新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下的土地成片開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及案例

1、新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下的土地成片開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及案例,崔元星 國(guó)際商務(wù)策劃師深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司,2013年03月30日,開(kāi)場(chǎng)白：城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn),1,城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞”城市化內(nèi)涵走偏：虛假的城市化率——人口問(wèn)題、公共福利問(wèn)題， 城市化包括：人、城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)20年前，城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固，農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè)10年前，城市

2、化成為城市擴(kuò)張的代名詞，三農(nóng)問(wèn)題凸顯城鎮(zhèn)/市化離不開(kāi)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”，脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù)城鎮(zhèn)/市化離不開(kāi)“城鎮(zhèn)體系”，城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系”當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化成為熱點(diǎn)很多政策還是難以突破：土地政策、人口戶籍政策、公共福利等等城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵仍然是土地和戶籍所謂的“新”——產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動(dòng)、城市發(fā)展條件不一樣了新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在新形勢(shì)下完善“城鎮(zhèn)體系”！,本報(bào)告背景回顧,2,自200

3、4年初起歷時(shí)9年不斷補(bǔ)充完善；濃縮了500余篇土地專業(yè)原創(chuàng)文章精華；應(yīng)邀給咸陽(yáng)、蘭州、徐州、安陽(yáng)、臨沂、貴港等10余城市領(lǐng)導(dǎo)講授；在中國(guó)生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國(guó)城博會(huì)、中國(guó)地博會(huì)、清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)等多個(gè)活動(dòng)講授50余場(chǎng)；受到原中央政治局常委李長(zhǎng)春等百余位國(guó)家及省部市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)評(píng)。,幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地促進(jìn)陽(yáng)光下的錢權(quán)交易！,土地成片開(kāi)發(fā)關(guān)鍵流程,3,前期：畫餅定位

4、策劃規(guī)劃立項(xiàng),中期：做餅土地征收多通一平公益設(shè)施有機(jī)配套,后期：分餅引擎開(kāi)發(fā)營(yíng)銷出讓分利,收益關(guān)系指數(shù) 加法 乘法參與越深，收益越大抓牢前期，嚴(yán)控中期，把握后期,,,4,講課提綱從宏觀到微觀，從理論到實(shí)踐，從普遍到個(gè)案,1區(qū)域格局 2政策形勢(shì)3新型城鎮(zhèn)化4國(guó)家規(guī)劃5成片開(kāi)發(fā)6一級(jí)開(kāi)發(fā)

5、7土地營(yíng)銷8分類案例： 8.1城市新區(qū) 8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū) 8.3商業(yè)街區(qū) 8.4旅游景區(qū) 8.5成片改造互動(dòng)提問(wèn) 現(xiàn)場(chǎng)答疑,開(kāi)篇案例：蘭州崔家大灘成片土地一級(jí)開(kāi)發(fā),5,案例意義思考：政府：原來(lái)是靠財(cái)政自籌財(cái)力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺(tái)，靠發(fā)債無(wú)望，投資商：原來(lái)靠參與政府市政工程掙管理費(fèi)，靠獲得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)房產(chǎn)租售掙錢政府和開(kāi)發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？,時(shí)間：

6、2012年9月4日，《蘭州日?qǐng)?bào)》地點(diǎn)：蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū)投資商：中國(guó)鐵建股份總投資：100億元總面積：4000畝開(kāi)發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等袁占亭市長(zhǎng)評(píng)價(jià)：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化新模式,,,6,蘭州造城運(yùn)動(dòng),蘭州造城運(yùn)動(dòng)的三個(gè)動(dòng)因：蘭州國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批（國(guó)家政策）低丘緩坡試點(diǎn)獲批（國(guó)土部門用地規(guī)模、指標(biāo)扶持）一級(jí)開(kāi)發(fā)模式地方認(rèn)可（融資渠道打通）低丘緩坡試點(diǎn)：2012年3

7、月獲批國(guó)土資源部試點(diǎn)，蘭州新區(qū)10平方公里、蘭州新城10平方公里蘭州新城：太平洋建設(shè)集團(tuán)，一期投資200億元，推移山丘700余座，平整面積約160平方公里碧桂園項(xiàng)目：意向總投資600億元恒大綠洲：總投資95億元，規(guī)劃占地面積約3089畝,7,,西部開(kāi)發(fā),,中部崛起,,振興東北,沿海開(kāi)放,1區(qū)域格局,交通與通訊技術(shù)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)加劇，城市功能定位調(diào)整，跨城市新區(qū)興起，區(qū)域開(kāi)發(fā)活躍,8,《人民日?qǐng)?bào)》中國(guó)

8、經(jīng)濟(jì)周刊2007年第15期,中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程：局部隆起 海灣戰(zhàn)爭(zhēng) 核心泛化遍地開(kāi)花,1區(qū)域格局,9,熱點(diǎn)區(qū)域3個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈：珠三角處于盤整期：雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化長(zhǎng)三角處于成熟期：杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐環(huán)渤海處于成長(zhǎng)期：天津?yàn)I海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟(jì)帶6個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)：1979年7月，中央和國(guó)務(wù)院同意深圳、珠海、汕頭、廈門市試辦出口特區(qū)，1980年5月改稱經(jīng)濟(jì)

