中國房地產市場泡沫生成機制探討.pdf

1、近年以來，我國房地產市場急劇升溫，很多城市都出現房地產價格大幅上漲的現象。2004年國家針對房地產及基礎原材料價格上漲過快的現象，及時展開了宏觀調控，以抑制房價快速上漲為目的的各項行政指令、信貸政策、稅收政策相繼出臺。但令人感到尷尬的是，2005年全國房地產市場價格繼續(xù)攀升，據國家統(tǒng)計局2006年公布的調查數據顯示，2005年全國35個大中城市的全年的房屋銷售價格又同比上漲了8％。如何抑制固定資產投資和房地產投資的過快增長，平抑房地產價

2、格，避免泡沫經濟對我國經濟、社會產生的巨大危害己引起學者和政府官員越來越多的關注。 我國的房地產市場從供給上看，存在的最大的問題就是結構失調，即房地產企業(yè)過分熱衷于投資建造高檔商品房，造成房地產市場的供給結構與人們的需求結構相背離。過多的高價房供給，難于為市場所消化，使其成為泡沫潛在的載體。文中從房地產企業(yè)的高負債的財務結構出發(fā)，構建了符合中國房地產企業(yè)投資特點的模型，揭示出造成這一局面的主要原因是房地產企業(yè)的負債率普遍過高，從

3、而使其更傾向于投資開發(fā)風險較大的高檔商品房項目。我們還解出了造成房地產企業(yè)投資決策扭曲的臨界負債率。 承接前文的分析，我們進一步從我國的房地產需求方的角度，探討了為什么在高價房供給過剩的情況下，還能維持其高價的原因。通過我們對房地產市場上高收入和低收入兩類行為人效用最優(yōu)化的分析，我們得出這樣的結論：第一，房地產市場之所以在微觀供給市場出現結構性失調，高檔房供給過量的情況下還會維持住高檔房的價格。關鍵在于當高檔房價格高于普通中低收

4、入家庭的承受能力時，在需求市場就會出現市場分割，低收入者退出了房屋消費市場，無力對高檔房的價格施加影響。第二，在發(fā)生市場分割的情況下，價格不但與人民的平均收入有關，還與收入差距有關。隨著收入差距的拉大，房價也會隨之提高。房價與收入差距之間存在的明顯的正相關關系。由此可見，與前文所討論的供給市場上的結構失調相對應，在需求市場上，支撐這種不合理結構的最重要的力量就是不斷拉大的收入差距。 在文章的最后，通過激勵理論的思想為銀行設計出合