2009年鄭州市某國(guó)際裝飾廣場(chǎng)可研報(bào)告

1、<p>　　××國(guó)際裝飾廣場(chǎng)可研報(bào)告</p><p>　　項(xiàng)目研究單位：河南佳鑫營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司</p><p>　　完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日</p><p><b>　　目　　　錄　</b></p><p>　　一、河南省××投資有限公司簡(jiǎn)介………

2、…….………………………4</p><p><b>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況</b></p><p>　?。ǘ┢髽I(yè)管理人員概況</p><p>　　二、鄭州市宏觀背景分析………………………………………………6</p><p>　　三、行業(yè)選擇分析………………………………………………………10</p><

3、;p>　　四、全國(guó)主要城市燈具發(fā)展?fàn)顩r………………………………………13</p><p>　　五、鄭州市燈具市場(chǎng)狀況分析…………………………………………18</p><p>　　六、河南省其他城市燈具狀況分析……………………………………24</p><p>　　七、廣告材料市場(chǎng)分析…………………………………………………26</p><p&g

4、t;　　八、項(xiàng)目概論……………………………………………………………31</p><p><b>　?。ㄒ唬┳诘馗艣r</b></p><p><b>　?。ǘ╉?xiàng)目總體概述</b></p><p><b>　?。ㄈ╉?xiàng)目定位</b></p><p><b>　　（四）目

5、標(biāo)客戶定位</b></p><p>　　九、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況分析……………………………………………36</p><p>　　十、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案……………………………………………………38</p><p>　　(一)、整體規(guī)劃方案</p><p>　?。ǘ?、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　十一、投資

6、估算…………………………………………………………39</p><p>　　十二、商務(wù)酒店收益分析………………………………………………41</p><p>　　十三、投資收益分析（含租金敏感性分析）…………………………42</p><p>　　十四、盈虧平衡分析……………………………………………………44</p><p>　　十五、資金占用峰值

7、分析………………………………………………46</p><p>　　十六、凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時(shí)間……………………………………47</p><p>　　十七、投資回收期………………………………………………………48</p><p>　　十八、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………49</p><p>　　十九、融資歸還能力分析……

8、…………………………………………51</p><p>　　二十、主要結(jié)論…………………………………………………………52</p><p>　　一 河南省××投資有限公司簡(jiǎn)介</p><p><b>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況</b></p><p>　　河南××投資有限公司（以下簡(jiǎn)

9、稱：××公司）成立于2006年10月26日，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元、法人代表××；股東構(gòu)成：上海××金屬材料有限公司，投資比例99%；×××，投資比例1%。××公司注冊(cè)地址：鄭州鄭東新區(qū)鄭汴路；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）；房地產(chǎn)投資；鋼材、建筑材料的銷售；酒店管理。</p><p>

10、　　企業(yè)理念：公司奉行“質(zhì)樸勤奮、謙恭仁厚、謹(jǐn)嚴(yán)高效、創(chuàng)新超越”的企業(yè)理念，秉承“自立、自主、自勝、自治”的創(chuàng)業(yè)觀念,加強(qiáng)公司內(nèi)部的文化建設(shè)，除了對(duì)企業(yè)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)外，更是加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)和企業(yè)理念的滲透，以超越同行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、嚴(yán)格的考核制度及人性化的管理制度，充分調(diào)動(dòng)每個(gè)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性。公司員工上下團(tuán)結(jié)一心，銳意進(jìn)取，愛(ài)崗敬業(yè)，充分體現(xiàn)了 “以質(zhì)贏客”的客戶觀,為客戶創(chuàng)造了最大價(jià)值。</p><

11、p><b>　?。ǘ┕芾砣藛T狀況</b></p><p>　　公司法定代表人、執(zhí)行董事××，現(xiàn)年38歲，上海交通大學(xué)安泰管理學(xué)院畢業(yè)，在職研究生學(xué)歷，工商管理碩士學(xué)位，鄭州市××投資有限公司董事長(zhǎng)。</p><p>　　總經(jīng)理××，現(xiàn)年44歲，鄭州大學(xué)研究生畢業(yè)， 清華大學(xué)EMBA（在讀），經(jīng)濟(jì)師、企

