昆明市軌道交通對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)影響研究.pdf

1、隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，城市人口急劇增加，隨之出現(xiàn)的交通擁堵問題日趨嚴(yán)重。城市軌道交通在城市公共交通中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。城市軌道交通不僅可以緩解交通擁堵，而且它的建成對(duì)土地利用、城市空間布局的形成以及一定范圍內(nèi)各種地產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生影響。
　　本論文在文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，介紹了昆明市地鐵發(fā)展過程及現(xiàn)狀，由于地鐵三、四、五、六號(hào)線路還處于建設(shè)和試運(yùn)營(yíng)階段，在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的影響，故本論文以昆明市軌道交

2、通一、二號(hào)線為例，研究昆明市軌道交通一、二號(hào)線對(duì)其周圍商業(yè)地產(chǎn)的影響。研究主要從定性和定量展開，在定性方面，研究城市軌道交通對(duì)商業(yè)地產(chǎn)土地利用和城市空間結(jié)構(gòu)形成的影響，土地利用又分為對(duì)土地開發(fā)強(qiáng)度和性質(zhì)的影響。在定量方面，首先，運(yùn)用可達(dá)性一致模型，計(jì)算出昆明市軌道交通一、二號(hào)線各站點(diǎn)的影響半徑和昆明市一環(huán)內(nèi)、一環(huán)至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、三環(huán)外各站點(diǎn)影響半徑均值；其次，搜集城市軌道交通一、二號(hào)線1k m左右范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)樓盤，運(yùn)用Arc gi

3、s軟件，與百度地圖對(duì)照，把商業(yè)地產(chǎn)樓盤位置定位在矢量化《昆明市新市區(qū)地圖》電子版圖上；最后，運(yùn)用廣義交通成本模型試算出昆明市軌道交通一、二號(hào)線各站點(diǎn)對(duì)周圍不同類型商業(yè)地產(chǎn)的影響程度和昆明市一環(huán)內(nèi)、一環(huán)至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、三環(huán)外各站點(diǎn)對(duì)周圍不同類型商業(yè)地產(chǎn)的影響程度的平均值。同時(shí)試算了昆明市軌道交通一、二號(hào)線各個(gè)站點(diǎn)人均交通成本節(jié)省額年值和不同環(huán)線內(nèi)人均交通成本節(jié)省額年值的均值。之后以城市各環(huán)線為基礎(chǔ)對(duì)不同環(huán)線內(nèi)不同類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)例

4、分析。并且把最后得出的昆明市結(jié)論與西安市的做了對(duì)比。通過以上研究，得出如下結(jié)論：
　　（1）昆明市軌道交通提高其沿線土地的開發(fā)強(qiáng)度和改變沿線的土地利用性質(zhì)，有助于昆明市南北和東西發(fā)展軸的鞏固，引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)的形成。
　?。?）昆明市軌道交通對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)空間效應(yīng)分析。以地鐵線路為基礎(chǔ)：隨著距東風(fēng)廣場(chǎng)車站（城市中心車站）越遠(yuǎn)，地鐵一、二號(hào)線各站點(diǎn)對(duì)沿線地產(chǎn)的影響范圍越來(lái)越大。其中一號(hào)線最大的影響半徑是3.192km(大學(xué)城南

5、站)，最小的影響半徑是0.316 km（環(huán)城南路站）；二號(hào)線最大的影響半徑為1.157k m(北部汽車站)，最小的影響半徑為0.104k m(交三橋站)。以城市環(huán)線為基礎(chǔ)：昆明市一環(huán)內(nèi)，地鐵各站點(diǎn)的平均影響范圍為0.231k m，一環(huán)至二環(huán)平均影響半徑為0.541km，二環(huán)至三環(huán)平均影響范圍是0.802，三環(huán)外平均影響半徑是1.654k m。這些所有站點(diǎn)平均影響半徑為1.182k m。
　?。?）昆明市軌道交通對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間效

6、應(yīng)分析。不管以地鐵線路為基礎(chǔ)還是城市環(huán)線為基礎(chǔ)，昆明市地鐵對(duì)周邊不同類型商業(yè)地產(chǎn)影響程度大小為：城市綜合體>購(gòu)物中心>百貨商場(chǎng)>社區(qū)商鋪。
　?。?）人均交通成本節(jié)省額年值。一環(huán)以內(nèi)人均交通成本節(jié)省額年值為55.4951元，一環(huán)至二環(huán)為119.3751元，二環(huán)至三環(huán)為133.5165元，三環(huán)外為293.1385元，這幾環(huán)的平均值為136.881元。結(jié)合前面的不同類型商業(yè)地產(chǎn)增值，可發(fā)現(xiàn)，距城市中心越遠(yuǎn)，人均交通成本節(jié)省額年值越多，

7、商業(yè)地產(chǎn)的增值也就越大，它受城市軌道交通的作用也就越明顯。
　?。?）實(shí)例分析。以環(huán)線來(lái)看：不管是不同環(huán)線內(nèi)各類型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度，還是不同環(huán)線內(nèi)不同類型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增值大小，大體都是；三環(huán)外>二環(huán)至三環(huán)>一環(huán)至二環(huán)>一環(huán)內(nèi)。從同一環(huán)線來(lái)看；不同類型的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度，大概是：城市綜合體>購(gòu)物中心>百貨商場(chǎng)>社區(qū)商鋪。
　?。?）對(duì)比分析。學(xué)者王彥亭利用廣義交通成本模型研究了西安市城市軌道交通建設(shè)后對(duì)周邊的商業(yè)地產(chǎn)帶