淺談房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

1、城市建設(shè)2010年總第66期CONSTRUCTION對(duì)比分析，為業(yè)主選定方案提供意見(jiàn)；（2）擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，其它部門(mén)配合設(shè)計(jì)單位做好設(shè)計(jì)階段工作，建立健全相應(yīng)法律法規(guī)增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心和工程造價(jià)意識(shí)，在保證工程質(zhì)量的前提下，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程造價(jià)；（3）進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，優(yōu)化設(shè)計(jì)，確定最合理的規(guī)模和技術(shù)，把建筑工程的材料選擇、設(shè)備造型與建筑工程的功能和經(jīng)濟(jì)壽命聯(lián)系起來(lái)綜合考慮，尋求最佳的功能造價(jià)比，從而獲得最佳設(shè)計(jì)，以滿足建

2、設(shè)工程投資的收益要求；（4）設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不缺項(xiàng)，并考慮各種價(jià)格浮動(dòng)因素。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程概預(yù)算審核，確保設(shè)計(jì)階段概算和施工圖預(yù)算科學(xué)、準(zhǔn)確。3、2確立公平合理的施工合同工程在招標(biāo)文件的擬定過(guò)程中，合同文本的編制工作應(yīng)充分考慮到施工過(guò)程出現(xiàn)的各種可能情況，并應(yīng)對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況作出相應(yīng)的預(yù)防措施，尤其是在造價(jià)方面應(yīng)盡量考慮周全，盡量規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。完成招標(biāo)確定中標(biāo)單位以后，施工單位將與建設(shè)單位簽定工

3、程施工合同，合同簽訂雙方應(yīng)處于平等地位，合同本身也應(yīng)具有公平性，嚴(yán)重有失公平的合同本身就是違法合同而不具有法律效力。同時(shí)還應(yīng)意識(shí)到合同的嚴(yán)肅性，即合同一經(jīng)簽訂就不得單方更改，合同便成為日后雙方行為的準(zhǔn)則。從造價(jià)角度看合同中的每一句話都有可能成為日后雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，因此在中標(biāo)之后的簽約階段，承包商應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)簽定公平合理的合同，為造價(jià)管理打好基礎(chǔ)。3、3建立良好的造價(jià)管理系統(tǒng)造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)處于造價(jià)管理的核心地位，其它各部門(mén)應(yīng)與其密切配合。在

4、施工單位角度，材料采購(gòu)清單及發(fā)票復(fù)印件、工程變更、技術(shù)交底、施工方案、生產(chǎn)計(jì)劃安排等資料都應(yīng)遞交施工單位造價(jià)管理部門(mén)。然后由該部門(mén)的預(yù)算人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析比較，定期進(jìn)行核算，當(dāng)發(fā)現(xiàn)預(yù)算用量等實(shí)際用量有較大出入時(shí)，應(yīng)分析是預(yù)算原因還是施工管理的原因，并相應(yīng)采取補(bǔ)救措施。在監(jiān)理單位，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師應(yīng)在公平合理的原則基礎(chǔ)上嚴(yán)格把控變更簽證，遇到不合理的變更簽證及時(shí)駁回，超出簽證權(quán)限的及時(shí)深入研究其必要性并匯報(bào)建設(shè)單位。在建設(shè)單位，設(shè)計(jì)方案

5、一旦確定，就應(yīng)該按照設(shè)計(jì)圖紙完成施工工作，盡量避免人為地主觀地變更，無(wú)辜增加工程量和工程費(fèi)用。綜上，建設(shè)單位，監(jiān)理單位、施工單位在造價(jià)管理系統(tǒng)都應(yīng)充分發(fā)揮各自的職能，為整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、4做好工程量的統(tǒng)計(jì)工作工程量的統(tǒng)計(jì)，是造價(jià)管理中一項(xiàng)最基本的工作，在造價(jià)管理中地位舉足輕重。統(tǒng)計(jì)人員應(yīng)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的情況和概(預(yù))算方面的知識(shí)，掌握一些施工常識(shí)，不錯(cuò)算漏算工程項(xiàng)目，與預(yù)算人員密切配合，如實(shí)做好統(tǒng)計(jì)報(bào)量工作。3、5預(yù)防

