房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析畢業(yè)論文

1、<p><b>　　目錄</b></p><p>　　摘要···························&

2、#183;·······························1</p><p>　　關(guān)鍵詞&#

3、183;····································

4、····················1</p><p>　　Abstract···········&#

5、183;····································

6、········1</p><p>　　Key words·······················&

7、#183;······························1</p><p>　　引言·

8、83;····································&

9、#183;····················1</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)概念··········

10、3;··································2</p>&

11、lt;p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求·································&#

12、183;·····2</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的供給·························

13、83;···················2</p><p>　　1. 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵···········&#

14、183;································2</p><p>　　

15、2房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)···································&

16、#183;··········3</p><p>　　（二）房地產(chǎn)需求····················

17、83;··························3</p><p>　　1房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵····

18、3;····································&#

19、183;····3</p><p>　　2房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)··························

20、83;···················3</p><p>　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀···········

21、83;································3</p><p>　　四

22、、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求分析··································

23、83;·4</p><p>　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析·····························&

24、#183;··········5</p><p>　　1房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量····················&#

25、183;·························5</p><p>　　2土地財(cái)政······&

26、#183;····································

27、;···········5</p><p>　　3房地產(chǎn)泡沫····················

28、83;·······························5</p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市

29、場(chǎng)的需求分析···································

30、3;·7</p><p>　　1城市化的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求····························7&

31、lt;/p><p>　　2人口的增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求······························7

32、</p><p>　　3投機(jī)需求導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求······························&#

33、183;···8</p><p>　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)又快又好的發(fā)展··························

34、3;·····8</p><p>　　致謝···························

35、·································9</p><p>

36、　　參考文獻(xiàn)···································

37、3;····················9</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析</p><p>　　摘要 ：近年來，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和我國(guó)人民生活水平的普遍提高，房地產(chǎn)

38、業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中和不斷地增長(zhǎng)的的消費(fèi)需求帶動(dòng)下得到了快速發(fā)展，成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。但是作為新興產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展呈良好的情況下，也存在一些不足之處，部分地區(qū)出現(xiàn)炒作投資過度了，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，，甚至呈現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的跡象，本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的角度切入，來分析這些現(xiàn)狀，透析中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，進(jìn)而找出應(yīng)對(duì)的措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)

39、 供給 需求</p><p>　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求分析</p><p>　　Student majoring in Economics and management research CaiQianqian</p><p>　　Absrtact: In recent years,along with China's rapid eco

40、nomic development and people's living level increases, the real estate industry developed rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry become an important in

41、dustry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are over-invested, the real estat

42、e indust</p><p>　　This article use the supply and demand of the real estate product market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures.</p><p>　　

43、Key: realty supply demand</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)比較新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但是無管是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)具有極大發(fā)展性的行業(yè)?，F(xiàn)在很多地方政府都把房地產(chǎn)看作是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的救命稻草，當(dāng)作地方財(cái)政的最重要的來源。因此，我國(guó)政府無論在政策上還是在財(cái)力各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)

44、給予大力的支持，逐漸的形成了我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)市場(chǎng)。</p><p>　　隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)在，這一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也牽動(dòng)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛快速高速的發(fā)展，一方面，這對(duì)于拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮，起到了非常重要的作用；另一方面，房地產(chǎn)規(guī)模過大，發(fā)展過快過熱，商品房結(jié)構(gòu)的不合理，以及各城市高房?jī)r(jià)的快

45、速增長(zhǎng)，都對(duì)我國(guó)居民生活水平和我國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一些不利因素。在這種現(xiàn)狀下，如何促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快的，成為一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大問題。近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更多的關(guān)注，加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度。在各個(gè)相關(guān)方面都對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)了監(jiān)管，主要包括：征收房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、融資土地以及利率和銷售等方面。種種措施都旨在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康合理的發(fā)展。房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，關(guān)乎我們各行各業(yè)的發(fā)展。解決好存在的

