新型城鎮(zhèn)化亟待深化土地制度改革

1、<p>　　新型城鎮(zhèn)化亟待深化土地制度改革</p><p>　　城鎮(zhèn)化是三大生產要素（資本、土地、勞動力）在一定制度下不斷流動、重組的結果。我們要實現新型城鎮(zhèn)化，就需要研究支配這些生產要素運動的制度是什么。這制度是在什么思想觀念下形成的，它是怎樣運作的，所造成的利益結構、利益鏈是怎樣的，矛盾在什么地方，造成矛盾的體制性原因是什么。然后我們才能找到改革的重點和改革的內容。 </p><

2、p>　　現行土地制度對城鎮(zhèn)化的貢獻 </p><p>　　支配城鎮(zhèn)化要素流動的制度有三個：一個是財稅制度，一個是戶籍制度，一個是土地制度。 </p><p>　　規(guī)定現行的土地制度有兩部法律：《土地管理法》和《城市房地產管理法》?！锻恋毓芾矸ā肥窃谑裁辞闆r下形成的呢？ </p><p>　　1985年和1992至1993年我國曾兩度出現耕地面積的大幅減少，這反

3、映了城鎮(zhèn)化與農業(yè)的矛盾。 </p><p>　　于是中央下了一個文件：要用世界上最嚴格的土地管理制度保護耕地，嚴格控制建設用地。怎樣保護、怎樣控制？結果就采用計劃配置的辦法。在這種思路下就形成了1998年版的《土地管理法》。 </p><p>　　這部法律的內容可以概括為三點： </p><p>　　一是禁止農村宅基地流動，禁止集體土地進入建設用地市場，擴大征地范圍

4、，以國家征地作為新增建設用地的唯一途徑，由政府壟斷整個建設用地的供給。 </p><p>　　二是由中央決定耕地和建設用地配置的指令性控制指標。通過總體規(guī)劃和年度計劃，把這些指標層層分解下達到基層，根據這些指標劃定土地利用區(qū)和確定每塊土地的用途、單位和個人必須按規(guī)劃確定的用途使用土地。 </p><p>　　三是為保證規(guī)劃計劃指標的實現，又規(guī)定了一套高度集權的、復雜的行政審批制度，大凡土地

5、用途轉用、權屬轉變都要經過上級主管部門審批。 </p><p>　　現在我們這個世界上最嚴格的計劃配置的土地制度對城鎮(zhèn)化有什么貢獻？ </p><p>　　第一，政府通過低價征地，在2003―2012年10年間共征得374萬公頃的土地。3萬、4萬塊錢一畝就可以把地拿過來。 </p><p>　　第二，農民工不能市民化，這樣就維持了2.5億的廉價勞動力。 </p

6、><p>　　第三，通過低價征收、高價出讓，10年內政府就吸收了15.2萬億的出讓金。這筆出讓金刨掉征地成本、一級開發(fā)成本后，政府差不多能拿到5.5萬億的凈收益。這其中約六成的凈收益被用于城市建設。此外，政府拿到地后，還可以將土地抵押貸款。通過這些方式，政府大約可籌到11萬億低成本的資金。 </p><p>　　依靠這樣廉價的三大生產要素，中國城鎮(zhèn)化的進展非常迅速。1981―2010年城鎮(zhèn)化率

7、從20%一下提高到50%，花30年時間走了國外50年、100年要走的道路。 </p><p>　　現行土地制度的弊端 </p><p>　　但這個土地制度造成了六大弊端： </p><p>　　第一，禁止農村宅基地流轉，農村宅基地不能賣、不能轉讓，禁止集體土地進入建設市場，特別是進入房地產市場，這樣就造成集體所有制、國家所有制產權的不平等。 </p>

8、<p>　　第二，擴大征地范圍，把征地作為新增建設用地的唯一途徑，并且低價征地，造成失地農民貧困化。2007年以來強制拆遷的惡性事件不斷，原因就是征地價格太低，剝奪了農民的財產。 </p><p>　　第三，通過低價征地、高價出讓，構建了5萬多億元的“賣地財政”，刺激地方政府多圈地、征地、賣地?，F在各地都在大辦開發(fā)區(qū)、大造新城。開發(fā)區(qū)多了，地方政府的錢也就多了，結果是富了開發(fā)商，肥了貪官污吏，擴大了貧富

9、差距。 </p><p>　　第四，政府壟斷建設用地供給，通過指令性規(guī)劃計劃配置土地資源。有的地方土地資源多，項目卻很少，造成土地資源浪費；有的地方土地指標不夠，又申請不到指標，于是造成大量違法用地。 </p><p>　　第五，建設用地指標下去后，1/3的指標無償供給劃撥用地，政府辦公大樓、大學城、城市里的大馬路、大廣場都是劃撥用地，不用交出讓金，結果每個城市都有豪華的政府大樓，禁而不絕