6、和抓好工程實(shí)施中的索賠工作施工單位的造價(jià)管理人員應(yīng)熟悉合同規(guī)定，善于抓住索賠機(jī)會(huì)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。承包商不一定期望每一個(gè)索賠均獲成功，但不應(yīng)放棄任何一個(gè)索賠機(jī)會(huì)。同時(shí)要注意索賠的程序和有關(guān)資料的整理，以作為日后索賠工作的依據(jù)。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)施工單位提出的索賠內(nèi)容和提供的相應(yīng)依據(jù)作出明確判斷，在保證不損害施工單位利益的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制索賠額度，避免不必要的浪費(fèi)和支出，并應(yīng)充分總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免類似索賠的再次發(fā)生。3、6加強(qiáng)工

7、程施工期間的全方位管理工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位，監(jiān)理單位，承包商及相關(guān)的利益相關(guān)方都應(yīng)“以合同為依據(jù)，以事實(shí)為基礎(chǔ)”，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，做好全方位的造價(jià)管理工作。5、結(jié)語(yǔ)工程造價(jià)管理工作隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，已發(fā)生了根本性的變化，原計(jì)劃經(jīng)濟(jì)所形成的傳統(tǒng)的造價(jià)管理的格局和方法已經(jīng)不能滿足多種成份不斷變化的建設(shè)市場(chǎng)的實(shí)際需要。工作中出現(xiàn)的一些新概念、新課題，迫切需要我們?nèi)フJ(rèn)識(shí)、去研究解決。面對(duì)新形勢(shì)，作為投資主體的建設(shè)單位應(yīng)不斷轉(zhuǎn)變

8、職能，尋求更為有效的控制工程造價(jià)途徑。淺談房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理樊紅雷江蘇省宿遷市中豪置業(yè)工程部江蘇宿遷223800摘要：在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品的質(zhì)量越來(lái)越成為關(guān)系到一個(gè)企業(yè)能否生存和發(fā)展的命運(yùn)攸關(guān)的問(wèn)題。只有高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，擁有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，因此，質(zhì)量管理已成為現(xiàn)代企業(yè)管理中最重要的組成部分。關(guān)鍵字：日益激烈；產(chǎn)品質(zhì)量；質(zhì)量管理引言：全面質(zhì)量管理使質(zhì)量管理工作更趨完善，并將隨著現(xiàn)代企業(yè)管理水平的提高而向

9、縱深方向發(fā)展，因此，面向未來(lái)的質(zhì)量管理必然是全面質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理中必須實(shí)行全面質(zhì)量管理的管理宗旨。一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量控制現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的六個(gè)方面，在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制中，主要應(yīng)作以下六個(gè)方面的控制工作：1.1對(duì)施工人員的控制對(duì)施工人員的控制主要涉及兩個(gè)方面，一是對(duì)施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員的配置數(shù)量的控制，要根據(jù)應(yīng)完成的工程量及要求的作業(yè)時(shí)間配置足夠數(shù)量的施工人員進(jìn)行核查，若施工中人手不足，既耽誤工期又影響工程質(zhì)量；二是對(duì)

10、施工人中的質(zhì)量(素質(zhì))的控制，相關(guān)專業(yè)人員是否持證上崗，證與人是否屬實(shí)。施工人員應(yīng)具有熟練、符合工程質(zhì)量要求的技術(shù)、對(duì)工程的高度責(zé)任心和吃苦耐勞的精神；對(duì)人員質(zhì)量的控制可以通過(guò)對(duì)施工單位技術(shù)能力的考核來(lái)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。1.2對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的控制施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配備足夠數(shù)量的、符合規(guī)定性能的施工機(jī)械設(shè)備，并應(yīng)保證其完好率和使用性能。機(jī)械設(shè)備的數(shù)量不足、型號(hào)不配套、完好率低、使用性能差等方面的問(wèn)題，將會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的控制主要通

11、過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工機(jī)械設(shè)備的定期檢查和經(jīng)常性檢查。1.3對(duì)原材料的控制工程管理180城市建設(shè)2010年總第66期CONSTRUCTION原材料在性能(物理、力學(xué)性能、化學(xué)性能等)上，必須滿足設(shè)計(jì)及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程的要求；數(shù)量上必須按施工圖要求或試驗(yàn)結(jié)果(如混合料配比)的要求配置，不得減料；在品種和規(guī)格上必須滿足設(shè)計(jì)規(guī)定，對(duì)原材料的質(zhì)量控制常通過(guò)試驗(yàn)、抽檢等方法進(jìn)行。1.4對(duì)施工方法的控制在施工方法的控制中，應(yīng)重視對(duì)施工方法的選擇，所選擇的施工方

