中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的廣義財(cái)富效應(yīng)研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年市場(chǎng)化改革以來，進(jìn)入了突飛猛進(jìn)的高速發(fā)展通道，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。然而，房地產(chǎn)價(jià)格上漲引起房地產(chǎn)財(cái)富存量的迅速增加，是如何影響消費(fèi)和投資，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)，其作用機(jī)制并沒有被系統(tǒng)梳理，其影響程度和大小并沒有一致的、公認(rèn)的結(jié)論.
　　 本文以我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的廣義財(cái)富效應(yīng)為研究主題。為了使研究更深入、系統(tǒng)，首先對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)概念進(jìn)行了豐富和深化，拓展到更廣義的層面。

2、以宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、金融經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合行為科學(xué)、心理學(xué)的相關(guān)理論，通過理論建模、計(jì)量分析、統(tǒng)計(jì)分析、以及對(duì)比分析等方法，試圖探討解決以下問題：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革近十年來，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的高速增長，房地產(chǎn)財(cái)富存量的增加，在微觀層面上對(duì)居民消費(fèi)和企業(yè)投資產(chǎn)生了何種影響?進(jìn)而對(duì)宏觀層面的金融穩(wěn)定和物價(jià)穩(wěn)定產(chǎn)生了怎樣的沖擊?房地產(chǎn)財(cái)富差距是否拉大了居民收入差距?我國政策當(dāng)局應(yīng)該如何有效利用和解讀房地產(chǎn)價(jià)格信息等。
　　

3、 本文的主要工作和研究結(jié)論如下：
　　 作為研究起點(diǎn)和后繼章節(jié)的基礎(chǔ)，首先對(duì)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“非理性繁榮”特性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和判斷。利用非平穩(wěn)面板計(jì)量方法，基于房地產(chǎn)的投資特性，對(duì)房價(jià)與租金關(guān)系進(jìn)行分析，結(jié)果表明我國房價(jià)已脫離租金所確定的基本面。房地產(chǎn)價(jià)格上漲呈現(xiàn)出非理性的繁榮。
　　 在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的狹義財(cái)富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)影響的作用渠道分析的基礎(chǔ)上，利用宏觀城市面板數(shù)據(jù)和大型微觀家庭調(diào)查數(shù)

4、據(jù)對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲與居民消費(fèi)之間的關(guān)系進(jìn)行研究。結(jié)果表明，我國近些年房價(jià)持續(xù)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了一定的“擠出”效果和“抑制”作用；而且，這種“抑制”作用的發(fā)揮在不同地區(qū)和不同類型的家庭存在著差異，并且與西方發(fā)達(dá)國家相比也有所不同。
　　 在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的廣義財(cái)富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲引起房地產(chǎn)財(cái)富增加進(jìn)而對(duì)居民消費(fèi)（包含房地產(chǎn)消費(fèi)）和企業(yè)投資產(chǎn)生影響的作用渠道分析的基礎(chǔ)上。利用國內(nèi)某城市近十年來家庭購房貸款的抽樣數(shù)據(jù)，對(duì)

5、房地產(chǎn)消費(fèi)的廣義財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析，結(jié)果表明當(dāng)房價(jià)越高時(shí)，居民所購住房中每平米所擔(dān)負(fù)的抵押貸款越大，家庭月收入中每元收入所能帶動(dòng)的購房總房價(jià)也越高，表明居民住房消費(fèi)的廣義財(cái)富效應(yīng)在我國是存在的。利用全國宏觀數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與投資之間的關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長都產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)效應(yīng)。
　　 引入“位置消費(fèi)”理論對(duì)住房消費(fèi)特性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲、居民住房財(cái)富

6、增長的廣義財(cái)富效應(yīng)在住房財(cái)富差距分化及其社會(huì)影響進(jìn)行研究。利用微觀家庭面板調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒“基尼系數(shù)”和“收入流動(dòng)性”的測(cè)度原理，首創(chuàng)性對(duì)我國城鎮(zhèn)居民住房資源和住房財(cái)富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財(cái)富差距隨著時(shí)間推移的流動(dòng)性進(jìn)行“動(dòng)態(tài)”測(cè)度和分析?！办o態(tài)”差距分析表明，伴隨著房價(jià)上漲，住房財(cái)富快速向高收入人群積聚，住房財(cái)富分化程度越來越高，加劇了收入的不平等；“動(dòng)態(tài)”流動(dòng)性分析表明，雖然城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)財(cái)富的“水平流動(dòng)性”增長了，“位置流動(dòng)

