中國房地產(chǎn)市場利益主體矛盾及協(xié)調(diào)機制研究.pdf

1、改革開放30年來,隨著社會經(jīng)濟的歷史I生變革,中國的住房制度改革也在探索中不斷前進。從1978年關(guān)于住房商品化的理論探討開始,商品房、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場等新概念、新事物逐漸走進了人們的生活。如今,房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場已成為上至中央政府,下至普通百姓關(guān)注的焦點。
　　 然而,伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,近些年來,中國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了不少問題,房價出現(xiàn)非理性的持續(xù)上漲趨勢,相當一部分城鎮(zhèn)居民

2、過著“房奴”的生活。2008年以來,面對美國“次貸危機”引發(fā)的全球金融危機,中國政府提出了“保穩(wěn)定、保增長”的目標,房地產(chǎn)業(yè)在承擔(dān)“保增長”重任之時,成為了最大的受益者。但在房地產(chǎn)市場得到空前發(fā)展的同時,也徹底暴露出了房地產(chǎn)業(yè)存在的深層次問題,如房價虛高、市場結(jié)構(gòu)失衡、市場秩序紊亂等問題。深入分析這些問題就會發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)市場中存在著多個利益主體,中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、金融企業(yè)、投資者、投機者、新聞媒體等,他們之間存在

3、著錯綜復(fù)雜的利益矛盾。而在眾多的矛盾中,地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商間的矛盾正是目前房地產(chǎn)市場實現(xiàn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的主要矛盾。本文主要運用主體分析法、利益分析法和矛盾分析法,吸收經(jīng)濟學(xué)中的供求理論、理性預(yù)期理論、博弈理論、公共選擇理論、社會福利理論,綜合運用定量與定性研究,將歷史分析、現(xiàn)狀分析和空間分析相結(jié)合,從理論和實證兩個方面對中國房地產(chǎn)市場進行深入研究,對其中的利益主體間的矛盾體系進行規(guī)定和分析,并在此基礎(chǔ)上提出協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場利益主

4、體矛盾的目標、原則及策略。
　　 本文的主要內(nèi)容分五個部分。
　　 導(dǎo)論部分主要介紹本文的選題背景、選題目的及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究方法與主要內(nèi)容、創(chuàng)新與不足等。第一章主要闡述中國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中的重要地位及作用,介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場的基本概念與特征,回顧中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程并展望房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,為后續(xù)章節(jié)的寫作起到前導(dǎo)作用。第二章界定中國房地產(chǎn)市場的利益主體(中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房

5、者、金融企業(yè)以及房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者),并對他們的行為目標、行為方式等進行分析。通過對單個利益主體的行為分析,為后續(xù)章節(jié)厘定中國房地產(chǎn)市場各利益主體間存在的矛盾,并界定主要矛盾和次要矛盾做準備。第三章系統(tǒng)地對中國房地產(chǎn)市場利益主體間的矛盾體系進行歸納總結(jié),提出地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾是矛盾體系中的主要矛盾,地方政府是主要矛盾的主要方面,進一步分析利益主體間的次要矛盾(中央政府與地方政府的矛盾、房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的矛盾、地方政府

6、與購房者的矛盾、地方政府與金融企業(yè)的矛盾、房地產(chǎn)開發(fā)商與金融企業(yè)的矛盾、金融企業(yè)與購房者的矛盾),并對主次矛盾間的相互作用進行具體分析。第四章提出構(gòu)建中國房地產(chǎn)市場利益主體矛盾的協(xié)調(diào)機制。從矛盾協(xié)調(diào)的目標和原則出發(fā),以市場機制和宏觀調(diào)控兩個方面為基點建立房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)機制,并從構(gòu)建以中央政府的權(quán)威解決中國房地產(chǎn)市場矛盾,調(diào)整各利益主體關(guān)系,完善市場體系,建立市場主導(dǎo)、計劃為輔的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,建立、健全房地產(chǎn)市場方面的法律、法規(guī)、制

7、度,整頓市場秩序五個方面提出了矛盾協(xié)調(diào)的主要策略。
　　 本文的創(chuàng)新:一是在論文選題上,本文選擇具有強烈現(xiàn)實意義但又缺乏系統(tǒng)理論研究的中國房地產(chǎn)市場問題進行研究,并重點從利益主體的目標訴求和行為方式出發(fā)對其進行理論研究,并主張從協(xié)調(diào)各主體利益出發(fā)解決中國房地產(chǎn)市場問題。二是在研究方法上,本文綜合運用主體分析法、利益分析法、矛盾分析法等方法深入研究我國房地產(chǎn)市場的運行特點和規(guī)律。三是在對中國房地產(chǎn)市場問題根源的界定上,本文以獨特的

8、視角把地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾作為中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾,同時又進一步強調(diào)地方政府是矛盾的主要方面。四是在對矛盾的解決上,本文從協(xié)調(diào)各利益主體矛盾出發(fā),較為系統(tǒng)地提出了解決中國房地產(chǎn)市場矛盾的對策,尤其提出以中央政府權(quán)威解決中國房地產(chǎn)市場主要矛盾。
　　 本文的理論意義:用主體分析法、利益分析法和矛盾分析法分析了中國房地產(chǎn)市場利益主體的行為以及各主體間的矛盾,并建立了研究中國房地產(chǎn)市場利益主體矛盾體系的理論框架,界定了

9、主要矛盾和次要矛盾,闡釋了主、次矛盾間的相互影響和相互作用,剖析了中國房地產(chǎn)市場存在的深層次問題,為中國房地產(chǎn)市場的研究提供了嶄新視角,豐富和完善了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟理論。
　　 本文的實踐意義:首先,通過建立房地產(chǎn)市場矛盾協(xié)調(diào)機制來試圖從根本上解決目前中國房地產(chǎn)市場存在的房地產(chǎn)價格虛高、市場結(jié)構(gòu)失衡與市場秩序混亂等問題。根據(jù)初步建立的矛盾協(xié)調(diào)機制,確立了矛盾協(xié)調(diào)的目標和原則,提出了針對性的對策,具有較大的應(yīng)用價值。其次,由于中國房