畢業(yè)論文---我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展與對(duì)策

1、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　我國的物業(yè)管理從沿海開始起步，在市場(chǎng)需求與主管部門引導(dǎo)下逐漸向內(nèi)地?cái)U(kuò)散，物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)已走過了20年的風(fēng)雨，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制初步建立。</p><p>　　應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國已有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是，也應(yīng)當(dāng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，

2、還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p><p>　　本人針對(duì)我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀，存在的問題和因素，以及物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展前景做了具體的分析。時(shí)代在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學(xué)、先進(jìn)的高級(jí)階段所取代。中國的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 特點(diǎn) 影響因素  </p>

3、<p>　　我國的物業(yè)管理從80年代開始興起于沿海地區(qū)，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展形成了今天獨(dú)具特色的百家割據(jù)、百花齊放的局面，物業(yè)管理在現(xiàn)在這樣高速發(fā)展的社會(huì)已逐步展現(xiàn)其重要性。無論工廠還是社區(qū)，無論是自然環(huán)境還是社會(huì)生活環(huán)境都逐漸地依賴物業(yè)服務(wù)這一行業(yè)。相信在不久的將來物業(yè)管理將是各行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展不可或缺的有力后勤服務(wù)甚至是企業(yè)經(jīng)營的品牌必需服務(wù)。</p><p>　　現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理模式呈多樣化

4、發(fā)展：房改的附屬產(chǎn)物，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后服務(wù)部，專業(yè)化物業(yè)公司，社區(qū)居民的自發(fā)式組織等等。物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。在我國還屬新興行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展及買方市場(chǎng)的全面進(jìn)入，物業(yè)管理服務(wù)將不再是單純的售后服務(wù)，它將貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程物業(yè)管理的模式也在不斷改革，他除了對(duì)舊管理體制的革新外，更是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和房屋商品化的必然結(jié)果。</p>

5、;<p><b>　　1緒論5</b></p><p>　　1.1 選題背景及研究目的5</p><p>　　1.1.1 選題背景5</p><p>　　一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的

6、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。　從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢

7、、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。5</p><p>　　20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，物業(yè)管理也隨之在我國誕生發(fā)展。物

8、業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)伴隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,已逐漸成為了我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分.我國物業(yè)管理自起步以來，得到了迅速的發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代人居住生活不可或缺的服務(wù)行業(yè)。但由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，其存在的問題也表現(xiàn)的日益突出,如:人才隊(duì)伍建設(shè)的滯后;地區(qū)發(fā)展的不平衡;物業(yè)收費(fèi)難等問題.這些日益突出的問題已嚴(yán)重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的

9、繼續(xù)發(fā)展與完善,面對(duì)這一系列問題,我們必須采取積極的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì),如:多方面、多渠道培養(yǎng)人才;提高思想認(rèn)識(shí),為物業(yè)管理的推廣,發(fā)展奠定思想基礎(chǔ);制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)政策等5</p><p>　　1.1.2研究目的5</p><p>　　1.2 研究思路6</p><p>　　2物業(yè)管理的現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1物業(yè)管理

10、架構(gòu)不完善，配套設(shè)施運(yùn)作不理想6</p><p>　　2.2 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為續(xù)，維修保養(yǎng)不得力7</p><p>　　2.3物業(yè)管理不到位，物管公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順7</p><p>　　2.4 物業(yè)管理法制不健全，地區(qū)間發(fā)展不平衡8</p><p>　　3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點(diǎn)9</p><p>　

11、　3.1 物業(yè)管理的一般特點(diǎn)9</p><p>　　3.1.1 覆蓋面廣9</p><p>　　3.1.2 業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)9</p><p>　　3.1.3 物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合9</p><p>　　3.1.4社會(huì)化10</p><p>　　3.1.5專業(yè)化10</p><

12、p>　　3.1.6企業(yè)化10</p><p>　　3.1.7經(jīng)營型10</p><p>　　3.2 物業(yè)管理初創(chuàng)階段的特點(diǎn)11</p><p>　　3.3 物業(yè)管理市場(chǎng)化階段的特點(diǎn)11</p><p>　　4物業(yè)管理存在的差距12</p><p>　　4.1 市場(chǎng)化的差距12</p>&

