開(kāi)發(fā)商融資與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)性.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對(duì)資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長(zhǎng)，分析開(kāi)發(fā)商的融資渠道與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)性顯得十分必要。
　　本文在對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)分析的基礎(chǔ)上，首先從房地產(chǎn)金融理論入手，系統(tǒng)的介紹了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的作用；其次研究分析了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的融資現(xiàn)狀。對(duì)比國(guó)外，我國(guó)開(kāi)發(fā)商融資的渠道比較單一，雖然從數(shù)據(jù)上顯示自籌資金是主要融資方式，但是開(kāi)發(fā)商一般會(huì)通過(guò)很多間接方式從銀行取得貸款，可見(jiàn)我

2、國(guó)開(kāi)發(fā)商融資模式非常倚重銀行，一元化特征較為突出。
　　接著根據(jù)中國(guó)人民銀行銀行成都分行的數(shù)據(jù)，我們描述性地分析了四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀以及開(kāi)發(fā)商融資結(jié)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)和全國(guó)一樣，從2006開(kāi)始，四川省商品房?jī)r(jià)格和開(kāi)發(fā)商投資額都快速上漲，但是從2008年開(kāi)始雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有多少松動(dòng)，而投資額明顯回落，這與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的感受較為一致，由于短期供給的剛性，所以房?jī)r(jià)具有一定的滯后性。此外，海外資金雖然所占比重較小，但是其發(fā)展趨勢(shì)不容忽視，從2006年

3、開(kāi)始海外資金進(jìn)入四川市場(chǎng)的步伐明顯加快，多數(shù)外資企業(yè)普遍實(shí)力雄厚，在本地金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有貸款或貸款很少，受信貸調(diào)控政策的影響較小，所以應(yīng)該在初期加強(qiáng)監(jiān)管，防止在人民幣升值預(yù)期的影響下，海外游資的短期套利行為盛行。采用Wind資訊的數(shù)據(jù)，我們定性分析了四川房地產(chǎn)市場(chǎng)自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)性，結(jié)果顯示，從長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、開(kāi)發(fā)商資金和房?jī)r(jià)存在顯著的協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明了這三個(gè)變量呈長(zhǎng)期均衡走勢(shì)。從因果關(guān)系分析來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格與開(kāi)發(fā)商自

4、籌資金互為Granger因果關(guān)系，結(jié)合誤差修正模型和脈沖響應(yīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)這種因果關(guān)系并不是很強(qiáng)烈。而商品房?jī)r(jià)格是貸款上升的Granger原因，而反之則不成立。誤差修正模型和脈沖響應(yīng)分析顯示，房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)貸款的影響較大。在脈沖響應(yīng)分析中我們還發(fā)現(xiàn)，這三組關(guān)系中各個(gè)變量的沖擊響應(yīng)都為同向的，這也說(shuō)明了三者的協(xié)整關(guān)系，并且都是在9個(gè)月后趨于平穩(wěn)。例如自籌資金的增加會(huì)在9個(gè)月后對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生穩(wěn)定的拉動(dòng)作用。這為政府制定相關(guān)政策提供了重要的依據(jù)