我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對(duì)策分析畢業(yè)論

1、<p><b>　　本科優(yōu)秀畢業(yè)論文</b></p><p>　　我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對(duì)策分析</p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　農(nóng)村土地問題是關(guān)乎我國“三農(nóng)問題”的重要問題之一。隨著我國建設(shè)中國特色社會(huì)主義各項(xiàng)事業(yè)的全面推進(jìn)及市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行的國家征用土地制度弊端

2、凸顯：分配不公，資源浪費(fèi)，矛盾重重。農(nóng)村集體土地入市，標(biāo)志著政府壟斷土地一級(jí)市場的局面將成為歷史，土地價(jià)格形成機(jī)制亦將出現(xiàn)根本性變化，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響可能非常深遠(yuǎn)。本文綜合運(yùn)用政策分析法和文獻(xiàn)資料法，從農(nóng)地入市的內(nèi)涵與國情背景著手，對(duì)農(nóng)地入市的必要性與風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，深入探討農(nóng)地入市現(xiàn)行模式的利弊，進(jìn)而在深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制，引導(dǎo)地方政府角色轉(zhuǎn)變，發(fā)展中介組織等方面提出農(nóng)地入市的保障措施，旨在為中國土地制度改革探索出一

3、條可行之道。</p><p>　　關(guān)鍵詞: 農(nóng)地入市 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策 政府 </p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The rural land problem is one of the most important problems about "three rural issues&qu

4、ot; in China. With the continuous development of China characteristics comprehensively and market economy, the current national land acquisition system has obvious disadvantages. Rural collective land to enter the market

5、 means the situation that government monopolized the land market will become history , formation mechanism of land price will face a fundamental change. I use policy analysis method and literatur</p><p>　　Ke

6、y words: rural land entry risk countermeasure government</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一、 文獻(xiàn)綜述1</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┭芯烤C述1</b></p>

7、<p>　　1.政府征地制度的弊端1</p><p>　　2.“農(nóng)地入市”的優(yōu)勢(shì)2</p><p>　　3.“農(nóng)地入市”的政策方向2</p><p><b>　　（二）簡評(píng)2</b></p><p>　　二、“農(nóng)地入市”概述3</p><p>　　（一）“農(nóng)地入市”的內(nèi)涵3&

8、lt;/p><p>　?。ǘ稗r(nóng)地入市”的必要性3</p><p>　　1.促進(jìn)土地合理利用和保護(hù)耕地3</p><p>　　2.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)平等與緩解土地矛盾4</p><p>　　3.促進(jìn)城鄉(xiāng)與區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展4</p><p>　　4.減少產(chǎn)能過剩與穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)4</p><p>　　

9、三、“農(nóng)地入市”的國情分析與風(fēng)險(xiǎn)分析5</p><p>　?。ㄒ唬稗r(nóng)地入市”的國情分析5</p><p>　?。ǘ稗r(nóng)地入市”的風(fēng)險(xiǎn)分析6</p><p>　　1.擴(kuò)大或縮小房地產(chǎn)泡沫6</p><p>　　2.經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致耕地被占用6</p><p>　　3.農(nóng)民失地造成不穩(wěn)定因素6</p>

10、;<p>　　4.價(jià)格不一使收益分配不公7</p><p>　　5.面臨地方政府的操作阻力7</p><p>　　四、“農(nóng)地入市”的模式探索7</p><p>　?。ㄒ唬V東省佛山市南海模式7</p><p>　　1.南海模式的經(jīng)驗(yàn)與借鑒7</p><p>　　2.南海模式的問題與制約8<

11、;/p><p>　?。ǘ┒嗟卦圏c(diǎn)的模式探索9</p><p>　　1.多地試點(diǎn)的模式與經(jīng)驗(yàn)9</p><p>　　2.多地試點(diǎn)的問題分析9</p><p>　　五、“農(nóng)地入市”的政策建議10</p><p>　?。ㄒ唬┥罨r(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，確權(quán)發(fā)證10</p><p>　?。ǘ┘涌焱晟?/p>

12、法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制11</p><p>　　（三）引導(dǎo)地方政府向公共治理者的角色轉(zhuǎn)變11</p><p>　?。ㄋ模┌l(fā)展市場中介組織，完善土地市場11</p><p><b>　　注 釋13</b></p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)14</p><p><b>　　

13、致 謝</b></p><p>　　我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對(duì)策分析</p><p>　　農(nóng)業(yè)為我國立國之本，農(nóng)村土地制度改革也成為政策制定的重中之重。然而，隨著我國建設(shè)中國特色社會(huì)事業(yè)的全面推進(jìn)以及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的弊端也日益顯現(xiàn)，并由此引發(fā)出一系列的社會(huì)問題。十八屆三中全會(huì)于2013年11月12日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問

14、題的決定》中提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)[1]。這是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的重大突破，也是農(nóng)村土地制度改革的核心。但是，“農(nóng)地入市”機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。從長遠(yuǎn)看，農(nóng)地入市能促進(jìn)土地的合理利用，促進(jìn)社會(huì)公平，協(xié)助調(diào)控房價(jià)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。但若缺乏相關(guān)的制度保障與政府監(jiān)督調(diào)控，便有可能對(duì)經(jīng)濟(jì)起反作用力，影響社會(huì)穩(wěn)定，阻礙

