論城中村改造的問(wèn)題及對(duì)策研究畢業(yè)論文

1、<p>　　本科期末論文（設(shè)計(jì)）</p><p>　　題目：論城中村改造的問(wèn)題及對(duì)策研究</p><p><b>　　—以滕州市為例</b></p><p>　　學(xué) 院 公共管理學(xué)院 </p><p>　　專(zhuān) 業(yè) 行政管理 </p><

2、p><b>　　二Ｏ一五年五月</b></p><p>　　論城中村改造的問(wèn)題及對(duì)策研究</p><p><b>　　——以滕州市為例</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市邊緣的農(nóng)村地

3、帶不斷被吞并，成為城市的一部分，出現(xiàn)所謂的“城中村”。城中村建筑雜亂無(wú)章，無(wú)論從城市形象、精神風(fēng)貌、社會(huì)治安、經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是人居環(huán)境上，都與城市的健康肌理和“以人為本”的思想相沖突，存在著極大的安全隱患。城中村改造勢(shì)在必行，但城中村改造涉及到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系人民群眾的切身利益，是一個(gè)值得探索的城市改造難題。本文以滕州市為例，從城中村現(xiàn)象形成的背景出發(fā)，通過(guò)分析滕州市城中村改造的現(xiàn)狀及出現(xiàn)的問(wèn)題，提出了一系列有針對(duì)性的對(duì)策建議，希望能為各

4、地的城中村改造工作提供參考。</p><p>　　關(guān)鍵詞：城市化；城中村改造；城鄉(xiāng)二元體制</p><p>　　Reconstruction of the Villages in the City of the Problems and Measures</p><p>　　—Take Tengzhou City as Example</p><

5、p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　As China's urbanization process continues to accelerate,expanding urban and rural areas continue to be annexed edge of the city,it became part of the city,so-c

6、alled "urban village".Village building disorganized,both from the city's image,the spirit,social security,economic development or human settlements are in conflict with the city's health texture and &qu

7、ot;people-oriented" thinking,there is a great security risk. Reform of the Village is imperative,but the transformation of villages comes to soc</p><p>　　Keywords: Urbanization;Renovation of urban-villa

8、ge;Urban-rural dual managem</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　所謂“城中村”是指在城市高速發(fā)展和擴(kuò)張的進(jìn)程中，由于農(nóng)村農(nóng)用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基礎(chǔ)上自發(fā)建設(shè)而成的村莊。其在土地權(quán)屬、戶(hù)籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。但城中村產(chǎn)生以來(lái)受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，原村委會(huì)對(duì)其實(shí)施行政管理

9、減弱，而當(dāng)?shù)亟值?、居委?huì)又無(wú)權(quán)管理，致使城中村機(jī)制混亂。</p><p>　　城中村現(xiàn)象產(chǎn)生于改革開(kāi)放，這是個(gè)歷史問(wèn)題，因此解決起來(lái)絕非易事，由于這是個(gè)系統(tǒng)工程，內(nèi)容涉及十分廣泛，關(guān)系到城市整體規(guī)劃、政府形象、社會(huì)安定等，同時(shí)更涉及到政府、村集體、城中村居民、開(kāi)發(fā)商的多方面利益，只有在協(xié)調(diào)好各方面利益情況下，才不會(huì)激發(fā)矛盾，因此對(duì)于城中村改造要認(rèn)真統(tǒng)籌規(guī)劃，堅(jiān)持科學(xué)改造。但就目前情況而言，對(duì)城中村改造系統(tǒng)研究還是

10、相對(duì)較少，個(gè)別城市也是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況邊探索邊改造，在改造過(guò)程中缺乏遠(yuǎn)瞻性，引起了部分問(wèn)題。加大對(duì)城中村改造的力度不僅僅是為提高城市形象及競(jìng)爭(zhēng)力，更重要的是改善城中村居民的生活環(huán)境，提高其生活質(zhì)量，將身份由農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，共享城市發(fā)展成果。</p><p>　　二、“城中村”現(xiàn)象的形成背景</p><p>　　城中村是城市化進(jìn)程中的特殊現(xiàn)象，它的存在有一定的社會(huì)背景和客觀(guān)條件。滕州市城中村形

