基于演化博弈與委托代理理論的公共租賃住房退出問題研究.pdf

1、租賃型保障性住房的退出問題是世界性難題。以英國(guó)為例，2012年英國(guó)國(guó)家審計(jì)委員會(huì)估計(jì)大約有100，000套社會(huì)住房被違規(guī)占用，政府每年為此付出的代價(jià)在90億英鎊左右。我國(guó)自2010年開始大規(guī)模發(fā)展公共租賃住房，截至2015年全國(guó)建設(shè)的公共租賃住房（含廉租房）已有1800多萬套，但由于退出機(jī)制不健全、退出管理不到位，各地違規(guī)占用公共租賃住房資源的現(xiàn)象非常普遍。2015年1月至3月，國(guó)家審計(jì)署組織各級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)調(diào)查了4.08萬個(gè)相關(guān)單位和

2、29.96萬戶家庭的后續(xù)管理及相關(guān)政策執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)有2.34萬戶因資產(chǎn)、收入等條件發(fā)生變化不再符合住房保障資格的家庭違規(guī)享受保障性住房1.53萬套、住房租賃補(bǔ)貼1，421萬元。
　　目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公共租賃住房的退出問題予以高度關(guān)注。但從總體上看，現(xiàn)有研究對(duì)退出問題的研究相對(duì)籠統(tǒng)，缺乏深入的調(diào)研與分析。且由于國(guó)內(nèi)外社會(huì)背景不同，退出問題的成因和治理方式也存在很大差異，國(guó)外的已有研究無法直接描述和解決我國(guó)公共租賃住房的退出管理問題

3、。因此，從現(xiàn)實(shí)背景和理論發(fā)展的角度看，都要求對(duì)我國(guó)公共租賃住房的退出問題作更深入的研究。本文將退出問題進(jìn)一步劃分為賴租問題和騙租問題，前者是指不再符合辦法規(guī)定的繼續(xù)租住條件，但不按要求及時(shí)辦理退出手續(xù)的行為;后者是指采取隱瞞事實(shí)、提供虛假資料、偽造證明材料等手段，騙租公共租賃住房的行為。本文的主要工作和結(jié)論可分為以下四部分:
　　第一，承租人賴租及騙租的影響因素分析。本文以杭州市公共租賃住房為例，隨機(jī)選取1，000戶承租人進(jìn)行騰退

4、意愿調(diào)查，并基于無序多項(xiàng)Logistic模型對(duì)其中的806份有效問卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。研究結(jié)果表明，賴租及騙租的現(xiàn)狀認(rèn)知、市場(chǎng)租金可承受性、懲罰力度認(rèn)知以及審核難度認(rèn)知等因素的影響是顯著的。此外，老年群體對(duì)退出非常排斥，他們渴望擁有一個(gè)安定的晚年生活。
　　第二，公共租賃住房賴租行為的演化博弈分析。賴租是目前許多公共租賃住房管理部門最為棘手的問題，一般的懲罰措施并無效果，唯有通過向法院起訴并強(qiáng)制執(zhí)行才能解決問題。通過演化博弈分析發(fā)現(xiàn)，

5、政府部門在決定是否起訴時(shí)，應(yīng)考慮承租人群體賴租的比例，而承租人在決定是否賴租時(shí)，也會(huì)考慮政府起訴的比例。并進(jìn)一步通過算例分析表明，如果承租人按時(shí)退出的比例大于97.81％，則政府管理部門不需要起訴;當(dāng)賴租戶較多，政府部門決定起訴時(shí)，起訴比例達(dá)到41.46％就有足夠的威懾力促使其余賴租戶主動(dòng)退出。
　　第三，公共租賃住房騙租行為的委托代理分析。本文基于分布函數(shù)的參數(shù)化方法構(gòu)建了政府部門與公租房管理者間的道德風(fēng)險(xiǎn)模型，并基于激勵(lì)理論分