15、我國特色社會(huì)主義建設(shè)的腳步。</p><p><b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┭芯烤C述</b></p><p>　　2008年十七屆三中全會(huì)通過《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，完善土地流轉(zhuǎn)，激活農(nóng)村金融。2013年10月27日在國務(wù)院發(fā)展研究中心向中央遞交的“383”總體改革方案

16、中，深化土地制度改革，農(nóng)村集體土地入市交易位列八大重點(diǎn)改革領(lǐng)域之一。十八屆三中全會(huì)于2013年11月12日發(fā)布的《決定》中提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許“農(nóng)地入市”。</p><p>　　事實(shí)上在三中全會(huì)召開之前，各地已進(jìn)行過土改試點(diǎn)，并有很多成功的案例，如廣東南海模式，浙江溫州模式，重慶模式，等。土改的目的是讓農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)入市，盤活農(nóng)村土地要素，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)作資本化，農(nóng)民也因此獲得利益，增加農(nóng)村的

17、消費(fèi)水平。近十年來，農(nóng)地問題引起了學(xué)術(shù)界的大量關(guān)注，產(chǎn)生了許多有價(jià)值的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，豐富了“農(nóng)地入市”的知識(shí)圖景。目前，研究主要集中于對(duì)政府征地制度的弊端，“農(nóng)地入市”的優(yōu)勢(shì)，及“農(nóng)地入市”實(shí)現(xiàn)的政策方向。</p><p>　　1.政府征地制度的弊端</p><p>　　縱觀相關(guān)參考文獻(xiàn)，大部分學(xué)者對(duì)于政府征地制度持否定態(tài)度，并探討其弊端。嚴(yán)金明(2009)從國研中心統(tǒng)計(jì)數(shù)字得出現(xiàn)有土地制度侵

18、犯農(nóng)民的土地權(quán)益，土地增值收益的大頭被開發(fā)商拿去，城市政府再拿走一部分，最終只剩極少的補(bǔ)償款。劉鳳芹（2011）指出征地制度中政府一兼三職，為尋租行為提供便利，容易滋生腐敗。常紅曉（2005）通過國土部調(diào)查數(shù)據(jù)得出土地私自流轉(zhuǎn)嚴(yán)重，現(xiàn)有征地制度造成我國耕地以驚人的速度流失和土地閘門失控的尷尬局面。袁媛淑(2004)則認(rèn)為目前征地制度使農(nóng)民不能獲得應(yīng)有的談判地位和土地收益。當(dāng)前征地制度只會(huì)加速、更嚴(yán)重則會(huì)激化城鄉(xiāng)矛盾，促使鄉(xiāng)村財(cái)富向少數(shù)人

19、集中，造成社會(huì)分配不公。</p><p>　　2.“農(nóng)地入市”的優(yōu)勢(shì)</p><p>　　仍有不少學(xué)者對(duì)于我國實(shí)行的“農(nóng)地入市”必要性持肯定態(tài)度。馮奇（2009）通過歷史與法律兩方面論證農(nóng)地直接入市可盤活我國農(nóng)村集體閑置土地，促進(jìn)土地合理利用，減輕耕地占用的壓力。張小虎（2012）認(rèn)為通過農(nóng)地入市使農(nóng)戶有機(jī)會(huì)收獲土地非農(nóng)化產(chǎn)生的增值收益，從而實(shí)現(xiàn)土地社會(huì)保障功能，有利于促進(jìn)社會(huì)公平。而邱道

20、持（2009）認(rèn)為農(nóng)地入市帶來的征地制度變革，可能終結(jié)政府對(duì)土地的壟斷經(jīng)營；而沒有了政府這道中間壟斷環(huán)節(jié)，即使存在交易稅，開發(fā)商的拿地成本也大大降低，這便有利于政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，穩(wěn)定居高不下的房價(jià)。黃少安(2010)則認(rèn)為農(nóng)地入市可疏導(dǎo)資本，從而減少地方債務(wù)，打擊民間借貸及非法集資，從而改善金融資本市場，降低中國經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3.“農(nóng)地入市”的政策方向</p><p&

21、gt;　　關(guān)于如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，學(xué)者們眾說紛紜。雖然表達(dá)方式各異，但以下幾種觀點(diǎn)比較有代表性：朱啟臻(2013)認(rèn)為一切都建立在完成確權(quán)的基礎(chǔ)上。只有權(quán)利通過登記、發(fā)證等物化形式固定下來，其后的流轉(zhuǎn)和市場交易才能進(jìn)行。劉衛(wèi)柏（2012）認(rèn)為必須盡快修改完善相關(guān)的法律法規(guī)如《土地管理法》，并出臺(tái)明確相關(guān)規(guī)定與政策，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制與用途管制原則，促進(jìn)農(nóng)地規(guī)范、有序、健康流轉(zhuǎn)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場。李

22、中（2011）則提出可以市場中介組織的形式，例如供需中介，投融資中介和估價(jià)中介，且大力發(fā)展涉農(nóng)保險(xiǎn)，從而分散農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　?。ǘ┖喸u(píng)</b></p><p>　　農(nóng)村集體用地入市問題雖然自十一屆三中全會(huì)召開討論至今，但相關(guān)論文及著作并不多。國內(nèi)對(duì)于“農(nóng)地入市”的研究大體集中在三個(gè)方面：一是分析我國現(xiàn)行農(nóng)地入市制度弊端的分析，包括易滋

