商品房預售法律制度之探析.pdf

1、自1982年我國實行住房制度改革、推行住房商品化以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展。因商品房預售形式有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，與現(xiàn)房銷售相比有一定的價格優(yōu)勢，現(xiàn)在商品房預售形式已成為房地產(chǎn)市場最主要的買賣方式。 然而我國關(guān)于商品房預售的法律規(guī)定卻是滯后的?，F(xiàn)行的法律法規(guī)多是從行政管理的角度來立法的，對于購房人的權(quán)利保護顯得不足，以至于商品房預售市場的糾紛及房地產(chǎn)訴訟日益增多。 本文重點對商品房預售合同法律性質(zhì)進行了分析

2、，對商品房預售合同預告登記制度及懲罰性賠償制度在商品房預售合同領(lǐng)域的適用方面提出了改造與完善的法律對策。全文共分三個章節(jié)。 第一章，在簡要地介紹商品房預售制度的起源及我國商品房預售概況后，進一步辨析了商品房預售合同的性質(zhì)。雖然預售合同的標的物商品房尚未建造完工，預購人不能當即取得物權(quán)，但“未來之物”可以成為買賣合同的標的，商品房預售合同系買賣合同。預購人訂立預售合同后取得對商品房的期待權(quán)。期待權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，但具備了物權(quán)的特

3、征，是一種物權(quán)化的債權(quán)，由于這種權(quán)利的取得是非即時性的，在實現(xiàn)過程中會因條件的變化而變得不確定，應予以法律保護。 第二章，提出構(gòu)建我國預售商品房預告登記制度的設(shè)想。預購人僅對于將來取得商品房享有債權(quán)請求權(quán)，尚不能取得物權(quán)，故預售合同不能得到物權(quán)效力的保護。為了確保預購人獲取商品房的目的最終實現(xiàn)，有必要對預購商品房預先登記，在預購人僅享有債權(quán)請求權(quán)之時，就賦予其對抗第三人的效力，以及保全物權(quán)順序的效力和破產(chǎn)保護效力，使預購人的債權(quán)

4、物權(quán)化。為此，完全有必要將我國現(xiàn)行的商品房預售合同登記備案制度改造為預售商品房預告登記制度，并對構(gòu)建我國預售商品房預告登記制度提出了立法上的建議。 第三章，是對我國商品房預售領(lǐng)域適用懲罰性賠償制度的法律實務問題的分析。由于懲罰性賠償制度不僅可以補償受害人的損失，還可以懲罰和遏制不法行為的再發(fā)生。在我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍信用低下，商品房預售領(lǐng)域欺詐行為頻發(fā)的情況下，最高人民法院發(fā)布司法解釋，規(guī)定了對欺詐和惡意違約的情形可以處以已付購房