房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財務(wù)、稅收問題及解決辦法

1、調(diào)查研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財務(wù)、稅收問題及解決辦法楊國清1，王永良1，吳磊2(1承德旅游職業(yè)學(xué)院，河北承德067000；2河北光大會計師事務(wù)所，河北石家莊050071)[摘要】我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成規(guī)模發(fā)展是在市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的。它在解決人們住房、就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面起到積極作用。本文針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)、稅收方面存在的主要問題。提出改革建議。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財務(wù)；稅收；措施[中圖分類號】F29333[文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

2、[文章編號】1003—3890(2003)07—0050—02房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，成規(guī)模發(fā)展不過十幾年的歷史，它在解決百姓住房、就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面的貢獻(xiàn)是有目共睹的，但與之相關(guān)的問題也不少。近日建設(shè)部部長汪光燾同志在國務(wù)院新聞辦舉辦的記者招待會上透露，建設(shè)部確定了整理和規(guī)范房地產(chǎn)市場的六項重點。本文就其財務(wù)、稅收方面的問題再進(jìn)行剖析，以期在此方面引起進(jìn)一步的重視。一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)、稅收方面存在的問題分

3、析(一)實收資本不足、不到住、抽逃等現(xiàn)象較為嚴(yán)重我國企業(yè)法人登記管理條例規(guī)定，企業(yè)申請開業(yè)，必須具有符合國家規(guī)定并與其生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額。由于我國實行的是注冊資本制，所以要求企業(yè)申請的“開業(yè)資金”必須真正到位，且不允許在以后的生產(chǎn)經(jīng)營中抽逃，為此，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，企業(yè)申請的注冊資本必須經(jīng)會計師事務(wù)所等社會中介機(jī)構(gòu)審驗，而且在每年的企業(yè)工商年檢中，企業(yè)是否抽逃資本都是檢查的主要內(nèi)容。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之初多為官辦，規(guī)模小

4、。主要是房地產(chǎn)開發(fā)的政府主管部門及相關(guān)部門的“三產(chǎn)”，絕大部分為財政撥款單位，投資主體的資格不具備，資金來源自然就講不清。由于當(dāng)時并沒有要求注冊資本必須由會計師事務(wù)所等社會中介機(jī)構(gòu)審驗，所以企業(yè)登記工作就順利的完成了。于是一大批注冊資本或沒到位、或不足、或被抽逃的房地產(chǎn)企業(yè)也就誕生、運(yùn)營了。到了90年代中后期，特別是《公司法》實施以后，上述情況有所好轉(zhuǎn)，尤其是企業(yè)注冊資本必須經(jīng)注冊會計師審驗這一規(guī)定及時得到了落實。但這時存在的問題仍然是

5、出資沒真正到位，原因在于注冊會計師審驗的企業(yè)申請的注冊資本是個時點數(shù)，而企業(yè)申請的注冊資本在“驗資基準(zhǔn)日”法律手續(xù)是齊備的，但企業(yè)在完成工商登記后，有關(guān)出資實物(也包括無形資產(chǎn))的產(chǎn)權(quán)并沒在承諾的期限內(nèi)變更，至于用貨幣資金出的資就更是“物歸原主”了。(二)成本核算不實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。進(jìn)入開發(fā)成本的土地征用費(fèi)應(yīng)是所征用土地的面積與所開發(fā)的商品有

6、直接關(guān)系的土地征用費(fèi)，當(dāng)所征用的土地沒完全用在所開發(fā)的產(chǎn)品上時，進(jìn)入成本的土地征用費(fèi)應(yīng)按比例分?jǐn)?，否則就是多列成本。如房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某小區(qū)時所征用的土地有50％為開發(fā)公司所用(征用土地地上建筑物用做辦公樓及出租用)，而將全部的土地征用及拆補(bǔ)費(fèi)列入了開發(fā)成本。另該開發(fā)公司還在另一小區(qū)開發(fā)過程中“節(jié)省”出一塊空地“留作他用”。開發(fā)成本不實的另一個主要方面是臨建成本進(jìn)入開發(fā)成本。臨建即房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商考慮到開發(fā)時間較長，而在臨街

7、的地方臨時搭建的用于出租待開發(fā)后再行拆除的臨時建筑物。臨建的施工方基本上是發(fā)產(chǎn)品的施工者，臨建的成本自然全部列入建筑安裝工程費(fèi)中。(三)經(jīng)營收入“縮水”所謂的“縮水”是指非銷售不暢原因而人為降價。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房時，為了與一些權(quán)力部門(或個人)搞好關(guān)系(內(nèi)部職工也有)往往采取人為降價的辦法，降價的幅度因單位、因人而異，最少也在10％左右。雖然與常見的不開發(fā)票或開大頭票銷售不入賬等違規(guī)行為不同，但這種降價行為本身是不正常的，它偷漏

8、的不僅是營業(yè)稅，更大的是開發(fā)企業(yè)的所得稅。(四)不同程度存在賬外資產(chǎn)由于開發(fā)成本核算不實和多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本等，勢必導(dǎo)致賬外財產(chǎn)——主要是以征未用土地及地上建筑物、未銷售但已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本的開發(fā)產(chǎn)品的存在。如某市開發(fā)公司所屬三產(chǎn)的辦公用房，就是通過多結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本而形成的。賬外財產(chǎn)的存在，不僅使國家稅收流失，而且極易造成國家或公司財產(chǎn)的流失，更是“小金庫”的來源之一，也是產(chǎn)生腐敗的溫床之一。(五)租賃收入少入賬或不入賬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

