房地產(chǎn)基金操作指引

1、房地產(chǎn)基金操作指引李昌華 主講,XX基金愿景： ——成為最專業(yè)、投資者最信賴的綜合金融服務(wù)公司。,XX基金項目操作流程,XX基金項目操作流程,項目引進(jìn),1.,部門內(nèi)部項目初審,盡職調(diào)查,風(fēng)控委員會審批,募集/放款,項目管理,2.,3.,4.,6.,7.,·部門內(nèi)部依據(jù)公司規(guī)定的投 資范圍、風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)等對項目 操作性、風(fēng)險性初次審核， 形成《項目報告》并與風(fēng)控 部進(jìn)行溝通

2、、評價，結(jié) 果 報總裁。,·路演文件設(shè)計·資金募集、委托放款,·通過風(fēng)控委審核的項目進(jìn) 一步完善交易架構(gòu)、法律 文件，并經(jīng)風(fēng)險控制部或 外聘律師審核。·有限合伙企業(yè)注冊,·分紅·股權(quán)回購·清算、償還·有限合伙企業(yè)注銷,退出/公司注銷,8.,·依據(jù)公司要求，填制《融資申請表》,文件完善、公司設(shè)立,5.,·對項目運(yùn)行

3、、資金、抵質(zhì) 押物、收益等進(jìn)行投/貸 后管理。形成預(yù)警機(jī)制。,·形成《盡職調(diào)查報告》， 并報風(fēng)控復(fù)核·盡調(diào)目的：風(fēng)險發(fā)現(xiàn)、價 值發(fā)現(xiàn),·合規(guī)合法評價·風(fēng)險控制安全措施評價·成本收益評價·同一項目只可參加兩次過會,一.我國房地產(chǎn)私募基金的現(xiàn)狀及法律支持,一系列法律的修訂和管理辦法的出臺，為中國發(fā)展私股權(quán)基金建立了較好的法律環(huán)境，尤其是2007年6月1日出臺

4、的《合伙企業(yè)法》資本市場體系建設(shè)的加快，為股權(quán)基金的投資和退出創(chuàng)造了更加便利的渠道；經(jīng)濟(jì)增長加快和國內(nèi)資金充裕，為人民幣股權(quán)基金的發(fā)展提供了市場需求和融資基礎(chǔ)；目前國內(nèi)企業(yè)盈利增長、治理結(jié)構(gòu)不斷完善，為人民幣股權(quán)投資創(chuàng)造了市場需求和投資對象；房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊在悄然形成。,前言：,二.當(dāng)前地產(chǎn)基金的投資形式,債權(quán)投資 債權(quán)投資實(shí)際是一種委托貸款形式。固定回報。股權(quán)投資 股權(quán)投資無收益保障，最終

5、收益視標(biāo)的公司發(fā)展而定。夾層投資夾層投資是介于股權(quán)投資和債券投資之間，它是一種兼有債權(quán)投資和股權(quán)投資雙重性質(zhì)的投資方式，其實(shí)質(zhì)是一種附有權(quán)益認(rèn)購權(quán)的投資，投資人可依據(jù)事先約定的期限或觸發(fā)條件，以事先約定的價格購買投資公司 股權(quán)，或?qū)鶛?quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。通常是以先股后債的方式實(shí)現(xiàn)投資和退出。,前言：,,,ABC,基金,,,,,,,,,管理協(xié)議,,,,,,,ABC基金（有限合伙）,,,,投資人1（LP）,,,,,,管理協(xié)議,,被投資企1,,,

6、,,,投資人,投資人2（LP）,投資人3（LP）,按《合伙企業(yè)法》組建而成 設(shè)立合伙人會議并由組建的投資決策委員代行投資決策 基金管理人受托對基金進(jìn)行管理，Team + Capital 有效結(jié)合 GP出資至少1%,對基金的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任 GP可獲取1-2.5%管理費(fèi)及20%投資收益分成,三. 魅力無限的PE架構(gòu) --私募股權(quán)投資基金的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),被投資企2,被投資企3,基金管理人（GP）,前言：,目錄,投資

7、選擇策略與流程投資信息管理初步意向項目指引盡職調(diào)查基金發(fā)行,Part 1、房地產(chǎn)基金簡介,房地產(chǎn)基金的產(chǎn)生背景,,房地產(chǎn)私募基金,隨市場需求應(yīng)運(yùn)而生,地產(chǎn)基金——適逢其時，大勢所趨,,,,,,,,,,帶來先進(jìn)的項目管理體系，提高企業(yè)管理水平,分擔(dān)風(fēng)險，分享收益,股權(quán)投入可擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化報表,嚴(yán)厲調(diào)控下為數(shù)不多的融資方式,,,,,,,,,提高管理水平,股權(quán)分擔(dān)風(fēng)險,,擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模,拓寬融資渠道,,基金參股不控股，不過多干涉項目

8、公司日常經(jīng)營管理,,,保留控股權(quán),,,,提升品牌,,,與類金融機(jī)構(gòu)合作，提升企業(yè)知名度和被投企業(yè)信心,?房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金：房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金通過募集投資者的基金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性

9、的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司和契約型基金。,房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金是私募股權(quán)基金中的重要分支,地產(chǎn)基金釋義：,地產(chǎn)基金的類別：,地產(chǎn)基金的特征：,Part 2、房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢,私募股權(quán)融資理論,非納稅主體—合伙制，進(jìn)出靈活,非金融機(jī)構(gòu)—受政策限制少,,M1,,M2,防火墻—隔絕

10、政治等風(fēng)險,,M3,金融杠桿—以小博大,,M4,約——不必同股同權(quán)，契約為主，合伙人利益得到充分保障；投——有利于調(diào)動各方的投資熱情；管——基金實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，降低投資風(fēng)險；退——為投資者提供了便捷的退出通道；活——較之公司更具有操作靈活性與商事保密性；法——法律兼顧合伙人利益與合伙債權(quán)人利益保護(hù)之間的平衡；稅——不需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)較輕；,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),公司股權(quán)私募,項目股權(quán)私募,項目債權(quán)融資,項目信托融資,REI