12、法應(yīng)具有先進(jìn)性、適用性、經(jīng)濟(jì)性并應(yīng)考慮其對(duì)質(zhì)量的保證度。在施工過(guò)程中要隨時(shí)檢查其適用性及對(duì)質(zhì)量的保證情況；若發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)場(chǎng)條件不符合或?qū)|(zhì)量無(wú)法切實(shí)保證時(shí)，要及時(shí)調(diào)整施工方法或施工方案。1.5對(duì)施工過(guò)程的控制施工過(guò)程就是工程質(zhì)量的形成過(guò)程，因此要嚴(yán)格控制施工過(guò)程，對(duì)施工中的工藝過(guò)程，要一步一步按要求到位；要嚴(yán)格按照施工方法和工藝流程施工，不得有任何偷工減料的行為。對(duì)施工過(guò)程的控制，由項(xiàng)目部的質(zhì)檢人員通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，用嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系和質(zhì)

13、量保證措施來(lái)確保對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量控制。1.6對(duì)施工環(huán)境的控制要采取切實(shí)有效的措施來(lái)消除自然、地理、氣候環(huán)境等方面的不利因素對(duì)工程質(zhì)量的影響，比如在混凝土澆筑中高溫、低溫對(duì)混凝土質(zhì)量的影響，就要有切實(shí)可行的技術(shù)措施來(lái)予以消除；對(duì)社會(huì)環(huán)境(如阻工等情況)，應(yīng)加強(qiáng)與社會(huì)各界的協(xié)調(diào)配合，必要時(shí)可用調(diào)整施工計(jì)劃來(lái)避開(kāi)一時(shí)的矛盾，等矛盾解決后再進(jìn)行施工以免影響工程質(zhì)量。二、優(yōu)化房間的使用功能、最大化為考慮使用空間1.房間設(shè)計(jì)首先必須要有安全感，建筑

14、結(jié)構(gòu)要堅(jiān)固、安全，能夠防震、防火、防曬。2.房子必須具有較好的采光、通風(fēng)、取暖、照明、隔熱功能。3.可以劃分為靜態(tài)空間和動(dòng)態(tài)空間兩種空間模式。靜態(tài)活動(dòng)包括睡眠學(xué)習(xí)。動(dòng)態(tài)活動(dòng)有娛樂(lè)、待客、進(jìn)餐等，應(yīng)將這兩種類型安排在互不干擾、相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境中。睡眠學(xué)習(xí)應(yīng)遠(yuǎn)離交通干道并且安置在較少受外界干擾的位置。4.也可以劃分私密空間與公共空間這兩種空間模式。私密空間包括睡臥作息的環(huán)境和廁所浴室，其它房間則屬于公共空間。私密空間需要隱蔽性、安全性，它要減

15、少互相干擾和線路交叉。5.符合一些特殊功能的要求。白晝活動(dòng)多的要求環(huán)境采光要好、老人臥室應(yīng)朝陽(yáng)、兒童臥室要便于大人的照顧、殘疾人應(yīng)考慮無(wú)障礙方便通過(guò)等諸多方面。三、在設(shè)計(jì)院圖紙交底前的合理化建議施工圖紙會(huì)審是設(shè)計(jì)單位向施工單位及其它單位有關(guān)人員作設(shè)計(jì)意圖交底和對(duì)施工單位、建設(shè)單位及其它單位審查出來(lái)的圖紙問(wèn)題予以解決的一次重要的綜合會(huì)審會(huì)議。圖紙會(huì)審記錄是綜合會(huì)審所作出的決定和變更設(shè)計(jì)的記錄，它是施工圖紙的補(bǔ)充文件，是工程的正式施工依據(jù)之

16、一。圖紙會(huì)審內(nèi)容：a、圖紙會(huì)審時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審查施工圖的有效性、對(duì)施工條件的適應(yīng)性、各專業(yè)之間和全圖與詳圖之間的協(xié)調(diào)一致性；b、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝等設(shè)計(jì)圖紙是否齊全，手續(xù)是否完備，設(shè)備是否符合國(guó)家有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)政策、規(guī)范規(guī)定，圖紙總的做法說(shuō)明是否齊全、清楚、明確，與建筑、結(jié)構(gòu)、安裝圖、裝飾和節(jié)點(diǎn)大樣之間有無(wú)矛盾，設(shè)計(jì)圖紙之間相互配合的尺寸是否相符，分尺寸與總尺寸、大、小樣圖、建筑圖與結(jié)構(gòu)圖與結(jié)構(gòu)構(gòu)造圖、土建圖與水電安裝圖之間互相配合的尺