12、業(yè)法律顧問(wèn)職稱。 </p><p>　　公司的領(lǐng)導(dǎo)班子成員精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，在行政管理、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷方面都是同行業(yè)的精英骨干。公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí)，是一支朝氣蓬勃的管理團(tuán)隊(duì)。</p><p>　　公司編制職工80人，現(xiàn)有職工61人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員30名，其中管理類人員12人，工程類人員21人，財(cái)務(wù)類人員5人，營(yíng)銷類人員23人。公司下設(shè)監(jiān)察部、行政部、財(cái)務(wù)部、工

13、程部、預(yù)算部、采購(gòu)部、營(yíng)銷部（招商組、策劃組、客服組）、物業(yè)部。</p><p>　　最好補(bǔ)充之前的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。</p><p>　　二 鄭州市宏觀背景分析</p><p><b>　　1．鄭州市城市簡(jiǎn)介</b></p><p>　　鄭州——河南省省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，位于

14、中原腹地，黃河中下游分界處，市內(nèi)設(shè)6區(qū)，轄新鄭、新密、登封、滎陽(yáng)、鞏義5市和中牟一縣，全市面積7505平方公里，鄭州作為河南省省會(huì)城市，地處中原腹地。是中國(guó)重要的交通樞紐，京廣、隴海兩大鐵路動(dòng)脈在此交匯，鐵路貨運(yùn)口岸正式對(duì)外開(kāi)放，擁有亞洲最大的鐵路編組站、全國(guó)最大的零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的出口加工區(qū)。公路交通有310、107國(guó)道，東有京珠高速公路，北有連霍高速公路。航空有新鄭機(jī)場(chǎng)。</p><p>　　鄭州市

15、在中國(guó)版圖的位置圖</p><p>　　鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射區(qū)域的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。</p><p><b>　　2、鄭州城市規(guī)劃</b></

16、p><p>　　根據(jù)：《鄭州市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》</p><p>　　到2020年，鄭州市將發(fā)展成為一個(gè)南北寬，東西長(zhǎng)的帶狀城市，整個(gè)城市發(fā)展呈兩個(gè)“V”字形的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。</p><p>　　向東發(fā)展是目前鄭州市發(fā)展的主要方向，鄭州新區(qū)是目前發(fā)展的重點(diǎn)方向。</p><p>　　鄭州新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大幕已拉開(kāi)，鄭州新區(qū)下轄18

17、40平方公里，西起中州大道、東至中牟縣東邊界、南至航港區(qū)、北至黃河大堤，統(tǒng)管“五區(qū)一縣”。</p><p>　　目前，鄭州新區(qū)的組織架構(gòu)已經(jīng)成立，空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃正在編制，市委市政府提出的階段性目標(biāo)是：“三年打基礎(chǔ)、五年出形象、十年建新區(qū)”。</p><p>　　鄭州新區(qū)將以構(gòu)建綜合交通樞杻?yōu)楹诵?，?shí)現(xiàn)客運(yùn)“零距離換乘”、貨運(yùn)“無(wú)縫對(duì)接”的目標(biāo)；鐵路方面，新區(qū)將加緊建設(shè)鄭西、石武和鄭徐客運(yùn)

18、專線，推進(jìn)鄭渝鐵路前期工作。另外公路、航空也加強(qiáng)建設(shè)力度，盡快形成區(qū)域內(nèi)的骨干路網(wǎng)體系。</p><p>　　鄭州新區(qū)將建全省進(jìn)出口最大集散地，推進(jìn)一批重大項(xiàng)目建設(shè)。</p><p>　?。ㄠ崠|新區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，現(xiàn)在實(shí)際進(jìn)展與當(dāng)初規(guī)劃相比情況如何？建議增加一節(jié)進(jìn)行對(duì)比）</p><p>　　3．鄭州市區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)分布</p><p>　　3

