城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化及其對農(nóng)村住宅制度改革的啟示.pdf

1、在中國社會經(jīng)濟(jì)快速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，黨的十六屆三中全會明確提出了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步明確了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，目前的城鄉(xiāng)住房制度差異一直是學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點話題。自改革開放以來，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展局面。城市房地產(chǎn)業(yè)自城鎮(zhèn)住宅制度改革啟動以來日漸發(fā)展壯大，逐漸成為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為解決城市土地資源的有效配置和提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了極大貢獻(xiàn)，同時也暴露了房價虛高、市場結(jié)構(gòu)失

2、衡等出諸多問題；而房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村卻受住宅制度限制尚未尋得發(fā)展空間。盡管如此，隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)農(nóng)村住宅制度市場化改革也日益成為社會關(guān)注的焦點，農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)、農(nóng)村住宅市場化的呼聲也越來越高。
　　 在這一背景下，本文以“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化及其對農(nóng)村住宅制度改革的啟示”為題，對房地產(chǎn)業(yè)在城市和農(nóng)村的發(fā)展問題進(jìn)行了思考和探討，梳理和分析了我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)的形成歷史；明確了城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的內(nèi)涵，并以全

3、國和十大一線城市的房價以及居民收入和消費數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化問題進(jìn)行了測度分析，指出房價過高、居民住房支付能力嚴(yán)重不足是過度市場化的重要表征，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡則是過度市場化的內(nèi)在表現(xiàn)；分析了中央政府、地方政府和開發(fā)商在城市房地產(chǎn)過度市場化問題中的角色以及行為方式，指出地方政府多重角色間的矛盾和沖突是導(dǎo)致城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的根本原因；分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展態(tài)勢，梳理了農(nóng)村住宅市場化現(xiàn)狀，分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面

4、臨的制約因素以及住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和可行性；最后本文在總結(jié)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化經(jīng)驗教訓(xùn)以及農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展態(tài)勢的基礎(chǔ)上提出農(nóng)村住宅漸進(jìn)式產(chǎn)業(yè)化改革的主張，認(rèn)為目前農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的諸多制約因素并非一朝一夕便可解決，部分制約因素將會在相當(dāng)長的時期內(nèi)繼續(xù)存在，農(nóng)村住宅制度的改革必須建立在農(nóng)村實際的基礎(chǔ)上，盲目地地推行農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化改革必然是行不通的，因此我們需要選擇漸進(jìn)式的住宅產(chǎn)業(yè)化改革路徑，積極借鑒城鎮(zhèn)房地產(chǎn)制度改革經(jīng)驗，有計劃地逐