9、特區(qū) 1988年4月，全國(guó)人大通過(guò)決議批準(zhǔn)海南省為經(jīng)濟(jì)特區(qū)2010年5月，中央新疆工作會(huì)議上中央正式批準(zhǔn)喀什設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)14個(gè)沿海開(kāi)放城市：大連、秦皇島等14個(gè)港口城市（1984年4月）,1區(qū)域格局,10,10個(gè)國(guó)家綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)/新特區(qū)：上海浦東新區(qū)（2005.6）天津?yàn)I海新區(qū)（2006.5）重慶市、成都市（2007.6）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群（2007.12）兩型社會(huì)深圳市（2009.5）綜合配套改

10、革總體方案獲批沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)（2010.4）新型工業(yè)化山西省（2010.12）資源型經(jīng)濟(jì)義烏市（2011.3）新型國(guó)際貿(mào)易6個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，副省級(jí)建制）：上海浦東天津?yàn)I海重慶兩江（2010.5.）浙江舟山群島（2011.6.）甘肅蘭州（2012.8.）廣東南沙（2012.9.）,熱點(diǎn)區(qū)域,1區(qū)域格局,20余個(gè)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)（2008.2）珠江三角洲地區(qū)（2008.12）關(guān)中—天水

11、經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.6）江蘇沿海地區(qū)（2009.6）遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶（2009.7）珠海橫琴新區(qū)（2009.8）吉林圖們江區(qū)域（2009.11）黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.12）甘肅省循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)（2009.12）鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.12）海南國(guó)際旅游島（2010.1）中部皖江城市帶（2010.1）長(zhǎng)江三角洲地區(qū)（2010.5）深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（2010.8）大小興安嶺林區(qū)（2010.1

12、2）山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.1）海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.3）浙江海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)（2011.3）青海省柴達(dá)木循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)（2011.3）廣東海洋經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)（2011.8）新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（2011.9）河南省中原經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.10）河北沿海地區(qū)（2011.11）成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)（2012.1）陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃（2012.3）黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)（2012.8）,11,1區(qū)域格局,

13、12,警鐘,,政府應(yīng)該也必須與開(kāi)發(fā)商共贏！,有一個(gè)城市，前些年土地過(guò)度批租，政府無(wú)地可用，一些開(kāi)發(fā)商提出可向城郊發(fā)展，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)新區(qū)。這一建議與領(lǐng)導(dǎo)者想法一拍即合，市里于是修改規(guī)劃，把旅游用地變成商住，還出臺(tái)了優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商紛至沓來(lái)，新樓盤一個(gè)個(gè)拔地而起，政府撥出巨款完善配套設(shè)施，盡管新區(qū)居民不多，仍斥巨資開(kāi)通公交線路，安裝造型精美的昂貴路燈，房?jī)r(jià)隨之一路飆升。新華社記者梁思奇6月12日發(fā)自南寧,2政策形勢(shì),13,我國(guó)土地

14、、房地產(chǎn)政策的“毛病”招拍掛價(jià)高者得助長(zhǎng)了“唯利是圖”“一刀切”，“上海感冒，全國(guó)吃藥”太具體，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒體、商家借勢(shì)操作 限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限利，治標(biāo)不治本，以行政手段擾亂市場(chǎng)秩序，為下一屆政府埋下更大的隱患,根源：我國(guó)實(shí)行政府壟斷的土地管理體制 一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來(lái)滿足不斷增長(zhǎng)的居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要。這個(gè)目標(biāo)要求：土地價(jià)格越穩(wěn)定、越低廉越好； 另一方

15、面，土地出讓是土地增值和地租的來(lái)源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。這個(gè)目標(biāo)又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。 政府一直處于兩難境地，是保證城市長(zhǎng)期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財(cái)政收入提高現(xiàn)行管理政績(jī)？在很多的情況下，尤其是各地市大力發(fā)展城市建設(shè)的當(dāng)前，大部分都選擇后者。 土地財(cái)政在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍然是地方財(cái)力的主要來(lái)源，除了極少數(shù)有煙廠、酒廠的地區(qū)，或者先靠賣地發(fā)展起來(lái)的地區(qū)。,2政策形勢(shì),14,中央與地方的

16、財(cái)權(quán)之爭(zhēng)業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識(shí)，房?jī)r(jià)暴漲的根源是“土地財(cái)政”，但“土地財(cái)政”緣何而來(lái)、何時(shí)才能消亡？年關(guān)將至，土地、房產(chǎn)市場(chǎng)依然跌宕起伏，中央及國(guó)家高管換屆進(jìn)行中，回顧一下中央與地方政府的財(cái)權(quán)爭(zhēng)奪史，也許會(huì)理清“土地財(cái)政”的來(lái)龍去脈。,分稅制：1994年起，中央財(cái)力大增，地方政府逐漸力不從心土地出讓金：近10年來(lái)，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重逐年增長(zhǎng)，2009年達(dá)到46%，2010、2011年全國(guó)土地出讓金收入分別達(dá)到2.9、3

