房地產(chǎn)商預售、退貨與定價決策研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)市場的快速升溫，為促進其可持續(xù)健康發(fā)展，近期全國多個熱點城市均發(fā)布了限貸、限購等房地產(chǎn)調控政策。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在基于所面臨的差異化市場環(huán)境，特別是策略型消費者對未來預期估值變化以及存在退貨行為的情況下，如何選擇房地產(chǎn)市場的定價決策成為眾多學者和房產(chǎn)商亟待研究的問題。
　　本文首先對預售理論和退貨策略的國內(nèi)外相關學術研究進行了綜述。其次，假設市場的中的消費者均為遠視性消費者，基于市場供需關系、商品房的估值變化以及是

2、否有新的消費者出現(xiàn)等因素，構建房產(chǎn)商兩階段銷售的目標效用函數(shù)模型，通過對模型的分析和研究，得出了房地產(chǎn)商的預售決策及兩階段最優(yōu)定價策略，并通過數(shù)值分析驗證了理論證明相關結論。研究發(fā)現(xiàn):若預售階段結束后市場未出現(xiàn)新的消費者，在市場處于升值情境時，消費者對商品房預售及正常銷售階段的估值和房產(chǎn)商的資金效應系數(shù)對房產(chǎn)商預售決策有直接影響;而在市場處于下跌情境時，消費者的退貨成為影響房產(chǎn)商預售決策和定價的主要因素。若預售階段結束后市場中加入新的消