13、lt;p>　　4.1.1 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)12</p><p>　　4.1.2 合理利潤(rùn)12</p><p>　　4.1.3 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)13</p><p>　　4.2 社會(huì)化的差距13</p><p>　　4.3 專業(yè)化的差距14</p><p>　　4.4 規(guī)范化的差距14</p>

14、;<p>　　5目前影響我國物業(yè)管理的因素14</p><p>　　5.1 政策法規(guī)環(huán)境的影響14</p><p>　　5.2 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響14</p><p>　　5.3 物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響15</p><p>　　5.4 物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響15</p>&l

15、t;p>　　6物業(yè)管理發(fā)展的前景16</p><p>　　6.1 物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大16</p><p>　　6.2 單一服務(wù)性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展16</p><p>　　6.3 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將帶來更規(guī)范的管理17</p><p><b>　　致謝18</b

16、></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：19</b></p><p><b>　　1緒論</b></p><p>　　1.1 選題背景及研究目的</p><p>　　1.1.1 選題背景</p><p>　　一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首

17、先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生?！膰鴥?nèi)的物

18、業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。</p><p>　　20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)

19、濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，物業(yè)管理也隨之在我國誕生發(fā)展。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)伴隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,已逐漸成為了我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分.我國物業(yè)管理自起步以來，得到了迅速的發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代人居住生活不可或缺的服務(wù)行業(yè)。但由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，其存在的問題也表現(xiàn)的日益突

20、出,如:人才隊(duì)伍建設(shè)的滯后;地區(qū)發(fā)展的不平衡;物業(yè)收費(fèi)難等問題.這些日益突出的問題已嚴(yán)重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展與完善,面對(duì)這一系列問題,我們必須采取積極的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì),如:多方面、多渠道培養(yǎng)人才;提高思想認(rèn)識(shí),為物業(yè)管理的推廣,發(fā)展奠定思想基礎(chǔ);制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)政策等</p><p>　　1.1.2研究目的 </p><p>　　我國的物業(yè)管理從沿海開始起步，在市場(chǎng)需求與

21、主管部門引導(dǎo)下逐漸向內(nèi)地?cái)U(kuò)散，物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)已走過了20年的風(fēng)雨，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制初步建立。</p><p>　　應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國已有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是，也應(yīng)當(dāng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p><p>　　本人針對(duì)我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀，存在的問題和因素，以及物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)未來

22、的發(fā)展前景做了具體的分析。時(shí)代在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學(xué)、先進(jìn)的高級(jí)階段所取代。中國的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。</p><p>　　1.2 研究思路</p><p>　　我國的物業(yè)管理從80年代開始興起于沿海地區(qū)，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展形成了今天獨(dú)具特色的百家割據(jù)、百花齊放的局面，物業(yè)管理在現(xiàn)在這樣高速發(fā)展的社會(huì)已逐步展現(xiàn)其重要性

23、。無論工廠還是社區(qū)，無論是自然環(huán)境還是社會(huì)生活環(huán)境都逐漸地依賴物業(yè)服務(wù)這一行業(yè)。相信在不久的將來物業(yè)管理將是各行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展不可或缺的有力后勤服務(wù)甚至是企業(yè)經(jīng)營的品牌必需服務(wù)?，F(xiàn)階段，我國物業(yè)管理模式呈多樣化發(fā)展：房改的附屬產(chǎn)物，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后服務(wù)部，專業(yè)化物業(yè)公司，社區(qū)居民的自發(fā)式組織等等。物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。在我國還屬新興行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)

24、展及買方市場(chǎng)的全面進(jìn)入，物業(yè)管理服務(wù)將不再是單純的售后服務(wù)，它將貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程物業(yè)管理的模式也在不斷改革，他除了對(duì)舊管理體制的革新外，更是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和房屋商品化的必然結(jié)果通過介紹，并深層分析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后剖析我國物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題根本。結(jié)合國家的物業(yè)管理規(guī)定、政策和未來規(guī)劃，以及國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)達(dá)城市和國外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。為我國的整體物業(yè)管理做最后的總結(jié)。然后提</p><p&g

