基于W房地產(chǎn)基金公司資金池模式問題分析.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是一種綜合性產(chǎn)業(yè)，包含了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、管理等一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)來說資金就像生命之源，缺少了資金房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目將無法進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用，主要是以房地產(chǎn)行業(yè)的資本化程度來衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟程度?？墒悄壳拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到很多問題的影響，例如行業(yè)融資渠道比較單一，資金主要依靠銀行貸款等，這些因素都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而且近年來國家頒布出了

2、多項(xiàng)金融政策用來減少房地產(chǎn)企業(yè)的信用貸款，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也采取了很多方法進(jìn)行嚴(yán)格限制，這使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了融資困境，面對(duì)信貸收緊，融資困難等問題，私募房地產(chǎn)基金開始出現(xiàn)較快的發(fā)展和壯大，這也是中國資本市場發(fā)展的必然趨勢。
　　針對(duì)政府出臺(tái)的金融政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了融資困境，這無形之中推動(dòng)了私募房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展，在2010年之前，我國基金行業(yè)只有20多只人民幣房地產(chǎn)基金，市場規(guī)模只有100億元左右；而到了2013

3、年底，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金市場就應(yīng)運(yùn)建立了206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437只私募房地產(chǎn)基金，超過4000億的總管理資金規(guī)模。每年的增長超過100％。
　　雖然近年來中國的私募房地產(chǎn)基金迅猛發(fā)展，可是它還是處于起步階段，政府對(duì)于國內(nèi)的私募基金有關(guān)的管理制度還不是很健全，法律法規(guī)還不完善，存在著監(jiān)管空白。由于監(jiān)管的缺失，這個(gè)新型的投資方式正慢慢暴露出它所存在的問題。2014年發(fā)生海滄資本老板跑路事件引出了這一問題，令私募房地產(chǎn)基金未

4、來的發(fā)展之路蒙上了一層陰影。
　　在此背景下，為了該行業(yè)的健康發(fā)展，研究私募房地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)模式，分析現(xiàn)象背后產(chǎn)生的問題顯得尤為重要。上海W私募房地產(chǎn)基金公司作為行業(yè)內(nèi)重要的一員，其在發(fā)展過程中存在的問題具有一定的代表性。本文通過對(duì)上海W私募房地產(chǎn)基金公司已成立基金進(jìn)行投資的項(xiàng)目分析，運(yùn)用NPV和IRR財(cái)務(wù)決策模型，揭示投資項(xiàng)目存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)公司類資金池業(yè)務(wù)模式產(chǎn)生重大影響，令公司陷入龐氏騙局中。這將對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生較為負(fù)