17、.2萬(wàn)億元，政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo)，一邊忙著向下拆舊解放存量用地銀行融資：2008年11月5日 ，4萬(wàn)億救市刺激，2010年底，全國(guó)共有地方政府融資平臺(tái)1萬(wàn)余家，貸款總額逾10萬(wàn)億元，2010年6月10日出臺(tái)國(guó)發(fā)[2010]19號(hào)緊急清理融資平臺(tái)政府債券：地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國(guó)成立初期，1981年恢復(fù)國(guó)債后地方債券消失，1993年地方國(guó)債被國(guó)務(wù)院明確“叫?！?，1995年1月1日起施行的《預(yù)算法》第28條明確規(guī)定地方政府

18、不得發(fā)債。2009年，為了應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及四川賑災(zāi)，中央為地方6省區(qū)代發(fā)2000億地方債，初期遭遇零交易尷尬。2011年11月，允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市開(kāi)展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)，市場(chǎng)反響火爆。 地方自行發(fā)債能否在全國(guó)、尤其是西部地區(qū)推行，值得商榷！地方自行發(fā)債能否降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、直至徹底消滅土地財(cái)政，更值得期待！,2政策形勢(shì),15,土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間究竟有多大？,純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地20-25

19、萬(wàn)元/畝（征地及青苗補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套）含零散民居的農(nóng)村用地改造50-80萬(wàn)元/畝（假設(shè)每?jī)僧€含一戶宅基地）舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造100萬(wàn)元/畝以上建設(shè)用地比例70%左右居住及商服等經(jīng)營(yíng)性用地比例50%左右工業(yè)用地出讓價(jià)格4-56萬(wàn)/畝（大部分地方政府都是賠錢賣工業(yè)用地）10-30萬(wàn)人小城市主城區(qū)居住用地100-200萬(wàn)元/畝30萬(wàn)人以上地級(jí)市300萬(wàn)元/畝以上100萬(wàn)人以上省會(huì)大城市500萬(wàn)元/畝以上商業(yè)用地地價(jià)更

20、高,2政策形勢(shì),16,開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略,戰(zhàn)略重心——從關(guān)注終端轉(zhuǎn)向前端 土地營(yíng)銷、一級(jí)開(kāi)發(fā) 戰(zhàn)略擴(kuò)張——從聚焦一線轉(zhuǎn)向外圍拿地方式、信息、概念——多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體 非住宅類熱捧：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等,2政策形勢(shì),全國(guó)性土地問(wèn)題,土地違法違規(guī)案件增多，大案要案觸目驚心政府土地管理部門已成為繼交通之后又一個(gè)腐敗重災(zāi)區(qū)暴力征地拆遷、群體性土地事件頻

21、發(fā)土地資源緊缺日益嚴(yán)重，耕地紅線日益逼近新增指標(biāo)越來(lái)越難，存量及閑置浪費(fèi)嚴(yán)重土地政策法規(guī)層出不窮，頂層設(shè)計(jì)缺陷，盲區(qū)依然很多土地增值收益巨大，土地利益關(guān)系紛繁復(fù)雜政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性根深蒂固土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突未來(lái)趨勢(shì)：去二元化：城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村，國(guó)有與集體，陸域與海域有問(wèn)題，更有機(jī)會(huì)！,17,2政策形勢(shì),2012土地相關(guān)政策解讀,18,2月29日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》 被誤讀為小

22、產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，實(shí)質(zhì)是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的嘗試 3月20日，《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號(hào)） 對(duì)容積率腐敗起到了一定的震懾作用，但難以根除官商利益勾結(jié)根源 5月23日，《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》、《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》 住宅用地容積率不低于1，限制賽車場(chǎng)、主題公園，禁止別墅、高爾夫、賽馬場(chǎng)及政府樓堂管所6月15日，《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意

23、見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕100號(hào)） 鼓勵(lì)農(nóng)用地整治、存量建設(shè)用地改造，原有劃撥用地按合法程序補(bǔ)交土地出讓金后可用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓，但未涉及新增建設(shè)用地整理6月1日頒布，7月1日實(shí)施，《閑置土地處置辦法》 老辦法新形勢(shì)，盤活存量工業(yè)為主，缺乏細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)期收回難2012年10月29日，我國(guó)首部全域立體開(kāi)發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國(guó)家28部委聯(lián)合編制完成，年內(nèi)上

24、報(bào)國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大審議通過(guò)后，將成為“國(guó)土開(kāi)發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃。,2政策形勢(shì),,,19,2013 年土地新政展望,2政策形勢(shì),新修訂的《土地管理法》《集體土地征地補(bǔ)償條例》《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要》鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)低丘緩坡政策 鼓勵(lì)存量用地開(kāi)發(fā)新政市場(chǎng)化的填海造地政策 落實(shí)新型城鎮(zhèn)化及中央一號(hào)涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策,,,20,看圖說(shuō)話：以城市為中心的城市圈，到省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)從東部到中部、再到西