46、問題及矛盾，對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康快速和諧發(fā)展，將起到非常重要的作用。</p><p>　　一 、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的概念</p><p>　　房地產(chǎn)是市場(chǎng)，又稱不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，狹窄的理解是房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所；廣義的理解是房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)發(fā)開、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)在內(nèi)的運(yùn)行機(jī)制。它將房地產(chǎn)的開發(fā)、建

47、設(shè)、服務(wù)、流通等各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有市場(chǎng)的一般特征，作為市場(chǎng)的子系統(tǒng)，它是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的存在所決定的，并且在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著媒介作用。也就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換過程中統(tǒng)一，是連續(xù)房地產(chǎn)發(fā)開、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)的橋梁，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值和使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程。</p><p>　　從基本構(gòu)成要素看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由主體、客體和中介構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體是

48、指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方。其中，供應(yīng)方通過對(duì)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)商品獲取貨幣，即供應(yīng)方開發(fā)、建設(shè) 或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的目的，是通過出售或出租而獲取收益或利潤(rùn)；需求方則通過向供應(yīng)方提供貨幣而從供應(yīng)方手里取得房地產(chǎn)商品。房地產(chǎn)市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象，主要包括房產(chǎn)商品和地產(chǎn)商品。 在我國(guó)，地產(chǎn)商品主要是指土地使用權(quán)。作為市場(chǎng)，需要有相當(dāng)數(shù)量不同品質(zhì)、不同類型的房屋商品，供開發(fā)建設(shè)的土地以及相應(yīng)的服務(wù)，供人們選擇使用和交換。

49、此外，貨幣資金雖不是房地產(chǎn)實(shí)體商品， 但也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體。房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)或 促成房地產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)，主要包括交易中間和融資中介。前者指房地產(chǎn)經(jīng)銷商、代理商、經(jīng)紀(jì)人以及房地產(chǎn)交易所等；后者指為房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求提供資金的金融機(jī)構(gòu)。</p><p>　　從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，市場(chǎng)主體、客體和中介缺一不可。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體中需求方是交易形成的關(guān)鍵。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由

50、那些具有對(duì)房地產(chǎn)特定需求或欲望，而且意愿并能夠通過交替來滿足這種特定需求或者欲望的全部潛在顧客群所構(gòu)成。</p><p>　　二 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求</p><p><b>　　（一）房地產(chǎn)的供給</b></p><p><b>　　1房地產(chǎn)供給的涵義</b></p><p>　　從微觀經(jīng)濟(jì)角度

51、來看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存房量）。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房（達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)售房）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。</p><p>　　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，

52、即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。</p><p><b>　　2房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)</b></p><p>　?。ˋ）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性</p><p>　?。˙）房地產(chǎn)供給的層次性</p><p>　　a房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛

53、在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。</p><p>　　b現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)</p><p>　　c儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來不上市</p><p>　　d潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過

54、去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品</p><p>　　（C）房地產(chǎn)供給的滯后性</p><p>　　房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一般要二、三年，甚至數(shù)年。較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險(xiǎn)性。即使房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃在目前是可行的，但在數(shù)年后房屋建成投入市場(chǎng)時(shí)，也可能因市場(chǎng)發(fā)生變化，而造成積壓和滯銷。因此，科學(xué)地預(yù)測(cè)市場(chǎng)供

55、求變化趨勢(shì)，對(duì)開發(fā)商投資決策極為重要。</p><p>　?。―）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性。</p><p>　?。ǘ⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求</p><p><b>　　1房地產(chǎn)需求的涵義</b></p><p>　　從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水

56、平上，愿意購(gòu)買而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。</p><p>　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。</p><p><b>　　2房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)</b></p><p>　　

57、a房地產(chǎn)需求的整體性</p><p>　　b房地產(chǎn)需求的區(qū)域性</p><p>　　c房地產(chǎn)需求的層次性</p><p><b>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀</b></p><p>　　毫無疑問，2010年的中國(guó)樓市，已經(jīng)成為一匹發(fā)瘋的野馬，在瘋狂地2012年后，這匹馬已經(jīng)奔跑到了懸崖的邊緣。所有的認(rèn)為，這匹馬已經(jīng)不可能再?zèng)_下

