我國城市住宅開發(fā)潛力動態(tài)綜合評價研究.pdf

1、經(jīng)過幾十年的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要,對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用。1998年住房制度改革以來,住宅房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分,也是城市開發(fā)和經(jīng)營的一項重要內(nèi)容。隨著中國國民城市化不斷向前推進和經(jīng)濟的快速發(fā)展,住宅開發(fā)的仍將在未來一段時間保持平穩(wěn)增長。區(qū)域生產(chǎn)要素稟賦和國家政策的差異導致我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡,這影響到了住宅房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展。各個城市之間房地產(chǎn)發(fā)展水平參差不齊且難以量化,這

2、給政府的政策施行、企業(yè)的投資決策造成較大的困擾。如何評價城市的住宅開發(fā)潛力,成為一個必須面對的問題,這也是本文研究的背景。
　　本文以城市競爭力理論、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)理論、城市經(jīng)濟相關理論為基礎,全面考慮影響城市住宅開發(fā)潛力因素,參照指標體系建立的相關原則,確定初選的三層指標體系。然后通過相關性分析進行指標的二次篩選,從而確定最終指標體系。
　　在評價體系構(gòu)建過程中,首先以本評價的內(nèi)容與特點為基礎,結(jié)合多指標評價的優(yōu)缺點,將

3、主成分分析法作為對每年的指標進行賦權、評分的評價方法;用主成分分析法對歷年指標賦權,得到每年的靜態(tài)評價得分。然后構(gòu)造評價對象歷年評價得分的動態(tài)評價矩陣,再運用主成分分析法對每年進行賦權,得到每個評價對象的最終綜合得分;最后進行聚類分析,結(jié)合聚類結(jié)果和主成分分析結(jié)果進行實際分析。將構(gòu)建的評價體系通過國內(nèi)35個大中城市的2005—2011年的指標數(shù)據(jù)進行實證分析,自證評價體系的合理性,針對理論分析與實證分析的結(jié)論,給出了相關建議并進行研究展