25、部，城市群逐漸成熟，這是中國(guó)城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景,3新型城鎮(zhèn)化,21,,新型城鎮(zhèn)化的政治背景,十六大提出了“走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路”，十七大的進(jìn)一步補(bǔ)充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。十八大新“四化”，要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化

26、、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。　　李克強(qiáng)：“…城鄉(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來(lái)幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化?！倍谌涨罢匍_(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點(diǎn)之一。2012.12,3新型城鎮(zhèn)化,22,,新型城鎮(zhèn)化的兩大熱點(diǎn)區(qū)域,1）大城市城中村改造 廣東三舊改造 深圳城市更新 各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級(jí)建設(shè)

27、 2）新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 增減掛鉤推動(dòng)下的滅村造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng) 江蘇：萬(wàn)頃良田建設(shè)工程 山東：村改社運(yùn)動(dòng)，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造 四川：拆院并院 河北：新民居,3新型城鎮(zhèn)化,23,,新型城鎮(zhèn)化 “提高土地資源集約利用”,單位產(chǎn)值提升，單位GDP的用地要降低；集約利用方向，推動(dòng)新的“四化”——工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》與土地相關(guān)的

28、數(shù)字有兩個(gè)，一是耕地保有量保持在18.18億畝，二是單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降30%；《綱要》第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出：堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，加大閑置土地清理處置力度，鼓勵(lì)深度開(kāi)發(fā)利用地上地下空間?！毒V要》透露出 “嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵(lì)拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號(hào)。,3新型城鎮(zhèn)化,24,,新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類型,產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求政府支持、土地確權(quán)與供給人的社會(huì)效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活土地價(jià)值的

29、溢出需要合理的定位與引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，人的社會(huì)效應(yīng)，土地價(jià)值的溢出效應(yīng)，而后有市、鎮(zhèn)、城,3新型城鎮(zhèn)化,25,,類型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展,對(duì)土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn)，確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障，提高農(nóng)民的生活水平。,瓶頸：土地確權(quán)后的農(nóng)民長(zhǎng)期生產(chǎn)收益、生活保障問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,26,,類

30、型二：天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住,天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開(kāi)發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安置問(wèn)題然后通過(guò)土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問(wèn)題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。,瓶頸：土地置換后的農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,27,,類型三：廣東模式通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚,一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和

31、民營(yíng)企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托；二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。,瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,28,,類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源,政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來(lái)?yè)?dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)

32、鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。,瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及外來(lái)高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,29,,類型五：溫州模式以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體,溫州模式是以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這是改革開(kāi)放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。,瓶頸：土地使用過(guò)度，個(gè)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有“爹、娘”。,3新型城鎮(zhèn)化,30,,

33、各種模式都有自己的“軟肋”,產(chǎn)業(yè)不佳，土地價(jià)值難以提升當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會(huì)環(huán)境堪憂土地確權(quán)不當(dāng)，導(dǎo)致土地價(jià)值難以市場(chǎng)化增值,3新型城鎮(zhèn)化,,,31,新型城鎮(zhèn)化下的成片開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū) 資本市場(chǎng)價(jià)值 ＆ 終端消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)值獲取建設(shè)用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開(kāi)發(fā)瓶頸） 存量 ＆ 新增,3新型城鎮(zhèn)化,32,,精準(zhǔn)定位——新城鎮(zhèn)化的重要突破口,結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn)——

34、從城鎮(zhèn)體系定性結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入發(fā)展動(dòng)力——從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào)結(jié)合土地，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增值——從價(jià)值角度定價(jià),3新型城鎮(zhèn)化,33,,把準(zhǔn)脈搏——新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì),成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級(jí)從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)等需求中山小欖鎮(zhèn)——燈具、東莞虎門鎮(zhèn)——服裝新機(jī)遇、新市場(chǎng)的小城鎮(zhèn)資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢(shì)——產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)——經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)）近郊鎮(zhèn)（服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)）中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)）核心經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)

35、的小城鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)）濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟(jì)，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)）,3新型城鎮(zhèn)化,34,,國(guó)家規(guī)劃——新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃背景,2010年，《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》將城市圈群落實(shí)到空間2012年《全國(guó)海洋功能規(guī)劃》將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi)2012年10月29日，我國(guó)首部全域立體開(kāi)發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國(guó)家28部委聯(lián)合編制完成，已上報(bào)國(guó)

36、務(wù)院，全國(guó)人大審議通過(guò)后，將成為“國(guó)土開(kāi)發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》由國(guó)家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制，將于近期對(duì)外頒布。國(guó)土資源部2012.12.12《關(guān)于開(kāi)展2012年度全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知》，與此同時(shí)，國(guó)土資源部還在進(jìn)行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗(yàn)收工作”，完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的前提。,4國(guó)家規(guī)劃,,,35,成

37、片開(kāi)發(fā)定義性質(zhì)：集體與國(guó)有用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地宗地：地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊宗地開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā),5成片開(kāi)發(fā),,,36,土地用途管理土地是最重要的固定資產(chǎn)土地用途管理是土地管理的核心土地用途分類：土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T 21010-2007：農(nóng)用地、未利用地、建設(shè)用地  土地利用總體規(guī)劃：允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：居住用地

