基于服務(wù)者模式的房地產(chǎn)政策分析

1、基于服務(wù)者模式（互動(dòng)制度模式）的房地產(chǎn)政策分析基于服務(wù)者模式（互動(dòng)制度模式）的房地產(chǎn)政策分析張少臣少臣國(guó)際政治政治06300170009一、一、問(wèn)題問(wèn)題的緣起自從1997年亞洲金融危機(jī)我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)緊縮至2002年期間國(guó)家一直致力于推出了一系列拉動(dòng)消費(fèi)的政策措施；在國(guó)家一系列鼓勵(lì)消費(fèi)政策的推動(dòng)下全國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭重現(xiàn)迅猛，在這樣大背景刺激和帶動(dòng)下房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、的活躍對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。但是局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，這又引起了中央政府的密切關(guān)注和擔(dān)憂(yōu)，出臺(tái)了一系列的緊縮政策，特別是20042008年期間的“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“九部委意見(jiàn)”和相關(guān)的土地、金融與稅收政策，對(duì)其評(píng)價(jià)更是眾說(shuō)紛紜。首先，我試圖從以下幾個(gè)指標(biāo)概念來(lái)探析房地產(chǎn)問(wèn)題真正內(nèi)涵。（1）房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定度房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定度房?jī)r(jià)是否

3、相對(duì)穩(wěn)定主要看房?jī)r(jià)年上漲幅度與居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度、GDP增長(zhǎng)率、人均GDP增長(zhǎng)率是否保持基本一致或者至少不能高出太多只有這樣房?jī)r(jià)上升才不會(huì)降低居民購(gòu)房的實(shí)際支付能力價(jià)格上升和市場(chǎng)發(fā)展才是可持續(xù)的。1見(jiàn)表1，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2003年前，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率是遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)人均可支配收入水平與（人均）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)幅度，由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)還不是人們討論的主要話題；但就在20042006年，一切在國(guó)家的政策下發(fā)生了反向逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始瘋漲，脫

4、離了正常軌道；此后雖然房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，但卻已經(jīng)處于一個(gè)高價(jià)位狀態(tài)，難以調(diào)控。其中不可忽視的是主要城市諸如上海、北京、廣州等局部地區(qū)的房?jī)r(jià)的“異?！鼻闆r。此時(shí)，我們是否會(huì)有這樣一個(gè)想法——房?jī)r(jià)是否是由中央政策親手調(diào)控上去的？表12002～2006年全國(guó)房?jī)r(jià)、收入、年全國(guó)房?jī)r(jià)、收入、GDP比較表年份住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格（元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(元)20022092.003.72%7702.8012.29%

5、120332.699.74%9398.059.00%20032197.005.02%8472.209.99%135822.7612.87%10541.9712.17%20042608.0018.71%9421.6111.21%159878.3417.71%12335.5817.01%20052936.9612.61%10493.0311.37%183084.801452%14040.0013.82%20063119.236.21%117

6、59.5012.07%209406.8014.38%15973.0013.77%數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)宏觀綜合年度數(shù)據(jù)(2002～2006年)（2）商品房供求關(guān)系平衡度商品房供求關(guān)系平衡度房地產(chǎn)供求總量是否相對(duì)平衡一定程度上可以從每年商品房的竣工量(一定程度上可代表供給量)與銷(xiāo)售量(可代表有支付能力的部分需求量)是否保持基1望曉東、張效軍、袁中友：《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策績(jī)效評(píng)價(jià)及相關(guān)思考》，經(jīng)濟(jì)體制改革，2008年第四期年公布

7、的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房政府可以調(diào)控的兩限（限套型、限房?jī)r(jià)）。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為：限價(jià)房政策是沒(méi)有任何理論基礎(chǔ)的；本來(lái)，生產(chǎn)者和消費(fèi)者可以根據(jù)價(jià)格信息調(diào)整各自行為。限價(jià)房切斷了生產(chǎn)者和需求者之間的信息渠道，使得市場(chǎng)機(jī)制不能發(fā)揮作用，最終又會(huì)轉(zhuǎn)向計(jì)劃來(lái)確定。實(shí)際上，政府也是無(wú)法限制商品房?jī)r(jià)格的。住房市場(chǎng)上永遠(yuǎn)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，迄今為止，政府還沒(méi)有查清住房的建筑成本，那又如何限制價(jià)格呢？限價(jià)

