小產(chǎn)權(quán)房及其交易的法律困境和破解方案.pdf

1、小產(chǎn)權(quán)房首次曝光始于北京通州區(qū)的宋村鎮(zhèn)的“畫家村”案，媒體的跟風(fēng)報道使得全國各地暗藏的小產(chǎn)權(quán)買賣事件逐步浮出水面。事實上，小產(chǎn)權(quán)房就已經(jīng)出現(xiàn)了，但因為當(dāng)時其與正規(guī)開發(fā)的商品房的價格差別不大，并沒有引起太多的關(guān)注。但是近幾年來，隨著城市商品房價格急劇攀升，小產(chǎn)權(quán)房買賣愈演愈烈。本文所討論的小產(chǎn)權(quán)房又叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地(主要是集體建設(shè)用地)上，不符合土地規(guī)劃和土地用途規(guī)劃，建造并出售給購房者的房屋；以及違法銷售建造在宅基地上的

2、房屋。它并非是一個正式的法律概念，我國現(xiàn)行法律和政策也沒有直接做出規(guī)定。對這個生活中普遍存在，而法律規(guī)定空缺的現(xiàn)象進行研究有它理論和現(xiàn)實的意義。
　　 本文第一部分是小產(chǎn)權(quán)房的法律解讀，首先界定小產(chǎn)權(quán)房的概念，將它和同類幾種產(chǎn)權(quán)概念進行比較。并分別以建造小產(chǎn)權(quán)房所用的土地類型和房屋用途為標(biāo)準(zhǔn)對劃分小產(chǎn)權(quán)房的類型，同時分析了小產(chǎn)權(quán)房主體多元、規(guī)定模糊、以及地域廣泛的特征。在此章后半部分闡述了小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，直接原因是飆升的房價

3、，政府職能部門的監(jiān)管不力以及巨大的經(jīng)濟利益驅(qū)動，而根本原因是我國城鄉(xiāng)土地二元化管理體制。因為土地所有權(quán)，使用權(quán)的分離，城市和農(nóng)村土地最終在我國形成“兩種產(chǎn)權(quán)、兩個市場”的二元結(jié)構(gòu)。
　　 第二部分是文章的重要部分，研究的是小產(chǎn)權(quán)房的債權(quán)效力。在此部分首先引入的是北京對“畫家村”小產(chǎn)權(quán)房買賣的判決，通過案例分析說明司法實務(wù)對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度以及國家政策的趨向。進而介紹了國家和地方出于不同利益的考慮對小產(chǎn)權(quán)房買賣采取的不同態(tài)度。在后半

4、部分，從合同成立要件的視角出發(fā)，論述在雙方合意，主體適格的情形下，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同標(biāo)的是否違反了法律的強制性規(guī)定。最后推論出在現(xiàn)行法律體制框架下，建造在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和公益事業(yè)的土地上的小產(chǎn)權(quán)房無效，而宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的合同效力待定。
　　 第三部分從法律和現(xiàn)實層面出發(fā)，全面分析小產(chǎn)權(quán)房存在的合法性。通過對《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律的相關(guān)規(guī)定進行具體解讀，推出小產(chǎn)權(quán)房合憲性、合法性的本質(zhì)。同時指出小產(chǎn)權(quán)房買賣是對我

5、國城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)制度補正和完善。
　　 第四部分是本文最重要的部分，通過小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)對我國整體農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的思考。首先，指出農(nóng)村土地存在所有權(quán)主體缺失的問題，提出明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體——在制度上就是建立集體土地社區(qū)法人制。然后提出將農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐步下放，讓農(nóng)民真正享受到土地收益。最后指出應(yīng)當(dāng)加強政府管理，保證建設(shè)用地和宅基地規(guī)范有序的流轉(zhuǎn)。具體措施就是事前落實土地規(guī)劃，建立資格審查制度；事中完善土地登記制度，