11、TS（房地產(chǎn)信托投資基金）,IPO（首次公開募股）,房地產(chǎn)企業(yè)融資是股權(quán)、債權(quán)融資的綜合運(yùn)用；股權(quán)融資降低資產(chǎn)負(fù)債率，但股權(quán)投資者分享了投資收益，且可能會形成董事會亂局；多渠道融資是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必經(jīng)之路。,中國房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資：,房地產(chǎn)投資基金與其他融資模式的比較：,,多渠道融資對比分析：,私募股權(quán)地產(chǎn)基金平臺相當(dāng)于成立一個專屬服務(wù)于企業(yè)的第三方理財?shù)钠脚_，前瞻、及時、永續(xù)、專屬，是未來發(fā)展的強(qiáng)大融資工資！,前瞻及時

12、永續(xù)專屬,,優(yōu) 勢,房地產(chǎn)私募投資基金,,,,,,,項目1,LP,LP,LP,LP,項目2,項目3,項目4,XX基金,……,當(dāng)前地產(chǎn)基金市場運(yùn)作模式：,,項目4,房地產(chǎn)基金進(jìn)入階段：,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,推廣銷售,施工建設(shè),項目報建,物業(yè)管理,資源獲取,,資源加工,資源流通及再流通,,銀行貸款、信托、民間信貸等很多金融工具對房地產(chǎn)項目都是有一定要求的，只有私募股權(quán)基金可以做到全流程的投資，真正做到雪中送炭，靈活流通，全流

13、程投資,,,,,,,全流程與節(jié)點(diǎn)：,,,,,,,,,,,,,,,,,,金融監(jiān)管,金融創(chuàng)新,募-理財,投-投資,管-管理,退-投行,LP,GP,企業(yè),消費(fèi)市場,資本市場,普通投資機(jī)構(gòu)投資,XX基金,地產(chǎn)開發(fā)商,大眾市場細(xì)分市場,回購項目轉(zhuǎn)讓,Part 3、地產(chǎn)基金運(yùn)營體系,,,,,,管理制度：,,,,,,,,,,,,,投資管理制度,,,決策審批制度,盡職調(diào)查制度,立項審批制度,資產(chǎn)管理制度,法律法規(guī)制度,財務(wù)制度,績效制度,人才

14、制度,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,投資監(jiān)控體系,,,,,項目投資選擇策略與標(biāo)準(zhǔn)分類：,業(yè)務(wù),,業(yè)務(wù)層面,公司層面,IPO,并購,開發(fā)型,持有型,一級土地開發(fā)多于政府合作,土地招拍掛多與開發(fā)商合作,四證前開發(fā)可與合作,收購低估資產(chǎn),持有收租資產(chǎn)變現(xiàn)型,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)項目投資標(biāo)準(zhǔn)：,設(shè)立房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)商的要求：開發(fā)商二級開發(fā)資質(zhì)以上開發(fā)企業(yè)或者其股東資信好

15、可提供質(zhì)押擔(dān)保條件房地產(chǎn)投資基金項目投資標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)項目二級開發(fā)資質(zhì)以上，自有資金投資超過總投資30%，“四證”齊全開發(fā)企業(yè)資信好，提供質(zhì)押擔(dān)保條件有明確的還款來源房地產(chǎn)并購基金項目收購標(biāo)準(zhǔn)：位于一二線城市，已有確定土地招拍掛，或者已經(jīng)交納部分土地出讓金；工程開發(fā)處于正負(fù)零以上，或爛尾樓等；位于一線城市的成熟商業(yè)物業(yè)等。,發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金-操作模式,土地一級開發(fā)階段,拿地階段,信托

16、融資擔(dān)保過橋資金,過橋資金股權(quán)投資,銀行信托融資擔(dān)保支付擔(dān)保資金服務(wù),資金服務(wù)按揭擔(dān)保股權(quán)投資,抵押資金服務(wù)投資購買,合作購買開發(fā)資金服務(wù),施工（四證齊全）,銷售（五證齊全）,自持物業(yè)階段,不良資產(chǎn),第三方保證委托銀行貸款,銀行委托貸款+股權(quán)質(zhì)押股權(quán)回購基金+信托+股權(quán)質(zhì)押 股權(quán)投資,保函、委貸+在建工程抵押股權(quán)回購、股權(quán)投資,委貸+在建工程抵押、買房回購股權(quán)回購+財務(wù)監(jiān)管、股權(quán)投資,委貸+房產(chǎn)抵押、購買出售

17、,股權(quán)投資、股權(quán)回購+財務(wù)監(jiān)管委托銀行貸款,,,,,,,,,,,,,XX基金項目操作流程,XX基金項目操作流程,項目引進(jìn),1.,部門內(nèi)部項目初審,盡職調(diào)查,風(fēng)控委員會審批,募集/放款,項目管理,2.,3.,4.,6.,7.,·部門內(nèi)部依據(jù)公司規(guī)定的投 資范圍、風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)等對項目 操作性、風(fēng)險性初次審核， 形成《項目報告》并與風(fēng)控 部進(jìn)行溝通、評價，結(jié) 果 報總裁。,·路演文件設(shè)計·資

18、金募集、委托放款,·通過風(fēng)控委審核的項目進(jìn) 一步完善交易架構(gòu)、法律 文件，并經(jīng)風(fēng)險控制部或 外聘律師審核。·有限合伙企業(yè)注冊,·分紅·股權(quán)回購·清算、償還·有限合伙企業(yè)注銷,退出/公司注銷,8.,·依據(jù)公司要求，填制《融資申請表》,文件完善、公司設(shè)立,5.,·對項目運(yùn)行、資金、抵質(zhì) 押物、收益等進(jìn)行投/貸 后管理。形成預(yù)警機(jī)制。,

19、·形成《盡職調(diào)查報告》， 并報風(fēng)控復(fù)核·盡調(diào)目的：風(fēng)險發(fā)現(xiàn)、價 值發(fā)現(xiàn),·合規(guī)合法評價·風(fēng)險控制安全措施評價·成本收益評價·同一項目只可參加兩次過會,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,投資監(jiān)控體系,統(tǒng)一的項目來源接口避免了項目信息被個人所掌握，有利于記錄、保存項目信息由總裁統(tǒng)一調(diào)配項目，安排相應(yīng)專業(yè)人員跟蹤項目，有利于調(diào)