38、R、公共管理與公共服務(wù)用地A等土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等,5成片開(kāi)發(fā),37,利于城市總體形象的營(yíng)造及總體規(guī)劃的執(zhí)行降低城市總體開(kāi)發(fā)成本，避免各自為政、遍地開(kāi)花節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本節(jié)約土地基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)資金把土地運(yùn)營(yíng)的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運(yùn)營(yíng)商的升級(jí)提供了機(jī)會(huì)和土壤,土地成片開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn),5成片開(kāi)發(fā),《人民日?qǐng)?bào)》2006.3.2.福建土地出讓上限8公頃 《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》2006.2.21.劃小地塊招牌掛收益增值途徑； 5.3

39、0.成片開(kāi)發(fā)能提高土地綜合效能 國(guó)土部出臺(tái)《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過(guò)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃,38,泛地產(chǎn),住宅樓盤不斷變大（社區(qū)）舊城成片改造園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等）新功能城區(qū)崛起城市群、農(nóng)村城市化國(guó)土整治規(guī)劃出臺(tái)（零散土地連片、礦山治理）圍墾填?！?,產(chǎn)業(yè)融合功能集聚,,泛地產(chǎn),居住購(gòu)物商務(wù)休閑教育……,……農(nóng)業(yè)工

40、業(yè)商業(yè)旅游,5成片開(kāi)發(fā),39,一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)稀缺資源也需要營(yíng)銷、好地塊也需要策劃賣布還是衣服資源、資金與知本業(yè)主制理論：各方角色定位,基本問(wèn)題,5成片開(kāi)發(fā),40,業(yè)主制,5成片開(kāi)發(fā),,,41,圍海造地,海洋功能區(qū)劃2012年3月3日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《全國(guó)海洋功能區(qū)劃（2011-2020年）》10月16日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等8省區(qū)《海洋功能區(qū)劃（2011-2020）》11月6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等3省市《海洋功能區(qū)劃（2

41、011-2020）》，其中，到2020年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在2.3萬(wàn)公頃以內(nèi)。管轄權(quán)現(xiàn)狀：城市建設(shè)用地歸口國(guó)土部門，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門，灘涂未利用地歸口國(guó)土或水利部門，林地歸口林業(yè)部門，海域與海島歸口海洋部門趨勢(shì)：海域比照陸域、集體比照國(guó)有用地統(tǒng)一歸口到國(guó)土部門2012年2月24日，廣東省土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)審批流程：海域使用權(quán)審批：適用《海域使用管理法》圍海造陸工

42、程實(shí)施：適用工程管理相關(guān)條例辦法圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,5成片開(kāi)發(fā),,,42,海島開(kāi)發(fā)《無(wú)居民海島使用權(quán)登記辦法》：2010年12月7日，由國(guó)家海洋局出臺(tái)，可以通過(guò)申請(qǐng)或招拍掛公開(kāi)方式獲得無(wú)居民島使用權(quán)，并公布了“無(wú)居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”我國(guó)首批可開(kāi)發(fā)無(wú)居民海島公布：2011年4月12日，176個(gè)可開(kāi)發(fā)的海島涉及遼寧等8個(gè)省區(qū)，其中，廣東最多共60個(gè)我國(guó)第一本無(wú)居民海

43、島使用權(quán)證：2011年11月8日，國(guó)家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號(hào)為110001的寧波象山的旦門山島50年的海島使用權(quán)證,5成片開(kāi)發(fā),成片項(xiàng)目退出機(jī)制/盈利模式賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國(guó)有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開(kāi)發(fā)模式、雙

44、方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。賣批文：獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。賣工程：完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。賣土地：整理開(kāi)發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)性用地出讓，與政府分享土地增值收益。賣股權(quán)：低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。賣房子：曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，出售房子獲利。賣管理：通過(guò)出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。,5成片開(kāi)發(fā),43,44,地產(chǎn)大鱷吞噬海南,崔元星

45、：尋找海南大地主 2010年3月24日《深圳商報(bào)》,中糧集團(tuán)——亞龍灣：17年前進(jìn)入海南，擁有開(kāi)發(fā)面積18.6平方公里，正在爭(zhēng)取亞龍灣二期10平方公里開(kāi)發(fā)權(quán)魯能集團(tuán)——盈濱島：目前在海南擁有約19平方公里土地，2006年2月20日，獲得11平方公里盈賓島開(kāi)發(fā)權(quán)華潤(rùn)集團(tuán)——石梅灣：1999年，180公頃土地使用權(quán)，2003年4月，12平方公里的主開(kāi)發(fā)商中信集團(tuán)——博鰲二期：2004年海洽會(huì)上，在原41.8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的基

46、礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到122平方公里天津萬(wàn)隆——海口新埠島：2005年3月7日，1.3萬(wàn)余畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)李嘉誠(chéng)等——海棠灣：2005年，李嘉誠(chéng)父子、保利集團(tuán)及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開(kāi)發(fā)海棠灣達(dá)成協(xié)議，后擱淺。2006年11月，確定7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積98.7平方公里的海棠灣開(kāi)發(fā)權(quán),5成片開(kāi)發(fā),45,中信泰富——神州半島：2005年，規(guī)劃范圍約37.93平方公里深圳華隆——銅鼓嶺：2005年10月，總規(guī)劃面積84.3平方公里

