房地產(chǎn)異地多項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理

1、現(xiàn)代房地產(chǎn)異地多項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理,運(yùn)營(yíng)管理的概念與發(fā)展路徑,何為運(yùn)營(yíng)（Operations Management）？,——在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過(guò)融資、投資、調(diào)度等運(yùn)營(yíng)籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。,運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展路徑,,時(shí)間、發(fā)展階段,管理層級(jí),,單項(xiàng)目管理,多項(xiàng)目粗放式營(yíng)運(yùn)管理,區(qū)域化、專業(yè)化營(yíng)運(yùn)管理,以運(yùn)營(yíng)籌劃支撐發(fā)展戰(zhàn)略,,計(jì)劃督辦,多項(xiàng)目協(xié)調(diào),以經(jīng)營(yíng)分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃,在戰(zhàn)略框

2、架下支撐投、融資,＋,＋,＋,不同發(fā)展階段和管理層級(jí)，運(yùn)營(yíng)工作的內(nèi)涵擴(kuò)展,房地產(chǎn)多區(qū)域多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)分析,成長(zhǎng)期同城多項(xiàng)目小規(guī)模,擴(kuò)張期異地多項(xiàng)目大規(guī)模,當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)四大關(guān)鍵成功要素,,,,,,,成本增長(zhǎng)，利潤(rùn)率下降,行業(yè)內(nèi)兼并/合作加速,宏觀調(diào)控力度加大,資金需求大增,客戶選擇能力增強(qiáng),土地公開交易大勢(shì)所趨,計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理的重要性與意義,跨區(qū)域、多項(xiàng)目管控的必然需求。日益規(guī)范的市場(chǎng)的必然要求。企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的必然需求

3、。通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)管理，最大限度地整合資源，最大限度地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。,目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題,1、地域的選擇與戰(zhàn)略2、不同地域文化之間的差別與沖突3、管理團(tuán)隊(duì)的選擇與建設(shè)4、管控跨度與模式5、管理體制6、企業(yè)品牌的影響力,第一部分 異地多項(xiàng)目運(yùn)作下的管控模式,第一講房地產(chǎn)企業(yè)的異地開發(fā),戰(zhàn)略思考：為什么要去？知己：拿什么進(jìn)入異地？知彼：研究透要去的城市。準(zhǔn)備：心理準(zhǔn)備 人

4、才準(zhǔn)備 資金準(zhǔn)備 管理準(zhǔn)備,第一部分 異地多項(xiàng)目運(yùn)作下的管控模式,第二講房地產(chǎn)異地多項(xiàng)目開發(fā)的管控模式,明確管控模式的重要性與意義企業(yè)集團(tuán)的功能定位業(yè)務(wù)拓展管理輸出業(yè)務(wù)協(xié)同資源整合集團(tuán)管控的三種模式：投資管控，戰(zhàn)略管控，運(yùn)營(yíng)管控。,戰(zhàn)略指導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控體系,建立系統(tǒng)的績(jī)效管理體系，包括對(duì)組織、流程和崗位的績(jī)效管理,第一部分

5、 異地多項(xiàng)目運(yùn)作下的管控模式,第二講房地產(chǎn)異地多項(xiàng)目開發(fā)的管控模式,異地項(xiàng)目開發(fā)對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的要求制度、流程建設(shè)的重要性和必要性總部實(shí)體化，組織扁平化，項(xiàng)目直營(yíng)化，成本透明化。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展思路和特點(diǎn)制定適合的管理組織架構(gòu)確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ) 。,第二部分 運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu),不同管控模式的對(duì)比與優(yōu)劣分析運(yùn)營(yíng)管理部門的設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理部門在企業(yè)組織架構(gòu)中的定位,第二部分 運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu),運(yùn)

6、營(yíng)管理部門的職能運(yùn)營(yíng)管理中心不是一個(gè)負(fù)責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門（如成本管理中心），它是集團(tuán)決策層的參謀和智囊，它總是站在集團(tuán)層面、戰(zhàn)略的高度，運(yùn)用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系，從全面經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門或項(xiàng)目公司提出解決問(wèn)題的建議。運(yùn)營(yíng)管理中心類似于軍隊(duì)中的參謀部，是一個(gè)定規(guī)則、搭平臺(tái)、管計(jì)劃、促糾偏、設(shè)指標(biāo)、訓(xùn)練人的工作班子——項(xiàng)目管理辦公室（PMO）。運(yùn)營(yíng)管理中心履行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效信息的跟蹤、采集