17、寸是否一致，有無(wú)錯(cuò)誤和遺漏，設(shè)計(jì)圖紙本身、建筑圖與結(jié)構(gòu)構(gòu)造、結(jié)構(gòu)各構(gòu)件之間，在立體空間上有無(wú)矛盾，預(yù)留孔洞、預(yù)埋件、大樣圖或采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)配件圖的型號(hào)、尺寸有無(wú)錯(cuò)誤和矛盾；c、總圖的建筑物坐標(biāo)位置與單位工程建筑平面圖是否一致，建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)高是否可行，地基與基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)與實(shí)際情況是否相符，結(jié)構(gòu)性能如何，建筑物與地下構(gòu)筑物及管線之間有無(wú)矛盾；d、主要結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)在強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性等方面有無(wú)問(wèn)題，主要部位的建筑構(gòu)造是否合理，設(shè)計(jì)能否保證工程質(zhì)量和

18、安全施工；e、設(shè)計(jì)圖紙的結(jié)構(gòu)方案、建筑裝飾，與施工單位的施工能力、技術(shù)水平、技術(shù)裝備有無(wú)矛盾，采用的新技術(shù)、新工藝，施工單位有無(wú)困難，所需特殊建筑材料的品種、規(guī)格、數(shù)量能否解決，專用機(jī)械設(shè)備能否保證；f、安裝專業(yè)的設(shè)備、管架、鋼結(jié)構(gòu)立柱、金屬結(jié)構(gòu)平臺(tái)、電纜、電線支架以及設(shè)備基礎(chǔ)是否與工藝圖、電氣圖、設(shè)備安裝圖和到貨的設(shè)備相一致，底座與土建基礎(chǔ)是否一致等。四、竣工驗(yàn)收前的實(shí)測(cè)實(shí)量實(shí)測(cè)實(shí)量作為產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)估管理辦法、制度的補(bǔ)充，它規(guī)范產(chǎn)品質(zhì)量

19、實(shí)測(cè)過(guò)程中的程序、取樣方法、測(cè)量操作、數(shù)據(jù)處理等具體步驟和要求，盡可能消除人為操作引起的偏差。各一線公司應(yīng)根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量執(zhí)行細(xì)則，明確：施工單位應(yīng)按分戶對(duì)分部分項(xiàng)工程的所有實(shí)測(cè)區(qū)進(jìn)行百分之百實(shí)測(cè)實(shí)量并建立分戶分層實(shí)測(cè)檔案；監(jiān)理公司對(duì)施工單位實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)百分之百進(jìn)行復(fù)測(cè)；項(xiàng)目部及工程部專職質(zhì)量工程師對(duì)監(jiān)理公司復(fù)測(cè)數(shù)據(jù)百分之百進(jìn)行復(fù)測(cè)；一線公司應(yīng)將經(jīng)監(jiān)理及公司相關(guān)部門(mén)復(fù)測(cè)后的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)作為對(duì)施工單位付款及評(píng)估的重要參考依據(jù)。取樣總則（1）隨機(jī)原則：

20、各實(shí)測(cè)取樣的樓棟、樓層、房間、測(cè)點(diǎn)等，通過(guò)圖紙或隨機(jī)抽樣事前確定當(dāng)前各標(biāo)段的施工進(jìn)度。（2）可追溯原則：對(duì)實(shí)測(cè)實(shí)量的各項(xiàng)目標(biāo)段結(jié)構(gòu)層或房間的具體樓棟號(hào)、房號(hào)做好詳細(xì)的書(shū)面記錄并存檔（3）完整原則：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況具備條件的同一分部工程內(nèi)所有分項(xiàng)必須全部進(jìn)行實(shí)測(cè)，不能有遺漏。（4）效率原則：在選取實(shí)測(cè)套房時(shí)，要提高實(shí)測(cè)效率必須要充分考慮各分部分項(xiàng)的實(shí)測(cè)指標(biāo)的可測(cè)性，使一套房包括盡可能多的實(shí)測(cè)指標(biāo)。五、總結(jié)本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的研