25、t;<b>　　2物業(yè)管理的現(xiàn)狀</b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：</p><p>　　2.1物業(yè)管理架構(gòu)不完善，配套設(shè)施運(yùn)作不理想</p><p>　　目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)

26、管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。</p><p>　　大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)

27、公司派生出來的，依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，加上其本身專業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主的矛盾比較突出。開發(fā)商為促銷房屋，通過廣告、中介、導(dǎo)購人員等多種途徑，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量做出不切實(shí)際的承諾，且雙方所簽訂的書面合同或口頭約定也因權(quán)利義務(wù)不明確，大多不能兌現(xiàn)。業(yè)主入住后對(duì)開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾極為不滿，這也給物業(yè)公司的后續(xù)管理帶來很大的困難和壓力。另外，由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的依附與受制，不能以獨(dú)立的第三方理直氣壯地向房地產(chǎn)開發(fā)商要求驗(yàn)收

28、物業(yè)、接管檔案、索要保修期內(nèi)的支出費(fèi)用。不僅如此，有時(shí)物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商提出的不合理的入住要求也聽之任之，如要求業(yè)主必須交納維修備用基金才能進(jìn)戶，預(yù)交一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)作為交房屋鑰匙的條件等等。這些都使物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾日趨激化。</p><p>　　小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商

29、店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。</p><p>　　2.2 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為續(xù)，維修保養(yǎng)不得力</p><p>　　物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條

30、件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。</p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，各地雖有部門行政規(guī)章，但尚欠統(tǒng)一規(guī)范。而且真正嚴(yán)格按照規(guī)章收取各項(xiàng)費(fèi)用的物業(yè)管理公司只是極少數(shù)，亮證收費(fèi)及使用統(tǒng)一發(fā)票的物業(yè)公司更是少之又少。此外物業(yè)公司收支透明度很低，沒有定期向業(yè)主公布賬目、說明物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)及與其對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。另外，物業(yè)管理單位的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算也不合理。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)

31、生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。</p><p>　　2.3物業(yè)管理不到位，物管公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順</p><p>　　目

32、前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。</p><p>　　有相當(dāng)一部分物管人員的觀念還停留在福利分房時(shí)期的“房管所”及單位自管年代，沒有把物業(yè)公司看作是為業(yè)主提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而是將其看作管理業(yè)主的機(jī)構(gòu)。加之從業(yè)人員大多是企業(yè)轉(zhuǎn)制后“轉(zhuǎn)崗

33、”、“轉(zhuǎn)業(yè)”而來的，整體素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度較差，工作缺乏耐心，沒有擺正與業(yè)主的關(guān)系，把自己凌駕于業(yè)主之上，盛氣凌人。由于服務(wù)不到位，多數(shù)小區(qū)臟亂差；保安打人、住戶拒交物業(yè)費(fèi)和業(yè)主停、放小區(qū)的財(cái)產(chǎn)丟失等情況也時(shí)有發(fā)生。部分業(yè)主由于長(zhǎng)期受住房修房靠單位的思想影響，未形成物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，有既要享受服務(wù)又想不付錢或少付錢的思想；另外，有些業(yè)主因其所在單位未補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)且家庭經(jīng)濟(jì)困難，難以支付物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司為節(jié)省開支不盡心服務(wù)，也是雙方

34、產(chǎn)生矛盾的緣由之一。我省多數(shù)小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司互不信任，情緒對(duì)立。</p><p>　　物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。</p><p>　　2.4 物業(yè)管理法制不健全，地區(qū)間發(fā)展不平衡</p><p

35、>　　全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。</p><p>　　物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)

36、了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系

37、統(tǒng)性和綜合性等問題。</p><p>　　由于建管不分的管理體制，導(dǎo)致從開發(fā)商下屬企業(yè)成立的物業(yè)公司直接從開發(fā)商手中接管小區(qū)，雙方的權(quán)責(zé)未有合同約定；許多物業(yè)公司也未與業(yè)主簽訂合同或協(xié)議，導(dǎo)致雙方的權(quán)利義務(wù)不明確，產(chǎn)生糾紛后消費(fèi)者的權(quán)益無法保護(hù)；加之開發(fā)商遺留下來的問題，住戶只有找物業(yè)公司，形成了物業(yè)公司要么收費(fèi)不服務(wù)，要么服務(wù)了住戶不交費(fèi)的狀況。</p><p>　　物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)