58、去了或者倒下，或者后退，或者跌落懸崖，沒有別的路可走，但實(shí)時(shí)證明，中國(guó)房?jī)r(jià)在2013年確實(shí)出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象，但幅度不大。</p><p>　　房地產(chǎn)從1998年中國(guó)住房商品化改革為起點(diǎn)，從2004年土地實(shí)行“招拍掛”制度而加速瘋彪，從2006年后而至瘋狂，到2010直至走火入魔。</p><p>　　十幾年間，中國(guó)房地產(chǎn)走過了別國(guó)幾十年的道路，中國(guó)房?jī)r(jià)也從三位數(shù)時(shí)代直接跨進(jìn)四位數(shù)，甚至五位

59、數(shù)時(shí)代，創(chuàng)造了人類房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡。</p><p>　　十年前，十萬塊錢可以在北京全款買一套兩居室，十年后，十萬塊錢不過在北京五環(huán)以外買半個(gè)陽臺(tái)或者一個(gè)衛(wèi)生間。十年前，十萬塊錢在三亞買一套三室一廳還綽綽有余，十年后，這筆錢不過在鳳凰島上買1.5平的海景房。十年前，房地產(chǎn)在中國(guó)初出茅廬方興未艾，十年后，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。</p><p>　　在人均工資不過區(qū)區(qū)3000

60、塊的首都北京，五環(huán)外的房子賣到每平方兩萬，一套房子動(dòng)輒數(shù)以百萬計(jì)價(jià)。如果每一個(gè)人每個(gè)月拿到3000塊錢的工資，在不吃不喝不住的情況下，而且工資一分一厘一毫不動(dòng)，大學(xué)需要一百年才能在在五環(huán)以外買下一套三室一廳的房子。如果一個(gè)每月工資只有1000元的超市收銀員或者一個(gè)物業(yè)的保安，那他們需要整整三百年不吃不喝，才能夠在北京擁有一個(gè)家。</p><p>　　中國(guó)的房地產(chǎn)漲到這個(gè)地步，已經(jīng)和普通民眾失去了聯(lián)系，因?yàn)闊o論北京

61、、上海，還是廣州、杭州，無論每平方賣到三萬、五萬，還是八萬十萬，已經(jīng)和普通民眾沒多大關(guān)系。</p><p>　　進(jìn)入2014年以來，多地樓市在春節(jié)之后就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變了分風(fēng)向，一線城市成交量萎縮，二三線城市樓盤開始大量的滯銷，部分的開發(fā)商開始采取各種營(yíng)銷手段，降價(jià)、折扣、送禮品家具等。部分政府也在不斷地推出“救市”措施。</p><p>　　今年“五一”期間，一線城市降溫尤為顯著。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)

62、顯示，5月1日至3日，北京一手房成交總量是200套，創(chuàng)2009年至今的最低值，二手房成交量?jī)H31套。成交的均價(jià)也明顯的減低。同時(shí)二三線城市也延續(xù)降溫的勢(shì)頭，中國(guó)指數(shù)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為11013元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，這也是百城房?jī)r(jià)連續(xù)第23個(gè)月增長(zhǎng)，但漲幅較上月縮小0.28個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市數(shù)看，當(dāng)月55個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌。各地的成交量迅速降溫。</p><

63、p><b>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析</b></p><p>　　（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析I．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量 都紛紛的去開發(fā)房地產(chǎn)，小企業(yè)在巨大的利潤(rùn)面前，也不斷涌動(dòng)，不斷地融資去開發(fā)房地產(chǎn)。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量急劇增加，盡管我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非常的大，但他們發(fā)展一點(diǎn)都不平衡，大多數(shù)被一些巨頭壟斷。 </p><p>　　特別是萬科、保利、

64、中海、綠城、恒大、富力這些巨頭地產(chǎn)公司，土地儲(chǔ)備面積非常巨大，幾乎占據(jù)中國(guó)土地的半壁江山。特別是萬科、恒大擁有的土地的儲(chǔ)備的總面積超過了3000萬平方米。由此可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在諸多的壟斷因素，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分。</p><p>　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫是指由于某種壟斷的存在，以及投資需求的過度膨脹導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格水平的非平穩(wěn)性上漲。。近年

