我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題探析.pdf

1、隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快和城市人口的迅速增加，住房難成了社會(huì)的一大熱點(diǎn)。商品房?jī)r(jià)格的快速上漲更是將大多數(shù)中低收入者擋在了房屋的門外。在高房?jī)r(jià)與低收入之間，小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格和相對(duì)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)乘虛而入，逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)的確緩解了當(dāng)前的住房難問(wèn)題，也在一定程度上增加了農(nóng)民的收益，但其存在的法律問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的。本文將分為三部分對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題探析:
　　第一部分是我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的

2、現(xiàn)狀及形成原因。主要詳細(xì)闡述了小產(chǎn)權(quán)房的概念及其現(xiàn)狀，并認(rèn)真分析了我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因。分析得知，我國(guó)城鄉(xiāng)土地制度的二元結(jié)構(gòu)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因;法律規(guī)定的不明確、相關(guān)職能部門監(jiān)管不力是小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展壯大的重要原因;城市房?jī)r(jià)過(guò)高、不完善的住房保障體系是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接原因，它們共同催生了小產(chǎn)權(quán)房。
　　第二部分重點(diǎn)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”所涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度和買賣合同效力兩個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行論述，力爭(zhēng)為小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)

3、題的解決尋找突破口。在現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地制度下，農(nóng)村集體建設(shè)用地是不允許流轉(zhuǎn)的，國(guó)家的相關(guān)政策也明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。但現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房買賣甚為活躍，而且允許農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)逐漸成為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的必然趨勢(shì);小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力是個(gè)頗受爭(zhēng)議的問(wèn)題。從我國(guó)的法律規(guī)定、國(guó)家政策和法院的判決來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效的。但我國(guó)沒(méi)有任何一部法律、法規(guī)直接明確地規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以按照合同法中關(guān)于

4、合同有效要件的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)為有效合同。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度的改革和完善，小產(chǎn)權(quán)房所涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度和買賣合同效力這兩個(gè)法律問(wèn)題都會(huì)迎刃而解。這部分是本文研究的重點(diǎn)所在。
　　第三部分是在第一、第二部分的基礎(chǔ)上提出合理解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的對(duì)策。當(dāng)務(wù)之急是遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢(shì)頭，在建立健全相關(guān)法律體系的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)監(jiān)管力度，防止小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。此后對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類處理，不同的情況不同對(duì)待，