6、析了政府部門的激勵(lì)契約設(shè)計(jì)過程，確定了政府部門最優(yōu)線性激勵(lì)合同的相關(guān)參數(shù)。在逆向選擇模型中，通過借鑒SpenceM.&Zeckhauser(1971)的研究成果，選擇社會(huì)服務(wù)作為信號(hào)，構(gòu)建了信號(hào)傳遞模型，研究表明:若將向社會(huì)提供一定時(shí)間的社會(huì)服務(wù)作為獲得公共租賃住房資格的條件，對(duì)于收入達(dá)到一定水平的承租人，隱匿個(gè)人信息獲得的租金差額收益會(huì)小于參與社會(huì)服務(wù)帶來的成本，從而主動(dòng)選擇退出租住保障性住房，實(shí)現(xiàn)分離均衡。
　　第四，公共租賃

7、住房柔性退出機(jī)制的構(gòu)建。柔性與剛性是退出管理中的兩種主要模式，剛性退出強(qiáng)調(diào)的是形式上的退出，而柔性退出強(qiáng)調(diào)的是實(shí)質(zhì)上的退出。針對(duì)我國(guó)部分地區(qū)公共租賃住房的“遇冷”現(xiàn)象，以及調(diào)查發(fā)現(xiàn)的一些特殊群體的拒退問題，本文在系統(tǒng)梳理西方國(guó)家退出機(jī)制演變的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國(guó)公共租賃住房的柔性退出機(jī)制，主要包括柔性退出原則、模式及各自的適用情形。
　　與現(xiàn)有研究相比，本文的學(xué)術(shù)價(jià)值和創(chuàng)新點(diǎn)主要包括以下方面:
　　第一，基于無序多項(xiàng)logis

8、tic模型和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，證實(shí)影響承租人賴租及騙租的主要因素。已有研究并未對(duì)退出問題作進(jìn)一步的細(xì)分，本文根據(jù)信息掌握情況的不同將其分為騙租及賴租兩個(gè)具體問題，并基于無序多項(xiàng)logistic模型和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)承租人賴租及騙租的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。此外，已有研究的因變量只考慮了退或者不退兩種情況，但試調(diào)查發(fā)現(xiàn)，較大比例的承租人認(rèn)為將視政府對(duì)騙租及賴租的實(shí)際懲罰情況而定，因此本文的因變量設(shè)置考慮了三種選擇。
　　第二，基于演化博弈

9、理論視角研究公共租賃住房賴租問題。文獻(xiàn)整理發(fā)現(xiàn)，一些學(xué)者開始利用博弈工具研究公共租賃住房的退出問題，但多數(shù)采用經(jīng)典博弈方法，只有少量學(xué)者如艾建國(guó)等(2012)嘗試?yán)醚莼┺睦碚撗芯客顺鰡栴}。本文受此啟發(fā)構(gòu)建了賴租問題的演化博弈模型，并基于杭州市藍(lán)橋名苑公共租賃住房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行了算例分析。演化博弈分析為政府部門起訴時(shí)機(jī)的選擇和起訴比例的確定提供了依據(jù)。
　　第三，基于委托代理理論視角研究公共租賃住房的騙租問題。已有研究一般默認(rèn)政

10、府部門與公共租賃住房管理者是同一主體，因此很少考慮公共租賃住房管理者本身的激勵(lì)問題。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些公共租賃住房管理者在退出審核中存在形式化問題，對(duì)賴租行為也常常因難而退、聽之任之，因此本文認(rèn)為公共租賃住房管理者實(shí)際只是政府部門的代理人，并構(gòu)建了道德風(fēng)險(xiǎn)模型。此外，針對(duì)公共租賃住房管理者與承租人間的信息不對(duì)稱問題，構(gòu)建了以社會(huì)服務(wù)時(shí)間作為信號(hào)的逆向選擇模型。研究結(jié)論為政府部門的契約設(shè)計(jì)提供了依據(jù)，也為公共租賃住房管理者的騙租管理提供一個(gè)