38、展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。我國的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。</p><p>　　各個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）申報(bào)參評(píng)全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國小區(qū)總數(shù)的30％，參評(píng)城市不到全國城市的1％，有6個(gè)省會(huì)城市拿不出小區(qū)參評(píng)。這里既有南

39、北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。國家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán) 境，使我國物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上邁進(jìn)一步。</p><p>　　3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點(diǎn)</p>

40、<p>　　3.1 物業(yè)管理的一般特點(diǎn)</p><p>　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進(jìn)來，但是很快就顯示了自己的特色。</p><p>　　3.1.1 覆蓋面廣</p><p>　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津

41、、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。</p><p>　　納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后進(jìn)入中國內(nèi)地。物業(yè)管

42、理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。</p><p>　　3.1.2 業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)</p><p>　　物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有里的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)

43、主委員會(huì)開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。</p><p>　　3.1.3 物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合</p><p>　　國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提

44、供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。</p><p><b>　　3.1.4社會(huì)化

45、</b></p><p>　　物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工匯集起來實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋局 、水電、清潔、保安、綠化等。使第位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對(duì)務(wù)各個(gè)不同的部門，實(shí)行物業(yè)管理猶如給產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)“部管家”，而對(duì)政府各職能部門來說猶如找到了一個(gè)“總代理”一樣。從而就克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，互相推諉的舊體制

46、下的種種弊端，從而就提高了城市管理的社會(huì)化程度，變多頭產(chǎn)權(quán)管理，多頭家的管理為物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)性化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。<

47、;/p><p><b>　　3.1.5專業(yè)化</b></p><p>　　物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)公，是指專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散型的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。</p><

48、;p><b>　　3.1.6企業(yè)化</b></p><p>　　物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)公司并動(dòng)作。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營自負(fù)盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能

49、力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人”。其次，物業(yè)管理行為 是一種企業(yè)行為，企業(yè)以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營責(zé)任制。這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機(jī)制的必然結(jié)果。</p><p><b>　　3.1.7經(jīng)營型</b></p><p>　　物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務(wù)和服務(wù)，但他們所推行的則是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。這種經(jīng)勞型的企

50、業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人實(shí)現(xiàn)自漢管理和自選服務(wù)，使各類物業(yè)管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)界經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會(huì)形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，促使物業(yè)管理的經(jīng)營得必須以良好的經(jīng)營與服務(wù)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道</p&

51、gt;<p>　　3.2 物業(yè)管理初創(chuàng)階段的特點(diǎn)</p><p>　　這是我國物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個(gè)行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其

52、獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推進(jìn)的時(shí)期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。2005年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會(huì)關(guān)注和支持。2007年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建城區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化方向發(fā)展。</p>

53、<p><b>　　這個(gè)階段的特點(diǎn)是：</b></p><p>　　（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；</p><p>　?。?）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過渡

54、；</p><p>　?。?）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立。但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；</p><p>　?。?）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；</p><p>　　（5）政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；</p><p>　?。?）

55、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。</p><p>　　3.3 物業(yè)管理市場(chǎng)化階段的特點(diǎn)</p><p><b>　　這個(gè)階段的特點(diǎn)是：</b></p><p>　?。?）傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī)則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建

56、設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；</p><p>　　(2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；</p><p>　　（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和只能化城區(qū)，如智能化住宅小

57、區(qū)、智能化廣場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；</p><p>　?。?）物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；</p><p>　?。?）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的

58、關(guān)系逐步理順；</p><p>　　中國物業(yè)管理的發(fā)展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的差別。但是，同中國的許多事情一樣，只要一快，就會(huì)出現(xiàn)一些問題，物業(yè)管理也不例外。</p><p>　　4物業(yè)管理存在的差距</p><p>　　4.1 市場(chǎng)化的差距</p><p>　　4.1.1 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)</p>&