23、生腐敗，激發(fā)土地矛盾，造成資源浪費(fèi)等。二是探討農(nóng)地入市的優(yōu)勢(shì)分析，即此舉對(duì)于促進(jìn)土地合理利用，改善社會(huì)公平，穩(wěn)定房價(jià)，降低我國經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要作用。三是實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地入市”的政策方向，包括如何確定權(quán)利，完善法律法規(guī)，發(fā)展中介組織。通過對(duì)相關(guān)研究文獻(xiàn)的綜合分析，我發(fā)現(xiàn)，眾多學(xué)者對(duì)于“農(nóng)地入市”問題主要研究著力點(diǎn)在于對(duì)比分析現(xiàn)有征地制度的劣處與農(nóng)地入市的優(yōu)點(diǎn)，并提出可能政策方向，但較少有“農(nóng)地入市”的風(fēng)險(xiǎn)分析。本文綜合運(yùn)用政策分析法和文獻(xiàn)資料法，

24、從農(nóng)地入市的內(nèi)涵與國情背景著手，對(duì)農(nóng)地入市的必要性與風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，深入探討農(nóng)地入市現(xiàn)行模式的利弊，進(jìn)而提出農(nóng)地入市的可行措施，旨在為中國土地制度改革探索出一條可行之道。另外，現(xiàn)存文獻(xiàn)大多作于十八大之前，其時(shí)效性不足，缺少對(duì)于現(xiàn)今我國土地改革處于十字路口的分析，本文將立足當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與十八大相關(guān)政策對(duì)“農(nóng)地入市”問題做進(jìn)一步的分析研究。</p><p>　　二、“農(nóng)地入市”概述</p>&l

25、t;p>　　（一）“農(nóng)地入市”的內(nèi)涵</p><p>　　所謂土地流轉(zhuǎn)，即是農(nóng)地權(quán)利的流通與轉(zhuǎn)讓，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方式有八種，即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、入股、委托流轉(zhuǎn)、委托代耕和拍賣經(jīng)營模式[2]。</p><p>　　農(nóng)地入市，全稱為農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，核心是將宅基地置換騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。

26、我國原有的農(nóng)地入市制度實(shí)際上是一種農(nóng)地間接入市制度，即是只有國有土地才能進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地的市場，而作為社會(huì)主義土地制度的另一種形式即農(nóng)村集體所有土地，如果要轉(zhuǎn)為非農(nóng)的建設(shè)用地，只有通過過國家征用才能以合法途徑先把集體土地劃為國有土地，接著，再以掛招排的形式將土地的使用權(quán)有償、有限期地轉(zhuǎn)讓出去。在十八屆三中全會(huì)之后，我國開始實(shí)行農(nóng)地直接入市制度，即在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入

27、市、同權(quán)同價(jià)。</p><p>　?。ǘ稗r(nóng)地入市”的必要性</p><p>　　1.促進(jìn)土地合理利用和保護(hù)耕地</p><p>　　農(nóng)地直接入市可直接盤活我國農(nóng)村集體閑置土地，促進(jìn)土地合理利用，減輕耕地占用的壓力。農(nóng)地是非農(nóng)建設(shè)用地的重要來源，在我國，農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市建設(shè)用地。目前我國許多地方出現(xiàn)了濫占土地，占而不用的現(xiàn)象。特別是一些早期的鄉(xiāng)

28、鎮(zhèn)企業(yè)在經(jīng)過改革開放初期的興旺繁盛，大量占用農(nóng)村土地之后卻逐步萎縮、倒閉，導(dǎo)致廠房閑置的現(xiàn)象嚴(yán)重，但在我國的法律上又不允許其流轉(zhuǎn)，這便造成了極大地土地資源的浪費(fèi)。若能夠使集體建設(shè)用地合理而又規(guī)范地流轉(zhuǎn)，一方面既可以更好的保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利與利益，另一方面也可以解決國家的建設(shè)用地問題，從而減小建設(shè)占用耕地。</p><p>　　2.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)平等與緩解土地矛盾 </p><p>　　農(nóng)地入市體

29、現(xiàn)“同地、同價(jià)、同權(quán)”原則，能有效改變以往征地制度過程中農(nóng)村土地大部分收益被地方政府和開發(fā)商占有的不公局面，確保農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益能得到較為充分的實(shí)現(xiàn)。按照國家征地制度，同一塊土地，征地前政府集體所有制僅限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目的，以價(jià)低者得，所有權(quán)，使用權(quán)出租，抵押，轉(zhuǎn)讓被禁止，而一經(jīng)征用、轉(zhuǎn)為國有之后，地價(jià)飛漲，使用權(quán)的市場交易也變得合理、合法，清楚的反映出兩種產(chǎn)權(quán)制度的不公平。農(nóng)地入市可以促進(jìn)農(nóng)村土地所有權(quán)的改革，真正做到“兩種產(chǎn)權(quán)，一個(gè)市場

30、”和“產(chǎn)權(quán)平等”。雖然農(nóng)民無法落實(shí)在法律意義上的所有權(quán)，但農(nóng)民可以得到土地產(chǎn)權(quán)，特別是處置權(quán)，使集體土地國有土地享有同樣的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“同地、同價(jià)、同權(quán)”。進(jìn)而節(jié)約用地，增加土地的使用價(jià)值，緩和農(nóng)民與地方政府由于土地征用不公形成的緊張關(guān)系。</p><p>　　3.促進(jìn)城鄉(xiāng)與區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展</p><p>　　農(nóng)地入市，將有助于引導(dǎo)城市的剩余資本下鄉(xiāng)，有利于解決中國的“新農(nóng)村建設(shè)”中輸血長