11、成的原因主要有以下幾點(diǎn)：</p><p>　?。ㄒ唬┏青l(xiāng)隔離的二元結(jié)構(gòu)體制是城中村產(chǎn)生的根本原因</p><p>　　我國(guó)為了推進(jìn)重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)行了一系列的城鄉(xiāng)隔離政策，形成了城市與農(nóng)村分割的二元結(jié)構(gòu)，而這種制度隨著城市化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了多層次的矛盾，，城中村便在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的束縛下產(chǎn)生了，這種城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)在：一是二元土地制度，即農(nóng)村土地集體所有制和城市土地國(guó)家所有制；二

12、是二元人口管理制度，戶(hù)籍管理制度是最主要的，國(guó)家雖然已取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口，同意改為居民戶(hù)口，但在城中村形成之前，村民長(zhǎng)期被排斥在城市之外，很難融入到城市生活中去，而單純的對(duì)戶(hù)籍改革已經(jīng)很難從根本上改變城中村的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；三是二院的行政管理制度，城中村所保留的農(nóng)村行政建制，主要是由村委會(huì)進(jìn)行管理，而村委會(huì)在執(zhí)行命令時(shí)，往往會(huì)以保護(hù)村落局部利益為取向而使政策“走樣”。由于城中村仍保留著徒弟的二元結(jié)構(gòu)，國(guó)家可以征用農(nóng)民的生產(chǎn)資料用地，卻難以征用

13、農(nóng)民的宅基地，政府便采取繞過(guò)城中村居民居住地的做法進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，這樣，村民便瘋狂建房，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作以換取收益?？梢?jiàn)，城鄉(xiāng)隔離是城中村產(chǎn)生的根本原因，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在城中村中根深蒂固，并在改造中，造成了很大的障礙。</p><p>　?。ǘ┏鞘谢M(jìn)程的日益加速是城中村形成的直接原因</p><p>　　總體而言，農(nóng)村城市化的途徑大致分為兩種，即主動(dòng)與被動(dòng)。主動(dòng)是指農(nóng)村通過(guò)自身發(fā)展，以城

14、市景觀(guān)為標(biāo)本，確立了向城市靠攏，通過(guò)改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式、引進(jìn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)方式及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行更新升級(jí)，而逐步靠近城市生產(chǎn)和生活方式，主動(dòng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘?。在城市化過(guò)程中，村民的身份和觀(guān)念也不斷改變，身份由農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)化為城市居民，整體素質(zhì)得到提升，這種模式最容易實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合，是一種積極的城市化過(guò)程。另一種模式為被動(dòng)改變，這種情況多是由于城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，需要開(kāi)拓空間，通過(guò)征用農(nóng)村土地來(lái)推進(jìn)城市化。村民主觀(guān)上不愿意被同化，處于被接受的

15、狀態(tài)。在這種被動(dòng)性的城市化進(jìn)程中，很多農(nóng)村被兼并，農(nóng)村景觀(guān)被改變甚至消失，但是農(nóng)村的物質(zhì)形態(tài)、居民生活習(xí)慣及其意識(shí)不能完全融入到周邊環(huán)境，于是與周邊環(huán)境很不協(xié)調(diào)，滕州市的城中村改造就是典型的被動(dòng)型，在滕州經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展且城市空間不足的情況下，從滕州的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，不得不迅速向周邊城郊和農(nóng)村擴(kuò)展，在外部強(qiáng)大力量的作用下，這些地區(qū)被迫成為城市的一部分，居民身份逐漸發(fā)生變化，在這種被動(dòng)的城市化過(guò)程中，一些村落的生產(chǎn)方式、生活習(xí)慣也在不斷改變，向

