宅基地有償退出的制度需求與利益博弈分析.pdf

1、我國農(nóng)村宅基地制度自出現(xiàn)以來經(jīng)歷了從私有到集體所有、從自由流轉(zhuǎn)到禁止流轉(zhuǎn)再到限制流轉(zhuǎn)的過程，由于我國城市化的不斷演進、經(jīng)濟發(fā)展速度加快、農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，宅基地的資產(chǎn)功能逐漸顯現(xiàn)，宅基地的土地增值收益成為推動宅基地制度變革的源動力。農(nóng)民規(guī)避法律自發(fā)形成了一些新的制度規(guī)則，通過宅基地的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)宅基地退出，并從流轉(zhuǎn)中獲取經(jīng)濟利益，農(nóng)民通過住房出租、住宅出售、旅游景區(qū)農(nóng)家樂、興建小產(chǎn)權(quán)房等方式通過宅基地獲取收益。農(nóng)民自發(fā)的規(guī)避法律的行為

2、有損法律的尊嚴，觸犯了政府的利益，因此，有必要探索推進宅基地有償退出的制度創(chuàng)新。
　　在制度經(jīng)濟學的研究基礎(chǔ)上，本文試圖在青木昌彥定義的“域”的單位內(nèi)，從均衡概念的角度對宅基地制度改革進行詮釋。一項新制度產(chǎn)生必需有制度產(chǎn)生的前提，在這里總結(jié)為外部環(huán)境的變化及內(nèi)部因素的積累，而制度產(chǎn)生的導(dǎo)火索是潛在利潤的凸顯及實現(xiàn)，直接原因是使得利潤凸顯的決策經(jīng)過多主體博弈最后達到的均衡。
　　通過對宅基地外部制度環(huán)境及內(nèi)部積累性因素對農(nóng)民退

3、出決策做出的分析，得到宅基地有償退出是符合博弈均衡的變化趨勢的，外部環(huán)境中一是城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展及國有交易對現(xiàn)有宅基地制度產(chǎn)生了沖擊，二是城市向農(nóng)村擴張時的土地征用制度、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場制度對封閉的集體土地市場產(chǎn)生了沖擊，同時政治權(quán)利集體的支持、用地觀念的影響也加速了宅基地有償退出制度的形成，內(nèi)部因素中農(nóng)民對農(nóng)村資產(chǎn)、農(nóng)民權(quán)利和社會角色分配不平等意識地覺醒及農(nóng)民作為博弈參與者能力的提高和有能力者數(shù)目的增多都對現(xiàn)有制度造成了沖擊，潛在利潤

4、的產(chǎn)生，使農(nóng)民有了宅基地有償退出的制度需求。實證分析顯示外部因素及內(nèi)部影響農(nóng)民的退出決策，預(yù)示著制度變化的方向。
　　宅基地有償退出實質(zhì)上是宅基地制度的變革，亟待解決的是多個利益集團對宅基地退出過程中的利益爭奪與分配的公平性及效率問題。通過對宅基地退出中涉及到的五大主體進行分析，建立雙層次動態(tài)博弈模型，探討宅基地有償退出三種方式:地下市場退出、宅基地置換、公開市場退出的博弈各方策略及獲益，同時得到幾點結(jié)論:
　　(1)消除地

5、下市場的方式是中央政府擴大監(jiān)督;(2)宅基地置換的可行條件是保證農(nóng)民的增值收益和資產(chǎn)增殖;(3)公開市場退出是在地下市場的均衡發(fā)展到一定規(guī)模后出現(xiàn)的，將成為制度發(fā)展趨勢。
　　最后結(jié)合上海、江蘇、深圳等多地的實踐探索，得到建立宅基地有償退出制度的幾點建議:推動中央立法及地方性立法，加強宅基地有償退出制度規(guī)范;建立宅基地價格評估機制;加強宅基地入市規(guī)范及管理;同時中央政府應(yīng)營造更好的制度創(chuàng)新氛圍;地方政府要因地制宜，不能盲目模仿宅基