31、期依賴中央財(cái)政和地方財(cái)政的現(xiàn)狀。隨著城鄉(xiāng)差別拉大，中央投入新農(nóng)村建設(shè)的資金達(dá)到1.38萬億，加上地方財(cái)政配套總共超過3萬億，每年還以兩位數(shù)速度遞增[3]。這無疑是對(duì)地方財(cái)政方面的巨大壓力，一方面，對(duì)城市和農(nóng)村統(tǒng)籌，城市和農(nóng)村公益福利均衡配置效率造成影響。另一方面，“農(nóng)地入市”還可以吸引在城市發(fā)家致富的農(nóng)民們回農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，比如開發(fā)觀光農(nóng)業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目，同時(shí)，一些農(nóng)村在城市化進(jìn)程中被忽視的自然環(huán)境資源也能夠重新得到開發(fā)和使用，從而推進(jìn)城市

32、資源向農(nóng)村反哺作用，最終有利于推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。</p><p>　　同時(shí)，農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場，將會(huì)降低勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地的土地成本和中間環(huán)節(jié)，以吸引更多的中小企業(yè)向中西部及內(nèi)陸地區(qū)的轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就近擇業(yè)的機(jī)會(huì)；并且，配合中央大力提倡的城鎮(zhèn)化建設(shè)，有望實(shí)現(xiàn)中小城市和農(nóng)村城鎮(zhèn)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，改善現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)資源和勞動(dòng)力向一二線城市集中，導(dǎo)致過度擁擠的城市，公共資源極其緊張，“大城市病”嚴(yán)重的

33、現(xiàn)狀；有利于徹底解決長期存在的中國的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和東西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的不平衡。</p><p>　　4.減少產(chǎn)能過剩與穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)</p><p>　　農(nóng)地入市為擺脫目前城市資本過剩的問題找到了出路，可能解決眼前流動(dòng)性泛濫的問題。自金融危機(jī)爆發(fā)于2008年來，由4萬億刺激，實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍出現(xiàn)產(chǎn)能過剩現(xiàn)象。大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)溢出，只能在房地產(chǎn)和金融資本市場中徘徊，從而使住房價(jià)格持續(xù)推高，增加了整

34、體的房地產(chǎn)泡沫，迫使中央只好使出限購限貸等行政手段來抑制房地產(chǎn)愈演愈烈的投機(jī)行為；</p><p>　　另一方面，“農(nóng)地入市”有利于穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融資本市場受實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖累，大量資本無路可去，目前主要解決的路徑是通過金融手段進(jìn)入政府保經(jīng)濟(jì)增長的基建項(xiàng)目，附著到地方財(cái)政身上。但此舉引起了地方債務(wù)高舉，民間高利貸和非法集資猖獗的現(xiàn)象，造成資金堰塞湖，如果不盡快進(jìn)行轉(zhuǎn)移疏導(dǎo)，中國經(jīng)濟(jì)將隨著地方債務(wù)和地方

35、財(cái)政的惡化而出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　三、“農(nóng)地入市”的國情分析與風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　（一）“農(nóng)地入市”的國情分析</p><p>　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)地市場現(xiàn)有的制度問題變得越來越突出，已經(jīng)成為社會(huì)矛盾的根源之一。按照國家征地制度，農(nóng)地入市的唯一途徑必須是國家或政府，國家和政府是土地的唯一供給主體。依靠法律保障，政府了壟斷土地一級(jí)市場。

36、這種方式導(dǎo)致集體土地中存在大量“灰色市場”——集體土地的私自流轉(zhuǎn)，自發(fā)入市。同時(shí)，剝奪了憲法賦予的權(quán)利，無法以集體土地和國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，導(dǎo)致土地收益的損失，從而刺激地方政府在土地上大做文章，以地生財(cái)和土地財(cái)政現(xiàn)象比比皆是，對(duì)我國社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不良影響。</p><p>　　同時(shí)，當(dāng)前的中國正處于一個(gè)極其重要的拐點(diǎn)期和瓶頸期。</p><p>　　首先，城市化進(jìn)行到中后

37、期，城市各種資源要素價(jià)格和生活成本上升，帶動(dòng)勞動(dòng)力成本不斷上漲，原先集中于在東部沿海地區(qū)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸失去了成本優(yōu)勢(shì)，面臨越來越多的經(jīng)營壓力;同時(shí)由于西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，東西部地區(qū)的勞動(dòng)力成本差別正在大量縮小。農(nóng)民工更愿意在離家較近的工廠工作，造成了在東部沿海地區(qū)勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象。這便是以富士康為代表的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向中國的中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，東部地區(qū)開始推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要原因。</p>&

38、lt;p>　　其次，隨著房價(jià)的高企，土地整理成本上升，以及土地指標(biāo)限制，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和一二線城市，政府土地可以使用的愈來愈少，愈來愈高的開發(fā)成本也造成巨大制約；支持中國的城市化突進(jìn)十年的“土地財(cái)政+房地產(chǎn)開發(fā)+招商引資” 的城市循環(huán)經(jīng)營模式已經(jīng)難以為繼。讓農(nóng)地入市和允許跨區(qū)域的“增減掛鉤”，已經(jīng)成為了很多由于土地的限制指標(biāo)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要受限的地方政府的呼喚。</p><p>　?。ǘ稗r(nóng)地入市