16、城中村演變發(fā)展。</p><p>　?。ㄈ┚植康睦骝?qū)使是城中村形成的內(nèi)在因素</p><p>　　改革開(kāi)放后，城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，一部分人先富起來(lái)，城市條件也好了起來(lái)，吸引了大批農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，城市一味追求規(guī)模，不斷擴(kuò)張，為進(jìn)城人員提供了很多就業(yè)機(jī)會(huì)，但是城市配套設(shè)施建設(shè)缺乏，使農(nóng)民有工可做，卻無(wú)房可住。但是城中村恰好為這些人提供了價(jià)格相對(duì)便宜的出租房屋，村民在利益的驅(qū)動(dòng)

17、下違章塔建，不斷追求房屋租金的最大化，使城中村這種別具特色的建筑群得以形成。滕州市區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)有土地不能滿(mǎn)足城市擴(kuò)張需求，土地實(shí)際利益特別高。伴隨經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，政府出于發(fā)展建設(shè)以及公共集體利益的需要，為擴(kuò)充城市空間、擴(kuò)大城市規(guī)模、改善城市景觀(guān)，對(duì)城市重新規(guī)劃調(diào)整。新的規(guī)劃將城郊地區(qū)首次納入其中。由于城市由中心向周邊地區(qū)不斷發(fā)展，使得周邊地區(qū)的房屋價(jià)值不斷上升，給當(dāng)?shù)卮迕駧?lái)了潛在的收益。在城市化過(guò)程中，耕地逐漸減少，生存壓力越來(lái)

18、越大，加之當(dāng)?shù)卮迕窦葲](méi)有知識(shí)技能也沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)，最終只能選擇提高現(xiàn)有土地利用率，最大限度追求土地利潤(rùn)，很少有人能夠注意建筑與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)一致。在這種情況下，違章建筑在城中村中日益增多，樓層被任意的加高，甚至街道都被占用。布局雜亂無(wú)章、衛(wèi)生條件極差、環(huán)境惡劣使城中村村</p><p>　　三、滕州市“城中村”改造的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題</p><p>　?。ㄒ唬╇菔谐侵写甯脑飕F(xiàn)狀</p

19、><p>　　滕州市積極探索“城中村”改造的路子，2003年對(duì)位于滕州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的十里鋪一、十里鋪二、張場(chǎng)、劉屯四個(gè)村居成功進(jìn)行搬遷改造，由政府先期投入資金6000萬(wàn)元，建設(shè)善國(guó)一區(qū)，共搬遷800戶(hù)，2700余人，2007年新區(qū)建成后共騰出900畝土地收為國(guó)有，優(yōu)先安排工業(yè)建設(shè)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。2009年滕州市被確定為“全國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)檔案工作示范縣”疼重視啟動(dòng)城中村改造計(jì)劃實(shí)施對(duì)79個(gè)城中村的改

20、造，使城中村徹底融入城市，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。2014年6月善南街道清華園社區(qū)城中村改造工程在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)和廣大搬遷居民的大力支持與配合下，決定組織被拆遷居民回遷上房，為城中村下一步進(jìn)展作出示范。</p><p>　　洪緒鎮(zhèn)位于滕州市西南部，東部緊鄰善南街道，34個(gè)村，規(guī)劃建設(shè)社區(qū)5個(gè)，約3.47萬(wàn)人，社區(qū)占地約2383.69畝，可節(jié)約土地8023.91畝。為促進(jìn)善南發(fā)展，促進(jìn)鄰近的村莊拆遷改造，形成了機(jī)械工

21、業(yè)園區(qū)。2014年6月善南街道清華園社區(qū)城中村改造工程在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)和廣大搬遷居民的大力支持與配合下，決定組織被拆遷居民回遷上房，為城中村下一步進(jìn)展作出示范。</p><p>　　本區(qū)片作為滕州市經(jīng)濟(jì)款速發(fā)展的重要部分，其空間拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。迫切需求對(duì)其生態(tài)環(huán)境、功能布局、路網(wǎng)體系深入分析研究，對(duì)用地梳理、整合，并在用地布局、規(guī)劃管理技術(shù)指標(biāo)上加以控制和落實(shí)，以適應(yīng)當(dāng)前城鄉(xiāng)一體，統(tǒng)籌

