[法律資料]小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決對(duì)策

1、1小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決對(duì)策小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決對(duì)策(一)建立集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度隨著改革的深入及國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)平等理念的形成，市場(chǎng)就會(huì)要求改變土地開(kāi)發(fā)利用由國(guó)家獨(dú)占的不平等局面，改變單一的土地供應(yīng)模式，積極推行土地供應(yīng)主體多元化，建立集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。在此方面，有關(guān)部門也進(jìn)行了一些嘗試。早在2005年廣東就通過(guò)了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，只是該辦法禁止用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2006年3月國(guó)土資源

2、部下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》，提出進(jìn)行集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。這些嘗試為建立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。為切實(shí)維護(hù)農(nóng)民集體的利益，法律應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)民集體出讓土地使用權(quán)的權(quán)利。只要符合國(guó)家規(guī)劃，集體有權(quán)將土地有償出讓給他人使用，其使用年限可由雙方協(xié)商確定，也可同國(guó)有土地使用權(quán)的期限，使用費(fèi)由雙方協(xié)商確定，國(guó)家收取一定的稅收，該土地的性質(zhì)不變，仍然歸該集體所有使用權(quán)到期之后，集體

3、有權(quán)收回土地如果是出讓土地建住宅的，法律應(yīng)當(dāng)允許，對(duì)所建住宅由政府核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)到期之后房屋的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體交納下一規(guī)定年限內(nèi)的土地使用費(fèi)，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓價(jià)格核算確定，其對(duì)房屋擁有的所有權(quán)不變。建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，還需要處理好與國(guó)家耕地保護(hù)的關(guān)系。對(duì)于基本耕地，國(guó)家應(yīng)嚴(yán)格禁止集體隨意占用進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，如確需開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行審批，并嚴(yán)格落實(shí)土地補(bǔ)償制度。(二)嚴(yán)格區(qū)分公益征收與商業(yè)拆遷3力是直接原因。如果

4、一邊解決現(xiàn)存問(wèn)題，一邊又出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，那么這一問(wèn)題將永遠(yuǎn)解決不了。所以必須痛下決心，嚴(yán)格禁止新的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。對(duì)新開(kāi)工建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，必須堅(jiān)決拆除。對(duì)于村委會(huì)為本村居民建設(shè)房屋的，必須經(jīng)嚴(yán)格審批之后才能夠興建，且應(yīng)根據(jù)村民的戶數(shù)審批房屋的套數(shù)，且每套不得超過(guò)規(guī)定的面積。在新房建成之后，村委會(huì)應(yīng)當(dāng)收回村民的舊住宅所占的土地，禁止村民變相多占宅基地。同時(shí)，嚴(yán)格禁止村民將住宅賣給非本集體成員及本集體不符合申請(qǐng)宅基地條件的村民。只有政府態(tài)度

5、鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會(huì)有效遏制小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)泛濫。2.對(duì)符合條件的小產(chǎn)權(quán)房確認(rèn)發(fā)證。對(duì)符合城市發(fā)展規(guī)劃，建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)在對(duì)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行處罰、責(zé)令補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用、將該土地征收歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上確認(rèn)購(gòu)房人的房屋所有權(quán)，并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。購(gòu)房人在申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金的差價(jià)。對(duì)在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過(guò)程中存在違法行為的相關(guān)人員必須嚴(yán)格追究法律責(zé)任。補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估后確定，該標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)過(guò)高，也不應(yīng)過(guò)低。過(guò)

6、高會(huì)大大增加購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，給經(jīng)濟(jì)條件差的購(gòu)房人雪上加霜過(guò)低會(huì)降低違法成本，給商品房市場(chǎng)造成新的沖擊。另外，對(duì)于購(gòu)房人，可以采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次性交清的，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。如果不能一次交清，也可分期繳納，待其交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止流轉(zhuǎn)。對(duì)于確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難不能交納的，可以由政府評(píng)估之后將該房屋界定為經(jīng)濟(jì)適用房，給其發(fā)證，允許其居住，但是限制其轉(zhuǎn)讓也可以根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值與土地出讓金的比例實(shí)行政府與其