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文檔簡介
1、物業(yè)服務合同作為一種特別法上的有名合同,其合同內容的復合性,合同服務標準的難以確定性以及合同主體的群體性等特征,導致抗辯權這種“私權救濟”的方式在物業(yè)服務合同的履行中頻繁、反復的發(fā)生。在物業(yè)服務合同履行中,業(yè)主動輒以拒交物業(yè)費的方式行使抗辯,而部分物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主未履行物業(yè)費交納義務的情況下,又采取停水、停電,拒絕提供相關服務,降低服務標準等方式來進行抗辯。由于物業(yè)服務本身旨在促進小區(qū)物業(yè)的共同增值保值以及維護小區(qū)良好的居住環(huán)境,具有
2、很強的公共利益色彩。無論是業(yè)主還是物業(yè)服務企業(yè),在抗辯權的行使上均有必要受到一定的限制。本文以此為基本立場,對物業(yè)服務合同履行中如何正確行使抗辯權進行探討。
本文除引言外,由三部分組成。第一部分是對物業(yè)服務合同履行中抗辯權的基礎理論分析。首先,筆者從抗辯權的角度出發(fā),在理論上理清了抗辯與抗辯權的區(qū)別,并介紹了我國立法上的抗辯權類型。其次,通過從物業(yè)服務合同性質、特點、法律關系三個角度分析物業(yè)服務合同的特殊性,引導出物業(yè)服務合同
3、履行中抗辯權的特殊性。最后,圍繞物業(yè)服務合同履行中抗辯權行使的必要性、法理基礎、行使主體以及主要類型四個部分,探討物業(yè)服務合同履行中的抗辯權的特殊性。筆者在第一部分得到了以下結論:物業(yè)服務合同的抗辯權行使主體只屬于小區(qū)單個業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè),否定了業(yè)主委員會行使抗辯權的主體資格。根據(jù)我國物業(yè)服務合同的性質,確有適用抗辯權的必要,但抗辯權的行使必須建立在誠實信用的法理基礎之上。對于抗辯權的類型,物業(yè)服務企業(yè)履行的是先履行抗辯權,而小區(qū)業(yè)
4、主享有同時履行抗辯權。
筆者第二部分主要針對當前司法實務中混淆抗辯與抗辯權的情形,對具體的抗辯事由進行了理論上的劃分,明確其性質,并提出解決之道。此部分的重點在于筆者根據(jù)抗辯權行使主體的不同,將物業(yè)服務合同履行的抗辯權分為業(yè)主抗辯權和物業(yè)服務企業(yè)抗辯權。對于業(yè)主抗辯權,筆者對于司法中爭議較大的瑕疵履行抗辯權進行了分析,認為服務質量只有構成重大瑕疵時才能行使抗辯權。而對于物業(yè)服務企業(yè)行使抗辯權,筆者將其限定在極個別的情況下,抗辯
5、不至于損害小區(qū)業(yè)主的共同利益,又不會對欠費業(yè)主的基本生存造成影響的情況下,允許其行使先履行抗辯權。
文章第三部分是針對當前物業(yè)服務合同糾紛中抗辯權行使所提出的建議。筆者從司法、規(guī)則兩個層面出發(fā),主張在司法層面完善舉證責任分配和訴訟程序構造,在規(guī)則層面明確物業(yè)服務質量標準和完善物業(yè)費的公示、交納制度,以期解決當前物業(yè)服務合同糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀。此部分的重點在于筆者通過比較當前物業(yè)服務合同糾紛中的多種訴訟解決方式,分析利弊,最終建議在
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