20、配資源，提高效率,投資信息管理：,項目信息來源,專員整理項目信息,專門后臺信息收集人員將信息輸入信息庫,,,樣表,通過標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)庫建設(shè)，確保項目信息被記錄并維護(hù),32,初步篩選：,投資對象,投資條件,投資期限,投資回報,內(nèi)容,,房地產(chǎn)開發(fā)項目，原項目發(fā)生資金鏈斷裂，主要有土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)債務(wù)重組3種,投資額度在1億到10億之間，原發(fā)展商投入30％左右本金，風(fēng)險可控,期限1 --2年,項目證件,土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

21、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；開發(fā)資質(zhì)根據(jù)情況做要求,·根據(jù)項目方和項目情況設(shè)計市場行情基金產(chǎn)品，使公司效益最大化，風(fēng)險最小化,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,投資監(jiān)控體系,對于存在投資機(jī)會的項目，進(jìn)行項目公司和項目文件核實(shí),,填制《融資申請表》,,企業(yè)相關(guān)法律文件,公司項目池概況,融資主體相關(guān)法律文件,融資項目相關(guān)法律文件,借款用途,抵押物文件,還款來源,,需要融資方提供以

22、下清單,需融資方提供的資料清單,,項目報告,,企業(yè)組織性文件,企業(yè)業(yè)務(wù)文件,企業(yè)財務(wù)文件,重要協(xié)議和合同,融資文件,稅務(wù)文件,公司和下屬企業(yè)的土地、物業(yè)及其他資產(chǎn),,對于已通過內(nèi)部評審的項目，進(jìn)行項目公司和項目文件核實(shí),,房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目價值分析,房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查,房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與項目價值分析,宏觀環(huán)境調(diào)查，主要包括對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響的國家政策、城市規(guī)劃等當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策法規(guī),供求狀況，如相關(guān)地段、用途、規(guī)模

23、、檔次、價位、平面布置等房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入房地產(chǎn)開發(fā)成本和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等,分析要點(diǎn),資料來源,國家政策、城市規(guī)劃等當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)當(dāng)?shù)胤抗懿块T當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)刊物專業(yè)分析報告專家意見,對于存在投資機(jī)會的項目，組織展開房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目價值分析,,,對項目價值的判斷,當(dāng)?shù)厥袌鲂星榉治?專家訪談,實(shí)地調(diào)查,與對方談判,尋找價值被低估的項目有抵押不動產(chǎn)有穩(wěn)健的現(xiàn)金

24、流項目市場良好項目公司專業(yè)力量項目融資用途,,財務(wù)分析現(xiàn)金流測算,原則,對項目投資價值判斷是項目成功的關(guān)鍵，需從多個角度對項目進(jìn)行分析判斷，務(wù)求客觀,投資經(jīng)理要與融資方接觸，進(jìn)行初步調(diào)查，從多個角度挖掘項目背景,股權(quán)，章程，品牌，資質(zhì) 聲譽(yù)，歷程,項目狀況,財務(wù)狀況,法律,項目池工程,關(guān)鍵議題,,調(diào)查的主要內(nèi)容,,原項目的策劃案及進(jìn)度項目定位、目標(biāo)客戶群、預(yù)期價格，標(biāo)的構(gòu)成，項目法律文件,項目資金缺口項目已投資金使用情況負(fù)

25、債/或有負(fù)債明細(xì),法律先決條件相關(guān)合同審查,已完成工程量未完成工程量,項目公司背景,投資經(jīng)理在談判時需注意項目本身是否滿足基金的法律先決條件,與合作方交易結(jié)構(gòu)設(shè)計原則,風(fēng)控措施基金產(chǎn)品設(shè)計基金的回報基金投資周期基金額度作方要提供股權(quán)質(zhì)押、相應(yīng)不動產(chǎn)抵押給指定金融機(jī)構(gòu)，抵押額度能夠覆蓋本金和收益明確還款來源退出方式的設(shè)計,投資總監(jiān)需要與融資方進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)的初步談判,投資經(jīng)理、投資總監(jiān)、風(fēng)控經(jīng)理召開非正式項目評審，確定項目

26、的風(fēng)險控制及項目的操作性。,,參與人員投資/風(fēng)控部項目小組其他相關(guān)人員,討論的內(nèi)容包括,項目可行性？項目價值判斷是否合理？價值/投資分析的假設(shè)制定是否合理？風(fēng)險是否有效規(guī)避？收益能否滿足要求？可能的交易結(jié)構(gòu)是否合理？可能的退出渠道是否順暢？……,,,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,投資監(jiān)控體系,盡職調(diào)查：,盡職調(diào)查,,,財務(wù)盡職調(diào)查,法律盡職調(diào)查,市場盡職調(diào)查,企業(yè)盡職調(diào)查,項

27、目盡職調(diào)查,,,,,基金盡職調(diào)查的框架：,盡職調(diào)查,,風(fēng)險發(fā)現(xiàn),價值發(fā)現(xiàn),,,未來可能價值,投資價值發(fā)現(xiàn),現(xiàn)實(shí)價值,股權(quán)瑕疵,資產(chǎn)完整性,經(jīng)營風(fēng)險,償債能力,或有債務(wù),法律訴訟,以股權(quán)為脈絡(luò)的歷史沿革調(diào)查,以業(yè)務(wù)流程為主線的資產(chǎn)調(diào)查,以競爭力為核心的的產(chǎn)品和市場調(diào)查,以真實(shí)性和流動性為主的銀行債務(wù)和經(jīng)營債務(wù)調(diào)查,以擔(dān)保和訴訟為主的法律風(fēng)險調(diào)查,以資產(chǎn)價值和盈利能力為衡量標(biāo)準(zhǔn)的雙重價值評判,未來發(fā)展前景調(diào)查,資本市場喜好,45,投資總監(jiān)需

28、組織人員進(jìn)行盡調(diào)，必要時可請外部資料支持,法律,物業(yè)市場,財務(wù),工程,關(guān)鍵議題,,合作機(jī)構(gòu),,盡職調(diào)查的主要內(nèi)容,,當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的調(diào)查，是否存在不允許項目運(yùn)作的法律法規(guī)？是否滿足法律先決條件審查所有合同，對合同中如有不明晰的或有問題要有改善對策公司背景，項目產(chǎn)權(quán),項目市場價值是多少？市場潛力有多大？項目定位是否合適？如果重新定位，其潛在價值如何？可比案例分析,合作方財務(wù)狀況調(diào)查負(fù)債/或有負(fù)債項目投入審計，資金缺口及缺口資金使