47、，其中陸地面積46.64平方公里，2009年底，魯能集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目60%股權(quán)。雅居樂(lè)——清水灣：2006年8月，清水灣1.5萬(wàn)畝土地、12公里海岸線，2008年7月4日，出售清水灣項(xiàng)目30%的股權(quán)，作價(jià)為人民幣52.8億元富力——澄邁等：近2萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，其中，澄邁富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目占地6700畝，在陵水富力灣占地2500畝香港駿豪——?？谘蛏剑?007年，?？凇?91工程”，協(xié)議開(kāi)發(fā)面積3.5萬(wàn)畝海航置業(yè)——新生的本土大地主：

48、成立于2007年的企業(yè)，已在海南18個(gè)市縣擁有土地儲(chǔ)備，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在興隆的土地儲(chǔ)備高達(dá)1萬(wàn)畝，在臨水有10平方公里的土地儲(chǔ)備江蘇中南集團(tuán)——儋州濱海新區(qū)：2009年8月，1萬(wàn)余畝的濱海新區(qū)江蘇國(guó)信集團(tuán)—樂(lè)東龍沐灣：2007年6月9日，25.28平方公里,公開(kāi)報(bào)道的海南已簽約一級(jí)開(kāi)發(fā)總面積610平方公里，開(kāi)發(fā)總投資逾3000億元，至少可滿足新增人口300-500萬(wàn)人居?。ㄈ珖?guó)第六次人口普

49、查公布，截至2010年11月1日零時(shí)，海南省總?cè)丝跒?671518人，十年增加80萬(wàn)人）,5成片開(kāi)發(fā),,,46,成片地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新趨勢(shì)管理去二元化：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、國(guó)有與集體一體化、海陸協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)概念細(xì)分化：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等拿地方式多元化：一級(jí)開(kāi)發(fā)曲線拿地、自主更新、合作、合股、收購(gòu)等綠色地產(chǎn)：綠色建筑、生態(tài)城市、低碳城市、智慧城市藍(lán)色地產(chǎn)：填海造地、海洋經(jīng)濟(jì)、灘涂開(kāi)發(fā)、無(wú)人島開(kāi)發(fā)土地立體開(kāi)發(fā)：向上、向下、上山

50、、下鄉(xiāng),5成片開(kāi)發(fā),47,一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,6一級(jí)開(kāi)發(fā),土地一級(jí)開(kāi)發(fā)三個(gè)歷程： 合二為一、政府獨(dú)攬、逐步市場(chǎng)化三個(gè)利益集團(tuán)： 代表土地所有權(quán)的政府、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)（授權(quán)、組建或招標(biāo)）、原駐地企業(yè)/居民/農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（一級(jí)開(kāi)發(fā)前土地使用者）一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心、難點(diǎn)： 征地和拆遷，其實(shí)是利益平衡一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶頸： 融資難、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益難以保障一級(jí)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)問(wèn)題： 影響大、誘惑大、彈性大,48,開(kāi)發(fā)方式成片與分片存量與增

51、量割臘肉式指婚式（即五統(tǒng)一）招親式新城公司式借殼上市式盈利方式工程管理費(fèi)土地增值臨時(shí)性地租經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)利性公建配套項(xiàng)目壟斷性資源文化視覺(jué)資源,6一級(jí)開(kāi)發(fā),一級(jí)開(kāi)發(fā)模式BT模式——工程管理費(fèi)理論模式——土地增值分利實(shí)踐模式——低價(jià)曲線拿地二級(jí)開(kāi)發(fā)獲利,6一級(jí)開(kāi)發(fā),49,50,政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化模式政府稅收財(cái)力不足銀行貸款嚴(yán)格限制中央發(fā)債杯水車薪自行發(fā)債遙遙無(wú)期聯(lián)姻社會(huì)資金也許是不錯(cuò)的選

52、擇“三共”保障體系理念共鳴：公開(kāi)招女婿 資源共享：公平談條件投資共贏：公正建家庭操作要點(diǎn)與政府簽訂投資協(xié)議發(fā)改委立項(xiàng)納入規(guī)劃合資注冊(cè)公司報(bào)批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案土地整理計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃土地出讓收益合法分配：財(cái)政收入與企業(yè)收益,6一級(jí)開(kāi)發(fā),《城市開(kāi)發(fā)》獨(dú)家專訪,51,各地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策差異,國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》第二條的第（十）款指出“鼓勵(lì)民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)

53、資源勘探開(kāi)發(fā)”國(guó)土資發(fā)〔2012〕100號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn)》北京2002年2月，《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》2005年9月，《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》2006年5月，《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)暫行辦法》政府出資，利潤(rùn)不高于開(kāi)發(fā)成本的2%企業(yè)自籌，不高于開(kāi)發(fā)成本的8%部分招商項(xiàng)目，確保8%收益的前提下5:5分成北京的一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)是工程總承包，曲線拿地、一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)是無(wú)

