物業(yè)管理提案

1、物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生和逐步發(fā)展起來的一個新興行業(yè)，其服務涉及到千家萬戶的安居樂業(yè)，住宅小區(qū)作為社會的一個基本細胞，它的和諧是整個社會和諧的基礎而物業(yè)管理則是構建和諧社會的主要載體，它對改善居民的生活環(huán)境、維護社區(qū)穩(wěn)定、促進社會和諧、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀我市物業(yè)服務行業(yè)自1997年起步以來，經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大、從不規(guī)范到有序發(fā)展的艱難過程，物業(yè)服務對

2、象也從單一的住宅小區(qū)，發(fā)展到行政辦公樓、工業(yè)區(qū)、廠礦、醫(yī)院、學校、集貿(mào)市場等全方位的覆蓋。截止2009年底，我市物業(yè)服務企業(yè)達到107家，管理人員達到700多人，從業(yè)人員有3600多人，管理服務項目200多個，新建小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋面達到100％，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的總面積累計達到2500多萬平方米。其中規(guī)模較大、管理比較好的小區(qū)有：渾河花園、河畔花園、幸福城、水岸東城、大自然、碧海金閣、玫瑰城、藍天水岸、銀河灣、臺南嘉苑、裕寶新城、

3、陽光家園等十余家。二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的突出問題近年來，我市的住宅小區(qū)物業(yè)管理總體水平得到了較大的提升，但物業(yè)服務行業(yè)仍呈現(xiàn)市場不規(guī)范、矛盾糾紛多、經(jīng)濟效益差、苦中有憂的狀況。具體體現(xiàn)在：（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務市場競爭機制不完善我市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，沒有形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工售房階段業(yè)主入住較少，前期物業(yè)管理大部分是開發(fā)商自行選聘物業(yè)服務企業(yè)，在業(yè)主入住率達到一定規(guī)模后，業(yè)主重新選

4、聘物業(yè)服務企業(yè)的難度較大。（二）物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模普遍較小，整體管理水平偏低我市住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模普遍較小，資質等級較低，在我市107家住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)中，均為三級資質的物業(yè)服務企業(yè)，企業(yè)管理隊伍良莠不齊，魚龍混雜，缺乏規(guī)模效應，物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)人才奇缺，管理水平較低，服務領域狹窄，服務理念滯后。（三）業(yè)主維權困難目前，我市大部分住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，業(yè)主利益被侵犯時，維權困難。少數(shù)成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，在實際操作中

5、由于業(yè)主委員會沒有報酬、吃力不討好等多種因素，使部分業(yè)主委員會維權意識差，工作人員的工作積極性不高，維權力度不大，監(jiān)督和協(xié)調的作用沒有充分體現(xiàn)，沒有真正發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間橋梁和紐帶的作用。（四）前期物業(yè)費定價較低，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)生存困難，物業(yè)服務與交費矛盾糾紛多，影響社會和諧調查結果表明，我市107家物業(yè)服務企業(yè)中處于微盈利狀態(tài)的不到企業(yè)總數(shù)的25%。其余大多處于盈虧平衡或虧損狀態(tài)。主要原因是：1、開發(fā)商為便于銷售，將前期物業(yè)

6、費標準選的較低，待小區(qū)樓盤銷售完后，前期物業(yè)服務結束、物業(yè)服務企業(yè)進駐后，較低的收費致使盈利水平極低、甚至入不敷出。前期物業(yè)體向外界公示，使物業(yè)服務企業(yè)接受社會公眾監(jiān)督，大力推廣誠信服務、誠心服務、稱心服務，培養(yǎng)以質取勝、以質盈利的行業(yè)風氣。（二）大力推行招投標，加快住宅小區(qū)物業(yè)服務市場化進程政府有關部門要依照《國務院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，監(jiān)督開發(fā)商做好前期住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標工作，選擇具備相應資質、企業(yè)信譽好、管理水平高的企業(yè)實施

7、住宅小區(qū)物業(yè)管理，徹底打破不利于物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的“誰開發(fā)誰管理”的格局，同時鼓勵開發(fā)企業(yè)積極引進域外優(yōu)秀物業(yè)服務品牌企業(yè)，使我市住宅小區(qū)物業(yè)服務向市場化、規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。（三）政府應加大協(xié)調力度，給物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造一個寬松的發(fā)展環(huán)境住宅小區(qū)物業(yè)管理由于行業(yè)特點，涉及范圍廣，管理機構多。市場問題亟需政府及各職能部門的協(xié)調、解決。如：供水、供電、供氣、供熱等單位應當按照國務院《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定維修到戶，并向最終用戶

8、收取有關費用，不應當讓物業(yè)服務企業(yè)承擔額外費用，以減輕物業(yè)服務企業(yè)的負擔。（四）盡快出臺“撫順市物業(yè)管理辦法”、“撫順市住宅物業(yè)服務收費指導標準”1、根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》，結合我市住宅小區(qū)實際情況，盡快出臺“撫順市物業(yè)管理辦法”，以促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。2、政府相關部門應根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)服務市場實際情況，盡快制定“撫順市住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費指導標準”。近十年來隨著我市經(jīng)濟發(fā)展，職工平均工資較

9、十年前有很大提高，氺、電、熱及人工費等價格漲幅較大，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營成本不斷增加，而前期物業(yè)收費指導標準是十年前的，未能根據(jù)市場行情及時調整，國家也沒有相對減免稅收政策，導致物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營困難。建議相關部門加強對房地產(chǎn)市場的整體調控，按照經(jīng)濟規(guī)律、物業(yè)管理成本情況、市場變化等因素并參照國內其他城市前期物業(yè)服務收費指導標準，合理制定我市“住宅小區(qū)前期物業(yè)收費指導標準”。（五）政府相關部門應加強指導住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會目前，我市大部分住

10、宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)溝通缺乏橋梁和紐帶，縷縷發(fā)生“不和諧事件”。建議物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府切實按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，指導住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組建工作，并適時參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開的有關會議，加強指導業(yè)主委員會工作；監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)運作，充分調動、發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)的積極性，維護社區(qū)穩(wěn)定、促進社會和諧，為提高城市整體管理水平、建設宜居城市做貢獻。（六）加強對物

11、業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員的培訓，提高整體管理水平企業(yè)要勤練內功，加強從業(yè)人員的培訓，通過崗前培訓、在崗培訓、脫產(chǎn)培訓，不斷提高從業(yè)人員的整體素質，造就一批住宅小區(qū)物業(yè)管理人才，使住宅小區(qū)物業(yè)管理上檔次、上水平，以適應行業(yè)競爭和企業(yè)不斷發(fā)展的需要。（七）建議成立住宅小區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會，增加解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的渠道住宅小區(qū)物業(yè)管理成立行業(yè)協(xié)會有助于提高本行業(yè)整體業(yè)務管理水平，協(xié)調好業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和分歧，鼓勵物業(yè)服