我國商品房預售預告登記制度研究.pdf

1、預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，因當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需條件欠缺或尚未成就時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的提前登記。它實際上是將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害已預告登記請求權的處分行為無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。作為房屋買賣的一種特殊形式，商品房預售只是預告登記對象的一部分，商品房預售預告登記設定后，實際上是限制了義務人的處分權，預告登記義務人實施的處分

2、行為將使預告登記目的不能實現(xiàn)時該處分對預告登記權利人沒有法律效力，制約了開發(fā)商把已出售的房屋再次出售，為以不動產(chǎn)物權變動為主要內容的債權請求權的實現(xiàn)提供了保障，對保護債權人的權利、保障交易安全、維護市場秩序有重要作用。因商品房預售是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將正在建設尚未竣工的房屋出售給承購人，交易標的的非現(xiàn)實性注定了商品房預售比現(xiàn)房銷售有更大風險，因此更需要建立相應的風險防范機制以進行防控。本文以我國商品房預售預告登記制度為研究對象，介紹了商

3、品房預售預告登記制度的基本問題，分析了該制度的創(chuàng)設依據(jù)、價值和效力，指出了我國現(xiàn)行的該制度的不足和實踐中出現(xiàn)的新問題，提出了應當構建完善的商品房預售預告登記制度的建議，希望對完善我國商品房預售預告登記制度有所裨益。
　　 第一部分是商品房預售預告登記制度概述。該部分首先介紹了預告登記制度的基本理論，包括預告登記的概念起源、性質、特征等。預售商品房是不動產(chǎn)預告登記對象的一部分，其形式特殊，在當事人之間存在天然的利益失衡現(xiàn)狀。房地產(chǎn)

4、開發(fā)商憑借自身雄厚的經(jīng)濟、知識等資本優(yōu)勢在商品房預售過程中損害預購人的利益，預購人僅僅依靠自身力量難以和開發(fā)商的不法行為相抗衡，并且在現(xiàn)行法律規(guī)定范圍內，商品房預購人難以獲得充分的保障和救濟。商品房預售預告登記的本質是使被登記的請求權具有物權的效力，產(chǎn)生了排他性、對抗性，以避免將來物權變動過程中的當事人雙方推諉、扯皮等糾紛的出現(xiàn)，確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律效果。商品房預售預告登記制度與本登記、異議登記、商品房預售備案制度有聯(lián)系又

5、有區(qū)別。
　　 第二部分是商品房預售預告登記制度的創(chuàng)設依據(jù)、價值和效力。預告登記制度有是調適商品房預售利益失衡現(xiàn)狀的需要，也有利于保護弱勢預購方的利益。商品房預售預告登記制度既有學理價值又有實踐價值。商品房預售預告登記制度對國家公權力和利害關系人諸如預售人和預購人、第三人、真正權利人等法律效力不盡相同。
　　 第三部分是我國商品房預售預告登記制度的實踐及存在的問題。該部分分為對地方規(guī)定、相關法律條文和實踐中出現(xiàn)的新問題評

6、析兩大部分。其中，對法律規(guī)定部分以《物權法》的頒布為分界線，分別對《物權法》以前各地關于商品房預售預告登記的規(guī)定和《物權法》、《房屋登記辦法》中的相關規(guī)定先介紹具體規(guī)定再進行評析。實踐中出現(xiàn)的因商品房預售預告登記制度而引發(fā)的新的問題也應引起我們的關注和思考，本文選取四種形態(tài)分別進行說明和分析，分別是惡意利用預告登記、預售方利益受損、預告登記侵權和預售樓房倒塌。
　　 第四部分是我國商品房預售預告登記制度的完善。該部分內容主要是在