65、來，我國(guó)樓市在幾年內(nèi)連續(xù)的上漲，國(guó)內(nèi)大多城市的房?jī)r(jià)在近幾年實(shí)現(xiàn)了翻番，幾億、十幾億、甚至幾十億的地王層出不窮，一個(gè)新開的樓盤在2007年開售的新盤，開盤可能是三千，2008年賣到5000年，2009年直接到上萬，時(shí)至今日，五位房?jī)r(jià)不但出現(xiàn)于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，即使像杭州、南京、寧波、溫州等三線城市的城市的房?jī)r(jià)也齊刷刷的破萬元大關(guān)。另一方面，是我國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道各上市房企高漲的庫(kù)存,更是在2014年

66、的一季度出現(xiàn)了驚人的增長(zhǎng):根據(jù)各公司發(fā)布的一季報(bào),四大龍頭房企“招保萬金”中,萬科存量增幅最大高達(dá)30%;保利一季度存量為2399億元,增幅為28%;招商地產(chǎn)為784.8億元,增幅為7%;金地集團(tuán)為766億元,增幅為9%。港股上市的碧桂園2013年年報(bào)也顯示,去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米,按照2013年的銷售規(guī)模,其需要大約3年或者更長(zhǎng)時(shí)間才能夠消化掉現(xiàn)有庫(kù)存。由此可以看出，我國(guó)已經(jīng)開始出現(xiàn)供過于求的房地產(chǎn)泡沫。</p

67、><p><b>　　3．政府土地財(cái)政</b></p><p>　　所謂“土地財(cái)政” 　土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。中國(guó)城市的土地性質(zhì)屬于國(guó)有，賣地的土地收入則屬于政府。農(nóng)村的土地名義上屬于集體所有，然而地方政府卻擁有征用或出售土地的絕對(duì)權(quán)力，農(nóng)民自己的土地絲毫沒有話語權(quán)。盡管失地農(nóng)民以某種補(bǔ)償，但是

68、在征地費(fèi)用和土地最終轉(zhuǎn)變性質(zhì)后出售的價(jià)格間存在巨大的利差，這種利差屬于地方政府。在巨大的利誘惑下，地方政府千方百計(jì)的賣地，以擴(kuò)大政府的財(cái)政收入，彌補(bǔ)地方財(cái)政支出，拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。</p><p>　　在土地財(cái)政在城里的老百姓要買房子，只能去找開發(fā)商，而房地產(chǎn)商想要蓋房子必須找政府，農(nóng)民的土地被征用，只能賣給政府不能賣給開發(fā)商和工廠主，無論多少土地被征用，買主只有一個(gè)那就是政府，地方政府一般用便宜的價(jià)格從農(nóng)民手里

69、吧土地征用，然后轉(zhuǎn)手就可以以十倍、二十倍、甚至幾十倍的價(jià)格賣給開發(fā)商。同時(shí)無論開發(fā)商有幾個(gè)，賣主只有一個(gè)就是政府。面對(duì)這一塊巨大的蛋糕，各地政府都先后分一杯羹，導(dǎo)致他們瘋狂地賣地，而房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)巨大的房地產(chǎn)利益也在瘋狂的買地！政府的“招拍掛”就是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出來的。</p><p>　　據(jù)2014年最新數(shù)據(jù)顯示全國(guó)一季度土地出讓金超過萬億 同比增長(zhǎng)4成，占地方財(cái)政收入一半以上浙江、天津兩地政府債務(wù)有2/

70、3的份額要靠賣地來償還，并且通過財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依然穩(wěn)固。2014一季度我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財(cái)正收入比例達(dá)1：1.7.</p><p>　　近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布了我國(guó)23省份“土地財(cái)政依賴度排名”，即“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”，結(jié)果顯示，23個(gè)省份中浙