29、用安排,已完工工程、未完工工程工程估價、再投入估價、已投入估價工程進(jìn)度計劃預(yù)算已完工工程部分決算未完工需投入明細(xì),律師事務(wù)所,地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),會計師事務(wù)所,工程核算機(jī)構(gòu),項目盡職調(diào)查的一般程序：,參觀企業(yè)和業(yè)務(wù)流程提出盡職調(diào)查資料清單（問題清單）企業(yè)針對清單提供資料，并解答問題提出補(bǔ)充資料清單，并提供資料和解答與中高層管理人員和關(guān)鍵部門人員進(jìn)行訪談咨詢重要客戶、律師、會計師、貸款銀行咨詢行業(yè)內(nèi)專家和政策部門的人員,贏在

30、其中 --盡職調(diào)查的范圍（全面調(diào)查，突出重點(diǎn)）,公司歷史沿革管理團(tuán)隊背景公司治理結(jié)構(gòu)及管理狀況產(chǎn)品和技術(shù)業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)資源行業(yè)及市場土地儲備情況,財務(wù)報表的核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債狀況經(jīng)營狀況及其變動盈利預(yù)測的核查環(huán)境評估潛在的法律糾紛發(fā)展規(guī)劃及其可行性,--項目情況分析,,,開發(fā)商概況過去兩年財務(wù)狀況陳述土地儲備情況管理團(tuán)隊狀況擬投資開發(fā)項目情況市場銷售預(yù)測盈利情況預(yù)測收益分配預(yù)測,項目風(fēng)險分析-

31、-政策風(fēng)險--市場風(fēng)險--財務(wù)風(fēng)險--管理風(fēng)險,贏在其中 --如何進(jìn)行歷史沿革的調(diào)查（知根知底）,歷史沿革調(diào)查是盡職調(diào)查不可或缺的部分，是以時間為軸線，調(diào)查清楚企業(yè)的演變過程，包括股權(quán)的演變過程、企業(yè)主營業(yè)務(wù)的變化過程，以及主要資產(chǎn)的變化和形成過程，徹底調(diào)查清楚企業(yè)的股權(quán)、股東的出資形式、實(shí)際控制人、控制權(quán)條款、主要資產(chǎn)歸屬等問題；歷史沿革調(diào)查以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險為目的，主要是發(fā)現(xiàn)股權(quán)瑕疵、資產(chǎn)瑕疵，并尋求完善方法；歷史沿革調(diào)查

32、以演變過程中的法律文件（主管機(jī)關(guān)批文、股東會決議、驗(yàn)資報告、評估報告、工商變更登記等）為依據(jù)，必須了解變化的經(jīng)過和緣由，收集齊全相關(guān)法律文件，對有關(guān)瑕疵需征求律師意見；尤其需要關(guān)注細(xì)節(jié)問題,贏在其中 --如何進(jìn)行團(tuán)隊及人力資源調(diào)查,人事部門了解人員數(shù)量、部門分布、人員各項結(jié)構(gòu)；人事部門的工資冊，分析人員成本、部門分布；財務(wù)部門了解工資成本和其他人事費(fèi)用；注意主要管理人員的工資水平和變化；主要管理人員、業(yè)務(wù)骨干的簡歷，各

33、部門訪談中注意收集評價；企業(yè)的各項人事政策、激勵制度；部門訪談中注意了解各部門對人事政策和激勵制度的評價和建議，收集各部門的成本。,我更傾向于一個一流的創(chuàng)業(yè)家團(tuán)隊有一個二流的想法，而不是一個二流的創(chuàng)業(yè)家團(tuán)隊有一流的想法。 －－美國第一家風(fēng)險投資公司美國研究發(fā)展公司的創(chuàng)建者杜洛特將軍,管理團(tuán)隊是選擇項目時最重要的決定因素：綜合素質(zhì)高，懂經(jīng)營、善管理、會溝通誠信度高，代表廣大股東利益具有艱苦創(chuàng)業(yè)、執(zhí)著向上、鍥而不舍精神團(tuán)隊有

34、共同的理念、相互信任與合作,贏在其中 --如何進(jìn)行財務(wù)會計調(diào)查,以毛利率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為指標(biāo)，對市場情況以及市場地位進(jìn)行調(diào)查：以利潤率為指標(biāo)，對成本進(jìn)行分解調(diào)查經(jīng)營現(xiàn)金流分析：行業(yè)比較分析：會計政策對利潤核算有重大影響，應(yīng)該了解公司會計政策。,會計報表項目或財務(wù)指標(biāo)異?；虬l(fā)生重大波動主營業(yè)務(wù)不突出，或非經(jīng)常性收益所占比重非常大與同業(yè)相比，獲利能力過高，增長速度過快帳面利潤增長，但經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為負(fù)

35、財務(wù)狀況和盈利能力突然好轉(zhuǎn),贏在其中 --如何看模式創(chuàng)新在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用,房地產(chǎn)行業(yè)不僅是資金密集型產(chǎn)業(yè)，還要具備：創(chuàng)新性，區(qū)別于其他不同的競爭者獨(dú)占性，難以獲取或復(fù)制土地資源盈利性，定位準(zhǔn)確而帶來的超額收益持續(xù)性，管理能力的儲備和持續(xù)創(chuàng)新能力不要拘泥于技術(shù)完美主義，在發(fā)展中改進(jìn)完善土地儲備+資金≠市場≠利潤,贏在其中 --如何進(jìn)行部門訪談,銷售部門：部門內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員數(shù)量及分布、銷售人員考核與獎

36、懲制度；企業(yè)總體銷售政策、產(chǎn)品定價策略，重點(diǎn)銷售區(qū)域、主要銷售方式；對產(chǎn)品質(zhì)量的反應(yīng)、客戶對產(chǎn)品質(zhì)量的反饋；售后服務(wù)、物業(yè)管理及客戶關(guān)系；提高銷售業(yè)績的措施和需要的政策或支持。運(yùn)營部門部門內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)置、人員數(shù)量及分布、人員考核與獎懲制度；采購政策、供應(yīng)商關(guān)系；節(jié)約建筑成本的措施和需要的政策或支持。財務(wù)部門：部門內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)置、人員數(shù)量及分布、人員考核與獎懲制度；提高效率、節(jié)約成本的措施和需要的政策或支持；項目資金解

