為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房行為效力研究.pdf

1、國(guó)家為限制房?jī)r(jià)而頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》等購(gòu)房措施后，借名買房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。雖然房屋買賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，法律對(duì)思想意識(shí)沒(méi)有約束力，但當(dāng)事人之間的借名合同在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)即是糾紛的焦點(diǎn)。這類借名合同明顯違背了國(guó)家的限購(gòu)令措施，有觀點(diǎn)認(rèn)為，其合同效力不受影響，因?yàn)橄拶?gòu)令屬于國(guó)家政策，不能構(gòu)成違法。另一些觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判定違法，但究其原因卻說(shuō)法不一：第一種認(rèn)為其違反了《合同法》第52條第2項(xiàng)關(guān)于“惡意串通

2、損害國(guó)家、集體或者第三人利益”而無(wú)效；第二種認(rèn)為其屬于第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而無(wú)效；第三種認(rèn)為限購(gòu)令是為社會(huì)公共利益而設(shè)，應(yīng)以違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定與違背社會(huì)公共利益的“一元論”來(lái)考量規(guī)避限購(gòu)令的合同效力。本文通過(guò)引用兩個(gè)關(guān)于違背國(guó)家政策而借名買房的案例，引出爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在，并從《合同法》第52條、代理、以及我國(guó)當(dāng)前處理類似案件的實(shí)際做法，說(shuō)明為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房行為的效力。
　　本篇文章分為三個(gè)部分

3、r>　　第一部分：案例引入。引用兩個(gè)案例，一是判定規(guī)避限購(gòu)令之借名買房合同為有效的案例，房屋仍歸實(shí)際權(quán)利人所有。二是為規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房之規(guī)定而借名買房，其合同被認(rèn)定為無(wú)效而房屋歸名義人所有的案例。都是不具備政府規(guī)定的某種購(gòu)房資格，有意回避政策、法規(guī)，而法院對(duì)法條的不同理解，導(dǎo)致了不同的判決。本文通過(guò)案例指出爭(zhēng)議的焦點(diǎn)與判決存在的問(wèn)題，其分歧點(diǎn)在于對(duì)《合同法》第52條關(guān)于合同無(wú)效的不同認(rèn)識(shí)，對(duì)限購(gòu)令性質(zhì)的認(rèn)識(shí)差異，及該類合同中存在的代理關(guān)系

4、的不明析。
　　第二部分：為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房行為的效力分析。該部分是本文的重點(diǎn)，主要從合同、代理、及現(xiàn)行關(guān)于借名買房問(wèn)題的處理辦法，分析為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房行為的效力。合同方面主要從合同的一般理論，《合同法》第52條第5項(xiàng)關(guān)于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，第4項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，以及第5項(xiàng)是否應(yīng)和第4項(xiàng)作二元區(qū)分。分析違背法律、行政法規(guī)的合同的效力，將限購(gòu)令定性為管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，需要同時(shí)違背社會(huì)公共利益才能認(rèn)定合

5、同無(wú)效，而規(guī)避限購(gòu)令之借名買房合同正符合這兩個(gè)條件。同時(shí)，在代理上，可將借名行為分為直接代理和間接代理來(lái)討論合同效力。實(shí)際操作中，少數(shù)省份發(fā)布了指導(dǎo)借名買房的會(huì)議紀(jì)要，也界定了合同效力。因此，得出的結(jié)論是借名買房合同應(yīng)屬無(wú)效。
　　第三部分：為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房爭(zhēng)議的評(píng)析與解決建議。根據(jù)所述理論，再次分析案例，找出判決中存在的問(wèn)題并提出自己的觀點(diǎn)。同時(shí)根據(jù)所述案例反應(yīng)的問(wèn)題，給出解決建議。主要分為四方面：一是將長(zhǎng)期實(shí)施的政策納入