59、lt;p>　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)是市場(chǎng)的主體，即企業(yè)化的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全由市場(chǎng)決定，誰的管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適宜，誰就能生存與發(fā)展，否則就會(huì)遭到淘汰。</p><p>　　我國的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，其來源主要有四部分：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的；四是民營的、外資、合資的物業(yè)管理公

60、司。它們?nèi)汲蔀橛邢挢?zé)任公司。表面看，已經(jīng)符合市場(chǎng)化的要求，但實(shí)際上還相差較遠(yuǎn)，特別是前兩部分的物業(yè)公司，連基本的政企分開都未做到。企業(yè)的負(fù)責(zé)人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。</p><p>　　北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司，是北京城市開發(fā)集團(tuán)的子公司，成立于1983年，當(dāng)時(shí)稱為房管公司，從成立之日起，就是完全的企業(yè)化性質(zhì)。1997年，按照現(xiàn)代物業(yè)管理模式和現(xiàn)代公司制的要求，改制成為物業(yè)管理有限責(zé)任公司。經(jīng)過2

61、0年的發(fā)展，已經(jīng)成為擁有2000余名員工，物業(yè)管理面積達(dá)300萬平方米的大型物業(yè)管理公司，獲得建設(shè)部首批頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書，通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。</p><p>　　按照市場(chǎng)化理論，像這樣的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生力軍。但是，由于它沒有第一、二部分企業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)，又缺乏第四部分企業(yè)機(jī)制靈活的后天優(yōu)勢(shì)，因而在發(fā)展中感到困難很多。這從一個(gè)側(cè)面反映出，我國物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不

62、高，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全。</p><p>　　4.1.2 合理利潤(rùn)</p><p>　　允許市場(chǎng)主體獲取合理的利潤(rùn)，并主要以管理酬金的形式來體現(xiàn)，其利潤(rùn)、酬金的有無、多少完全由市場(chǎng)來決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求，抑制其活力。</p><p>　　企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的基本細(xì)胞和主體，其“經(jīng)濟(jì)行為就是在各種條件限制下，為追求利潤(rùn)最大化而采取的行動(dòng)”。這是

63、企業(yè)的目標(biāo)，有了目標(biāo)才有動(dòng)力，有了內(nèi)在的動(dòng)力，企業(yè)才能充滿活力。實(shí)行物業(yè)管理初期，有關(guān)部門就定調(diào)為“微利企業(yè)”。這一方面可能考慮減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)，另一方面可能考慮物業(yè)公司是勞動(dòng)密集型企業(yè)，科技含量不高，利潤(rùn)高不了。但這恰恰違背了市場(chǎng)機(jī)制的基本規(guī)律?，F(xiàn)在，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與深化，“微利行業(yè)”的觀點(diǎn)不多見了，可在相當(dāng)一部分人的思想里仍然認(rèn)為，物業(yè)管理撐死也只有個(gè)掙小錢的行業(yè)。這對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是極為有害的，可以說，這是制約

64、企業(yè)發(fā)展的重要障礙。</p><p>　　4.1.3 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)</p><p>　　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在國家法規(guī)的指導(dǎo)下由市場(chǎng)決定。這個(gè)市場(chǎng)就是物業(yè)業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的需求，按照國際慣例，“誰受益，誰出錢”。這個(gè)觀點(diǎn)說起來容易，要使全體業(yè)主接受卻非常難。某家物業(yè)公司的員工入戶為一位曾擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)干部的業(yè)主進(jìn)行維修，干完活后按規(guī)定收費(fèi)，這位老同志不解的問：“為

65、人民服務(wù)還收費(fèi)？”這種認(rèn)識(shí)現(xiàn)在雖不多見了，卻很有代表性。還有一個(gè)價(jià)格管制，這是一個(gè)非常復(fù)雜的而又關(guān)系重大的問題。“政府根據(jù)形式需要和既定政策，運(yùn)用行政權(quán)力直接規(guī)定某些產(chǎn)品的價(jià)格，并強(qiáng)制執(zhí)行，叫價(jià)格管制?！蔽覈谶@方面還有較大差距。這與發(fā)展水平有關(guān)，同時(shí)與物業(yè)管理市場(chǎng)不成熟也有關(guān)。北京市政府規(guī)定了直接影響人民生活的七大價(jià)格管制項(xiàng)目，其中之一就是物業(yè)管理。這在現(xiàn)階段是必要的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還應(yīng)由市場(chǎng)來決定。例如老小區(qū)的停車管理問題，按有關(guān)規(guī)定