37、決方案的綜合報告能力評價。,贏在其中 --如何進(jìn)行業(yè)務(wù)流程評估,業(yè)務(wù)流程評估主要參照部門訪談結(jié)果和財務(wù)指標(biāo)比較結(jié)果來進(jìn)行；除企業(yè)內(nèi)部訪談結(jié)果之外，可根據(jù)企業(yè)的問題，尋找行業(yè)專家，或其他類似業(yè)務(wù)流程公司人員咨詢，借鑒其他方面的經(jīng)驗(yàn)；除對現(xiàn)狀進(jìn)行評價外，需要提出流程優(yōu)化的建議；業(yè)務(wù)流程優(yōu)化建議需要考慮大致的成本要求；一般而言，業(yè)務(wù)流程優(yōu)化主要在以下方面：銷售業(yè)績提高－銷售部門的銷售政策和人員激勵制度；效率提高－ 生產(chǎn)流程

38、的優(yōu)化、設(shè)備的利用、產(chǎn)供銷之間的銜接；成本降低－ 供應(yīng)部門的控制制度、生產(chǎn)過程的成本控制；質(zhì)量提高－ 質(zhì)量檢測流程的優(yōu)化、客戶意見的反饋和處理方式。,項目負(fù)責(zé)人需組織人力，圍繞公司的基本交易結(jié)構(gòu)框架，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計,盡職調(diào)查中交易結(jié)構(gòu)設(shè)計原則,以基本框架為指導(dǎo)，創(chuàng)新設(shè)計基金投資架構(gòu)；投資方式要以基金產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)；風(fēng)險控制；項目可以利用金融工具進(jìn)行創(chuàng)新基金產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)避政策障礙，在衡量資金成本和收益率的情況下，自有資金投入

39、盡量少投，同時要充分了解基金私募市場動態(tài)，設(shè)計便于市場歡迎的基金產(chǎn)品；退出方案需在盡職調(diào)查階段就進(jìn)行考慮。,56,項目盡職調(diào)查結(jié)束投資總監(jiān)需安排人力完成盡調(diào)報告撰寫和交易結(jié)構(gòu)框架設(shè)計。,具體參見《項目投資報告模板》,項目盡職調(diào)查報告書,,陳述調(diào)查時間及調(diào)查方式,陳述調(diào)查獲知信息,提示調(diào)查發(fā)現(xiàn)風(fēng)險,給出項目投資建議基金設(shè)計,附件,I 項目概況II 盡職調(diào)查結(jié)果III 基金投資結(jié)構(gòu)設(shè)計IV 投資收益分析V 項目風(fēng)險分析

40、VI 項目資金使用計劃VII 基金產(chǎn)品設(shè)計募集計劃,目錄,57,呈交風(fēng)控部核實(shí)項目材料，并提請風(fēng)控委員會進(jìn)行項目審批過會,,參與人員投資/風(fēng)控委員會項目負(fù)責(zé)人外部專家（必要時引入）,可能質(zhì)詢的主要議題,項目收益是否滿足要求？項目風(fēng)險是否可控？退出方案是否可行？是否具備操作可行性？基金資金使用計劃預(yù)算是否合理？基金設(shè)計是否合理，市場私募渠道有無建立？基金募集計劃安排能否實(shí)現(xiàn)？,,,風(fēng)控委員會按照《風(fēng)險控制管理制度》、《

41、風(fēng)險控制委員會議事規(guī)則》履行職責(zé)。,項目領(lǐng)導(dǎo)人與項目相關(guān)方進(jìn)行談判，并組織內(nèi)外部法律資源等制定相應(yīng)的合同,合同原則每個合同必須是獨(dú)立的，完整的和有效的,對于審批通過的項目，項目領(lǐng)導(dǎo)人組織協(xié)調(diào)相關(guān)人員審批簽署合同，并將簽署后的合同遞交風(fēng)控部或指定部門/人員審核/保存,合同審批簽署,合同整理,合同保存,,,項目領(lǐng)導(dǎo)人整理需要審批簽署的合同，報由公司法人審批簽署,基金公司的法律顧問或內(nèi)部法律專家協(xié)助公司進(jìn)行合同的審批。審批為通過的合同，要求

42、項目領(lǐng)導(dǎo)人組織相關(guān)方更改，審批通過的合同，公司法人簽署蓋章,項目領(lǐng)導(dǎo)人將簽署后的合同整理遞交相關(guān)方，內(nèi)部合同共有兩份一份由后臺專門保存，一份由財務(wù)保存,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,投資監(jiān)控體系,發(fā)行流程概覽：,,第一階段– 確定擬投項目，準(zhǔn)備募集資料,流程分為四個階段，每一階段都房地產(chǎn)投資基金確定擬投資項目是基金設(shè)立的前提,私募股權(quán)基金的四個階段,第一階段– 確定擬投項目，準(zhǔn)備募集資料,

43、第一階段– 確定擬投項目，準(zhǔn)備募集資料,第一階段– 確定擬投項目，準(zhǔn)備募集資料,設(shè)立基金管理公司確定擬投項目進(jìn)行盡職調(diào)查完成盡調(diào)報告確定財務(wù)預(yù)測討論估值及架構(gòu)完成交易結(jié)構(gòu)設(shè)計完成招募說明書完成相關(guān)法律文件完成基金注冊準(zhǔn)備,確定意向投資者制定路演計劃路演造勢宣傳為投資者會議排定檔期/舉行投資者會議進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)投資者及遞送下一階段的信息材料召開第二階段投資者會議簽訂合伙人協(xié)議注入資金基金托管基金設(shè)立,設(shè)

44、計回購等退出方案及抵押擔(dān)保措施簽訂投資、擔(dān)保及質(zhì)押文件變更股權(quán)等控制財務(wù)等關(guān)鍵要素控制項目進(jìn)度，確定投資安全性持續(xù)監(jiān)管,基金分紅制度合伙人會議開放日確定LP份額轉(zhuǎn)讓制度基金退出,,聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)公司法律顧問參與基金設(shè)計及投資過程；進(jìn)行項目全面了解，估值測算，以確認(rèn)估值及確定選擇投資者標(biāo)準(zhǔn)。 編制招募說明書 渠道預(yù)熱并確定基金發(fā)行渠道