7、、分析、反饋的職能——運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告。運(yùn)營(yíng)中心履行戰(zhàn)略研究職能——宏觀、微觀的戰(zhàn)略研究與規(guī)劃。,運(yùn)營(yíng)管理和職能管理之間的協(xié)調(diào)互補(bǔ)的關(guān)系,職能管理,運(yùn)營(yíng)管理,,縱深的專業(yè)化條線職能管理,一英里深,,跨維度的績(jī)效信息集成管理,一英里寬,,,整合協(xié)調(diào),平衡互補(bǔ),管理體系的搭建、協(xié)調(diào)與維護(hù),專業(yè)過(guò)程咨詢,,互為,支持,第二部分 運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu),,,,集團(tuán)高管,區(qū)域高管項(xiàng)目經(jīng)理,風(fēng)險(xiǎn)管控,戰(zhàn)略研究,信息平臺(tái),建立項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)、成本經(jīng)驗(yàn)值和標(biāo)

8、準(zhǔn),參加工程例會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、職能部門間聯(lián)席會(huì)議等方式了解項(xiàng)目進(jìn)展情況,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控、戰(zhàn)略發(fā)展需要對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)流程提出調(diào)整優(yōu)化,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值、調(diào)研情況研判項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出對(duì)策,根據(jù)考核辦法，參照運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)實(shí)際工作績(jī)效進(jìn)行量化考核,完善和優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告,收集、建立各項(xiàng)目基本資料,建立月度運(yùn)營(yíng)報(bào)表填報(bào)制度,建立項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)共享機(jī)制，為項(xiàng)目運(yùn)作提供幫助,第二部分 運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu),設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理部門的幾個(gè)誤區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門第二工程部第二財(cái)務(wù)部

9、IT和流程管理部門“無(wú)本之木”,運(yùn)營(yíng)管理部門和PMOPMO的職能,第二部分 運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu),“支部建在連上！”,第三部分 計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù),第一講戰(zhàn)略研究與三（五）年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,進(jìn)行戰(zhàn)略研究與制定企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的意義。戰(zhàn)略研究與中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)務(wù)。三（五）年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。,,提高資本回報(bào)率,提高生產(chǎn)率,增加在現(xiàn)有市場(chǎng)及細(xì)分市場(chǎng)中的收入,增加新產(chǎn)品和服務(wù)收入,提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率,在質(zhì)量和可靠性方面領(lǐng)先一步,提高供應(yīng)鏈效率和效力

10、,提高運(yùn)營(yíng)流程的質(zhì)量，降低其成本，增加其靈活性,發(fā)展高價(jià)值的客戶關(guān)系,提供客戶所看重的服務(wù)、應(yīng)用知識(shí)和支持,優(yōu)化客戶利潤(rùn)貢獻(xiàn),拓展渠道、產(chǎn)品和市場(chǎng),建立并維護(hù)緊密的客戶關(guān)系,加速產(chǎn)品創(chuàng)新,推出高性能的創(chuàng)新產(chǎn)品和解決方案,在技術(shù)、產(chǎn)品開發(fā)和生命周期管理方面勝人一籌,確定下一代產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)遇,拓展和培養(yǎng)戰(zhàn)略技能、能力和專業(yè)知識(shí),培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)力和注重執(zhí)行力的文化,打造高成績(jī)效文化,推動(dòng)并要求持續(xù)的學(xué)習(xí)和知識(shí)共享,制定戰(zhàn)略,明確使命、愿景和價(jià)值觀,

11、開展戰(zhàn)略分析,制定戰(zhàn)略,第一 階段,戰(zhàn)略計(jì)劃 戰(zhàn)略圖 平衡計(jì)分表 戰(zhàn)略支出,轉(zhuǎn)化戰(zhàn)略,明確戰(zhàn)略目標(biāo)和主題 選擇衡量標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo) 選擇戰(zhàn)略舉措,第二 階段,第四 階段,第五 階段,第三 階段,規(guī)劃運(yùn)營(yíng),改進(jìn)關(guān)鍵流程 制訂銷售計(jì)劃 規(guī)劃資源能力 編制預(yù)算,結(jié)果,結(jié)果,績(jī)效衡量標(biāo)準(zhǔn),績(jī)效衡量標(biāo)準(zhǔn),運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 流程面板 預(yù)算 損益預(yù)估表,實(shí)施流程和行動(dòng)計(jì)劃,檢驗(yàn)和調(diào)整戰(zhàn)略,進(jìn)行贏