66、，須經(jīng)交通管理部門批準(zhǔn)后，方可按每輛150元/月收費(fèi)。然而老小區(qū)根本就不具備停車條件，交管部門根本不批，造成車輛丟失、損壞、擾民，小區(qū)設(shè)施損壞等問題，業(yè)主意見很大。某家物業(yè)管理公司所管小區(qū)，按照一些業(yè)主要求，和居委會(huì)聯(lián)合搞了小區(qū)停車管理項(xiàng)目，按每輛50元/月收費(fèi)，</p><p>　　4.2 社會(huì)化的差距</p><p>　　按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是參加市場(chǎng)全方位競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)

67、立主體，不應(yīng)從屬于某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或部門單位。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)普遍實(shí)行的是委托管理，自建自管的模式早已被淘汰。社會(huì)化還表現(xiàn)在，物業(yè)管理公司必須接受全社會(huì)的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)必須建立并發(fā)揮作用，還要接受政府和社會(huì)有關(guān)部門的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范其行為，保障其發(fā)展。</p><p>　　社會(huì)化方面的差距主要有以下幾點(diǎn)：第一，條塊分割嚴(yán)重。開發(fā)公司不愿意把自己的物業(yè)交給外部公司去管，即使公開招標(biāo)，其運(yùn)用“暗箱操

68、作”等手段，外部也很難進(jìn)入。這牽涉到體制的問題，必須從產(chǎn)權(quán)制度等方面加快改革，才能從根本上實(shí)現(xiàn)社會(huì)化。第二，業(yè)主委員會(huì)的組建要適合國情，真正發(fā)揮作用。前幾年，仿照國外模式，要求新建小區(qū)在正式入住1年內(nèi)或入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)并報(bào)政府部門批準(zhǔn)。結(jié)果帶來不少問題，比如業(yè)主委員會(huì)主任或成員的選舉，除了要求他有無私奉獻(xiàn)精神外，還要有“三總師”的業(yè)務(wù)知識(shí)。具備這些條件的很少，勉強(qiáng)選出來的，先提出個(gè)人要求。這樣的委員會(huì)業(yè)

69、主們?cè)跄苄湃?？這也是為什么有的小區(qū)出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)和兩個(gè)物業(yè)公司的原因之一。北京市政府規(guī)定，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，這是一個(gè)好方法?？傊?，社會(huì)化的步伐要快，這樣才能提高物業(yè)管理的層次，最終收益的是廣大業(yè)主。</p><p>　　4.3 專業(yè)化的差距</p><p>　　專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應(yīng)聘專業(yè)公司從事專業(yè)工作，、比如保

70、安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，以某公司為例，成立了專業(yè)公司，由于未能完全擺脫老體制的影響，光人工費(fèi)就占去了總費(fèi)用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。</p><p>　　4.4 規(guī)范化的差距</p><p>　　規(guī)范化要求

71、，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營；要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量；要主動(dòng)接受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。我們?cè)谶@方面的主要差距是規(guī)范化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主動(dòng)性差。</p><p>　　當(dāng)然，物業(yè)管理還處于發(fā)展階段還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p>&l

72、t;p>　　5目前影響我國物業(yè)管理的因素</p><p>　　5.1 政策法規(guī)環(huán)境的影響     中國內(nèi)地尚無全國性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，各省市政府對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對(duì)地大大增加。這一方面的影響還包括：物業(yè)管

73、理公約權(quán)力不足；缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制定的監(jiān)管；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑；物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的控制過嚴(yán)等。</p><p>　　作為物業(yè)管理這個(gè)新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進(jìn)行的物業(yè)管理考評(píng)，物業(yè)管理企業(yè)的定級(jí)對(duì)推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導(dǎo)的同

74、時(shí)還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施了政府定價(jià)的政策、沒能切實(shí)地按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對(duì)正面報(bào)道的少，抓“熱點(diǎn)”問題多，實(shí)際上對(duì)于一個(gè)新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　5.2 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響</p><p>

