土地估價假設開發(fā)法答案全

1、1假設開發(fā)法作業(yè)1、某開發(fā)商擬購入200畝土地，規(guī)劃允許建筑面積40萬m2，單位建筑面積的建造成本為1050元m2，專業(yè)費用為建造成本的6%，區(qū)內(nèi)設施配套費預計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤率為30%，預計單位建筑面積樓價為3000元m2。試用傳統(tǒng)方法求開發(fā)商能承受的地價。（總開發(fā)時間4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計息）解：根據(jù)題意應采用假設開發(fā)法之傳統(tǒng)方法計算。（1）設開發(fā)商能承受的地價

2、為V（2）開發(fā)完成后的總價值300040=120000（元）（3）建造成本、專業(yè)費用及配套費用105040（16%15%）=50820（萬元）（4）投資利息V12%45082012%2=0.48V12196.80（5）稅收1200005%=6000（萬元）（6）開發(fā)商利潤（V50820）30%=0.3V15246（7）V=（2）（3）（4）（5）（6）=120000508200.48V12196.8060000.3V15246=3573

3、7.20.78V則V=20077.08（萬元）注：本題中應注意以下幾點：①購買待開發(fā)房地產(chǎn)之費用應計利息；②建造成本等是在開發(fā)期間均勻投入的，故視之為在開發(fā)期中間一次性投入；③成本利潤率是以土地取得成本與開發(fā)成本、銷售費用之和為基礎的，本題中沒有銷售費用項，故只取前兩項之和。2、某房地產(chǎn)為一塊七通一平的待建筑空地，土地總面積為1000m2，該地塊的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為4.0，覆蓋率為50%，土地使用權年限為50年，從200

4、3年8月起計。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場調查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%。預計取得土地后建造該寫字樓的建設期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業(yè)費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業(yè)費，其余的建筑費與專業(yè)費在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場行情估計建筑費2000元m2，專業(yè)費為建筑費的6%；銷售費用和稅費分別按樓價的3%、6%計；購買土地相關稅費為地價的3%

5、，年折現(xiàn)率為14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%。預計該寫字樓竣工后半年后可租出。根據(jù)上述資料試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該待建筑土地2003年8月出售時的市場價格。解：根據(jù)題意，應采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法3⑤求銷售費用和銷售稅費C3C3=5000100008%=400（萬元）⑥求開發(fā)利潤C4??32.3111545.0%15]45.2075%31[C4???????VV⑦求購買該在建工程應支付的稅費C5C5=0.03V⑧求在建工程于2003

6、年5月1日的價格VV=V1（C1C2C3C4C5）=5914.02（2075.450.134V130.954000.1545V311.320.03V）=2996.300.3185V則V=2272.51（萬元）（2）用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求算①設該在建工程正常價格為V②求開發(fā)完成后的價值V1????????萬元52.4795%1511%12111%121%251%75%85128024001000050005.1481?????????????

7、???????????????????V③求續(xù)建成本C1????)(48.1814%151135%1112400250025.11萬元??????C④求管理費用C2C2=C13%=1814.483%=54.43（萬元）⑤求銷售費用和銷售稅費C3????萬元35.324%1511%85000100005.13??????C⑥求開發(fā)利潤C4??%15]91.1868%31[C4?????V⑦求購買稅費C4C5=V3%=0.03V⑧V=V1（