10、。劃撥使用造成土地粗放利用，降低了城市土地的利用效率。 </p><p>　　第六，盡管2/3的建設用地指標通過市場出讓給開發(fā)商，但現在的土地市場是一個行政控制的偽市場。下達的指標，地方政府首先給開發(fā)區(qū)用，給市政府拉來的項目用。為了爭奪投資項目，政府又用行政手段把地價壓得很低。因土地便宜，開發(fā)商和企業(yè)拿到地以后就粗放利用。 </p><p>　　結論是：現行計劃配置式的土地制度雖然促進了高

11、速度的城鎮(zhèn)化和經濟增長，但是土地配置的效率很低，而且擴大了城鄉(xiāng)差距、貧富差距，造成許多社會矛盾。這樣大規(guī)模的低價征地模式、粗放型的建設用地模式不可持續(xù)，以“賣地財政”為支撐的城鎮(zhèn)化也不可持續(xù)，所以要實現新型城鎮(zhèn)化就必須深化土地制度改革。 </p><p>　　必須由市場來配置土地 </p><p>　　土地制度怎么改？我認為現行計劃配置式的土地管理制度不可持續(xù)，必須改為市場配置。只有利用市

12、場配置土地資源才能提高資源配置效率、土地利用效率、均衡各方面的利益，保證城鄉(xiāng)區(qū)域協調發(fā)展，實現新型城鎮(zhèn)化。所以我認為土地制度改革的核心就是改計劃配置為市場配置。 </p><p>　　我認為要搞市場配置第一件工作是要建立一個開放、競爭、城鄉(xiāng)統一而有序的土地市場。第二則是建立適應市場配置的宏觀調控體系。 </p><p>　　如何建立開放、競爭、城鄉(xiāng)統一而有序的土地市場，我認為要做四項工作：

13、 </p><p>　　首先要轉變政府職能，要劃清政府與市場的界限，哪些是政府辦、哪些是市場辦，這樣才能改變現在政府主導的城鎮(zhèn)化為市場主導的城鎮(zhèn)化。 </p><p>　　第二項工作是要完善土地產權制度，平等保護集體土地產權。 </p><p>　　第三項工作是建立城鄉(xiāng)統一的土地市場。 </p><p>　　第四項工作是改革征地制度。這又包括

14、三個方面的工作：一、要縮小征地范圍，縮小到公共利益需要的范圍之內，不要為開發(fā)商、為企業(yè)去征地；二、要給被征地人公平的補償，土地、房子值多少錢就補償多少錢，使被征地人的利益不受損害。三、要規(guī)定并嚴格執(zhí)行合意加公示的征地程序。 </p><p>　　征地程序包括三個階段：政府征這塊地先發(fā)公告，開聽證會，讓被征的人發(fā)表意見，征這塊地是否符合公共利益，是不是必須征這塊地，最后大家同意了就征。 </p>&l

15、t;p>　　下一步就進入調查、制定征地補償方案。補償方案不是政府來定，要和被征地人平等協商定下補償價格和補償方式。達不成協議，交法院仲裁、判決。 </p><p>　　達成協議，定下雙方合意的補償方案后，進入下一道程序，先補償后交地，登記換證。這樣才能使征地變成和諧征地。 </p><p>　　第二件工作是要建立適應市場配置的國家宏觀調控體系。 </p><p&g

16、t;　　政府有四種調控手段：第一，要有公眾參與式的規(guī)劃和計劃。第二，正確實施土地用途分區(qū)。第三，建立能促進節(jié)約用地、優(yōu)化配置、公平分配土地收益的財稅制度；要使稅收、投資、補貼成為國家調控土地的主要手段。第四，改革行政審批制度，簡政放權。 </p><p>　　最后，土地制度改革要以財稅制度改革為突破口，首先要完善分稅制和轉移支付制度，讓地方政府有與其事權相匹配的財稅收入，擺脫對土地出讓金的依賴。這樣，土地制度改革

17、才能一項一項地推動。所以，我說土地制度改革要以財稅制度改革為突破口，隨著財稅制度改革的進度，漸進地、協調地推進各項土地制度改革。 </p><p>　?。ㄗ髡呦翟瓏彝恋毓芾砭忠?guī)劃司副司長、中國老年科技工作者協會國土資源分會土地與環(huán)境專業(yè)委員分會主任） </p><p>　　本刊記者張兵根據4月23日鄭振源在北京大學法學院講座錄音整理，內容有刪減。感謝北京大學法學院教授張千帆提供支持。&l