論我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法完善

1、<p>　　論我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法完善</p><p>　　【摘 要】本篇文章的主要內(nèi)容是講述商品房在我國(guó)的處境，從商品房的預(yù)售預(yù)告登記制度的歷史背景出發(fā)，闡述了預(yù)告登記的制度價(jià)值，通過與商品房的預(yù)售合同登記制度的對(duì)比來(lái)敘述。但就我國(guó)的預(yù)告登記來(lái)說，不完善的同時(shí)還較為粗略，真正操作性并不強(qiáng)。按照我國(guó)物權(quán)法對(duì)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的規(guī)定，通過事前登記制度的立法完善，保障買受人的利益。 <

2、/p><p>　　【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售 預(yù)告登記 預(yù)售合同登記 立法完善 </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)在我國(guó)是愈演愈烈，如火如佘的進(jìn)行著，不管是在各大城市，還是中小城市，都可以看到這樣一幕：當(dāng)某個(gè)房地產(chǎn)準(zhǔn)備開盤的時(shí)候，門前可謂是人山人海，都是前來(lái)排隊(duì)買房子的。而在此之前就有人利用人脈將最好的，最高檔的

3、房子預(yù)先登記走了。更何況現(xiàn)在國(guó)家強(qiáng)調(diào)農(nóng)村城市化，越來(lái)越多的農(nóng)村戶口正在以肉眼可見的速度向城市進(jìn)軍，而房地產(chǎn)購(gòu)買房子就是在城市安家落戶首要做的頭等大事。在關(guān)于房地產(chǎn)商品房預(yù)售登記制度還不成熟的情況下，本文就商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的完善做了一個(gè)討論，希望對(duì)房地產(chǎn)商預(yù)售預(yù)告方面的制度有一個(gè)了解和幫助。 </p><p>　　二、商品房預(yù)售預(yù)告登記制度出臺(tái)的歷史背景 </p><p>　　在此之前

4、，我想有必要了解一下有關(guān)于商品房預(yù)售預(yù)告登記制度出臺(tái)的歷史背景，這樣有利于我們對(duì)登記制度價(jià)值以及制度完善做出最正確的分析。 </p><p>　　一般來(lái)說，有關(guān)于商品房預(yù)售預(yù)告的相關(guān)規(guī)則或者說是制度都統(tǒng)歸在《物權(quán)法》中。但是在《物權(quán)法》還未頒布之前，就已經(jīng)出臺(tái)了有關(guān)商品房預(yù)售預(yù)告的相關(guān)登記制度。由于，我國(guó)在商品房預(yù)售過程中仍然存在著大量的預(yù)售人置已經(jīng)登記的預(yù)售合同于不顧，擅自進(jìn)行商品房的轉(zhuǎn)讓登記，導(dǎo)致一房二賣和一

5、房多賣的糾紛頻發(fā)，深入探究，原因主要有一下兩點(diǎn)： </p><p>　　其一、我國(guó)預(yù)售登記備案制度從實(shí)質(zhì)上來(lái)說屬于一個(gè)行政意義的客觀備案義務(wù)，對(duì)于預(yù)售合同的生效并沒有多大的影響，只是一個(gè)形式的制度而已，沒有實(shí)際上的意義。以我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，同時(shí)也可避免和預(yù)防不必要的糾紛發(fā)生，在很大程度上，起到一個(gè)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但是，這種制度本身卻并非是一種無(wú)權(quán)的

6、登記，它使得購(gòu)房者取得了尚未實(shí)際存在的商品房享有的無(wú)權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。在相關(guān)法律、法規(guī)上只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，去并未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。 </p><p>　　其二、商品預(yù)售房合同實(shí)際上是關(guān)于正在建造中的尚未完工的商品房的預(yù)售合同，但是從預(yù)售合同定立開始到完工，在到不動(dòng)產(chǎn)的交付和登記還有一段時(shí)間的距離，而在這一段時(shí)間差中，商品房的開發(fā)商可以與第二買受人進(jìn)行二次簽訂合同，并將不動(dòng)產(chǎn)和物權(quán)過戶于第二買

7、受人。而我們都知道，不動(dòng)產(chǎn)只有在辦理了登記之后權(quán)屬才會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，才會(huì)從真正意義上屬于買受人，但是這樣一來(lái)，先前的第一買受人因?yàn)闆]有登記，所以沒有房屋的權(quán)屬權(quán)，故而無(wú)法獲得房屋，房屋權(quán)屬于第二買受人，這對(duì)第一權(quán)屬人來(lái)說，只能請(qǐng)求預(yù)售人在未來(lái)轉(zhuǎn)移所有權(quán)或其它物權(quán)的義務(wù)，但這屬于債權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的物權(quán)優(yōu)先原則，第一買受人只能要求預(yù)售人承擔(dān)違約責(zé)任。 </p><p>　　都知道衣食住行乃人生最基本，房屋是人們生活最基本

8、的保證，雖然違約責(zé)任為買受人提供了損失的補(bǔ)償，但是這種補(bǔ)償也是事后補(bǔ)償，金錢上在多的補(bǔ)償也換不來(lái)買受人的房屋，況且還要經(jīng)過成本高傲，耗心牢里的訴訟。故此，面對(duì)強(qiáng)悍的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們又要如何為弱勢(shì)的買受人提供制度上的保障呢？這在我國(guó)《物權(quán)法》上有明文規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度為此提供了事前的制度保障，以使得處于弱勢(shì)的買受人平衡自己的地位。 </p><p>　　三、預(yù)告登記的制度價(jià)值 </p><

