中國房地產價格上漲的廣義財富效應研究.pdf

1、我國房地產市場自1998年市場化改革以來，進入了突飛猛進的高速發(fā)展通道，房地產價格持續(xù)上漲成為社會各界廣泛關注的熱點和焦點問題。然而，房地產價格上漲引起房地產財富存量的迅速增加，是如何影響消費和投資，進而影響宏觀經濟，其作用機制并沒有被系統(tǒng)梳理，其影響程度和大小并沒有一致的、公認的結論.
　　 本文以我國房地產價格上漲的廣義財富效應為研究主題。為了使研究更深入、系統(tǒng)，首先對房地產財富效應概念進行了豐富和深化，拓展到更廣義的層面。

2、以宏觀經濟學、貨幣銀行學、金融經濟學理論為基礎，結合行為科學、心理學的相關理論，通過理論建模、計量分析、統(tǒng)計分析、以及對比分析等方法，試圖探討解決以下問題：我國房地產市場化改革近十年來，伴隨著房地產價格的高速增長，房地產財富存量的增加，在微觀層面上對居民消費和企業(yè)投資產生了何種影響?進而對宏觀層面的金融穩(wěn)定和物價穩(wěn)定產生了怎樣的沖擊?房地產財富差距是否拉大了居民收入差距?我國政策當局應該如何有效利用和解讀房地產價格信息等。
　　

3、 本文的主要工作和研究結論如下：
　　 作為研究起點和后繼章節(jié)的基礎，首先對我國現階段房地產價格上漲的“非理性繁榮”特性進行實證檢驗和判斷。利用非平穩(wěn)面板計量方法，基于房地產的投資特性，對房價與租金關系進行分析，結果表明我國房價已脫離租金所確定的基本面。房地產價格上漲呈現出非理性的繁榮。
　　 在對房地產價格上漲的狹義財富效應，即房地產價格上漲對居民消費影響的作用渠道分析的基礎上，利用宏觀城市面板數據和大型微觀家庭調查數

4、據對我國房地產價格上漲與居民消費之間的關系進行研究。結果表明，我國近些年房價持續(xù)上漲對居民消費產生了一定的“擠出”效果和“抑制”作用；而且，這種“抑制”作用的發(fā)揮在不同地區(qū)和不同類型的家庭存在著差異，并且與西方發(fā)達國家相比也有所不同。
　　 在對房地產價格上漲的廣義財富效應，即房地產價格上漲引起房地產財富增加進而對居民消費（包含房地產消費）和企業(yè)投資產生影響的作用渠道分析的基礎上。利用國內某城市近十年來家庭購房貸款的抽樣數據，對

5、房地產消費的廣義財富效應進行分析，結果表明當房價越高時，居民所購住房中每平米所擔負的抵押貸款越大，家庭月收入中每元收入所能帶動的購房總房價也越高，表明居民住房消費的廣義財富效應在我國是存在的。利用全國宏觀數據對房地產價格與投資之間的關系進行研究，結果表明，我國房地產價格上漲對房地產投資、房地產消費、固定資產投資和經濟增長都產生了顯著的拉動效應。
　　 引入“位置消費”理論對住房消費特性分析的基礎上，對房地產價格上漲、居民住房財富

6、增長的廣義財富效應在住房財富差距分化及其社會影響進行研究。利用微觀家庭面板調查數據，借鑒“基尼系數”和“收入流動性”的測度原理，首創(chuàng)性對我國城鎮(zhèn)居民住房資源和住房財富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財富差距隨著時間推移的流動性進行“動態(tài)”測度和分析?！办o態(tài)”差距分析表明，伴隨著房價上漲，住房財富快速向高收入人群積聚，住房財富分化程度越來越高，加劇了收入的不平等；“動態(tài)”流動性分析表明，雖然城鎮(zhèn)居民房地產財富的“水平流動性”增長了，“位置流動

7、性”卻明顯降低，特別是反映福利水平的King指標明顯下降，可見，房改后房價上漲給特定人群帶來的社會福利改進是降低的。
　　 房地產價格上漲與信貸擴張相互強化，導致金融不穩(wěn)定，是房地產廣義財富效應的另一宏觀層面的影響。為揭示房地產價格與信貸關系，采用一般均衡模型和存量流量模型進行理論分析，并借鑒金融資產時間序列的動態(tài)相關分析DCC-MGARCH模型實證檢驗。結果顯示，給房價增長率一個單位的正向沖擊，將導致信貸和房地產投資之間的動態(tài)

8、相關性增強，表明我國房地產價格上漲的金融加速器效應是存在的。另一方面，我國房地產信貸風險暴露值被嚴重低估，與國際標準以及亞洲危機爆發(fā)前一些國家信貸風險暴露值相比，情況不容樂觀，應該引起相關政策當局的注意。
　　 房地產價格波動通過影響總需求和總供給，進而對物價穩(wěn)定和產出波動產生影響，這是房地產廣義財富效應的又一宏觀層面的影響。從實物和金融資產兩個視角，對房價波動對未來通貨膨脹的影響渠道和作用機制進行分析，利用VAR模型的狀態(tài)空間

9、表示與卡爾曼濾波對通貨膨脹預期進行估計，H-P濾波法對潛在GDP進行估算，最后采用SUR法對擴展的混合IS-PC模型系數進行估計。結果表明，我國房價波動通過作用于產出缺口對通貨膨脹的影響顯著存在，相比較地，我國股票價格對產出的影響并不顯著。結合當前全球貨幣當局和理論界熱議的“貨幣政策是否應對以及如何應對資產價格波動?”的討論，通過構建適合我國情況的金融狀況指數（FCI），發(fā)現房價占有較大的權重，包含房地產價格的FCI指數對我國通貨膨脹的

10、具有良好的預測力，可以成為貨幣政策的短期指示器。
　　 本文的創(chuàng)新點主要體現在以下五個方面：
　　 （1）對房地產財富效應概念進行豐富和深化（研究視角創(chuàng)新）。房地產財富效應概念拓展到更廣義的層面，把研究層次由微觀層次拓展到宏觀層面，不僅拓展了研究視野，而且也使得房地產財富效應的研究更加深化和系統(tǒng)化。
　　 （2）利用非平穩(wěn)面板計量方法研究我國房地產廣義財富效應（研究方法創(chuàng)新）。采用最新發(fā)展的非平穩(wěn)面板計量方法，包

11、括面板單位根、面板協整、面板DOLS、面板因果關系檢驗等，對我國房地產價格的非理性繁榮、房地產財富效應存在性以及房地產價格與通貨膨脹關系進行了實證檢驗。克服了以往同類研究中小樣本帶來的低效果以及忽略了各城市間差異的問題，提高了結果的可靠性。
　　 （3）采用CHNS大型家庭微觀調查數據分析房地產財富與消費的關系（研究內容創(chuàng)新）。微觀家庭調查數據的使用，解決了現階段利用宏觀數據研究我國房地產財富效應所存在的樣本量不足的局限性，而且

12、在揭示家庭房地產財富效應的微觀機制方面，有著宏觀加總數據不可比擬的優(yōu)勢。
　　 （4）從“靜態(tài)”和“動態(tài)”角度分析我國房地產財富差距的分化（研究對象創(chuàng)新）。與以往房地產財富差距的描述性分析不同，利用微觀家庭面板調查數據，借鑒“基尼系數”和“收入流動性”測度原理，首創(chuàng)性地對我國城鎮(zhèn)居民住房財富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財富差距隨著時間推移的流動性進行“動態(tài)”測度和分析。
　　 （5）采用動態(tài)相關性DCC-MGARCH模型