7、性”卻明顯降低，特別是反映福利水平的King指標(biāo)明顯下降，可見，房改后房價(jià)上漲給特定人群帶來的社會(huì)福利改進(jìn)是降低的。
　　 房地產(chǎn)價(jià)格上漲與信貸擴(kuò)張相互強(qiáng)化，導(dǎo)致金融不穩(wěn)定，是房地產(chǎn)廣義財(cái)富效應(yīng)的另一宏觀層面的影響。為揭示房地產(chǎn)價(jià)格與信貸關(guān)系，采用一般均衡模型和存量流量模型進(jìn)行理論分析，并借鑒金融資產(chǎn)時(shí)間序列的動(dòng)態(tài)相關(guān)分析DCC-MGARCH模型實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，給房價(jià)增長率一個(gè)單位的正向沖擊，將導(dǎo)致信貸和房地產(chǎn)投資之間的動(dòng)態(tài)

8、相關(guān)性增強(qiáng)，表明我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融加速器效應(yīng)是存在的。另一方面，我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露值被嚴(yán)重低估，與國際標(biāo)準(zhǔn)以及亞洲危機(jī)爆發(fā)前一些國家信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露值相比，情況不容樂觀，應(yīng)該引起相關(guān)政策當(dāng)局的注意。
　　 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過影響總需求和總供給，進(jìn)而對(duì)物價(jià)穩(wěn)定和產(chǎn)出波動(dòng)產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)廣義財(cái)富效應(yīng)的又一宏觀層面的影響。從實(shí)物和金融資產(chǎn)兩個(gè)視角，對(duì)房價(jià)波動(dòng)對(duì)未來通貨膨脹的影響渠道和作用機(jī)制進(jìn)行分析，利用VAR模型的狀態(tài)空間

9、表示與卡爾曼濾波對(duì)通貨膨脹預(yù)期進(jìn)行估計(jì)，H-P濾波法對(duì)潛在GDP進(jìn)行估算，最后采用SUR法對(duì)擴(kuò)展的混合IS-PC模型系數(shù)進(jìn)行估計(jì)。結(jié)果表明，我國房價(jià)波動(dòng)通過作用于產(chǎn)出缺口對(duì)通貨膨脹的影響顯著存在，相比較地，我國股票價(jià)格對(duì)產(chǎn)出的影響并不顯著。結(jié)合當(dāng)前全球貨幣當(dāng)局和理論界熱議的“貨幣政策是否應(yīng)對(duì)以及如何應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)?”的討論，通過構(gòu)建適合我國情況的金融狀況指數(shù)（FCI），發(fā)現(xiàn)房價(jià)占有較大的權(quán)重，包含房地產(chǎn)價(jià)格的FCI指數(shù)對(duì)我國通貨膨脹的

10、具有良好的預(yù)測(cè)力，可以成為貨幣政策的短期指示器。
　　 本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
　　 （1）對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)概念進(jìn)行豐富和深化（研究視角創(chuàng)新）。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)概念拓展到更廣義的層面，把研究層次由微觀層次拓展到宏觀層面，不僅拓展了研究視野，而且也使得房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的研究更加深化和系統(tǒng)化。
　　 （2）利用非平穩(wěn)面板計(jì)量方法研究我國房地產(chǎn)廣義財(cái)富效應(yīng)（研究方法創(chuàng)新）。采用最新發(fā)展的非平穩(wěn)面板計(jì)量方法，包

11、括面板單位根、面板協(xié)整、面板DOLS、面板因果關(guān)系檢驗(yàn)等，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的非理性繁榮、房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)存在性以及房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)?？朔艘酝愌芯恐行颖編淼牡托Ч约昂雎粤烁鞒鞘虚g差異的問題，提高了結(jié)果的可靠性。
　　 （3）采用CHNS大型家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)財(cái)富與消費(fèi)的關(guān)系（研究內(nèi)容創(chuàng)新）。微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)的使用，解決了現(xiàn)階段利用宏觀數(shù)據(jù)研究我國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)所存在的樣本量不足的局限性，而且

12、在揭示家庭房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的微觀機(jī)制方面，有著宏觀加總數(shù)據(jù)不可比擬的優(yōu)勢(shì)。
　　 （4）從“靜態(tài)”和“動(dòng)態(tài)”角度分析我國房地產(chǎn)財(cái)富差距的分化（研究對(duì)象創(chuàng)新）。與以往房地產(chǎn)財(cái)富差距的描述性分析不同，利用微觀家庭面板調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒“基尼系數(shù)”和“收入流動(dòng)性”測(cè)度原理，首創(chuàng)性地對(duì)我國城鎮(zhèn)居民住房財(cái)富占有的“靜態(tài)”差距，以及住房財(cái)富差距隨著時(shí)間推移的流動(dòng)性進(jìn)行“動(dòng)態(tài)”測(cè)度和分析。
　　 （5）采用動(dòng)態(tài)相關(guān)性DCC-MGARCH模型