22、快速發(fā)展的需求。</p><p>　?。ǘ╇菔谐侵写甯脑齑嬖诘膯?wèn)題</p><p>　　1.立法支撐力度不夠</p><p>　　城中村改造是快速城市化進(jìn)程中政府面臨的一個(gè)突出且亟待解決的問(wèn)題，政策的隨意性和立法的缺失一直伴隨著改造全過(guò)程,據(jù)悉，我國(guó)至今尚沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)針對(duì)城中村改造的立法。從城市化進(jìn)程加速的趨勢(shì)來(lái)看，加快我國(guó)城中村改造立法步伐顯得尤為重要和緊迫。

23、由于城中村改造的迫切性和改造過(guò)程的復(fù)雜性，相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)范建設(shè)對(duì)于城中村改造的順利進(jìn)行是必不可少的。除了關(guān)于房屋拆遷和土地制度等法律法規(guī)外，地方政府的立法在城中村改造中起著不可替代的作用。健全的法律和到位的政策一方面可以使地方政府在改造工作中有法可依、有章可循，避免發(fā)生違法、違規(guī)行為并增強(qiáng)透明度。另一方面，通過(guò)地方立法將村民的優(yōu)惠政策和基本權(quán)利固定化，有利于村民更加清楚自身權(quán)利，避免利益受到侵害。更重要的是，地方政府針對(duì)城中村改造的

24、專(zhuān)門(mén)立法，更加貼近實(shí)際，能更有針對(duì)性地解決實(shí)踐中的問(wèn)題，保障城中村改造的順利進(jìn)行。如最先開(kāi)展城中村改造的城市之一深圳市政府曾多次試圖進(jìn)行城中村、舊村改造，但是由于對(duì)違法建筑的認(rèn)定和處理力度不夠，引發(fā)違法搶建的風(fēng)潮因而沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果。目前，各城市大都依據(jù)《土地法》、《建筑法》、《規(guī)劃法》、《居民委員會(huì)組織法》、《招標(biāo)投標(biāo)法</p><p>　　2.城中村改造資金籌措壓力大</p><p>

25、;　　城中村改造不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其涉及到征地、拆遷、安置、建設(shè)及環(huán)境整治等各個(gè)環(huán)節(jié)，改造工程量十分巨大，改造資金也是天文數(shù)字。在城中村中村民一般房子很大，有的一套房子就是六、七百平米，光拆遷補(bǔ)償就得幾百萬(wàn)，有的村民還有好幾套房子。而且村民原來(lái)都靠房屋租賃獲得收益，改造拆遷后，需要對(duì)這些村民補(bǔ)償安置，這些都是很大的支出。雖然村里有集體經(jīng)濟(jì)，但是還需要政府巨大的投資支持，而這個(gè)城建資金就是問(wèn)題。如果按照城市商業(yè)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)

26、，政府必須支付村民巨額資金，重新安置的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本巨大，政府一般承受不起，而且社會(huì)資金進(jìn)入城中村改造的積極性不高。事實(shí)上，資金短缺一直是眾多城市城中村改造推進(jìn)緩慢的瓶頸，廣州、深圳、珠海等早批開(kāi)始進(jìn)行城中村改造的城市都曾因資金缺乏而使城中村改造寸步難行。如何有效地進(jìn)行融資，是城中村改造中的一個(gè)難題。</p><p>　　3.村民的思想觀(guān)念存在較大障礙</p><p>　　城中村改造一般都

27、是自上來(lái)下開(kāi)展的，改造中的阻力首當(dāng)其沖來(lái)自村民,村民在城中村改造中處于一個(gè)被改造的地位，因而城中村改造進(jìn)程也經(jīng)常因各種原因受到村民的阻撓。</p><p>　　第一，對(duì)于拆遷改造后拆遷人許諾條件的不信任。城中村改造已經(jīng)在全國(guó)各地都有所開(kāi)展，但是開(kāi)展的成果也不盡然都是好的，一些地區(qū)的村民在被改造后</p><p>　　遭遇補(bǔ)償給他們的根本達(dá)不到許諾的標(biāo)準(zhǔn)，而且改造再安置的時(shí)間一般也較長(zhǎng)，這就