8、之后如何監(jiān)督商品房質(zhì)量、建材、后續(xù)服務(wù)等等。4而大多學(xué)者是認(rèn)同政府的宏觀調(diào)控的，分歧關(guān)鍵是如何調(diào)控：是法律手段法律手段優(yōu)先——健全保障住房體系為基礎(chǔ)，使住房結(jié)構(gòu)合理化；是行政手行政手段命令——強(qiáng)行限制提高房貸首付比例和房貸利率，抑或直接限制房?jī)r(jià)；還是經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段為主——通過(guò)土地、稅收、信貸等一系列政策，來(lái)從成本上加以宏觀調(diào)控。②從決策過(guò)程上來(lái)看從決策過(guò)程上來(lái)看：絕大多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)政策是中央政府、地方政府與房地產(chǎn)投資商三方有效博弈的

9、產(chǎn)物（中央政府與地方政府的委托代理關(guān)系；地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的管制與被管制關(guān)系），這種博弈是長(zhǎng)期的、動(dòng)態(tài)的；而后續(xù)的三方博弈也很大程度上影響著政策效果。5因此強(qiáng)調(diào)中央政府整頓地方政府和對(duì)房地產(chǎn)商施以的各種政策（諸如“蘿卜加大棒”、分化房地產(chǎn)商等）6③從目標(biāo)和效果上來(lái)看從目標(biāo)和效果上來(lái)看：政府和學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要有三個(gè)：保持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)（本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)）、控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和保障居民基本住房需求（

10、本質(zhì)上是社會(huì)公平目標(biāo)），但是這三重目標(biāo)本身具有一定的沖突：比如當(dāng)住房投資快速增長(zhǎng)時(shí)政府為了控制總需求過(guò)度擴(kuò)張采取緊縮銀根、控制土地等政策雖然控制住了總需求但同時(shí)也減少了住房的供給使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡進(jìn)而導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲居民的購(gòu)房能力下降。近些年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終在這三個(gè)相互沖突的日標(biāo)之間徘徊尤其是在前兩個(gè)目標(biāo)和后一個(gè)目標(biāo)之間搖擺不定，這也導(dǎo)致了政府對(duì)三個(gè)調(diào)控目標(biāo)的優(yōu)先次序不明。不過(guò)也有些學(xué)者認(rèn)為調(diào)控政策本身也存在導(dǎo)向失誤即

11、宏觀調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度而不是抑制房?jī)r(jià)本身。7但總體看來(lái)，學(xué)者們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策的實(shí)施是有一定效果的，但沒(méi)有達(dá)到所需或所期望的效果，因此主張區(qū)別的實(shí)施調(diào)控政策和建立科學(xué)的居民消費(fèi)觀念和模式等等。④從外部環(huán)境上來(lái)看從外部環(huán)境上來(lái)看：這主要有兩方面國(guó)內(nèi)因素與國(guó)內(nèi)因素與國(guó)外因素國(guó)外因素。國(guó)內(nèi)因素主要一是普通居民和企業(yè)的投資渠道單一：由于當(dāng)前市場(chǎng)上通貨膨脹比較明顯，居民和企業(yè)將暫時(shí)剩余的資金存入銀行已不再是一種明智選擇。為了貨幣保值

12、增值，只有把閑散資金集中起來(lái)投資；而國(guó)內(nèi)投資渠道比較狹窄，房地產(chǎn)又具有較好的保值增值性能，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的需求。二是銀行等金融機(jī)構(gòu)缺乏有效的投資渠道：年輕的中國(guó)股市多年低迷，大大削減了銀行等金融機(jī)構(gòu)的投資熱情。為追究資本的增值保值，銀行便將部分資金轉(zhuǎn)而投入到風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)業(yè)。此外，還與媒體輿論導(dǎo)向失敗或模糊有關(guān)。國(guó)外因素就是房地產(chǎn)外資過(guò)度涌入：人民幣匯率升值的預(yù)期引起了外資在我國(guó)投資的大幅增加，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2005年外匯在中