9、用于租賃的房產(chǎn)主要有以下幾種：一是通過多計開發(fā)成本、多轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本等方式[作者簡介]楊國清(1962一)，男，承德旅游職業(yè)學(xué)院設(shè)計開發(fā)系高級講師；王永良(1956一)，男，承德旅游職業(yè)學(xué)院講師；吳磊(19r72一)，男，河北光大會計師事務(wù)所造價工程師、資產(chǎn)評估師。50經(jīng)迸轔2003／7萬方數(shù)據(jù)形成的賬外房產(chǎn)；二是在“開發(fā)產(chǎn)品”中結(jié)存的房產(chǎn)；三是列入單位固定資產(chǎn)目錄的房產(chǎn)；四是臨建房產(chǎn)。由于承租者多為個體經(jīng)營者或私營企業(yè)，出租者

10、與承租者之間主要以租賃合同(協(xié)議)為結(jié)算憑證，所以出租者的租賃收入自然就不入賬或少人賬。(六)偷稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著種種違規(guī)行為，造成了國家稅款的大量流失。1營業(yè)稅流失的渠道有：(1)前述經(jīng)營收入“縮水”；(2)賬外財產(chǎn)及其他財產(chǎn)出租租金收入不入賬或少入賬；(3)名為“安居工程”實為商品房或以代管某單位解決職工住房為名，把應(yīng)稅商品房變成免(減)稅“政策房”；(4)“以房換房”雙方均未繳納營業(yè)稅；(5)“以收抵支”或收入在往

11、來科目歸集，長期掛賬，偷逃稅款。2城建稅及教育費(fèi)附加。城建稅及教育費(fèi)附加是按照增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅三稅稅額之和乘以稅率或比例計算出來的，偷營業(yè)稅肯定偷城建稅及教育費(fèi)附加。3房產(chǎn)稅。由于多計開發(fā)成本、多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本等形成的賬外房產(chǎn)和自用開發(fā)產(chǎn)品沒入單位固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)入賬價值不充分，及出租房租金收入不入賬等勢必導(dǎo)致房產(chǎn)稅計提不充分。4企業(yè)所得稅。由于經(jīng)營收入“縮水”、成本不真實、租賃收入不入賬或入賬不充分及公司超標(biāo)準(zhǔn)或暗中為主管單位列

12、支管理費(fèi)，都會直接減少企業(yè)應(yīng)稅所得額，盡而減少企業(yè)所得稅。據(jù)筆者調(diào)查，市10余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計利潤幾乎全是負(fù)數(shù)，幾乎沒交過企業(yè)所得稅，而實際上絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有利潤。二、解決措施(一)會計報表的審計者要認(rèn)真遵守獨立審計準(zhǔn)則獨立性原則是指審計人員依法獨立行使審計職權(quán)，不受其他行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和個人的干涉。在審計工作中，要貫徹這項原則，一是審計組織必須具有獨立性，不能附屬于其他部門；二是在業(yè)務(wù)職權(quán)上必須具有獨立性，審計人員在國

13、家規(guī)定的職責(zé)范圍內(nèi)，依法獨立行使審計權(quán)和處理權(quán)，其他部門和個人不得以任何方式加以干涉；三是在經(jīng)濟(jì)上必須具有獨立性，審計人員與被審計單位不能存在經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系，審計經(jīng)費(fèi)原則上最好由其上級審計機(jī)關(guān)直接核實撥付，以免審計機(jī)關(guān)受當(dāng)?shù)匦姓?、財政部門的制約；四是審計人員在精神上必須具有獨立性，必須加強(qiáng)對審計人員的思想政治教育，培養(yǎng)和發(fā)揚(yáng)審計人員公正無私、不偏不倚、剛正不阿的精神。(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為國務(wù)院建設(shè)行政

14、主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。在實際工作中，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級，一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批，二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定，對未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資

15、質(zhì)實行年檢制度，對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。(三)堵塞漏洞，加強(qiáng)稅收的征收管理。1加強(qiáng)營業(yè)稅的征收管理(1)對于“以房換房”雙方均未繳納營業(yè)稅的，按照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。如原土地所有人將分得的房屋出售，則應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)

16、稅。(2)對于以“以收抵支”或收入在往來科目歸集，長期掛賬偷逃稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合不動產(chǎn)發(fā)票、銷售合同，掌握其銷售總收入。嚴(yán)查“預(yù)收賬款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛賬往來不記收入或以收抵支，依征管法嚴(yán)肅處理。(3)建議投資建設(shè)單位代繳營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國稅收征管法實施細(xì)則》第47條規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣，應(yīng)收未收的，由扣繳義務(wù)人繳納應(yīng)扣未扣，應(yīng)收未收稅款?！比绻┕?/p>

17、位在向投資建設(shè)單位支取工程款時，由投資單位代扣代繳營業(yè)稅，這樣就可以從源頭上進(jìn)行控管，從而堵塞了征收的漏洞。2，加強(qiáng)所得稅的征收管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把年度成本、費(fèi)用全部列入已完工產(chǎn)品，人為減少會計利潤，偷逃所得稅，對此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則把全部成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，從而確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應(yīng)在當(dāng)年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本全部調(diào)增應(yīng)納稅所得額

18、，計征企業(yè)所得稅。3強(qiáng)化稽查，加大執(zhí)法力度。稅務(wù)稽查是稅收管理中堵塞漏洞的最后一道防線，有針對性地對建筑業(yè)實施全面細(xì)致的稽查，是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收秩序的關(guān)鍵。因此。要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的作用，對那些有偷稅、逃稅、避稅的稅法單位或個人，要加重處罰，決不手軟，保證稅收法規(guī)的貫徹落實，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走上依法納稅的良性循環(huán)軌道，確保稅收收入的實現(xiàn)。[參考文獻(xiàn)][1]錢培鈞主編審計學(xué)[M]jE京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1994，(11)[2]李東