28、導(dǎo)致村民的心理上也會(huì)因時(shí)間跨度長(zhǎng)而產(chǎn)生不安定感，對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任也是原因之一。第二，對(duì)于原住地的思想觀(guān)念上的不舍。村民們因?yàn)樽孀孑呡吷钤诖謇锩?，一但城中村改造之后，生活?xí)慣、方式和環(huán)境等都要隨之而發(fā)生大的改變，一些生活在村子里的老人們不愿意離開(kāi)生活了一輩子的地方和這種環(huán)境下的生活，安土重遷的心理造成了一批人的不愿改造。第三，房租經(jīng)濟(jì)的巨大收益并未帶來(lái)村民素質(zhì)的提高，富裕之后不思進(jìn)取，不工作、不讀書(shū)的現(xiàn)象在中青年村民中蔓延。而改造后這些

29、如寄生蟲(chóng)一樣產(chǎn)生惰性的“二世祖”無(wú)生財(cái)之源，安生立命之本，其惰性也會(huì)促使其因循守舊，因?yàn)椴辉父淖儸F(xiàn)狀而拒絕改造。第四，對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不滿(mǎn)意。城中村的村民房租是一項(xiàng)很大的收入，所以房子都蓋了很多層，很多都屬于違章建筑，在拆遷補(bǔ)償時(shí)這些制度外的事物又導(dǎo)致改造方不愿意補(bǔ)償或把錢(qián)壓低，致使因不滿(mǎn)條件而產(chǎn)生阻礙改造的一批釘子戶(hù)。第五，對(duì)于集體資產(chǎn)走向和未來(lái)利益的不確定性。一但城中村改造，那么村集體資產(chǎn)的處制就是一個(gè)問(wèn)題，有很多村的村民在原來(lái)每年還

30、能從村集體資產(chǎn)中拿到分紅和福利，而改造后村集體</p><p>　　4.改造后村民就業(yè)和社會(huì)保障的缺失</p><p>　　村民對(duì)今后就業(yè)的憂(yōu)慮。城中村改造后，集體土地以貨幣補(bǔ)償方式一次性被征收，農(nóng)民完全失去了土地，城中村改造范圍內(nèi)的失地農(nóng)民全部由農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口。但實(shí)質(zhì)上農(nóng)民身份的改變，并未給他們帶來(lái)待遇的實(shí)際轉(zhuǎn)變。由于農(nóng)民普遍缺乏相應(yīng)的職業(yè)技能，很容易陷入“種地?zé)o田、上班無(wú)崗、低保

31、無(wú)份”的困境。有一位城中村村民戲稱(chēng)，“我們現(xiàn)在是‘三不人民’：不是農(nóng)民，沒(méi)有土地；不是市民，沒(méi)有社保；不是居民，沒(méi)有低保。城中村改造給了我們一筆錢(qián)，但這筆錢(qián)看上去熱鬧，卻不中用?！钡拇_，對(duì)于城中村改造后失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源而又無(wú)一技傍身的村民來(lái)說(shuō)，回遷安置的都是單元樓、商品房，有的還是高層，相比之前的房子，高昂的物業(yè)費(fèi)就讓家戶(hù)“開(kāi)流而節(jié)源”了，而且還沒(méi)有工作，生活都過(guò)不下去如何能答應(yīng)改造？</p><p>　　村民對(duì)今后

32、社會(huì)保障的擔(dān)憂(yōu)。一些城市的城中村改造工作過(guò)于表面化,缺乏對(duì)城中村問(wèn)題全面深刻的把握,除了在戶(hù)籍上農(nóng)轉(zhuǎn)非外，對(duì)于村民的醫(yī)療、教育、社會(huì)保障、計(jì)劃生育等關(guān)鍵問(wèn)題,沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。而這些問(wèn)題沒(méi)有解決的話(huà),城中村村民就還是城市里的農(nóng)民,他們與位于同一城市的市民、居民的待遇就會(huì)是有很大差距的。城中村的村民們除了在拆遷補(bǔ)償費(fèi)上得到一些一次性的好處外,他們所能得到的看得見(jiàn)的東西并不多。</p><p>　　5.城中村土地利