71、江、天津分別以66.27%、64.56%的占比排名第一、第二。換句話說，浙江、天津兩地政府債務(wù)有2/3的份額要靠賣地來償還。此外，23省份中，依賴度最小的城市也有1/5債務(wù)需靠賣地償還。</p><p>　　二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析</p><p>　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大致可以分為生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求、投資性需求三種類型。其中，生產(chǎn)性需求是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)

72、營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者；消費(fèi)性需求是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性，居住消費(fèi)需求占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的絕大部分，一般占總需求的70%~80%左右。；投資性需求是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。它本質(zhì)上屬于獲利性的投資行為，房屋轉(zhuǎn)

73、售是為了獲取差價(jià)收入，房屋出租是為了獲得租金收入。</p><p>　　1、城市化的發(fā)展引發(fā)了的房地產(chǎn)需求</p><p>　　十八大”期間，“城鎮(zhèn)化”“城鄉(xiāng)發(fā)展”等詞被多次提及，城鎮(zhèn)化發(fā)展</p><p>　　進(jìn)程也得到了廣泛的關(guān)注。進(jìn)入2013年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)迎來了新階段。而新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系是不可避免的話題，由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展，無論是住房的需求還是

74、建設(shè)的需求，都處在上升期，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，都是巨大的市場(chǎng)。對(duì)于“城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在”的政策信號(hào)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在此輪建設(shè)中依然承擔(dān)著至關(guān)重要的作用，農(nóng)業(yè)人口市民化帶來的巨大住房需求，將是房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪發(fā)展的機(jī)遇。</p><p>　　2、人口增長(zhǎng)促進(jìn)了的房地產(chǎn)需求</p><p>　　人口結(jié)構(gòu)毫無疑問直接影響住宅性房地產(chǎn)的發(fā)展，也影響商業(yè)性房地產(chǎn)。中國(guó)三撥人影響著整個(gè)地產(chǎn)

75、的格局，第一撥人1953年左右；第二撥1963年左右，三千萬人口；第三撥1986、1988年，2800萬，現(xiàn)在進(jìn)入50歲的年齡段。第一撥人是已經(jīng)60歲出頭，一般國(guó)外有個(gè)說法：房子越住越小。人年紀(jì)大了以后住宅需求減少了，房子越住越小，這是國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，兩口子孩子走了以后誰愿意住兩百平米的房子，收拾不過來。第二撥人中年人，仍然處于需求的高峰階段，但是基本上這些城里人已經(jīng)有適合自己生活需要的房子了。第三撥現(xiàn)在26-30歲之間正在結(jié)婚，正在生孩子

76、，這撥高峰，現(xiàn)在正在出現(xiàn)，去年房地產(chǎn)之所以這么紅火跟這個(gè)有關(guān)系。</p><p>　　投機(jī)需求導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求</p><p>　　我國(guó)投機(jī)、投資性購(gòu)房需求旺盛。由于投資實(shí)業(yè)面臨的困難較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者看好房地產(chǎn)。投機(jī)、投資性購(gòu)房主要看房?jī)r(jià)走勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)走高，需求就會(huì)迅速擴(kuò)張。在需求強(qiáng)烈擴(kuò)張的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)就會(huì)迅猛上漲并引起購(gòu)房需求進(jìn)一步擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫由此產(chǎn)生，在房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張及破

77、滅過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境會(huì)嚴(yán)重惡化。</p><p>　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又快又好的發(fā)展</p><p>　　1 進(jìn)一步優(yōu)化政策，充分發(fā)揮政策效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心，擴(kuò)大消費(fèi)群體，進(jìn)一步釋放住房剛性需求，促進(jìn)住房消費(fèi)。具體來說取消公積金的個(gè)人貸款的按揭辦理?xiàng)l件，簡(jiǎn)化手續(xù)；拓寬房地產(chǎn)的融資渠道；探討保障住房對(duì)象購(gòu)買商品房的保障方法，鼓勵(lì)保障對(duì)象買房拉動(dòng)需求。</p>