54、奈的選擇杭州2006年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)整理的實(shí)施意見(jiàn)》海南2006年7月19日，《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知》一級(jí)開(kāi)發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益 成都2007年9月29日，《關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會(huì)資金進(jìn)行一級(jí)土地整理的意見(jiàn)》 2011年5月10日，川國(guó)土資發(fā)〔2011〕36號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，清理一級(jí)開(kāi)發(fā)違規(guī)問(wèn)題2011年9月27日，成府發(fā)（201

55、1）26號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)行一級(jí)土地證意見(jiàn)的通知》，廢止2007年文件。昆明2010年7月20日，《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》 湘潭2010年9月13日，潭政辦發(fā)（2010）34號(hào)文，《市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕100號(hào)）,6一級(jí)開(kāi)發(fā),52,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地方政策派系川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽(yáng)湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等瓊

56、派：政府讓利、自由市場(chǎng)化，海南各地京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū)粵派：自主開(kāi)發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等,6一級(jí)開(kāi)發(fā),53,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍）,6一級(jí)開(kāi)發(fā),2013年2月4日，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái)《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)辟了生存空間,54,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情商要素（老板秘籍）高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對(duì)話的高度，對(duì)城市發(fā)展

57、的理解及社會(huì)責(zé)任深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對(duì)市場(chǎng)的敏感性及時(shí)機(jī)的把握,6一級(jí)開(kāi)發(fā),55,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策紅線收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項(xiàng)目換土地，先征后返，各類補(bǔ)貼，土地出讓收益直接分成 經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛：一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)，約定地價(jià)，設(shè)置限制條件土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紅線高爾夫球場(chǎng)（雖已納入奧運(yùn)項(xiàng)目，10次禁令，土地督辦案件70%

58、跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場(chǎng)別墅政府樓堂管所跑馬場(chǎng)（馬術(shù)俱樂(lè)部）主題公園（2011年8月5日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知》 ）,6一級(jí)開(kāi)發(fā),56,全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)典型案例,6一級(jí)開(kāi)發(fā),57,海南神州半島,開(kāi)發(fā)商：中信泰富規(guī)劃面積：37.93平方公里，2.5萬(wàn)畝經(jīng)營(yíng)性用地，3萬(wàn)畝保護(hù)地一期土地開(kāi)發(fā)投入：12億元，一次性全部交給萬(wàn)寧市政府操作，征地款、青賠、稅費(fèi)及政府收益各

59、占1/4左右土地增值收益5:5根據(jù)營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)進(jìn)程掛牌自建的五星級(jí)酒店、高爾夫正在啟動(dòng)國(guó)際營(yíng)銷,6一級(jí)開(kāi)發(fā),58,土地是商品商品需要營(yíng)銷營(yíng)銷需要策劃土地是特殊商品土地需要特別的營(yíng)銷策劃土地營(yíng)銷解決的基本問(wèn)題：挖出來(lái)、傳出去,土地產(chǎn)業(yè)鏈,7土地營(yíng)銷,土地為什么要營(yíng)銷？,政府,一、二級(jí)開(kāi)發(fā)商,居商辦產(chǎn)者,,,土地營(yíng)銷,房地產(chǎn)營(yíng)銷,營(yíng)銷理論演變4P 4C 4R產(chǎn)品 顧客 關(guān)聯(lián)價(jià)格 成本

60、 反應(yīng)渠道 便利 關(guān)系促銷 溝通 回報(bào),目標(biāo)商戶項(xiàng)目定位賣點(diǎn)挖掘推廣渠道地書成本收益……,目標(biāo)客戶客戶訴求項(xiàng)目定位戶型設(shè)計(jì)營(yíng)銷策略樓書……,土地價(jià)格策略基準(zhǔn)地價(jià)成本地價(jià)評(píng)估地價(jià)出讓底價(jià)交易地價(jià)價(jià)格策略的核心就是掌控交易地價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,7土地營(yíng)銷,59,60,土地營(yíng)銷的本質(zhì),雙向、互動(dòng)，把控市場(chǎng)局面根據(jù)土地開(kāi)發(fā)模式，制定營(yíng)銷目的及策略如果是分利模式，確保土地價(jià)值最大、最快變現(xiàn)

61、如果是工程委托，確保低價(jià)拿地用地預(yù)審請(qǐng)/勾地制度,7土地營(yíng)銷,61,土地怎樣營(yíng)銷？,推介一個(gè)做法：開(kāi)土地策劃先河 消除兩大誤區(qū)：成片開(kāi)發(fā)抬高門檻 土地推介抬升地價(jià)收獲三點(diǎn)意義：挖掘土地價(jià)值 促進(jìn)有效傳播 提供規(guī)劃指引牢記四條要訣：切合實(shí)際 齊抓共管 借助外腦 持之以恒,7土地營(yíng)銷,62,賣方技巧,變土地出讓為項(xiàng)目招商注重土地的個(gè)性、文化、品牌包裝 合理搭配、組合經(jīng)營(yíng)性用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地