33、用粗放，土地資產(chǎn)流失</p><p>　　由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。受利益的驅(qū)動(dòng)，村民的住宅往往盡可能占用公共空間，嚴(yán)重違反城市規(guī)劃要求，形成“一線(xiàn)天”、“握手樓”、“貼面樓”等獨(dú)特的風(fēng)景；同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善使土地升值

34、的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。</p><p>　　四、滕州市“城中村”改造的對(duì)策建議</p><p>　　城中村的存在不僅影響了城市景觀(guān)，而且還導(dǎo)致了許多社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)，影響了社會(huì)治安，還嚴(yán)重制約了滕州市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。城中村改造時(shí)滕州城市化進(jìn)程的重要步驟，對(duì)于其城市化水平和城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升具有戰(zhàn)略意義。但是，滕州的城中村改造絕非簡(jiǎn)單的工程建設(shè)，它更是一個(gè)不斷提高和改善城中村群眾生活質(zhì)量和

35、提高城市形象的過(guò)程。如何順利進(jìn)行改造，已成為政府工作的重點(diǎn)。為此，針對(duì)滕州城中村的現(xiàn)狀和具體問(wèn)題，提出幾點(diǎn)策略:</p><p>　?。ㄒ唬┩晟瞥侵写甯脑炝⒎?lt;/p><p>　　由于我國(guó)在城中村改造立法上存在漏洞,因而非常有必要根據(jù)城中村現(xiàn)狀制定統(tǒng)一的城中村改造法規(guī)，完善城中村立法。</p><p>　　首先,應(yīng)該根據(jù)城中村現(xiàn)狀對(duì)其在改造過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題制定專(zhuān)門(mén)的

36、調(diào)整征用集體農(nóng)地、農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償、農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換待遇及安置、集體經(jīng)濟(jì)組織改制以及為公司操作及兩委會(huì)的銜接等行政法規(guī)。這樣對(duì)涉及公益性建設(shè)與私益性建設(shè)區(qū)分兩種不同的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以減少政府的尋租環(huán)節(jié),從而在最大程度上保護(hù)農(nóng)民的根本利益。至于農(nóng)民的補(bǔ)償、安置及福利待遇 ,應(yīng)理解為農(nóng)民獲得城市居民的身份應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)?是政府強(qiáng)制行為的對(duì)價(jià)支付。</p><p>　　其次,地方政府可以就村集體組織獲得國(guó)家的土地補(bǔ)償后如何使

37、用或者如何分配的事項(xiàng)作出具體規(guī)定，而且該規(guī)定應(yīng)當(dāng)遵循現(xiàn)有的《公司法》以及其他相關(guān)法律的規(guī)定。</p><p>　　最后,關(guān)于原集體經(jīng)濟(jì)組織中相應(yīng)組織的轉(zhuǎn)換問(wèn)題。一是應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》和《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定。因?yàn)榇迕裎瘑T會(huì)以及村民大會(huì)是根據(jù)農(nóng)民身份來(lái)確定的,而居民委員會(huì)是</p><p>　　基于居住的地理區(qū)域確定的，不應(yīng)當(dāng)讓居委會(huì)對(duì)原來(lái)村上

38、的集體經(jīng)濟(jì)組織保留下來(lái)的任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行管理 ,因?yàn)樵逦瘯?huì)管理集體經(jīng)濟(jì)組織的法律基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。二是關(guān)于原集體經(jīng)濟(jì)組織所屬集體企業(yè)的去向問(wèn)題。在這里原農(nóng)村集體企業(yè)是不能直接轉(zhuǎn)變成為城鎮(zhèn)集體企業(yè)，因?yàn)槎叩乃姓卟⒉幌嗤?。?duì)屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員所有且沒(méi)有個(gè)人投資的企業(yè),應(yīng)當(dāng)在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織解體后,做好清資核產(chǎn)審計(jì)工作,采取解散或者整體變賣(mài)的方法予以處理，由此而獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸于待分配的集體財(cái)產(chǎn)。</p>&l