78、<p>　　2企業(yè)應(yīng)該放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理定價(jià)，從促進(jìn)消費(fèi)的角度合理定價(jià)，順應(yīng)、愛護(hù)市場(chǎng)，不應(yīng)該盲目樂觀、捂盤惜售、貿(mào)然漲價(jià)，應(yīng)在政府的政策引導(dǎo)下，共同促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)又快又好的發(fā)展</p><p>　　4、堅(jiān)定不移實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡快完善多渠道住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)可控。繼續(xù)實(shí)行差別化的房地產(chǎn)金融稅收政策，通過金融創(chuàng)新或者結(jié)構(gòu)性減稅等手段提高包括中低收入家庭在內(nèi)的住房剛性需求群體的住房支

79、付能力。</p><p>　　5進(jìn)一步明確住房保障的目標(biāo)和原則，明確政府的基本職責(zé)。我國(guó)住房保障工作要做到?；?、廣覆蓋、多渠道、可持續(xù)。當(dāng)前，部分中等收入家庭既享受不了保障性住房，又沒有經(jīng)濟(jì)能力承受市場(chǎng)化的商品房?jī)r(jià)格和租金的“夾心層”問題十分突出，需要政府進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的覆蓋范圍，完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，并嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管</p><p><b>　　致謝</b&g

80、t;</p><p>　　歲月如梭，如歌。轉(zhuǎn)眼間，四年求學(xué)生活即將結(jié)束，站在畢業(yè)的門檻上，回首往昔，奮斗和辛勞成為絲絲的記憶，甜美與歡笑也都?jí)m埃落定。濟(jì)寧學(xué)院以其優(yōu)良的學(xué)習(xí)風(fēng)氣、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目蒲蟹諊涛仪髮W(xué)，以其博大包容的情懷胸襟、浪漫充實(shí)的校園生活育我成人。值此畢業(yè)論文完成之際，我謹(jǐn)向所有關(guān)心、愛護(hù)、幫助我的人們表示最誠(chéng)摯的感謝與最美好的祝愿。</p><p>　　當(dāng)我寫完這篇畢業(yè)論文的時(shí)候，

81、有一種如釋重負(fù)的感覺，在經(jīng)歷了找工作的焦灼、寫論文的煎熬之后，感覺好像一切都?jí)m埃落定，想起了那句傷感的歌詞：“Time to say goodbye.”即將給自己的學(xué)生時(shí)代和校園生活劃上一個(gè)分號(hào)，之所以說它是分號(hào)，是因?yàn)槲覍?duì)無憂無慮的學(xué)生生活還有無比的懷念，對(duì)單純美好的校園生活還有無比的向往。這只是我生命中的一個(gè)路口，并不是終點(diǎn)，我始終相信青春不會(huì)散場(chǎng)，堅(jiān)信有一天會(huì)重返校園，以學(xué)生或老師的身份去延續(xù)這種快樂和幸福。</p>

82、<p>　　感謝我的大學(xué)濟(jì)寧學(xué)院，在這片凈土讀書四載，無形中塑造了我生命的氣質(zhì)、生活的方式，也練就了我樂觀的心態(tài)和一顆感恩的心。感謝付馨老師對(duì)我論文的指導(dǎo)，讓我為我的大學(xué)畫上完美的句號(hào)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局．中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)[z]．中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社．</p><p&

83、gt;　　[2]中國(guó)土地政策改革課題組，常紅曉改寫，土地解密[J]．財(cái)經(jīng)．</p><p>　　[3]劉守英，治本之策在于土地制度改革[J]．財(cái)經(jīng)．</p><p>　　[4]周其仁，小產(chǎn)權(quán)，大機(jī)會(huì)[EB／OL].</p><p>　　[5]趙燕青，城市結(jié)構(gòu)“扭曲”房?jī)r(jià)[J]，嘹望新聞周-Tq，</p><p>　　[5]自霜.房地產(chǎn)價(jià)格的決

84、定因素分析</p><p>　　[6]土學(xué)東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運(yùn)營(yíng)管理網(wǎng).北京:清華大學(xué)出版社</p><p>　　[7]曹振良等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論網(wǎng).北京:北京大學(xué)出版社.</p><p>　　[8]我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理</p><p>　　[9]汪利娜.房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理與防范措施</p><p>