45、 確定委托貸款和基金托管銀行托管銀行 盡職調(diào)查報告，招募說明書，保密協(xié)議和投資意向書， 基金合伙人協(xié)議等主要法律文件等。,基金設(shè)計和發(fā)行主要工作,步驟一：?確定擬投項目?確定私募渠道 確定財務(wù)預(yù)測?討論估值及架構(gòu)?完成招募說明書?完成交易架構(gòu)設(shè)計?完成相關(guān)法律文件? 完成基金注冊準(zhǔn)備,,?確定意向投資者選擇準(zhǔn)LP人群，確定成熟投

46、資人? 進(jìn)行PE掃盲，確定募集成功 了解PE人群并不大，適當(dāng)進(jìn)行募前培訓(xùn)十分必要? 確定路演安排先吹風(fēng)，再行動，站在LP角度來考慮問題? 投資人問題答疑事先總結(jié)LP常見問題，提前準(zhǔn)備，詳盡溝通? 召開投資人見面會選擇合適時機(jī)召開會議，及時簽署出資意向書? 簽訂合伙人協(xié)議? 陸續(xù)接收資金? 基金托管,基金主要工作,步驟二：?確定意向投資者?制定路演計劃?路演造勢宣傳?為投資者

47、會議排定檔期/舉行投資者會議?進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)投資者及遞送下一階段的信息材料?召開第二階段投資者會議?簽訂合伙人協(xié)議?注入資金?基金托管?基金設(shè)立,,? 明確回購條件 明確風(fēng)控條件確定股權(quán)回購條件及抵押物估值，明確還款來源，準(zhǔn)確預(yù)測基金回報和成本；相關(guān)投資、交易抵押的報批工作視不同的公司結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)需提交不同政府相關(guān)部門 國土、銀行、工商登記部門等；?完成法

48、律手續(xù)，基金資金到位設(shè)計回購等退出方案及抵押擔(dān)保措施簽訂投資、擔(dān)保及質(zhì)押等法律文件基金委托貸款到項目帳戶發(fā)揮管理團(tuán)隊作用，對項目進(jìn)行管控監(jiān)督維護(hù)LP,基金主要工作,步驟三：?設(shè)計回購等退出方案及抵押擔(dān)保措施?簽訂投資、擔(dān)保及質(zhì)押文件?變更股權(quán)等?控制財務(wù)等關(guān)鍵要素?控制項目進(jìn)度，確定投資安全性?持續(xù)監(jiān)管,,? 基金的定期開放日基金可約定每年有一次或

49、者兩次開放日，可實(shí)現(xiàn)交易? 開放日分紅? 開放日LP份額轉(zhuǎn)讓以及退出,? 基金退出的風(fēng)險控制基金存續(xù)期為1年到3不等，并可申請延長? 基金清算,基金主要工作,步驟四：?基金分紅制度?合伙人會議?開放日確定?LP份額轉(zhuǎn)讓制度?基金退出,推介路演,,確認(rèn)認(rèn)繳總額及份額,驗(yàn)資,合伙企業(yè)成立,實(shí)施項目投資,,,,,簽署保密協(xié)議,簽署合伙協(xié)議,簽署委托協(xié)議,,,,有意向投資者簽署

50、認(rèn)購承諾書,,基金的募集程序,1.準(zhǔn)備：做足前期工作，前期對房地產(chǎn)內(nèi)部做好調(diào)查，總結(jié)問題經(jīng)驗(yàn)，做好印刷，場地，基金政策，項目風(fēng)險等前期準(zhǔn)備，不要匆忙開始路演，好的開始是成功的一半。要把錯誤犯在預(yù)熱階段2.推廣做好媒體，渠道等多手段，多渠道的吸引質(zhì)量高的LP3.對LP做初步溝通，做投資風(fēng)險測評，篩選出優(yōu)質(zhì)擬投資LP,戰(zhàn)略營銷—兩步走,尋找,1.提前對核心投資人的拜訪工作，因?yàn)橥顿Y人資源有限，投資人不會抵觸，并且對LP的真實(shí)想法有真實(shí)認(rèn)

51、識，及時作出對策2.培養(yǎng)一些“粉絲”，起到主動帶頭作用，利用從眾心理，加速簽約進(jìn)度，還可以讓他們可以主動為不懂的人做宣傳，不至于路演時冷場，或者出現(xiàn)意外,路演其實(shí)應(yīng)該是簽訂投資意向書的現(xiàn)場，而不是讓投資人才開始了解情況。3.一旦路演，就要快刀斬亂麻，讓投資人思考的時間盡量少，減少猶豫成本,說服,戰(zhàn)略營銷—功夫從內(nèi)到外,找好銀行等中間渠道,找好媒體資源,連好外部功夫,找好路演會議地點(diǎn),開辟篩選催促LP簽約,做好失敗的應(yīng)急預(yù)案,做好基金

52、相關(guān)準(zhǔn)備,做好項目相關(guān)準(zhǔn)備,練好內(nèi)部功夫,做好人員培訓(xùn)準(zhǔn)備,做好相關(guān)資料準(zhǔn)備,做好時間財力上的安排,,,內(nèi)外兼修,基金銷售渠道,（一）銀行,（二）保險公司,（四）擔(dān)保，信托等機(jī)構(gòu)銷售,（五）高爾夫，紅酒，游艇，名表等奢侈品營銷渠道,其他渠道,尋找有效的基金渠道,——工商聯(lián)組織——行業(yè)協(xié)會,——銀行行長、理財經(jīng)理、大堂經(jīng)理,——證券公司營業(yè)部經(jīng)理、大客戶經(jīng)理、投行經(jīng)理——信托公司信托產(chǎn)品、信托經(jīng)理推薦——第三方理財產(chǎn)品渠道

53、——公司自由渠道,單個LP的流程,(一)(二)(三)(四) (五),尋找LP，軟文，會議，渠道等挖掘篩選LP，投資者風(fēng)險測試，基金介紹及風(fēng)險提示曉之以理，專業(yè)性，提供投資咨詢建議動之以情，熱情，投資者跟蹤，互動答疑催促簽約，資金到帳，提供后續(xù)跟蹤服務(wù),基金銷售的基本流程,建立客戶資料庫便于利用“一對一”媒體,建立詳盡完善的客戶資料并進(jìn)行跟蹤管理。做好基金發(fā)行費(fèi)用預(yù)算總結(jié)