39、t;p>　?。ǘ┒喾交I措城中村改造資金</p><p>　　城中村改造的資金籌措在原則上采取“誰(shuí)受益、誰(shuí)投資”，以村集體和村民個(gè)人出資為主，市財(cái)政根據(jù)城中村改造實(shí)際情況對(duì)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)事業(yè)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施給予適當(dāng)支持。通過(guò)“三個(gè)一點(diǎn)”的辦法落實(shí)資金，即由當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)或改制后的股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)體拿出一部分自有資金、原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌措一部分資金；政府財(cái)政拿出一部分資金。而政府只需負(fù)

40、責(zé)實(shí)施優(yōu)惠政策，并在建設(shè)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施上予以扶持。具體來(lái)說(shuō)，政府在這個(gè)問(wèn)題上可以采取以下幾點(diǎn)措施：第一，搭建融資平臺(tái)，可以探索成立城中村改造融資平臺(tái)，有條件的可以由拆遷平整出來(lái)的土地先用以抵押，以保證資金及時(shí)到位。第二，拓寬融資渠道，健全建設(shè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，鼓勵(lì)各種社會(huì)資本投資到城中村改造中。第三，鼓勵(lì)有條件的城中村組建城中村股份有限公司、股份合作公司，整體的保護(hù)和維護(hù)村民的根本利益。第四，優(yōu)化規(guī)劃選地，既尊重街村意見(jiàn)，又要加

41、強(qiáng)“一村一方案”的操作性，可以打破村界，鼓勵(lì)街道內(nèi)連片安置，落實(shí)供區(qū)街統(tǒng)籌用以經(jīng)營(yíng)的土地，節(jié)約集約用地，以保持轉(zhuǎn)讓資金效益。第五，優(yōu)先出讓。對(duì)城中村改造的出讓地塊，在明確土地出讓金用途的前提下，優(yōu)先安排掛牌出讓?zhuān)?lt;/p><p>　?。ㄈ┡ο迕袼枷胗^(guān)念的障礙</p><p>　　首先，通過(guò)積極宣傳和扎實(shí)形象使被改造村民信任。因?yàn)椴涣私夂驼`信，會(huì)使村民對(duì)于改造者，也就是開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不信

42、任感?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)村委或者是村里有影響力的人解釋清楚城中村改造的內(nèi)容和利處，簽下村民可以接受的合同以肯定會(huì)對(duì)村民負(fù)責(zé)不會(huì)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，然后這些人信服后通過(guò)與他們協(xié)助積極地和村民宣傳，樹(shù)立扎實(shí)的形象使被改造村民信任，另外可以拿出以前做過(guò)的項(xiàng)目來(lái)更讓村民信服。第二，通過(guò)教育來(lái)更新村民的觀(guān)念。城中村改造后村民們會(huì)由以前村落聚居的老形式一下子改為城市化的生活，一些村民因?yàn)榘餐林剡w的心理而遲遲不愿改造，這些問(wèn)題我們可以通過(guò)對(duì)村民開(kāi)展各種形式的知識(shí)文化

43、再教育和生活技能的再教育，使城中村的村民能夠通過(guò)深入了解而接受即將到來(lái)的改造。再者可以保留部分標(biāo)志性建筑和古建筑，使村民可以有一些精神寄托。第三，通過(guò)制度建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)村集體資產(chǎn)和個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益的保值和增值。通過(guò)村集體轉(zhuǎn)化為股份有限公司，村民土地被估價(jià)后以股權(quán)本方式成為股份有限公司的股東，合理經(jīng)營(yíng)村集體的股份公司，政府加強(qiáng)對(duì)股份公司的政府監(jiān)管，確保其保值與增值，使之能夠成為村民的一項(xiàng)收入來(lái)源，在改造過(guò)程中，妥善解決村民居住問(wèn)題的同時(shí), 通過(guò)對(duì)

