中國房地產(chǎn)市場的博弈分析.pdf

1、中國已經(jīng)開始進入利益時代，集體的利益博弈已經(jīng)成為我國經(jīng)濟社會生活的一個重要內(nèi)容。近幾年來中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，為我們觀察和分析利益時代的博弈，從而認(rèn)識當(dāng)今時代的特點，提供了一個很好的案例。房地產(chǎn)市場最近幾年在我國發(fā)展迅速，但其發(fā)展明顯有別于其它行業(yè)，備受各種爭議。房地產(chǎn)市場中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟行為和現(xiàn)象令人迷惑不解，運用傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論很難對它們進行描述。房價的節(jié)節(jié)攀升、政府的參與、開發(fā)商的強硬態(tài)度和普通老百姓的無奈表明了中國的房地產(chǎn)市場

2、是一個非理性韻市場，受到諸多非市場因素的影響。其市場供給、需求、價格形成的過程具有典型的博弈特征，使得我們可以運用博弈論的相關(guān)知識對房地產(chǎn)市場主體進行描述和分析，建立基于博弈理論的決策模型。本文首先對房地產(chǎn)博弈市場作總體分析，接下來重點分析了房地產(chǎn)市場各主體之間的博弈過程，并將其博弈分為兩類：外部博弈和內(nèi)部博弈，進行分析得出相應(yīng)的博弈模型。 開篇是緒論，介紹了課題研究的意義、內(nèi)容以及方法。 第一章介紹了我國房地產(chǎn)市場管理

3、制度的變遷、發(fā)展現(xiàn)狀以及結(jié)構(gòu)演變趨勢。從1996年開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始進入理性發(fā)展的時期。目前我國的房地產(chǎn)市場，主要的參與者有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者和政府。房地產(chǎn)市場總體上是一種壟斷競爭與寡頭壟斷相并存的市場結(jié)構(gòu)，其中在住宅市場，寡頭壟斷特點更為顯著，在商業(yè)房地產(chǎn)市場，壟斷競爭的局面還依然激烈。我國房地產(chǎn)市場格局的宏觀演變趨勢是：準(zhǔn)完全競爭，壟斷競爭到寡頭壟斷。 第二章對中國房地產(chǎn)市場的博弈進行了總體分析。首先介紹了博弈論的

4、基本概念。博弈論，又稱對稱論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時的決策以及這種決策的均衡問題。其基本概念包括參與人、行動、信息、戰(zhàn)略、支付(效用)、結(jié)果和均衡。其中，參與人、行動和結(jié)果統(tǒng)稱為“博弈規(guī)則”(the rule of the game)，博弈分析的目的就是使用博弈規(guī)則預(yù)測均衡。 接著論述了博弈論分析房地產(chǎn)問題的可行性。房地產(chǎn)市場的供給、需求、價格形成的過程是非常典型的帶有博弈特征的競爭性業(yè)務(wù)活動。從競標(biāo)人的角度看，

5、它的目標(biāo)是要在投標(biāo)競爭中中標(biāo)并取得良好的經(jīng)濟效益，獲得中標(biāo)與收益的最佳結(jié)合。為了達到這個目的，競標(biāo)人在投標(biāo)決策過程中就必須了解來自競爭對手的各種不確定因素，并且在確定自己的投標(biāo)報價過程中充分考慮這些不可避免的不確定性因素。在房地產(chǎn)市場，各競標(biāo)人的根本利益是相互沖突的，競標(biāo)行為是相互影響的，每一個參與者在進行決策時，必須考慮對手的反應(yīng)，從而根據(jù)競爭對手的反應(yīng)做出自己的最優(yōu)決策，而這些正是博弈論重點研究的問題。 正是因為房地產(chǎn)市場供

6、給、需求、價格形成的過程具有典型的博弈特征，使得我們可以運用博弈論的相關(guān)知識，特別是不完全信息博弈理論和貝葉斯納什均衡，建立基于博弈理論的決策模型。 最后分析了房地產(chǎn)市場的博弈主體、房地產(chǎn)博弈市場的劃分、房地產(chǎn)博弈市場的基本特點以及中國房地產(chǎn)市場的博弈環(huán)境。 第三章和第四章是本文的核心部分，主要對房地產(chǎn)市場中的各博弈主體進行博弈分析，得出相應(yīng)的博弈模型。前者主要是對各博弈主體相互之間的博弈進行分析，后者主要是對各博弈主體

7、內(nèi)部的博弈進行分析。 第三章首先分別從房地產(chǎn)一級市場和房地產(chǎn)二級市場分析了房地產(chǎn)開發(fā)商與政府間的博弈。由于房地產(chǎn)一級市場產(chǎn)權(quán)分配權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的權(quán)利掌握在少數(shù)部門或個體手中，容易產(chǎn)生尋租。對土地使用者而言，通過尋租可以獲得排他性土地產(chǎn)權(quán)，同時獲得行政供給價格與市場價格之間的價差，實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。顯然，尋租活動使政府對房地產(chǎn)管理喪失了科學(xué)性和規(guī)范性，也直接影響了土地使用者的行為規(guī)范。尋租還

8、使競爭性的市場秩序被不規(guī)范的“尋租秩序”替代。由于真正的使用者無法通過市場獲得土地，只有接受土地投機的選擇，使土地所有者的利益無法實現(xiàn)。 在房地產(chǎn)二級市場上，政府與開發(fā)商的利益博弈結(jié)果，不僅取決于雙方的談判實力，也取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟和社會條件。對雙方博弈結(jié)果具有很大影響的一個重要因素是城市的規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的博弈依具體情況的不同，可能是斗雞博弈，也可能是囚徒博弈，還有可能是智豬博弈。這些具體情況包括當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展?fàn)?/p>

