借名購房行為相關(guān)法律問題研究.pdf

1、近些年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的過快過猛，房價呈現(xiàn)出畸形增長的趨勢，房屋日益成為個人的重大價值物品。我國房地產(chǎn)市場交易中卻存在著借名購房的現(xiàn)象，所謂借名購房是指實(shí)際購房人借用他人名義、身份購買房屋并登記。在借名購房之中借名人是實(shí)際出資購房的實(shí)際購房人，出名人就是將名字借給他人購房登記的名義登記人。一方面，國家、各地方為了調(diào)控房價，頒布了限購令或是出臺相應(yīng)的政策以對房屋買賣進(jìn)行一定的限制，這也就致使借名購房現(xiàn)象急劇增加;另一方面，有部分人因

2、規(guī)避貸款政策或稅務(wù)規(guī)定，或是為了不讓外界知其財產(chǎn)狀況隱匿個人財產(chǎn)而借他人名義購買房屋從而使得借名購房現(xiàn)象多發(fā)。借名購房此類問題涉及到房屋所有權(quán)，任其肆意發(fā)展會有嚴(yán)重的不良影響:從宏觀上說，此類糾紛的與日俱增，社會矛盾日益凸顯，這與我國推行登記制以保護(hù)交易市場安全的初衷相背離;我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，房屋最為不動產(chǎn)的典型，登記制度得不到很好的落實(shí)，對法律嚴(yán)肅性會造成一定沖擊;各地法院對糾紛處理方式和結(jié)果不

3、統(tǒng)一，產(chǎn)生同案不同判現(xiàn)象，影響我國司法權(quán)威，阻礙我國司法改革進(jìn)程。從微觀上說，房屋作為個體的重要財富，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效的維護(hù)時，可能會引起個體對司法喪失信心，為爭奪房屋而做出一些違法行為。此外，借名購房行為中，相關(guān)利益人多為熟人關(guān)系，權(quán)利義務(wù)不明確，糾紛得不到解決，會導(dǎo)致家庭、同事等關(guān)系破裂，影響家庭、社區(qū)、單位和諧，影響深遠(yuǎn)。但法律對此類問題沒有具體明確的規(guī)定，學(xué)術(shù)界的學(xué)者們對于借名購房行為的性質(zhì)和相關(guān)合同效力及物權(quán)歸主等問

4、題也有著不同的見解。以至于，此類案件在司法實(shí)踐之中由于各地的法院對于此類案件有著不同的審判思路和標(biāo)準(zhǔn)，以至于各地法院有著不同的處理方式和結(jié)果，出現(xiàn)了同案不同判的現(xiàn)象，這一定程度上影響我國司法權(quán)威，阻礙我國司法改革的進(jìn)程。
　　本研究分為四個部分：第一部分，借名購房行為的一般問題。明確借名購房行為的概念與特征，探究借名購房行為的產(chǎn)生原因，分析借名購房行為中的債權(quán)法律關(guān)系和物權(quán)認(rèn)法律關(guān)系。第二部分，探討借名購房行為中的債權(quán)法律問題。第

5、一方面，借名購房合同的法律性質(zhì)分析。首先，總結(jié)大陸學(xué)者和臺灣學(xué)者對借名購房合同性質(zhì)的認(rèn)定，其中臺灣學(xué)者傾向于采“無名契約說”，大陸學(xué)者普遍認(rèn)同該協(xié)議為無名合同，當(dāng)然也存在著一些不同觀點(diǎn)。在對各方觀點(diǎn)分析后得出自己對于借名購房合同性質(zhì)的觀點(diǎn)，即借名購房合同系屬無名合同的混合合同，且與委托合同比較相近，一定情況下可以參照適用《中華人民共和國合同法》中關(guān)于委托合同之相關(guān)規(guī)定。第二方面，在列舉了學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對借名購房合同效力的爭議觀點(diǎn)的基礎(chǔ)之

6、上，分析闡述本文觀點(diǎn)，即應(yīng)具體分析借名登記的原因以及房屋的性質(zhì)進(jìn)行不同的認(rèn)定。第三部分，借名購房行為中的物權(quán)法律問題。首先對我國房屋登記的制度以及不動產(chǎn)登記的公信力和推定力的定義和特征等進(jìn)行了闡述，指出不動產(chǎn)登記效力在房屋借名登記情形中的適用;其次結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定以及實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界的相關(guān)見解，論證不動產(chǎn)登記的效力不應(yīng)該被絕對化;最后，在上述分析論證的基礎(chǔ)上，從是否涉及第三人的兩個角度探討了借名購房行為中房屋物權(quán)歸屬的相關(guān)問題。第四部分，