44、村民直接補(bǔ)償可經(jīng)</p><p>　?。ㄋ模┙⒊侵写宕迕窬蜆I(yè)和社會(huì)保障渠道</p><p>　　在推進(jìn)城中村改造過(guò)程中面臨的一個(gè)突出難點(diǎn)就是村民成為市民以后的生活保障問(wèn)題。對(duì)許多村民而言，其生活來(lái)源往往依賴(lài)于房屋的租賃，如果冒然實(shí)施改造，必然使其失去原有的生活來(lái)源，因而城中村改造的阻力首當(dāng)其沖是村民的抵觸。因此，在城中村改造中，必須高度重視村民變?yōu)槭忻竦纳畋Ｕ蠁?wèn)題。目前在政府財(cái)政緊縮的

45、情況下，采取土地?fù)Q保障的辦法具有相對(duì)的可行性。如：切實(shí)完善農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度以及加大政府的就業(yè)培訓(xùn)力度，提高農(nóng)民素質(zhì)，加快農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就業(yè)方式和生活方式的多元化與現(xiàn)代化。說(shuō)到底，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，不單純是戶(hù)籍制度的改革，將農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民，更主要的是其就業(yè)方式和生活方式的改革。這在客觀(guān)上要求政府一方面要高度重視完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，同時(shí)也可以依托現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)比較雄厚的優(yōu)勢(shì)，逐步采用“承認(rèn)保費(fèi)年限、補(bǔ)足保費(fèi)差額、農(nóng)

46、保與社會(huì)并軌、享受同等待遇”的辦法，積極創(chuàng)造條件向城市社會(huì)保障體制過(guò)渡，并最終并軌，使那些失去土地而又一時(shí)無(wú)法解決就業(yè)問(wèn)題的農(nóng)民，尤其是那些自身素質(zhì)較低、重新就業(yè)相對(duì)困難的農(nóng)民，有基本生活的保障，解決其后顧之憂(yōu)。</p><p>　　（五）調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率</p><p>　　調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)是城中村規(guī)劃的關(guān)鍵。城市作為三維空間，土地利用既要做到平面的合理布局，也要考慮到各

47、類(lèi)建筑的用地要求。充分發(fā)揮單位面積效能，合理確定不同地段的建筑高度及容積率，防止浪費(fèi)土地，做到科學(xué)、高效的利用土地。根據(jù)土地利用的圈層結(jié)構(gòu)，把村劃分為若干個(gè)圈層，規(guī)劃城中村土地布局。為防止出現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)空心化”，對(duì)整理出來(lái)的土地不能單純地進(jìn)行商品住宅建設(shè)，可以拿出30﹪--40% 的土地搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)。對(duì)地處商業(yè)區(qū)的改造地段，建設(shè)規(guī)格較高、規(guī)模較大的高檔樓宇，形成一批地標(biāo)式建筑，提升城市品位。通過(guò)土地置換，既可以在宏觀(guān)上

48、提高土地的利用效率，也可以在微觀(guān)上實(shí)現(xiàn)土地的集約利用。城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系，并與生產(chǎn)力水平相適應(yīng)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，必須堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)的原則，貫徹勤儉建國(guó)的方針。編制城市規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，從當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況和現(xiàn)狀特點(diǎn)出發(fā)，堅(jiān)持合理用地、節(jié)約用地的原則，統(tǒng)籌兼顧，綜合部署。</p><p><b>　　五、結(jié)束語(yǔ)</b>

49、;</p><p>　　城中村建設(shè)作為我國(guó)城市化進(jìn)程中的重要組成部分，必須引起全體人民的高度重視。就目前滕州市的城中村建設(shè)而言，城市化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村在不斷消亡，逐漸實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。因此，在城中村的建設(shè)過(guò)程中，一定要仔細(xì)考察，一切從實(shí)際出發(fā)，以理性和包容的態(tài)度來(lái)處理城中村改造過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，做到標(biāo)本兼治。相信滕州市城中村改造完成后，將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，不斷提高人民的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)向小康社會(huì)的邁進(jìn)！

50、 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 劉明明.城中村改造的土地所有權(quán)改制分析[J].北方經(jīng)濟(jì)綜合版,2013(5):22-15.</p><p>　　[2] 薛文選.城市轉(zhuǎn)型中“城中村的現(xiàn)狀與未來(lái)”[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品,2012(13):35-39.</p><p&

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