基于演化博弈與委托代理理論的公共租賃住房退出問題研究.pdf

1、租賃型保障性住房的退出問題是世界性難題。以英國為例，2012年英國國家審計委員會估計大約有100，000套社會住房被違規(guī)占用，政府每年為此付出的代價在90億英鎊左右。我國自2010年開始大規(guī)模發(fā)展公共租賃住房，截至2015年全國建設(shè)的公共租賃住房（含廉租房）已有1800多萬套，但由于退出機制不健全、退出管理不到位，各地違規(guī)占用公共租賃住房資源的現(xiàn)象非常普遍。2015年1月至3月，國家審計署組織各級審計機關(guān)審計調(diào)查了4.08萬個相關(guān)單位和

2、29.96萬戶家庭的后續(xù)管理及相關(guān)政策執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)有2.34萬戶因資產(chǎn)、收入等條件發(fā)生變化不再符合住房保障資格的家庭違規(guī)享受保障性住房1.53萬套、住房租賃補貼1，421萬元。
　　目前，國內(nèi)學(xué)者對公共租賃住房的退出問題予以高度關(guān)注。但從總體上看，現(xiàn)有研究對退出問題的研究相對籠統(tǒng)，缺乏深入的調(diào)研與分析。且由于國內(nèi)外社會背景不同，退出問題的成因和治理方式也存在很大差異，國外的已有研究無法直接描述和解決我國公共租賃住房的退出管理問題

3、。因此，從現(xiàn)實背景和理論發(fā)展的角度看，都要求對我國公共租賃住房的退出問題作更深入的研究。本文將退出問題進一步劃分為賴租問題和騙租問題，前者是指不再符合辦法規(guī)定的繼續(xù)租住條件，但不按要求及時辦理退出手續(xù)的行為;后者是指采取隱瞞事實、提供虛假資料、偽造證明材料等手段，騙租公共租賃住房的行為。本文的主要工作和結(jié)論可分為以下四部分:
　　第一，承租人賴租及騙租的影響因素分析。本文以杭州市公共租賃住房為例，隨機選取1，000戶承租人進行騰退

4、意愿調(diào)查，并基于無序多項Logistic模型對其中的806份有效問卷進行統(tǒng)計分析。研究結(jié)果表明，賴租及騙租的現(xiàn)狀認(rèn)知、市場租金可承受性、懲罰力度認(rèn)知以及審核難度認(rèn)知等因素的影響是顯著的。此外，老年群體對退出非常排斥，他們渴望擁有一個安定的晚年生活。
　　第二，公共租賃住房賴租行為的演化博弈分析。賴租是目前許多公共租賃住房管理部門最為棘手的問題，一般的懲罰措施并無效果，唯有通過向法院起訴并強制執(zhí)行才能解決問題。通過演化博弈分析發(fā)現(xiàn)，

5、政府部門在決定是否起訴時，應(yīng)考慮承租人群體賴租的比例，而承租人在決定是否賴租時，也會考慮政府起訴的比例。并進一步通過算例分析表明，如果承租人按時退出的比例大于97.81％，則政府管理部門不需要起訴;當(dāng)賴租戶較多，政府部門決定起訴時，起訴比例達到41.46％就有足夠的威懾力促使其余賴租戶主動退出。
　　第三，公共租賃住房騙租行為的委托代理分析。本文基于分布函數(shù)的參數(shù)化方法構(gòu)建了政府部門與公租房管理者間的道德風(fēng)險模型，并基于激勵理論分

6、析了政府部門的激勵契約設(shè)計過程，確定了政府部門最優(yōu)線性激勵合同的相關(guān)參數(shù)。在逆向選擇模型中，通過借鑒SpenceM.&Zeckhauser(1971)的研究成果，選擇社會服務(wù)作為信號，構(gòu)建了信號傳遞模型，研究表明:若將向社會提供一定時間的社會服務(wù)作為獲得公共租賃住房資格的條件，對于收入達到一定水平的承租人，隱匿個人信息獲得的租金差額收益會小于參與社會服務(wù)帶來的成本，從而主動選擇退出租住保障性住房，實現(xiàn)分離均衡。
　　第四，公共租賃

7、住房柔性退出機制的構(gòu)建。柔性與剛性是退出管理中的兩種主要模式，剛性退出強調(diào)的是形式上的退出，而柔性退出強調(diào)的是實質(zhì)上的退出。針對我國部分地區(qū)公共租賃住房的“遇冷”現(xiàn)象，以及調(diào)查發(fā)現(xiàn)的一些特殊群體的拒退問題，本文在系統(tǒng)梳理西方國家退出機制演變的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國公共租賃住房的柔性退出機制，主要包括柔性退出原則、模式及各自的適用情形。
　　與現(xiàn)有研究相比，本文的學(xué)術(shù)價值和創(chuàng)新點主要包括以下方面:
　　第一，基于無序多項logis

8、tic模型和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，證實影響承租人賴租及騙租的主要因素。已有研究并未對退出問題作進一步的細(xì)分，本文根據(jù)信息掌握情況的不同將其分為騙租及賴租兩個具體問題，并基于無序多項logistic模型和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，對承租人賴租及騙租的影響因素進行實證分析。此外，已有研究的因變量只考慮了退或者不退兩種情況，但試調(diào)查發(fā)現(xiàn)，較大比例的承租人認(rèn)為將視政府對騙租及賴租的實際懲罰情況而定，因此本文的因變量設(shè)置考慮了三種選擇。
　　第二，基于演化博弈

9、理論視角研究公共租賃住房賴租問題。文獻整理發(fā)現(xiàn)，一些學(xué)者開始利用博弈工具研究公共租賃住房的退出問題，但多數(shù)采用經(jīng)典博弈方法，只有少量學(xué)者如艾建國等(2012)嘗試?yán)醚莼┺睦碚撗芯客顺鰡栴}。本文受此啟發(fā)構(gòu)建了賴租問題的演化博弈模型，并基于杭州市藍(lán)橋名苑公共租賃住房項目的數(shù)據(jù)進行了算例分析。演化博弈分析為政府部門起訴時機的選擇和起訴比例的確定提供了依據(jù)。
　　第三，基于委托代理理論視角研究公共租賃住房的騙租問題。已有研究一般默認(rèn)政

10、府部門與公共租賃住房管理者是同一主體，因此很少考慮公共租賃住房管理者本身的激勵問題。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些公共租賃住房管理者在退出審核中存在形式化問題，對賴租行為也常常因難而退、聽之任之，因此本文認(rèn)為公共租賃住房管理者實際只是政府部門的代理人，并構(gòu)建了道德風(fēng)險模型。此外，針對公共租賃住房管理者與承租人間的信息不對稱問題，構(gòu)建了以社會服務(wù)時間作為信號的逆向選擇模型。研究結(jié)論為政府部門的契約設(shè)計提供了依據(jù)，也為公共租賃住房管理者的騙租管理提供一個