39、”的風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　1.擴(kuò)大或縮小房地產(chǎn)泡沫</p><p>　　“農(nóng)地入市”對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控作用并不十分明朗。理論上說，集體土地入市和小產(chǎn)權(quán)房合法后，會(huì)增加房地產(chǎn)供給，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而導(dǎo)致房價(jià)下降，消解房地產(chǎn)泡沫。但現(xiàn)實(shí)中，盡管中國房地產(chǎn)存在全局性泡沫，但各城市之間，支撐房地產(chǎn)的供求關(guān)系卻并不相同。三四線城市，主要的購買力是在大城市打工后回家后的農(nóng)民；一二線城市，

40、特別是北京上海廣州等一線城市，則吸收的是全國性的資源。加上三四線房地產(chǎn)市場飽和，房地產(chǎn)泡沫不大，大量的投機(jī)資金回流，從而使一線城市既有一部分的真實(shí)住房需求，也有很多投資和投機(jī)資本的需求。</p><p>　　在這種情況下，農(nóng)業(yè)土地直接進(jìn)入市場，會(huì)給各大主要城市的房地產(chǎn)市場造成的沖擊和影響將會(huì)難以準(zhǔn)確衡量。在三四線城市的一部分，農(nóng)地入市可能會(huì)完全刺破房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致房價(jià)崩潰的現(xiàn)象發(fā)生，但在北上廣等的資本積累多，供需

41、仍然緊缺的城市，農(nóng)地入市，很可能會(huì)大規(guī)模吸收資本，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)泡沫，使現(xiàn)有的泡沫被吹得更大。</p><p>　　2.經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致耕地被占用</p><p>　　在新中國成立至今，多次的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，而在每一次經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)間，都會(huì)伴隨著嚴(yán)重的占用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)象；根據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)資料，1958 - 1960年是新中國成立后第一輪占用耕地高峰期，共占用2500萬畝[3]，其中相當(dāng)

42、數(shù)量是生產(chǎn)性集體建設(shè)用地；后來1961年中央經(jīng)濟(jì)工作調(diào)整，建設(shè)用地被壓縮退回幾百萬畝[4]；</p><p>　　改革開放以來，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的崛起到東部沿海出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，再到房地產(chǎn)市場化改革后引發(fā)的城市化狂飆突進(jìn)。由于農(nóng)村集體土地使用的土地轉(zhuǎn)化可生產(chǎn)巨大的價(jià)差和經(jīng)濟(jì)效益，無論政府還是農(nóng)民都對(duì)占領(lǐng)農(nóng)村集體土地建房建廠擁有巨大熱情。由于中國擁有大量的土地面積，在市場驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)利益下，中央對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)行為難以

43、實(shí)現(xiàn)真正有效的監(jiān)督和約束，所以經(jīng)?？吹浇?jīng)濟(jì)過熱的“一放就亂”的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致是大量的耕地被占用，中國的耕地紅線和糧食安全都受到威脅。 </p><p>　　3.農(nóng)民失地造成不穩(wěn)定因素</p><p>　　土地流轉(zhuǎn)帶來的大量農(nóng)民離土離鄉(xiāng)進(jìn)城。若沒有長期穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，會(huì)讓已經(jīng)存在的數(shù)億農(nóng)民工的流動(dòng)人口規(guī)模變得更大，在失去土地保障的情況下，變成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。中國很有可能由于農(nóng)民失地，

44、人口流動(dòng)過多，社會(huì)不安加劇，從而落入中等收入陷阱，重蹈印度、拉美等國家的覆轍。</p><p>　　4.價(jià)格不一使收益分配不公</p><p>　　農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)堅(jiān)持以土地集體所有的前提下，增加了集體農(nóng)戶的獲利能力，但也不能由此認(rèn)定農(nóng)民的利益可以最大限度的保護(hù)得到。農(nóng)民的獲利水平、政府的獲益范圍及數(shù)量等均會(huì)受到制度設(shè)計(jì)及外部因素影響。同時(shí)，收益比例分配的核心是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)地收益的共享，社會(huì)經(jīng)

45、濟(jì)發(fā)展水平的分布狀況，政府和農(nóng)民的理性偏好和其他因素的比例確定土地產(chǎn)權(quán)制度的影響。因此，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的收益分配受土地出讓的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)。</p><p>　　在原有的農(nóng)地間接入市模式下，農(nóng)村集體組織被政府的影響和控制，按人頭來平均分配土地。土地購置費(fèi)低，方便快捷。但如果農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市，農(nóng)民因?yàn)榉寝r(nóng)業(yè)用地的使用和產(chǎn)生利益分化如何在農(nóng)民組織內(nèi)有效的協(xié)調(diào)和平衡將成為一個(gè)必須仔細(xì)考慮的問題。而區(qū)位因素帶

46、來的土地價(jià)值的差異，如果沒有一個(gè)相對(duì)均衡的利益分配機(jī)制，將使原本被政府所有的巨大的經(jīng)濟(jì)利益，成為對(duì)于少數(shù)人民的“定向利益輸送”。</p><p>　　5.面臨地方政府的操作阻力</p><p>　　農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場帶來的土地制度的變革，表示著地方政府目前主要依賴的土地財(cái)政收入將會(huì)面臨消解，即使有土地交易稅的無法預(yù)期數(shù)目大小的一部分作為支撐，但肯定不能與直接壟斷土地營業(yè)收入的土地財(cái)政相提