9、況、房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費用的大小、開發(fā)項目的性質(zhì)等。在這些條件約束下，雙方總是力圖盡可能多地享受房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的收益。接下來，分析了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者間博弈。眾多房地產(chǎn)企業(yè)作為我國微觀經(jīng)濟的主體，它的經(jīng)濟行為直接影響著房地產(chǎn)消費者的物質(zhì)生活和精神生活。房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)消費者提供商品和銷售服務(wù)，在滿足房地產(chǎn)消費者需要的同時獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)和其產(chǎn)品消費者之間存在著一種兩個局中人的博弈，雙方都有各自的行動組合。例如，房地產(chǎn)企業(yè)

10、對房地產(chǎn)消費者是銷售優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品還是低等產(chǎn)品，抑或是坑害顧客呢?這種問題本身就存在一個子博弈。銷售優(yōu)質(zhì)的商品房必定會增加房地產(chǎn)企業(yè)的制造成本，但降低商品房的質(zhì)量同樣也要付出成本(一旦房地產(chǎn)消費者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門檢查出來就要受到處罰，客源減少又會直接帶來經(jīng)濟損失，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的成本)。如果房地產(chǎn)企業(yè)決策人認(rèn)為銷售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本的話，他自然會選擇銷售后者。房地產(chǎn)消費者在選擇房地

11、產(chǎn)企業(yè)的過程中也有一個子博弈；在同一商品房產(chǎn)品價格相同而質(zhì)量不同的情況下，房地產(chǎn)消費者會選擇質(zhì)量與信譽都較好的房地產(chǎn)企業(yè)；在同一商品房產(chǎn)品中質(zhì)量相同但價格不同的情況下，房地產(chǎn)消費者會選擇價格較低的房地產(chǎn)企業(yè)。前面討論的是信息比較完全的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)和其消費者雙方的均衡選擇(即房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)消費者市場有比較充分的了解，同時房地產(chǎn)市場發(fā)展對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)及其商品房產(chǎn)品也有充分的了解)。當(dāng)然也存在信息不對稱的博弈均衡。賣者對所賣產(chǎn)品有

12、充分的了解，特別是他知道在什么價格賣出是虧本、保本、正常贏利、超額贏利的。所以當(dāng)買者出價在保本價格以上時賣者就可以賣出，否則就是不賣，這不會出錯；而買者對產(chǎn)品的了解只局限在產(chǎn)品的使用價值和賣者的標(biāo)價這兩條信息上，對想買的產(chǎn)品掌握的信息沒有賣者那么多，所以買者的選擇依據(jù)是花多少錢才值得，亦即效用最大化。如果買者出價高于成本價，交易成功，否則交易失敗。 最后，分析了消費者與政府之間的博弈。在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈中，政府以自己的最大

13、化利益為目標(biāo)，同樣，在與消費者的博弈中，這個目的也影響著政府的行為。 第四章首先分析了中央政府與地方政府之間的博弈。在確定某一地區(qū)的經(jīng)濟增長速度時，中央政府和地方政府的目標(biāo)有時是一致的，有時是不一致的。在經(jīng)濟過熱時，中央政府必然要從全局出發(fā)，實行緊縮的經(jīng)濟政策，控制各地的經(jīng)濟增長速度。而地方政府從本地的利益出發(fā)必然希望經(jīng)濟增長速度更快一點。也就是說，在經(jīng)濟過熱時中央和地方在確定經(jīng)濟增長速度上的目標(biāo)是存在分歧的。當(dāng)經(jīng)濟處在緊縮時期

14、，中央政府和地方政府在經(jīng)濟增長速度上的目標(biāo)是比較一致的。它們和微觀經(jīng)濟主體目標(biāo)是不一致的。中央和地方在增長速度上的博弈主要起因于地方政府的擴張沖動。中央政府與地方政府之間的博弈，直接影響著房地產(chǎn)一級市場收益的分配。由于中央政府與地方政府在土地收益分配上存在行動的先后順序與信息的不對稱性，因此，兩者間的博弈關(guān)系為不完全信息動態(tài)博弈，所要達到的均衡為精煉貝葉斯結(jié)果什均衡。 接下來，分析了房地產(chǎn)開發(fā)商間的博弈。開發(fā)商之間的博弈行為有“

15、囚徒困境”、“合作”.和“串謀”。招標(biāo)、拍賣和掛牌博弈的結(jié)果是開發(fā)商共同陷入“囚徒困境”；這是開發(fā)商所不愿看到的。事實上，開發(fā)商間的博弈只進行一期而共同陷入“囚徒困境”的實例在現(xiàn)實生活中并不少見。但如果同樣的博弈反復(fù)進行多次，結(jié)果大不相同。由于土地市場具有以下特點：首先，土地的不可移動性使得土地市場是一個地區(qū)性市場；其次，由于進入土地市場的政策壁壘和資本必要量壁壘較高，特定區(qū)域的開發(fā)商數(shù)量有限，競爭不充分，容易形成壟斷，所以，參與土地競

16、拍的開發(fā)商之間并不陌生。這無疑為他們之間的“合作”與“串謀”創(chuàng)造了有利條件。 最后，文章分析了消費者間的博弈。由分析可知，理智的購房者最好的策略就是觀望，在低價的時候入市，既達到了改善居住環(huán)境的目的，又滿足了增值保值的愿望，實現(xiàn)了利益最大化。 本文對房地產(chǎn)市場的研究，除了常規(guī)的定性與定量分析、規(guī)范分析與實證分析以及比較分析外，主要運用經(jīng)濟學(xué)前沿的分析方法博弈論。通過利用博弈論對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟現(xiàn)象進行了分析解釋，提供對房