論我國商品房預售預告登記制度的立法完善

1、<p>　　論我國商品房預售預告登記制度的立法完善</p><p>　　【摘 要】本篇文章的主要內容是講述商品房在我國的處境，從商品房的預售預告登記制度的歷史背景出發(fā)，闡述了預告登記的制度價值，通過與商品房的預售合同登記制度的對比來敘述。但就我國的預告登記來說，不完善的同時還較為粗略，真正操作性并不強。按照我國物權法對商品房預售預告登記制度的規(guī)定，通過事前登記制度的立法完善，保障買受人的利益。 <

2、/p><p>　　【關鍵詞】商品房預售 預告登記 預售合同登記 立法完善 </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　房地產在我國是愈演愈烈，如火如佘的進行著，不管是在各大城市，還是中小城市，都可以看到這樣一幕：當某個房地產準備開盤的時候，門前可謂是人山人海，都是前來排隊買房子的。而在此之前就有人利用人脈將最好的，最高檔的

3、房子預先登記走了。更何況現(xiàn)在國家強調農村城市化，越來越多的農村戶口正在以肉眼可見的速度向城市進軍，而房地產購買房子就是在城市安家落戶首要做的頭等大事。在關于房地產商品房預售登記制度還不成熟的情況下，本文就商品房預售預告登記制度的完善做了一個討論，希望對房地產商預售預告方面的制度有一個了解和幫助。 </p><p>　　二、商品房預售預告登記制度出臺的歷史背景 </p><p>　　在此之前

4、，我想有必要了解一下有關于商品房預售預告登記制度出臺的歷史背景，這樣有利于我們對登記制度價值以及制度完善做出最正確的分析。 </p><p>　　一般來說，有關于商品房預售預告的相關規(guī)則或者說是制度都統(tǒng)歸在《物權法》中。但是在《物權法》還未頒布之前，就已經出臺了有關商品房預售預告的相關登記制度。由于，我國在商品房預售過程中仍然存在著大量的預售人置已經登記的預售合同于不顧，擅自進行商品房的轉讓登記，導致一房二賣和一

5、房多賣的糾紛頻發(fā)，深入探究，原因主要有一下兩點： </p><p>　　其一、我國預售登記備案制度從實質上來說屬于一個行政意義的客觀備案義務，對于預售合同的生效并沒有多大的影響，只是一個形式的制度而已，沒有實際上的意義。以我國目前的現(xiàn)實情況來說，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，同時也可避免和預防不必要的糾紛發(fā)生，在很大程度上，起到一個維護不動產交易安全的作用。但是，這種制度本身卻并非是一種無權的

6、登記，它使得購房者取得了尚未實際存在的商品房享有的無權性質的期待權。在相關法律、法規(guī)上只賦予了商品房預售登記行政上的意義，去并未賦予其法律強制上的意義。 </p><p>　　其二、商品預售房合同實際上是關于正在建造中的尚未完工的商品房的預售合同，但是從預售合同定立開始到完工，在到不動產的交付和登記還有一段時間的距離，而在這一段時間差中，商品房的開發(fā)商可以與第二買受人進行二次簽訂合同，并將不動產和物權過戶于第二買

7、受人。而我們都知道，不動產只有在辦理了登記之后權屬才會發(fā)生轉移，才會從真正意義上屬于買受人，但是這樣一來，先前的第一買受人因為沒有登記，所以沒有房屋的權屬權，故而無法獲得房屋，房屋權屬于第二買受人，這對第一權屬人來說，只能請求預售人在未來轉移所有權或其它物權的義務，但這屬于債權，根據(jù)物權法的物權優(yōu)先原則，第一買受人只能要求預售人承擔違約責任。 </p><p>　　都知道衣食住行乃人生最基本，房屋是人們生活最基本

8、的保證，雖然違約責任為買受人提供了損失的補償，但是這種補償也是事后補償，金錢上在多的補償也換不來買受人的房屋，況且還要經過成本高傲，耗心牢里的訴訟。故此，面對強悍的房地產開發(fā)商，我們又要如何為弱勢的買受人提供制度上的保障呢？這在我國《物權法》上有明文規(guī)定了商品房預售登記制度為此提供了事前的制度保障，以使得處于弱勢的買受人平衡自己的地位。 </p><p>　　三、預告登記的制度價值 </p><

9、;p>　　所謂的預告登記是保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。其他的不動產登記都是對現(xiàn)實的不動產物權進行登記，而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的的請求權。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發(fā)生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力，