47、而論。在現(xiàn)代城市化模式轉(zhuǎn)型時(shí)期，其中所產(chǎn)生的財(cái)政缺口會(huì)更加的嚴(yán)重，這對(duì)于市政建設(shè)和公共服務(wù)的維持運(yùn)營的影響可能是難以預(yù)料的大。</p><p>　　如何平衡應(yīng)對(duì)這個(gè)問題，也是政府必須通盤考慮的。而在不同城市地區(qū)，情況可能不同。工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)條件較好的一二線城市，地方政府受影響可能稍??；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，主要依賴房地產(chǎn)與土地財(cái)政的三四線城市和中西部地區(qū)，地方財(cái)政可能會(huì)面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p&

48、gt;　　四、“農(nóng)地入市”的模式探索</p><p>　?。ㄒ唬V東省佛山市南海模式</p><p>　　1.南海模式的經(jīng)驗(yàn)與借鑒</p><p>　　20世紀(jì)90年代，珠三角地區(qū)的工業(yè)化風(fēng)起云涌，飛速發(fā)展。而工業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要大量農(nóng)村圖地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地。與依靠征地和土地國有化推動(dòng)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化不同，廣東省佛山市南海區(qū)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化主要都是在集體建設(shè)用地上展開

49、的。</p><p>　　從上世紀(jì)90年代初開始，為滿足企業(yè)用地需求，佛山市南海區(qū)村集體經(jīng)濟(jì)組織以興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名義申請(qǐng)用地，辦理土地使用權(quán)證明，然后將土地出租給企業(yè)投資建設(shè)。2012年，南海區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4226億元，有一半以上工業(yè)用地是集體建設(shè)用地。</p><p>　　對(duì)于租給“工業(yè)區(qū)”的土地，已承包經(jīng)營為工業(yè)用地租賃，交由農(nóng)戶經(jīng)營，對(duì)于擁有的土地使用權(quán)的工業(yè)公司，如何處理原農(nóng)戶的土

50、地承包權(quán)？南海的解決方案是：把農(nóng)戶的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)為村股份公司的股權(quán)。由此，承包農(nóng)戶成為該公司的股票在村里的股東，村集體的土地租金收入所得，按照集體和農(nóng)民之間的股息的股份。南海和珠三角的許多村莊，有了一個(gè)新的概念——“股紅”，即農(nóng)戶可以按股分配村莊出租土地所得的收益。 </p><p>　　這種農(nóng)地直接入市的方式，后來被稱為南海模式。簡而言之，南海模式就是由農(nóng)村組織組成的股份公司向工業(yè)的投資方出租農(nóng)村土地，而地租收

51、益按照股份所有份額在農(nóng)戶和集體之間進(jìn)行分紅的模式。</p><p>　　時(shí)至今日，南海已經(jīng)探索出了一條亦集體建設(shè)用地的使用來推進(jìn)工業(yè)化，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的“三化”新方式來建立市場體系，其中包括確權(quán)登記，基礎(chǔ)地價(jià)體系、流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)等在內(nèi)的集體土地的入市系統(tǒng)。</p><p>　　其中，關(guān)于“制定規(guī)范流轉(zhuǎn)政策和流程”部分，廣東省人民政府于2005年出臺(tái)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

52、（第100號(hào)令）。南海區(qū)在此基礎(chǔ)上制定了《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》和《集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押管理辦法》，明確提出農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的'同地、同價(jià)、同權(quán)'，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在市場上可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押。”</p><p>　　2.南海模式的問題與制約</p><p>　　然而，中國南海模式的發(fā)展仍面臨各種問題

53、的約束和內(nèi)部各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展難題。盡管這二十年來南海區(qū)開展集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的探索取得了明顯成效，但地方政策創(chuàng)新和制度試驗(yàn)仍然難以克服該國家大法的制約，給地方發(fā)展和南海的探索造成阻力。</p><p>　　首先，由于體制障礙存在的問題，在南海區(qū)，大部分集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移一直無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也很難得到物權(quán)法的保障；第二，由于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不完善，使銀行一般不會(huì)愿意申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，集體建設(shè)

54、用地的土地使用者很難獲得融資;第三，監(jiān)管不足，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后沒有現(xiàn)成有效的監(jiān)管機(jī)制，有可能發(fā)展成為“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象。</p><p>　　就目前看，十八屆三中全會(huì)和中央“一號(hào)文件”似乎正在逐步消除這種困境，對(duì)一些細(xì)節(jié)性問題，如經(jīng)營性建設(shè)用地和其它建設(shè)用地兩者的邊界界定，集體今后再開發(fā)經(jīng)營性土地可否轉(zhuǎn)為個(gè)人用地等，在政策制定的過程中仍需要涉及并仔細(xì)斟酌。</p><p>　?。ǘ┒?/p>

55、地試點(diǎn)的模式探索 </p><p>　　1.多地試點(diǎn)的模式與經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　2013年12月20日，深圳以116000000元的價(jià)格成功拍賣一宗原農(nóng)村集體工業(yè)土地。這個(gè)時(shí)候，剛好是十八屆三中全會(huì)結(jié)束一個(gè)月的時(shí)間。所以這項(xiàng)交易被定義為輿論定義為“首宗入市”的農(nóng)地，其意義在于：深圳第一次使村集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)換直接繞過了須征用轉(zhuǎn)化為國有用地的傳統(tǒng)流程，而且只需要繼受單位（土地實(shí)際使用方）