62、合理控制供地計(jì)劃與地價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)預(yù)熱：走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái) 注重推介活動(dòng)的高度、個(gè)性、價(jià)值招、拍、掛的有效組合,7土地營(yíng)銷,買方可控環(huán)節(jié)年度供地計(jì)劃規(guī)劃條件通知書土地評(píng)估報(bào)告土地出讓方案土地招拍掛公告,63,門當(dāng)戶對(duì)：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張 2009年11月20日《深圳商報(bào)》2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介會(huì),處女型項(xiàng)目：各地土地市場(chǎng)中心公開(kāi)招拍掛的項(xiàng)目，只要通過(guò)常規(guī)的預(yù)測(cè)及測(cè)算，就知道該不該拿了，市場(chǎng)空間不

63、會(huì)太大，但短期內(nèi)不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。二婚型項(xiàng)目：土地使用權(quán)已經(jīng)在別人手里，需要轉(zhuǎn)手給你的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為了合理避稅，可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)的模式，有的剛辦了土地證，有的規(guī)劃許可證、施工許可證、甚至預(yù)售證已經(jīng)齊全，好處是短平快，很快可開(kāi)發(fā)變現(xiàn)，麻煩是前期債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以一刀兩斷，擔(dān)心“前夫”或者“前情人”找上門耍賴。村姑型項(xiàng)目：包括“三改”項(xiàng)目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項(xiàng)目、退二進(jìn)三項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)項(xiàng)目、新農(nóng)村建設(shè)等政策性項(xiàng)目，

64、總之需要變規(guī)劃、改用途、爭(zhēng)取用地指標(biāo)等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關(guān)系成本、時(shí)間成本高，需要耐得住、等得起。明星型項(xiàng)目：包括新城/新區(qū)開(kāi)發(fā)、成片土地開(kāi)發(fā)、大型舊區(qū)改造（如老機(jī)場(chǎng)變新區(qū)）、大型城市綜合體項(xiàng)目等，萬(wàn)眾矚目，功能綜合，片區(qū)輻射力大，需要開(kāi)發(fā)商有足夠的實(shí)力、品牌影響力及掌控能力（引導(dǎo)市場(chǎng)及斡旋政府的能力）。,7土地營(yíng)銷,,,64,地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張模式拼爹型砸錢型草根型：干爹經(jīng)濟(jì)學(xué)、慈善經(jīng)濟(jì)學(xué),7土地營(yíng)

65、銷,65,5個(gè)項(xiàng)目1.7萬(wàn)余畝3次系列活動(dòng)200余位客商、專家、媒體參與走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái),徐州土地包裝營(yíng)銷策劃,7土地營(yíng)銷,66,云龍山巔鳥瞰、會(huì)場(chǎng)、展廳、場(chǎng)外、伴餐演出、郝副局長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)演說(shuō),7土地營(yíng)銷,67,,7土地營(yíng)銷,城市新區(qū)選址依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)自然資源文化底蘊(yùn)交通樞紐,68,8.1城市新區(qū),69,規(guī)劃成果的五性技術(shù)性藝術(shù)性政治性商業(yè)性合法性逮住糟蹋城市的五只黑手無(wú)聊的政客無(wú)奈的規(guī)劃師無(wú)能的專家無(wú)情

66、的開(kāi)發(fā)商無(wú)知的市民中國(guó)的城市跟市長(zhǎng)一個(gè)姓市長(zhǎng)決定著城市的發(fā)展方向市長(zhǎng)決定著城市的喜好市長(zhǎng)決定著城市的相貌,8.1城市新區(qū),,,70,城市新區(qū)的誤區(qū)規(guī)劃大得離譜千城一面引擎動(dòng)力不足新舊區(qū)不協(xié)調(diào)城市新區(qū)面臨的問(wèn)題基本問(wèn)題：人從哪里來(lái)？現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：錢從哪里來(lái)？核心問(wèn)題：地從哪里來(lái)？,8.1城市新區(qū),鄂爾多斯絕不只是個(gè)案,,,71,城市長(zhǎng)大的動(dòng)因規(guī)劃拉動(dòng)媒體煽動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)撼動(dòng)城市新區(qū)的時(shí)空價(jià)值觀時(shí)間：

67、規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界,8.1城市新區(qū),,,72,炒城四招撈名分修規(guī)劃建引擎辦節(jié)事,8.1城市新區(qū),73,國(guó)家級(jí)名分名錄：國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)保稅區(qū)國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū)國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)國(guó)家新材料產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品

68、標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū)國(guó)家地質(zhì)公園國(guó)家森林公園國(guó)家礦山公園國(guó)家遺址公園國(guó)家濕地公園國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)國(guó)家級(jí)生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村,8.1城市新區(qū),74,國(guó)際級(jí)生態(tài)示范區(qū)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)全國(guó)文明城市國(guó)家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)）國(guó)家園林城市國(guó)家森林城市國(guó)家級(jí)歷史文化名城（鎮(zhèn)、村）全國(guó)雙擁模范城市國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市國(guó)家生態(tài)園林示范