54、現(xiàn)場控制細(xì)節(jié)不斷完善募集任務(wù)進(jìn)行分工,建立LP數(shù)據(jù)庫,? 制作Q&A手冊，方便營銷經(jīng)理工作時對常見問題和,特定問題作出解答；,? 對營銷經(jīng)理展開培訓(xùn)，包括基金基礎(chǔ)、公司簡介、,商業(yè)禮儀和本基金特點(diǎn)；,? 制定對代銷行與銷售人員的激勵政策，使績效帶來的利益得以公平分配，鼓舞員工士氣，原則應(yīng)當(dāng)是其銷售與獎勵明晰化、量化；,執(zhí)行方案——人員方案,? 制作小型宣傳折頁，擺放在網(wǎng)點(diǎn)的基金專柜或咨詢臺前，提醒購買

55、；? 制作X展架，擺放在入口處醒目位置；,? 制作小型不干膠貼，粘貼在服務(wù)柜面玻璃的右下腳，起到提示作用；? 宣傳海報，與代銷機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取擺放在最佳位置；,? 在有條件有能力的地方，設(shè)置專門咨詢?nèi)藛T或播放產(chǎn)品宣傳片。? 制作橫幅，懸掛在項目門楣處，吸引注意力；,執(zhí)行方案——硬件方案,項目資料，樓書、盡調(diào)資料，宣傳小冊等宣傳物實(shí)印制完成，,軟文完成，電視采訪制作完成，展示板制作及安裝；,基金資料

56、，相關(guān)法律文件，招募說明書，合伙人協(xié)議，認(rèn)購,書、投資者風(fēng)險測試答卷等完成,執(zhí)行方案——路演準(zhǔn)備,在項目后期中，做好退出準(zhǔn)備并關(guān)注新的退出機(jī)遇,,再融資退出,銷售退出,下家接盤退出,,是否有下家愿意接盤,是否有再融資退出機(jī)會,關(guān)注機(jī)會,,退出方式,,注意事項,避免潛在的法律訴訟風(fēng)險,退出后，項目領(lǐng)導(dǎo)人編寫投資收益分析報告,XX項目投資收益分析報告,投資金額,投資收益,投資收益率,投資進(jìn)程投資收入投入資金直接費(fèi)用投資收益NPV(

57、8%)IRR(年）,,日期：___________,,,T1,T2,T3,T4,T5,報告總結(jié),投資進(jìn)程,人員結(jié)算,項目領(lǐng)導(dǎo)人投入人天： 項目助理/分析員投入人天：借調(diào)人員債務(wù)及投入人天：,項目團(tuán)隊,樣表,投資監(jiān)控體系,投資選擇策略與流程,投資信息管理,初步意向項目指引,盡職調(diào)查,基金發(fā)行,,80,投資監(jiān)控體系包括以下各個方面，財務(wù)控制是關(guān)鍵，市場營銷進(jìn)行監(jiān)控,XX基金

58、監(jiān)控的重點(diǎn),監(jiān)控現(xiàn)金流確保財務(wù)數(shù)據(jù)的一致性建立匯報體系止亂投資及擔(dān)審核/防范風(fēng)險,掌握基本的人事信息建立核心人員評估流程加強(qiáng)與企業(yè)管理層的交流,確保企業(yè)重組的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型建立稅務(wù)機(jī)制,負(fù)責(zé)與主要第三方（如公司其它股東）的溝通建立行政事務(wù)機(jī)制（如公文流轉(zhuǎn)等）,保持與員工的信息溝通向企業(yè)管理層提供最大的宣傳支持,監(jiān)控營銷方案監(jiān)控預(yù)算費(fèi)用掌握關(guān)鍵銷售數(shù)據(jù)保持經(jīng)營業(yè)績和銷售穩(wěn)定性,確保穩(wěn)定的供應(yīng)獲取運(yùn)營數(shù)據(jù)建立和主要外部

59、伙伴的長期關(guān)系,保留核心人才建立新的流程,確保信息系統(tǒng)的安全運(yùn)行保持?jǐn)?shù)據(jù)的保密性和一致性防范現(xiàn)金和其它資產(chǎn)的人為損失降低數(shù)據(jù)的意外或人為損失,建立企業(yè)整合的溝通方案,,,81,風(fēng)險監(jiān)控融入項目運(yùn)行的過程中，體現(xiàn)以項目為“中心”的風(fēng)險理念,項目實(shí)施過程風(fēng)險監(jiān)控,風(fēng)險及規(guī)避方案審批,規(guī)避方案形成,項目風(fēng)險識別,主要活動,最終成果,負(fù)責(zé)人,頻率/時間,識別項目的可能風(fēng)險政策風(fēng)險市場風(fēng)險法律風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險……,相應(yīng)風(fēng)險的規(guī)避

60、方案,風(fēng)險分析是否全面風(fēng)險分析是否到位規(guī)避方案是否合理,資金投入的相關(guān)交易手續(xù)是否辦理完整是否按項目計劃進(jìn)行退出方案能否實(shí)現(xiàn)是否存在訴訟隱患,項目風(fēng)險預(yù)警報告,立項/審批意見書,監(jiān)控報告,總裁/風(fēng)控總監(jiān),投資/風(fēng)控委員會,項目中,項目審批時,每月/雙周一次,風(fēng)險監(jiān)控流程,項目受理,1.,項目初審,協(xié)助盡職調(diào)查,審核盡調(diào)報告,風(fēng)控委員會審批,項目實(shí)施后稽核、監(jiān)控,項目退出監(jiān)控,2.,3.,4.,5.,7.,8.,·對《

61、項目報告》中所例材料 進(jìn)行審核，初步判斷項目風(fēng)險性、材料真實(shí)性。,·對已投項目進(jìn)行定期核查、 監(jiān)控項目進(jìn)展、資金使用、 抵質(zhì)押物變化。,·對通過審批的項目后續(xù)合 同、法律文書進(jìn)行審核。,·對盡調(diào)報告所示內(nèi)容、材 料進(jìn)行 復(fù)審。,·受理經(jīng)業(yè)務(wù)部內(nèi)部 審核立項的項目材料,審核法律文書,6.,·作好退出法律事務(wù)管理,·協(xié)助實(shí)地盡調(diào)，核實(shí) 項目資料、完善項