56、和國土部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議便可以實(shí)現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓。這為我國土地同價(jià)同權(quán)的實(shí)現(xiàn)開辟了新路，同時(shí)對(duì)于建立全國范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場也具有深遠(yuǎn)的借鑒意義。</p><p>　　安徽省日前發(fā)布的 《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》 提出，今后的集體土地所有權(quán)將確定到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體中。2015年底前將實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體所有建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋，并允許集體建設(shè)用地通

57、過出讓、租賃等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)?！?】為此，安徽省將建立土地交易平臺(tái)，土地交易機(jī)構(gòu)將提供場地，信息，交易和其他服務(wù)。農(nóng)村集體建設(shè)用地，林地使用權(quán)，林木和林權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地，耕地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，租賃，股份，抵押貸款等，將會(huì)在安徽省的綜合改革下，逐步納入統(tǒng)一的土地市場。</p><p>　　事實(shí)上，在《決定》出臺(tái)之前，當(dāng)前已有不少城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上改革前行，嘗試一些打破“二元制”的探索。</

58、p><p>　　浙江省溫州市自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，都已可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心進(jìn)行交易。</p><p>　　重慶市則采用“地票模式”：先打包整合好驗(yàn)收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，再加以形成地票，最后面向全社會(huì)進(jìn)行公開透明的交易。境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，凡需要用地指標(biāo)的，都可

59、以在農(nóng)村所有的土地交易所中公開競購地票。</p><p>　　2.多地試點(diǎn)的問題分析</p><p>　　雖然土地改革試點(diǎn)的“星星之火”正在鋪開，但試點(diǎn)存在的許多問題卻不容忽視。</p><p>　　在一方面，非經(jīng)營性建設(shè)用地強(qiáng)行轉(zhuǎn)換經(jīng)營建設(shè)用地，迫使農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地，甚至占用耕地等亂象時(shí)有發(fā)生，這嚴(yán)重侵犯農(nóng)民了的權(quán)利與利益。在另一方面，一些試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)村土地管理權(quán)過度

60、集中在村委會(huì)手中，村干部和農(nóng)民嚴(yán)重的信息不對(duì)稱使農(nóng)民缺乏話語和作出決定的權(quán)利。村干部和投資者“吃一頓”便能夠確定幾百畝土地承包問題。而當(dāng)農(nóng)民發(fā)現(xiàn)自身利益被損后，提出申訴無果，只能采取不當(dāng)或過激的措施來維護(hù)自己的權(quán)利，從而對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響。</p><p>　　農(nóng)地入市的難點(diǎn)在于：在推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)過程中，就如何落實(shí)土地利用政府管制制，防止農(nóng)村土地在市場化的過程中可能有的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)的問題，從而使有效保護(hù)

61、農(nóng)民的權(quán)利和利益。而只有做到這些，試點(diǎn)工作才能扎實(shí)推進(jìn)。</p><p>　　五、“農(nóng)地入市”的政策建議</p><p>　?。ㄒ唬┥罨r(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，確權(quán)發(fā)證</p><p>　　只有繼續(xù)深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)，明確集體土地所有權(quán)主體和邊界，并確權(quán)發(fā)證、以保護(hù)集體土地所有權(quán)，并賦予其抵押、收益等物權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地權(quán)能的一致，才能使“農(nóng)地入市”做到同權(quán)同價(jià)。集

62、體土地產(chǎn)權(quán)制度改革，有三種不同的看法：一是私有化；二是國有化；三是更明確集體土地的產(chǎn)權(quán)。私有化與我國憲法規(guī)定的土地社會(huì)主義公有制相違背，無法得到人民的認(rèn)可和國家本質(zhì)的支持。國有化是較為現(xiàn)實(shí)的選擇，但不易得到人們認(rèn)同，阻力大且成本高。因此，明確集體土地的產(chǎn)權(quán)是一個(gè)較為折中的方案，其既尊重了我國歷史，又考慮到國情背景，而且操作成本較低。明確集體土地的使用權(quán)，允許農(nóng)村集體土地在合法的前提下進(jìn)入市場，享有和國有土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”的權(quán)利。同

63、時(shí)，允許農(nóng)村集體土地和國有土地雙向流動(dòng)，唯有如此，才能促進(jìn)土地的合理有效公平配置。</p><p>　　在另一方面，對(duì)于地方政府，土地收入規(guī)模物理多少，錢永遠(yuǎn)是稀缺的，無論測量還是劃分，都需要用到錢，但是測量和劃分土地又是確權(quán)必須的程序。所以在中央的一號(hào)文件中提到了：“確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)納入地方財(cái)政預(yù)算，中央財(cái)政給予補(bǔ)助。” 隨著確權(quán)加快，農(nóng)地集中的效率就會(huì)提高，從而使更多的農(nóng)民擁有占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包

64、經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，其作用是發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，支持新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展。</p><p>　　（二）加快完善法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制</p><p>　　《土地管理法》是基于憲法將我國土地公有制分為全民所有制和集體所有制，在此基礎(chǔ)上，分別對(duì)城市和集體土地管理的法律。在現(xiàn)代強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、促進(jìn)城鄉(xiāng)一化的背景下，城市和農(nóng)村土地管理制度的分區(qū)已經(jīng)過時(shí)。因此，政府必須盡快修改《土地管理法》，