10、這樣，所登記的請求權就得到了保護。 </p><p>　　預告登記的功能是限制房地產開發(fā)商等債務人處分其權利，比如，老百姓購買預售的住房，它涉及公民的基本生存權利，所以法律上承認買受人獲得指定的房屋的權利有特殊保護的必要。因為購房人在與開發(fā)商訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商閽房屋以更高的價格出賣給他人，即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時主張

11、開發(fā)商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權進行預告登記，因為預告登記具有物權的排他效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。 </p><p>　　預告登記的效力是預告登記制度的中心問題，因此，各國立法均對預告登記的效力作了規(guī)定，從各國法律的規(guī)定上來看，預告登記的效力主要包括保全

12、權利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。上述三種效力分別體現(xiàn)了預告登記的擔保作用，順位作用和完善作用。 </p><p>　　從根本上來說，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售管理處的一種預售資格審查手段，不但不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異，我國預售登記備案制度實質上屬于一種行政意義上的備案義務。 </p><p>　　四、商品房預售預告登記制度的立法完善 <

13、;/p><p>　　我國《物權法》的預告登記制度通過公示公信原則，賦予買受人對預售人的債權請求以對抗第三人的效力，使得債權請求權具備了物權的性質，通過事前的登記手段來強化保障買受人的利益。但是從我國《物權法》對預告登記制度的規(guī)定來看，僅有的規(guī)定還存在著操作性不強，缺乏具體程序的設計，歸根到底，總結了如下幾方面的原因： 　　第一、在預告登記的時候，適用范圍不明確 </p><p>　　從《物權

14、法》中可以看出商品房預售預告等級（登記）制度在當事人簽訂買賣房屋或者其它不動產物權的協(xié)議上并沒有明確預告登記的適用范圍，使得該制度能夠真正需要保全的請求權，特別是在商品房預售中對于買受人的保障。但是在現(xiàn)在房地產行業(yè)上，我國已有地方法規(guī)對預告登記的適用范圍作了規(guī)定，比如說南京地方房屋權屬登記條列中顯示，當事人有下列情況之一的可以申請預告登記：1、預購商品房的；2、約定優(yōu)先購買權的；3、約定回購房屋的；4、約定通行權的等。 </p&g

15、t;<p>　　第二、預告登記申請人不明確 </p><p>　　在《物權法》中的預告登記申請人僅規(guī)定為是“當事人”，但是對當事人卻沒有做過多的明確，這樣就有可能造成預告當事人與權屬當事人不是一個，造成不必要的糾紛，而這樣也不利于預告登記的操作。 </p><p>　　第三、關于“能夠進行不動產登記之日”的界定.在《物權法》中有過商品房預告登記的明確規(guī)定，預告登記后，債權消滅

16、或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，則視為自動放棄預告登記權，屬預告登記失效。但是對于為什么能夠“進行不動產登記之日”的界定未明確，就是一方面的原因。當然，這個問題需要在法律和行政法規(guī)中做出明確的規(guī)定。） </p><p>　　第四、預告登記的效力 </p><p>　　我國《物權法》僅籠統(tǒng)的規(guī)定“不發(fā)生物權效力”，沒有明確說明為何種無效，筆者認為，為兼顧各方當事人的利益，

17、保持手段與目的的平衡，我國也應采取相對的無效原則。為加速的運轉和確保交易效率的提高，在預告登記之后，登記的人員仍的將不動產權利作為處分，只要其處分不妨礙已登記的請求權即為有效，而不必等到權利人的點頭答應。 </p><p><b>　　五、結束語 </b></p><p>　　雖然房地產行業(yè)還在如火如荼的進行預售，進行預告，而當今商品房在房地產的市場上仍然處于火爆的銷

18、售局面，人人為了買的一套商品房而磨破了嘴皮，送出了好禮，動用了關系，買個人情等。但是我國在商品房預售預告方面仍然是有很大的缺陷，立法也很不完善，就比如說在《物權法》中，沒有明確規(guī)定預告登記的涂改消除，僅僅規(guī)定了”預告登記后，債權消滅或者自己能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，則預告登記失效。故此，預售人無法主動的行使涂改消除權利，只能被動的等待預告登記的生效，這就是現(xiàn)行預售預告登記制度的一大缺陷，需要完善的地方。 </p

19、><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]雷蘭.商品房法律研究.知識產權出版社.2007 </p><p>　　[2]劉惠蘭.《物權法（草案）》中“預告登記”制度若干問題評析.研究生法學.2006.2 </p><p>　　[3]吳彬. 預告登記制度的立法價值和制度完善---評《物權法》第20條.