62、目 資料,·安排上會審批·風(fēng)控經(jīng)理陳述風(fēng)控報告， 接受質(zhì)疑,《風(fēng)險控制管理制度》,Part 4、附件,85,業(yè)務(wù)流程的整個過程與相關(guān)責(zé)任人,交易生成,信息維護(hù)/項目調(diào)配,初步分析,初步判斷,信息維護(hù)員,總經(jīng)理,投資/風(fēng)控委員會,總裁/董事長,收集項目信息,建立項目信息庫,項目篩選,初步分析項目價值,初步調(diào)查，交易結(jié)構(gòu)形成,IIP撰寫,項目領(lǐng)導(dǎo)人指派,盡職調(diào)查,交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,,,,接下頁,立項審批,86,投資

63、/風(fēng)控委員會,簽署合同,,投資審批,談判與合同制定,合同簽署與文件管理,資金投入與收益確認(rèn),接上頁,投資審批,投入資金,總經(jīng)理,組織談判,總裁/董事長,,財務(wù)負(fù)責(zé)人,,投資監(jiān)控,退出變現(xiàn),制定合同,投資監(jiān)控,風(fēng)控負(fù)責(zé)任人,,風(fēng)險監(jiān)控,退出準(zhǔn)備,退出,項目結(jié)算,業(yè)務(wù)流程的整個過程與相關(guān)責(zé)任人（續(xù)）,項目信息表,項目信息表,*項目類型是指土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)重組**項目需要合作的內(nèi)容是指需提供提供融資服務(wù)、過橋資金、債務(wù)重組和重新

64、包裝,物業(yè)價值分析工具,常用分析工具,描述,優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn),,,,,市場比較法,重置成本法,收益還原法,將物業(yè)與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算物業(yè)的客觀合理價格或價值,求取物業(yè)在估價時點(diǎn)時的重置價格，然后扣除折舊或貶值，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值,能夠客觀反映物業(yè)當(dāng)前的市場情況評估結(jié)果易于被各方面理解和接受方法簡單，易于操作,可比較的數(shù)據(jù)和透明的信息難以獲得準(zhǔn)確程度與

65、獲得的數(shù)據(jù)的可靠性關(guān)系很大 參數(shù)修正時需考慮時間、地域和功能等要素,考慮了貶值等因素，評估結(jié)果更合理無市場參照時可廣泛使用,工作量很大，需專業(yè)機(jī)構(gòu)做評估,通過估算物業(yè)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定物業(yè)價值,較能夠真實(shí)和準(zhǔn)確的反映物業(yè)價值易被買賣雙方接受,預(yù)期收益率預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不確定性因素影響,物業(yè)價值分析工具（續(xù)）,常用分析工具,程序,,,市場比較法,重置成本法,收益還原法,,,,,,明確評估對象,搜尋

66、參照物,比照,修正調(diào)整,得出結(jié)論,,,,,,明確評估對象,分析成本要素,估算重置成本,估算貶值,得出結(jié)論,,,,,,明確評估對象,收集驗(yàn)證經(jīng)營、財務(wù)資料,計算分析指標(biāo)及其變化趨勢,預(yù)測收益率，確定折現(xiàn)率,得出結(jié)論,法律先決條件,法律先決條件,,相關(guān)議題,,權(quán)屬問題,目標(biāo)項目的權(quán)屬問題，股權(quán)情況，股東之間的關(guān)系情況,法律現(xiàn)狀,債權(quán)債務(wù)關(guān)系,割轄行政許可問題,轉(zhuǎn)讓/受讓意向性文件或合同,目標(biāo)項目是否存在抵押、擔(dān)保、查封和行政處罰等法律問題,

67、目標(biāo)項目的債權(quán)關(guān)系和債務(wù)關(guān)系,政府部門是否批準(zhǔn)許可,合作方是否已有轉(zhuǎn)讓/受讓意向性文件或合同,項目合法性,項目的四證用途是否不一致，如有不一致則是否可以解決？原項目是合作還是合資方式？是否可以解決原合作方補(bǔ)償問題？,原則/標(biāo)準(zhǔn),,權(quán)屬清晰或經(jīng)過努力能夠理順,目標(biāo)沒有法律問題或經(jīng)過努力能夠解決,債權(quán)關(guān)系和債務(wù)關(guān)系清晰明了，或經(jīng)過努力能夠清晰明了,政府部門許可操作，或能夠制定相關(guān)方案，規(guī)避政府限制,合作方必須已有轉(zhuǎn)讓/受讓意向性文件或合同

68、,項目的四證用途必須一致，或如有不一致則能夠解決？原項目若是合作項目則必須能夠解決原合作方補(bǔ)償問題,91,初步調(diào)查提綱,92,初步判斷標(biāo)準(zhǔn),風(fēng)險分析框架,政策風(fēng)險,市場風(fēng)險,法律風(fēng)險,財務(wù)風(fēng)險,關(guān)鍵議題,,來源,,法律糾紛合法有效,未來市場變化物業(yè)定位新增供應(yīng)量的影響,負(fù)債比道德風(fēng)險,政策法規(guī)等對融資的限制股權(quán)進(jìn)入帶來的開發(fā)資質(zhì)問題,律師事務(wù)所的調(diào)查文件項目領(lǐng)導(dǎo)人的調(diào)查結(jié)果,地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果項目領(lǐng)導(dǎo)人的調(diào)查結(jié)果,律

69、師事務(wù)所的調(diào)查文件項目領(lǐng)導(dǎo)人的調(diào)查結(jié)果,會計師事務(wù)所的調(diào)查文件項目領(lǐng)導(dǎo)人的調(diào)查結(jié)果,94,財務(wù)模型,,,注：具體參見附件財務(wù)模型,95,退出方案介紹,,,,,,96,項目投資審批意見書模板,,,項目領(lǐng)導(dǎo)人,,項目簡介（詳見FIP）,,,,,,,,,審批意見（在框中打勾）,,,原因說明：,T0001,信息編號,,,XX項目投資意見書,開始跟進(jìn)時間,與會人員（簽名）,與會人員（簽名）,,,,,,,,,,會議時間,,同意投資,不同意