19、.1 鄭州市專業(yè)市場(chǎng)分布</p><p>　　根據(jù)調(diào)研鄭州市專業(yè)市場(chǎng)主要分布如下圖：</p><p><b>　　分布圖顯示</b></p><p>　　鄭州的專業(yè)市場(chǎng)主要集中在城市的東部、南部、北部及火車站區(qū)域，形成了火車站、鄭汴路、航海路南三環(huán)、北環(huán)幾大專業(yè)市場(chǎng)集群。西部的專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相對(duì)較少。</p><p>　　

20、3.2鄭州商業(yè)現(xiàn)狀（此部分題目與內(nèi)容不是十分吻合，改為鄭州商業(yè)特點(diǎn)）</p><p>　　商業(yè)類別齊全，區(qū)域分布特征較為明顯。</p><p>　　根據(jù)鄭州市目前的整體發(fā)展規(guī)劃（可否找到經(jīng)過(guò)有關(guān)部分批準(zhǔn)的此規(guī)劃？具體對(duì)商都路商圈是如何定位的？其發(fā)展規(guī)劃是怎樣的?），商都路商圈是鄭州市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的家居建材類物流商圈，從產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和交通配套等方面都有較強(qiáng)的支持，發(fā)展前景廣闊。</p&

21、gt;<p>　　商都路（家居建材）商圈，已經(jīng)初步形成建材類商住物流區(qū)，并輻射到山西、河北、山東、安徽等周邊省市。</p><p>　　3.3鄭州物流商業(yè)現(xiàn)狀</p><p>　　物流商業(yè)已占據(jù)鄭州商業(yè)的半壁江山（這個(gè)結(jié)論最好用具體數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)），發(fā)展迅速，逐步向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化等多方向發(fā)展，將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)營(yíng)格局。</p><p>　　目前，鄭

22、州市物流類商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)面積較大，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)到27萬(wàn)平米。</p><p>　　三 行業(yè)選擇分析</p><p>　　結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)條件（建議給出具體的優(yōu)劣勢(shì)條件，并使用swot矩陣進(jìn)行分析），以及對(duì)市場(chǎng)狀況的分析發(fā)現(xiàn)（理由不夠充分，為什么不選擇其他行業(yè)？建議對(duì)鄭州的市場(chǎng)狀況做出簡(jiǎn)明分析）：目前燈具和廣告材料二個(gè)細(xì)分行業(yè)具有較強(qiáng)的可操作性，因此，本次重點(diǎn)針對(duì)這兩類市場(chǎng)進(jìn)行

23、重點(diǎn)分析，為項(xiàng)目行業(yè)定位和產(chǎn)品規(guī)劃提供參考依據(jù)。</p><p>　　為此，我們實(shí)地考察了廣東、浙江、上海、江蘇、福建、北京、黑龍江等十余個(gè)省市，獲取了大量的一手資料；并與商務(wù)部、全國(guó)燈具協(xié)會(huì)、全國(guó)廣告材料分會(huì)等取得了直接聯(lián)系，得到了各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r一手真實(shí)數(shù)據(jù)。此外，還針對(duì)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者進(jìn)行了一系列的訪談，了解到他們的經(jīng)營(yíng)意愿。</p><p>　　1． 全國(guó)燈具行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模</

24、p><p>　　伴隨國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的利好消息，我國(guó)照明燈具行業(yè)在近幾年持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)照明行業(yè)銷售額連續(xù)5年以20%左右的速度迅猛遞增，且勢(shì)頭不減。</p><p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2008年底，照明電器行業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值2000多億元，比上年同期增長(zhǎng)25%；產(chǎn)品銷售率為98.19%；累計(jì)銷售收入587.09億元（數(shù)據(jù)相互矛盾，銷售收入只有總產(chǎn)值的30％不到）

25、，利稅總額215.32億元。</p><p>　　1.1、我國(guó)燈具類別構(gòu)成分析</p><p>　　燈具市場(chǎng)需求主要由民用燈具和專業(yè)燈具兩大部分構(gòu)成，其中民用燈具是目前整體燈具市場(chǎng)主要部分，占據(jù)整體燈具市場(chǎng)份額的七成以上。而民用燈具市場(chǎng)的需求狀況也是居民生活水平和居住條件改善的直觀體現(xiàn)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)供給狀況成正比關(guān)系。</p><p>　　同時(shí)，國(guó)內(nèi)目前大多數(shù)