65、完善農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套立法，允許農(nóng)業(yè)用地合法進(jìn)入市場，打破目前中國城鄉(xiāng)分割的土地所有權(quán)，重構(gòu)系統(tǒng)的權(quán)利和土地權(quán)利體系，建立統(tǒng)一的土地管理制度，徹底實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的愿景。</p><p>　　促進(jìn)農(nóng)地規(guī)范、有序、健康流轉(zhuǎn)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，還要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制與用途管制原則。農(nóng)地必須在規(guī)劃控制內(nèi)依法取得，才能遏制地方政府盲目追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，亂占濫用農(nóng)地的行為。</p><p&g

66、t;　?。ㄈ┮龑?dǎo)地方政府向公共治理者的角色轉(zhuǎn)變</p><p>　　如果我們有完善的土地流轉(zhuǎn)出讓市場，土地價(jià)格由市場博弈后確定，之后推出“農(nóng)地入市”的政策，土地價(jià)格上漲可能性小于下降的可能性，。但是，如果地方政府仍抱著“土地”財(cái)政，完善發(fā)達(dá)的土地流轉(zhuǎn)市場將成為一句空話，土地仍然是政府的壟斷價(jià)格。因此，期待“農(nóng)地入市”后的房子價(jià)格下跌的夢(mèng)想，估計(jì)會(huì)成為一場海市蜃樓。</p><p>　　所

67、以，中央財(cái)政要加大三四線城市和縣域經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)支持，并必須對(duì)一二線城市的投機(jī)資本采取打擊措施進(jìn)行抑制和預(yù)防，才可能真正實(shí)現(xiàn)城市資源的反哺和全國整體農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，打造中國經(jīng)濟(jì)的升級(jí)版。</p><p>　　（四）發(fā)展市場中介組織，完善土地市場</p><p>　　土地市場的發(fā)展和中介機(jī)構(gòu)的水平將影響土地供需雙方來獲取信息的難易程度，在一定程度上會(huì)影響土地的價(jià)格。政府必須加快市場中介機(jī)構(gòu)的

68、發(fā)展培養(yǎng)，包括供給和需求中介，投融資中介機(jī)構(gòu)和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，分散轉(zhuǎn)移農(nóng)地入市風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　同時(shí)，政府可以利用互聯(lián)網(wǎng)和衛(wèi)星定位技術(shù)，建立一個(gè)公開透明的全國土地市場的垂直管理體系，建立各地區(qū)的資本到農(nóng)村和土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，保留一些隨時(shí)的管理監(jiān)控并有所控制，最好與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和財(cái)政稅收改革相結(jié)合，一并納入國家的完整性計(jì)劃。</p><p>　　2014年中央

69、一號(hào)文件中指出“加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度”，農(nóng)地入市是一個(gè)系統(tǒng)性、全局性工程，其中涉及許多方面，不可能一蹴而就。政府還需轉(zhuǎn)變職能，深化制度建設(shè)，完善法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督控制。唯有一手控制好行駛方向，注意資金及市場走向，一手握緊手中的韁繩，隨時(shí)做好剎車的準(zhǔn)備，才能使農(nóng)地入市真正造福于民，貢獻(xiàn)于中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)”。</p><p><b>　　注 釋

70、</b></p><p>　　[1] 十八屆三中全會(huì)閉幕審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》. 新華網(wǎng). 2013年11月12日</p><p>　　[2] 陳健 .中國土地使用權(quán)制度.機(jī)械工業(yè)出版社.2003年</p><p>　　[3] 王世玲. 新農(nóng)村建設(shè)解讀：4萬億支農(nóng)資金的四個(gè)層次 . 南方日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道. 2

71、006年</p><p>　　[4] 呂苑鵑. 不斷開拓的事業(yè)——我國耕地保護(hù)60年歷程回顧.國土資源部網(wǎng).2009年09月30日 </p><p>　　[5] 互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù). 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)——專家稱土地價(jià)格形成機(jī)制將出現(xiàn)根本性變化.新華網(wǎng). 2013年11月19日</p><p><b>　　參 考 文 獻(xiàn)</b></p><

72、p>　　馮奇.對(duì)農(nóng)地直接入市問題的思考.改革與戰(zhàn)略,2009,(01).</p><p>　　李中.農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)對(duì)土地資源配置效率的影響.財(cái)經(jīng)問題研,2012,(12).</p><p>　　邱道持.論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn).2009.</p><p>　　黃少安.土地產(chǎn)權(quán)、土地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長.江海學(xué)刊 ,2010（06）.</p><p>

73、　　嚴(yán)金明.我國征地制度的演變與改革目標(biāo)和改革路徑的選擇.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2009,(01).</p><p>　　劉鳳芹.農(nóng)地規(guī)模的效率界定.財(cái)經(jīng)問題研究,2011,(07).</p><p>　　常紅曉.“農(nóng)地入市”為何難以全國推行.南方周末,2005,（09）.</p><p>　　袁媛淑,陸福興.試論建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制的原則和切入點(diǎn).行政與法，20

74、04,(08).</p><p>　　朱啟臻.十八屆三中全會(huì)《決定》打響農(nóng)地入市“發(fā)令槍”.農(nóng)博網(wǎng),2013,（11）.</p><p>　　劉衛(wèi)柏.城市化進(jìn)程中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新及政策建議.經(jīng)濟(jì)縱橫,2012,(03).</p><p>　　李中.新時(shí)期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式的運(yùn)行績效與對(duì)策.經(jīng)濟(jì)地理,2011,(02).</p><p>