深圳市地鐵上蓋物業(yè)一體化開發(fā)模式研究.pdf

1、隨著地鐵在我國(guó)的快速發(fā)展,其巨額投資、虧損運(yùn)營(yíng)日漸成為當(dāng)?shù)卣林氐呢?cái)政負(fù)擔(dān)。本文針對(duì)該問題選取了地鐵上蓋物業(yè)這一典型模式,重點(diǎn)以深圳市創(chuàng)新實(shí)踐為例,歸納總結(jié)目前存在的關(guān)鍵問題——“盈虧平衡”問題,具體表現(xiàn)在土地開發(fā)、經(jīng)濟(jì)投融資與空間功能布局三方面。通過對(duì)以上三方面之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的梳理,建立土地權(quán)屬這一橋梁將環(huán)境機(jī)制建設(shè)(前兩方面)與物質(zhì)空間建設(shè)(第三方面)相聯(lián)系,在相關(guān)理論的支撐下,本文提出了一體化開發(fā)的具體路線。
　　比對(duì)香港、

2、日本等成功案例,結(jié)合深圳市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),本文根據(jù)縱向開發(fā)時(shí)序,建立了從環(huán)境機(jī)制到物質(zhì)空間的一體化開發(fā)架構(gòu)。(1)環(huán)境機(jī)制主要包括土地開發(fā)政策與經(jīng)濟(jì)投融資模式,重點(diǎn)研究在現(xiàn)有政策法律約束條件下進(jìn)行一體化開發(fā)的近期實(shí)施策略,建議采取捆綁招標(biāo)與BT方式進(jìn)行,同時(shí)提出遠(yuǎn)期進(jìn)一步的發(fā)展建議,即土地出讓制度創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)投融資模式優(yōu)化;(2)而后通過對(duì)現(xiàn)有土地權(quán)屬的分析,在對(duì)沿線土地開發(fā)潛力科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)上,將一體化開發(fā)模式具體落實(shí)在物質(zhì)空間上,對(duì)三種典型

3、的空間模式(地下車站型、地上車站型與地鐵車輛段型)分別從一體化開發(fā)模式特征、功能配比與空間布局及交通、景觀系統(tǒng)建構(gòu)等方面進(jìn)行論述,最后歸納總結(jié)出一體化開發(fā)的實(shí)施操作辦法,主要包括一體化開發(fā)原則與要點(diǎn)、開發(fā)程序與步驟及一體化管理與風(fēng)險(xiǎn)控制等。
　　地鐵上蓋物業(yè)作為“地鐵+物業(yè)”模式的核心組成部分,對(duì)于實(shí)現(xiàn)我國(guó)地鐵正外部效益內(nèi)部化、城市綜合開發(fā)、緩解城市交通與財(cái)政壓力等都具有重大意義,本文提出一體化的開發(fā)理念,將地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)