26、的燈具生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)也是圍繞民用燈具進(jìn)行，專業(yè)燈具主要依賴進(jìn)口和少數(shù)國(guó)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)，產(chǎn)銷渠道也較為專一，因此，這里重點(diǎn)研究與民用燈具市場(chǎng)的供需狀況。</p><p>　　1．2 全國(guó)燈具行業(yè)產(chǎn)地狀況分析</p><p>　　我國(guó)燈具業(yè)市場(chǎng)的重心，集中在廣東沿海及華東、浙江一帶。其中廣東省的中山市是目前國(guó)內(nèi)最大的生產(chǎn)銷售基地，該市生產(chǎn)的燈具2007年就占到全國(guó)75％以上的市場(chǎng)份額，年燈具產(chǎn)值

27、達(dá)105億多元人民幣，部分產(chǎn)品還出口海外其他國(guó)家和地區(qū)。江蘇、浙江一帶燈具行業(yè)也比較發(fā)達(dá)，其中主要集中在常州及周邊地區(qū)。（此處論述與下圖數(shù)據(jù)不一致，下圖沒(méi)有給出數(shù)據(jù)年份）</p><p>　　1．3 全國(guó)燈具行業(yè)年銷售額分析</p><p>　　2000年－2006年國(guó)內(nèi)照明行業(yè)銷售總額（單位：億元人民幣，最好給出數(shù)據(jù)來(lái)源，另外數(shù)據(jù)較早，應(yīng)找到07、08年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析）</p>

28、;<p><b>　　二 項(xiàng)目概論</b></p><p>　　從上表可看出，燈具市場(chǎng)的市場(chǎng)銷售都是一路上揚(yáng)，市場(chǎng)銷售很好，創(chuàng)造了不菲的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)。（經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，此結(jié)論是否發(fā)生改變?房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的下滑對(duì)燈具是否有影響？）</p><p>　　四 全國(guó)其他主要城市燈具市場(chǎng)狀況</p><p>　　為了更好的了解鄭州燈具市場(chǎng)的

29、狀況，對(duì)其他重要同級(jí)別城市，尤其是其他省會(huì)城市的燈具市場(chǎng)進(jìn)行研究，作為鄭州燈具市場(chǎng)的參照。</p><p>　　其他主要城市燈具市場(chǎng)狀況</p><p><b>　　北京</b></p><p><b>　　武漢</b></p><p><b>　　長(zhǎng)沙</b></p&g

30、t;<p>　　2、各主要城市燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)表</p><p>　　從上表可以看出，各大城市的燈具市場(chǎng)的空置率都極低，處于供不應(yīng)求的狀況；另外，與其他同等級(jí)別城市對(duì)比，鄭州目前的燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模明顯偏小，市場(chǎng)空間較大。按照平均水平200平米/萬(wàn)人的數(shù)據(jù)計(jì)算（以房屋開(kāi)發(fā)面積為基準(zhǔn)是否更合適？這樣與本節(jié)3的論述一致），鄭州應(yīng)有燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模約為14.3萬(wàn)平米，與現(xiàn)狀供應(yīng)面積有較大差距。</

31、p><p>　　此外，鄭州是全國(guó)人口第一大省，又是中原地區(qū)的核心城市，因此省會(huì)城市的燈具市場(chǎng)的輻射人群要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他省會(huì)城市，因此燈具市場(chǎng)的需求規(guī)模應(yīng)該大于其他省會(huì)城市。</p><p>　　從省會(huì)城市與該省人口數(shù)量的對(duì)比情況來(lái)看，河南省的數(shù)值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他同級(jí)省會(huì)城市，按照平均值23.4平米/萬(wàn)人的指標(biāo)來(lái)計(jì)算，鄭州市至少需要21.7萬(wàn)平米的燈具市場(chǎng)，才能滿足全省的燈具消費(fèi)需求。</p&

