商品房買賣預(yù)告登記制度研究.pdf

1、 2 記，才能保障本登記中的登記一方為購房者。最后，文章介紹了預(yù)告登記的基本理論，包括概念、特征、價(jià)值，這些是預(yù)告登記制度建立的基礎(chǔ)。 第二部分對(duì)預(yù)告登記與預(yù)售合同登記、本登記相互之間的關(guān)系進(jìn)行了明確比較。通過詳細(xì)的分析，凸顯出預(yù)告登記的本質(zhì)屬性，強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記才是購房者預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的最有力的制度。經(jīng)過兩小節(jié)的論述，文章聯(lián)系我國實(shí)際情況，吸收國外或其他地區(qū)的先進(jìn)的法律規(guī)范，得出預(yù)告登記和預(yù)售合同登記、本登記的種種關(guān)聯(lián)，進(jìn)而提出預(yù)告登記取代預(yù)售

2、合同登記的可能性，以及預(yù)告登記向本登記的推進(jìn)過程中的各項(xiàng)注意內(nèi)容。 第三部分闡述了預(yù)告登記的效力。預(yù)告登記的效力是其本質(zhì)所在。若無這般效力，預(yù)告登記便淪為一紙空文。本部分比較了德國、日本及我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)預(yù)告登記效力的規(guī)定，指出我國《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度在效力上存在的不足。除此之外，文章也分析了預(yù)告登記在其效力實(shí)現(xiàn)過程中可能遇到的障礙，這涉及到與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、租賃權(quán)和公權(quán)力之間的沖突，在著眼于我國具體情

3、況，權(quán)衡利弊之下，得出了對(duì)這些權(quán)利沖突的最佳解決方式。 第四部分提出了完善我國預(yù)告登記制度的建議。 按照預(yù)告登記從發(fā)生至消滅的時(shí)間順序，文章逐一講到應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改善的各個(gè)方面。首先，在預(yù)告登記的發(fā)生程序中，從預(yù)告登記的申請(qǐng)、登記機(jī)關(guān)的審查、登記證明的發(fā)放三個(gè)方面入手，提出應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改進(jìn)的舉措。其次，在預(yù)告登記的效力部分，提出應(yīng)當(dāng)明確效力內(nèi)容，規(guī)定預(yù)告登記向本登記的推進(jìn)程序以及預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)三項(xiàng)建議。最后，在預(yù)告登記的消滅部分，主要針對(duì)

4、預(yù)告登記的解除、消滅原因及其效力消滅的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)提出了一些自己的看法。 文章以商品房買賣中購房者的風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)， 認(rèn)為預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)是幫助購房者避開這些風(fēng)險(xiǎn)的重要制度。同時(shí)，以價(jià)值分析和比較方法為主，逐層分析得出我國現(xiàn)有的預(yù)告登記制度在保護(hù)購房者遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)方面存在的種種不足。之后，本文詳盡闡述了預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)具有了種種效力，從還原其本質(zhì)效力，實(shí)現(xiàn)其效力功能的角度，尋找我國預(yù)告登記存在的各種缺陷的解決之道。 筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)圍繞購房人可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)來