12、利能力分析 進(jìn)行戰(zhàn)略相關(guān)性分析 研究自發(fā)試戰(zhàn)略,監(jiān)督和學(xué)習(xí),召開戰(zhàn)略回顧會(huì)議 召開運(yùn)營(yíng)回顧會(huì)議,第三部分 計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù),第二講新項(xiàng)目投資管理,城市研究及城市評(píng)價(jià)。項(xiàng)目篩選與項(xiàng)目初判。地區(qū)成本調(diào)研。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中的專業(yè)意見提供與成果審核。,項(xiàng)目開發(fā)中的要點(diǎn)土地評(píng)價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷,土地獲取,市場(chǎng)研究,產(chǎn)品定位,投資決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑施工,營(yíng)銷管理,

13、物業(yè)管理,成本控制,加強(qiáng)前期策劃工作，他高項(xiàng)目投資決策效率，合理儲(chǔ)備土地,把握細(xì)節(jié)打造精品,規(guī)范流程和標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范流程和標(biāo)準(zhǔn),完善內(nèi)部管理提升服務(wù)品質(zhì)提升品牌形象,開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式只是一套業(yè)務(wù)模式，最終表現(xiàn)為一系列規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)程、制度規(guī)范等，還需要一套與之配套的管理模式（組織、人力資源等支撐體系）做保障,,成本控制活動(dòng)貫穿開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式形成的全過(guò)程，對(duì)于企業(yè)提高盈利能力非常關(guān)鍵,,業(yè)務(wù)活動(dòng)主體,主要策略,重要程度 （示意圖）,第

14、三部分 計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù),第三講項(xiàng)目計(jì)劃管理,計(jì)劃管理制度的建立。中海 地產(chǎn) 項(xiàng)目 發(fā)展 管理 制度。項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。項(xiàng)目分期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及其作業(yè)指引與填報(bào)。項(xiàng)目目標(biāo)成本與成本分?jǐn)傇瓌t。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的管理與調(diào)整。項(xiàng)目工程管理策劃書。,第三部分 計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù),第四講項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析與調(diào)度,項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與績(jī)效考核指標(biāo)體系。運(yùn)營(yíng)管理“駕駛艙”的概念。項(xiàng)目月度動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)分析及動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)報(bào)告，成本月報(bào)。項(xiàng)目經(jīng)

15、營(yíng)分析調(diào)度例會(huì)及子公司總經(jīng)理述職制度。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)巡檢與風(fēng)險(xiǎn)管理。年度總結(jié)與考核評(píng)估。項(xiàng)目后評(píng)估管理。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理信息平臺(tái)（ERP系統(tǒng)）。,第三部分 計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù),第五講項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理部門的高級(jí)擴(kuò)展職能,項(xiàng)目經(jīng)理的“黃埔軍?！?。項(xiàng)目前期的介入者。項(xiàng)目管理“機(jī)動(dòng)小分隊(duì)”。,第四部分 制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程的建設(shè)與管理,制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程建設(shè)與管理對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義。運(yùn)營(yíng)管理部門是流程管理的主體。建立適合本企

16、業(yè)特色的業(yè)務(wù)流程體系。誤區(qū)：流程＝審批。業(yè)務(wù)流程體系建設(shè)介紹。,實(shí)現(xiàn)流程管理的關(guān)鍵成功因素－5個(gè)重要因素,,,管理層參與,,,員工認(rèn)同,,,培訓(xùn)引導(dǎo),,,績(jī)效驅(qū)動(dòng),,,監(jiān)控推動(dòng),－重大事項(xiàng)決策－項(xiàng)目過(guò)程的參與－流程的自我遵守－組織資源的保證,－過(guò)程中的溝通－反饋意見的重視－提供幫助,－充分的培訓(xùn)－行為的改變－習(xí)慣的改變,－與績(jī)效掛鉤－績(jī)效激勵(lì)－績(jī)效應(yīng)用,－建立監(jiān)控組織－定期進(jìn)行監(jiān)控－改進(jìn),

17、,自上而下的方式（目標(biāo)、體系、執(zhí)行）,第五部分 運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展方向,做“實(shí)”與做“虛”。運(yùn)營(yíng)管理部門的發(fā)展方向。小運(yùn)營(yíng)——多項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理與流程管理中運(yùn)營(yíng)——企業(yè)全面預(yù)算管理大運(yùn)營(yíng)——企業(yè)戰(zhàn)略資本運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)管理國(guó)外典型房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過(guò)程簡(jiǎn)介。,第一層次：績(jī)效管理（目標(biāo)，績(jī)效的衡量，獎(jiǎng)罰）；第二層次：過(guò)程管理（行動(dòng)計(jì)劃，駕駛的儀表板，調(diào)整行動(dòng)）；第三層次：量化預(yù)算（預(yù)算，會(huì)計(jì)記帳，調(diào)整行動(dòng)）。,房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理,