9、;p>　　所謂的預(yù)告登記是保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，

10、這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。 </p><p>　　預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，比如，老百姓購(gòu)買預(yù)售的住房，它涉及公民的基本生存權(quán)利，所以法律上承認(rèn)買受人獲得指定的房屋的權(quán)利有特殊保護(hù)的必要。因?yàn)橘?gòu)房人在與開發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，所以購(gòu)房人無(wú)法防止開發(fā)商閽房屋以更高的價(jià)格出賣給他人，即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張

11、開發(fā)商違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購(gòu)房人如果將他的這一請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，因?yàn)轭A(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。這樣，購(gòu)房者將來(lái)肯定能夠獲得約定買賣的房屋。 </p><p>　　預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問題，因此，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定，從各國(guó)法律的規(guī)定上來(lái)看，預(yù)告登記的效力主要包括保全

12、權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。上述三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用，順位作用和完善作用。 </p><p>　　從根本上來(lái)說，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售管理處的一種預(yù)售資格審查手段，不但不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異，我國(guó)預(yù)售登記備案制度實(shí)質(zhì)上屬于一種行政意義上的備案義務(wù)。 </p><p>　　四、商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法完善 <

13、;/p><p>　　我國(guó)《物權(quán)法》的預(yù)告登記制度通過公示公信原則，賦予買受人對(duì)預(yù)售人的債權(quán)請(qǐng)求以對(duì)抗第三人的效力，使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，通過事前的登記手段來(lái)強(qiáng)化保障買受人的利益。但是從我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定來(lái)看，僅有的規(guī)定還存在著操作性不強(qiáng)，缺乏具體程序的設(shè)計(jì)，歸根到底，總結(jié)了如下幾方面的原因： 　　第一、在預(yù)告登記的時(shí)候，適用范圍不明確 </p><p>　　從《物權(quán)

14、法》中可以看出商品房預(yù)售預(yù)告等級(jí)（登記）制度在當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其它不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議上并沒有明確預(yù)告登記的適用范圍，使得該制度能夠真正需要保全的請(qǐng)求權(quán)，特別是在商品房預(yù)售中對(duì)于買受人的保障。但是在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)上，我國(guó)已有地方法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作了規(guī)定，比如說南京地方房屋權(quán)屬登記條列中顯示，當(dāng)事人有下列情況之一的可以申請(qǐng)預(yù)告登記：1、預(yù)購(gòu)商品房的；2、約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；3、約定回購(gòu)房屋的；4、約定通行權(quán)的等。 </p&g

15、t;<p>　　第二、預(yù)告登記申請(qǐng)人不明確 </p><p>　　在《物權(quán)法》中的預(yù)告登記申請(qǐng)人僅規(guī)定為是“當(dāng)事人”，但是對(duì)當(dāng)事人卻沒有做過多的明確，這樣就有可能造成預(yù)告當(dāng)事人與權(quán)屬當(dāng)事人不是一個(gè)，造成不必要的糾紛，而這樣也不利于預(yù)告登記的操作。 </p><p>　　第三、關(guān)于“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的界定.在《物權(quán)法》中有過商品房預(yù)告登記的明確規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅

16、或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，則視為自動(dòng)放棄預(yù)告登記權(quán)，屬預(yù)告登記失效。但是對(duì)于為什么能夠“進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的界定未明確，就是一方面的原因。當(dāng)然，這個(gè)問題需要在法律和行政法規(guī)中做出明確的規(guī)定。） </p><p>　　第四、預(yù)告登記的效力 </p><p>　　我國(guó)《物權(quán)法》僅籠統(tǒng)的規(guī)定“不發(fā)生物權(quán)效力”，沒有明確說明為何種無(wú)效，筆者認(rèn)為，為兼顧各方當(dāng)事人的利益，

17、保持手段與目的的平衡，我國(guó)也應(yīng)采取相對(duì)的無(wú)效原則。為加速的運(yùn)轉(zhuǎn)和確保交易效率的提高，在預(yù)告登記之后，登記的人員仍的將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利作為處分，只要其處分不妨礙已登記的請(qǐng)求權(quán)即為有效，而不必等到權(quán)利人的點(diǎn)頭答應(yīng)。 </p><p><b>　　五、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　雖然房地產(chǎn)行業(yè)還在如火如荼的進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)行預(yù)告，而當(dāng)今商品房在房地產(chǎn)的市場(chǎng)上仍然處于火爆的銷

18、售局面，人人為了買的一套商品房而磨破了嘴皮，送出了好禮，動(dòng)用了關(guān)系，買個(gè)人情等。但是我國(guó)在商品房預(yù)售預(yù)告方面仍然是有很大的缺陷，立法也很不完善，就比如說在《物權(quán)法》中，沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的涂改消除，僅僅規(guī)定了”預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自己能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，則預(yù)告登記失效。故此，預(yù)售人無(wú)法主動(dòng)的行使涂改消除權(quán)利，只能被動(dòng)的等待預(yù)告登記的生效，這就是現(xiàn)行預(yù)售預(yù)告登記制度的一大缺陷，需要完善的地方。 </p

19、><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]雷蘭.商品房法律研究.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.2007 </p><p>　　[2]劉惠蘭.《物權(quán)法（草案）》中“預(yù)告登記”制度若干問題評(píng)析.研究生法學(xué).2006.2 </p><p>　　[3]吳彬. 預(yù)告登記制度的立法價(jià)值和制度完善---評(píng)《物權(quán)法》第20條.