75、;　　房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。    （1）物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)

76、開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境

77、，同時(shí)也提出了更高的要求。隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個(gè)居民實(shí)實(shí)在在在地?fù)碛辛俗砸训奈飿I(yè)。一個(gè)家庭面對(duì)最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對(duì)管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時(shí)也因產(chǎn)

78、權(quán)明晰后帶來了對(duì)物業(yè)管理要求更高的壓力。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定。隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個(gè)特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺(tái)的相關(guān)管理措施，售

79、樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。</p><p>　　5.3 物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響</p><p>　　國內(nèi)符合國際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用高昂、無法

80、找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導(dǎo)致管理人員編制增加，影響物業(yè)管理成本。同時(shí)此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點(diǎn)、性能了解不深，而需要較長(zhǎng)時(shí)間了解研究，導(dǎo)致工作效率降低。</p><p>　　部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級(jí)別，多選用國外高級(jí)進(jìn)口的設(shè)施、設(shè)備，同時(shí)為降低投資成本，而不會(huì)安排較多的配套零件。因此相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中，均面對(duì)欠缺進(jìn)口配件、增訂

81、進(jìn)口配件時(shí)間較長(zhǎng)、增訂進(jìn)口配件費(fèi)用高昂等問題，而影響維修時(shí)間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。</p><p>　　5.4 物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響</p><p>　?。?）物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識(shí)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識(shí)和系

82、統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。</p><p>　?。?）行業(yè)要發(fā)展，理論要引導(dǎo)，高層次研究人才短缺。由于對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，目前還沒有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關(guān)注，很多高層研究人員對(duì)物業(yè)管理還沒有充分重視。實(shí)際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)

83、的理論加以引導(dǎo)，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。 還有人們對(duì)物業(yè)管理這一行業(yè)的認(rèn)知，以及消費(fèi)觀念諸多因素的影響。    當(dāng)然，時(shí)代在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學(xué)、先進(jìn)的高級(jí)階段所取代。所以說，物業(yè)管理這一行業(yè)的前景還是可觀的。</p><p>　　6物業(yè)管理發(fā)展的前景</

84、p><p>　　6.1 物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大</p><p>　　基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，中國已成功進(jìn)入世貿(mào)組織及吸引國外財(cái)團(tuán)不斷在國內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)等因素考慮，在可見的將來，國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大。    物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現(xiàn)在我國將近百萬的物業(yè)管

85、理從業(yè)者中，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù)。社會(huì)上在物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)方面還存在幾點(diǎn)偏見和誤區(qū)：一是認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認(rèn)為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。專業(yè)人材奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可忽視的問題。相當(dāng)一部分從房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物業(yè)管理的從業(yè)人員，不僅專業(yè)知識(shí)欠缺，而且服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。物業(yè)管理是一個(gè)專業(yè)化程

86、度很高的勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理經(jīng)驗(yàn)與管理技巧非常重要，從業(yè)人員必須具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。遺憾的是，我國物業(yè)管理人材的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃。目前，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度和上崗資格制度，遠(yuǎn)不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要。如此，物</p><p>　　6.2 單一服務(wù)性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展</p><p>　　物業(yè)管理從單一服

87、務(wù)型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢(shì)發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會(huì)拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)管理中的專項(xiàng)工作委托給社會(huì)上專業(yè)公

88、司進(jìn)行管理。</p><p>　　6.3 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將帶來更規(guī)范的管理</p><p>　　基于大量國外財(cái)團(tuán)進(jìn)駐國內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)及國內(nèi)物業(yè)用家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對(duì)物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。    基于顧問式的物業(yè)管理服務(wù)因無實(shí)際管理權(quán)力而不法

89、落實(shí)執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難以達(dá)到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時(shí)，顧問式的物業(yè)管理服務(wù)存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)管理服務(wù)逐漸被取代。</p><p>　　可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時(shí)期。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平

90、的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更大的作用。</p><p><b>　　致謝</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]施曉東.淺論物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展中存在的問題及其發(fā)展目標(biāo)[J].管理研究，2008.4.[2]張銳敏.我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策[J]