論“限購令”背景下借名購房行為的法律效力.pdf

1、經(jīng)濟的飛速發(fā)展給人們帶來財富的同時也帶來了差距，針對房屋這一安身立命的場所，高收入者一擲千金，擁有多處房產(chǎn)甚至將其作為投機的工具，而中低收入者則籌錢貸款，有的竟斗室難求。居高不下的房價成為民心之患，民生之痛，為保障人民的安居樂業(yè)，實現(xiàn)居者有屋，政府出臺了“限購令”，但與此同時，借名購房的現(xiàn)象屢見不鮮，由此引發(fā)的糾紛也紛繁復(fù)雜，而實踐中的司法判決不一。借名購房行為，這種由于不動產(chǎn)登記申請人的故意而導(dǎo)致的登記不實的情形，行為人之間的權(quán)利義務(wù)

2、如何劃分以及制度的缺失如何彌補，對于完善民法領(lǐng)域中相關(guān)的合同及物權(quán)理論、維護公平的財產(chǎn)秩序至關(guān)重要。上述問題的研究，有助于解決司法審判中處理相關(guān)糾紛的困擾，對指導(dǎo)司法實踐意義非凡。本文在對實踐中雙方當(dāng)事人對立的主張進行梳理的基礎(chǔ)上，以協(xié)議和登記的效力的博弈作為行文的主要思路；此外，對借名購房行為中的債權(quán)人的請求權(quán)依據(jù)以及行使原理的分析，結(jié)合民事訴訟法加以討論，實現(xiàn)實體法和程序法的無縫鏈接、良性互動，另外，通過借名購房對“限購令”和登記制

3、度的影響進行全面評價，從公法領(lǐng)域內(nèi)規(guī)制借名購房行為也提出了自己的拙見，使“限購令”下的借名購房行為從私法和公法領(lǐng)域均加以更好的規(guī)制。
　　除引言和結(jié)語外，本文共分為五個部分：
　　第一部分闡明借名購房行為的基本概念以及借名協(xié)議的性質(zhì)。首先從概念入手介紹借名購房行為，并通過對構(gòu)成要素的總結(jié)來將其與相似行為加以區(qū)分。對借名協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定上司法和理論界的主張各異，對這一性質(zhì)的清晰認(rèn)定有助于解決借名購房相關(guān)的糾紛和處理相關(guān)的利益關(guān)系

4、。
　　第二部分討論了“限購令”下借名購房行為的效力。不可回避的是，“限購令”下的借名購房行為與“限購令”和登記制度的關(guān)系，其中不乏存在沖擊與破壞，在對與這兩個制度的關(guān)系全面分析的基礎(chǔ)上，對借名購房的效力加以判斷。“有效論”和“無效論”是理論和實踐中兩種主流的觀點，本部分對主張“無效論”的理由各個擊破，從而提出“限購令”下的借名協(xié)議的效力應(yīng)予以肯定。
　　第三部分分析了不涉及第三人的情形時，借名人與出名人之間的法律問題。首先

5、從司法實踐的案例中總結(jié)的兩種較為典型的審判立場出發(fā)，進而引出借名人與出名人之間的利益糾紛的不同觀點。借名人與出名人之間最主要的利益糾葛是房屋的物權(quán)歸屬，判斷歸屬的依據(jù)無非是借名協(xié)議的效力還是登記的效力，二者的博弈的結(jié)果最終決定了判斷物權(quán)歸屬的實體規(guī)則。
　　第四部分進一步分析了涉及第三人時，借名購房行為中的利益關(guān)系，重在討論當(dāng)?shù)谌藶閭鶛?quán)人時，就涉訴房屋可否行使請求權(quán)的問題；以及第三人為開發(fā)商時，權(quán)利義務(wù)關(guān)系的配置問題。1.涉及到

6、債權(quán)人的情形下，就是出名人的債權(quán)人和借名人的債權(quán)人不同而分為兩個部分加以討論。通過保護善意第三人以及給第三人附加義務(wù)理論，分析出名人的債權(quán)人無法行使請求權(quán)，進而分析借名人對出名人的債權(quán)人的強制執(zhí)行可以申請異議；借名人的債權(quán)人基于合同相對性例外原理可以行使請求權(quán)，在此基礎(chǔ)上分析撤銷登記的法律問題。2.在開發(fā)商為第三人時，司法實踐中處理合同相對人存在困擾，以合同相對性入手，嘗試探討此種情形下對間接代理的適用。
　　第五部分對于處理借名