我國REITs在應用中的問題及對策研究.pdf

1、Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托，（以下簡稱“REITs”）作為專注于房地產(chǎn)的投融資工具，自1960年誕生以來，已經(jīng)在國際市場上取得了快速的發(fā)展。21世紀初，我國內(nèi)地引入REITs的概念，啟動了我國REITs發(fā)展的的旅程，現(xiàn)已形成許多由中國特點的，具有REITs理念的“準REITs”、“類REITs”產(chǎn)品。但是我國與海外成熟REITs市場的國家和地區(qū)相比，尚未對REITs進行專項立法，同時我國的

2、房地產(chǎn)市場粗放式的經(jīng)營模式也一定程度上阻礙著REITs的發(fā)展進程，至今這項創(chuàng)新型工具尚未在我國發(fā)揮其強大的房地產(chǎn)投融資作用。
　　房地產(chǎn)市場在發(fā)達國家發(fā)展的經(jīng)驗表明，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必然會從增量市場為主導轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌鰹橹鲗?。存量市場時代，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇是致力于持有型物業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)及運營。當前我國經(jīng)濟面臨下行風險，我國房地產(chǎn)行業(yè)主導的開發(fā)-銷售的經(jīng)營模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。國內(nèi)信貸政策在20

3、10年起收緊之后，以銀行開發(fā)貸款為主要融資渠道的房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的融資壓力。金融機構如何在有效控制風險的情況下，提供匹配的投融資服務，是金融深化改革的重要課題。
　　本文正是基于目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、金融深化改革等大背景下，研究REITs在我國房地產(chǎn)投融資應用中的問題及對策，主要分為六個章節(jié)。第一章是引言部分，主要描述了本文研究內(nèi)容、背景、意義，認為在當前我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級的環(huán)境下，利用REITs這種創(chuàng)新型的投融資工具，

4、可以引導房地產(chǎn)市場向更規(guī)范的方向發(fā)展。在介紹研究方法及思路之后，根據(jù)國內(nèi)外REITs文獻的研究側(cè)重點的不同，分類進行了綜述。第二章從REITs的理論研究入手，闡述了REITs的概念、分類及獨有的特征，對相關概念如資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托等進行了比較，并在總結(jié)分析了REITs概念性特征之后，簡要分析了美國等國家和地區(qū)REITs的發(fā)展歷程及市場規(guī)模。第三章從我國REITs發(fā)展的歷程、發(fā)行模式、現(xiàn)有規(guī)模等三個方面分析了我國REITs自引入國內(nèi)至

5、今的發(fā)展狀態(tài)，并從中總結(jié)出我國REITs在應用中存在的最大的問題是潛在的投融資功能未能有效發(fā)揮。第四章分別從制度層面、供需層面、風險層面、監(jiān)管層面對我國REITS存在的問題進行了分析。第五章選取我國首單公募型REITs應用案例——鵬華前海萬科REITs，分別對其運作模式、標的資產(chǎn)、投資收益、風險等進行了深入分析。第六章在全文研究的基礎上，建議我國應從金融體系、法律體系、監(jiān)管體系三大方面綜合考慮，共同為我國REITs的發(fā)展提供系統(tǒng)的引導及