二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng)

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng) 二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng)摘要 摘要 最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買賣合同即《北京市房地產(chǎn)買賣合同》約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支

2、付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買賣合同即《北京市房地產(chǎn)買賣合同》約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。下文中，本律師會(huì)根

3、據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》共同制定的示范文本即《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱“二手房買賣合同”）的規(guī)定（也即買受人、出賣人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買賣合同），根據(jù)該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買賣，不含較為特殊的五年內(nèi)禁止上市交易的動(dòng)遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專指房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買賣行為。二手房交

4、易流程，主要包括簽約，過(guò)戶，交房 簽約，過(guò)戶，交房三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對(duì)方違約的最直接、最根本的依據(jù)即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示 一、簽約提示在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（），上海市房地產(chǎn)買賣合同》的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易

5、特最新 精品 Word 歡迎下載 可修改護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。也就是說(shuō)，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益?！睹袷路蛇m用問(wèn)答（２００３年第２期）》規(guī)定：“長(zhǎng)寧法院民

6、三庭反映，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買受人沒有義務(wù)去查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買賣房屋協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決?！彪m然有此規(guī)定，但購(gòu)房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭(zhēng)。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，需

7、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其法律意義在于，根據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚后購(gòu)房，夫妻對(duì)所購(gòu)房屋享有共同所有權(quán)。即使夫妻在房產(chǎn)登記上只登記為夫或妻一人的，也不影響共有狀態(tài)。目前，北京市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于售房，只要求房產(chǎn)證上登記的房地產(chǎn)權(quán)利人簽署二手房買賣合同、過(guò)戶即可。因該售房款屬于夫妻共有，配偶另一方有權(quán)分得一半房款，權(quán)利人擅自售房侵犯夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2、交房提示 、交房提示房屋交接是賣售人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。雙方當(dāng)

8、事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。 出賣人將原購(gòu)入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有兩書規(guī)定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示 、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。上述特別告知條款，提示購(gòu)房者可前往所購(gòu)房屋所在的房地產(chǎn)交易中心對(duì)購(gòu)買房屋