32、gt;<p>　　3、 國(guó)內(nèi)燈具市場(chǎng)需求總體趨勢(shì)分析</p><p>　　隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長(zhǎng)，人們的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)水平也正逐步加強(qiáng)。從我國(guó)房地產(chǎn)投資情況來(lái)看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占據(jù)了投資額絕對(duì)大的比重，其投資增長(zhǎng)速度也是最快的。因此，其對(duì)于高檔燈具燈具的需求正日益突出。同時(shí)，商品房的空置面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中商品住宅負(fù)增長(zhǎng)15.6％，辦公樓負(fù)增長(zhǎng)1.4％，說(shuō)明目前對(duì)于這兩塊房產(chǎn)的燈具需求應(yīng)用非常強(qiáng)大

33、。</p><p>　　因此，按照國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)水平及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)狀況，我們預(yù)計(jì)，2010年國(guó)內(nèi)照明行業(yè)銷售總額將達(dá)到1580億元，保持20％的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（12頁(yè)數(shù)據(jù)：2006年國(guó)內(nèi)照明行業(yè)銷售總額1300，如果保持20%的增長(zhǎng)，2007年就達(dá)到1560億元，那么2010年應(yīng)該為2700億）</p><p>　　展望未來(lái)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，需求仍會(huì)呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，以下強(qiáng)力因素都預(yù)示著我國(guó)照明市場(chǎng)

34、仍有很大的潛力可挖。</p><p>　　◎基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：</p><p>　　機(jī)場(chǎng)、鐵路、港口、城市軌道交通等訊速發(fā)展，每一項(xiàng)工程均需要照明。 </p><p>　　◎城市亮化工程方面：</p><p>　　城市廣場(chǎng)、綠地、道路、建筑物泛光照明，已從大城市發(fā)展到中小城市，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城市亮化工程方面的需求潛力巨大。 &

35、lt;/p><p>　　◎工業(yè)、商業(yè)照明方面：</p><p>　　工廠越來(lái)越重視照明對(duì)企業(yè)生產(chǎn)效率提高的作用，商業(yè)企業(yè)為吸引顧客，不惜花費(fèi)更多的財(cái)力用于商場(chǎng)照明，寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)院的照明也有明顯的改善。 </p><p>　　◎在西部大開(kāi)發(fā)的形勢(shì)下，中西部地區(qū)的發(fā)展同樣不可忽視。從東到西形成一個(gè)梯度，形成對(duì)產(chǎn)品檔次的不同需求，市場(chǎng)潛力是相當(dāng)可觀的。</p>

36、;<p>　　4、燈具行業(yè)進(jìn)入條件</p><p>　　從市場(chǎng)的基本狀況來(lái)看，目前，全國(guó)燈具一級(jí)集散地為廣東古鎮(zhèn)和江浙地區(qū)，成熟度較高，但鄭州本地以及整個(gè)河南的燈具市場(chǎng)仍然處于比較初級(jí)的階段，燈具類市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模較小，市場(chǎng)需求較大。而燈具行業(yè)由于本市（？）利潤(rùn)率較高，租金承受能力也較強(qiáng)。</p><p>　　此外，我們對(duì)鄭州本地和廣東、江浙一帶的燈具經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行了一次直接的訪談

37、，發(fā)現(xiàn)有65％的鄭州本地?zé)艟呓?jīng)營(yíng)商戶，以及55％的廣東和江浙燈具經(jīng)營(yíng)商戶，對(duì)開(kāi)設(shè)新店或進(jìn)入鄭州市場(chǎng)有較強(qiáng)的欲望。</p><p>　　同時(shí)，由于燈具市場(chǎng)的服務(wù)半徑和競(jìng)爭(zhēng)半徑相對(duì)較小，尤其是零售和再批發(fā)的服務(wù)半徑基本基本鎖定在300公里之內(nèi)(或3小時(shí)車程以內(nèi))，因此，鄭州一方面作為河南省乃至中原地域的核心城市，能夠起到區(qū)域燈具中心城市的作用，又能有效避免廣東和江浙的廠家批發(fā)和一級(jí)集散地的競(jìng)爭(zhēng)壓力。</p>

38、;<p>　　五 鄭州燈具市場(chǎng)狀況分析</p><p>　　1、鄭州市燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模</p><p>　　目前鄭州市在營(yíng)業(yè)的燈具市場(chǎng)僅有金泰成燈飾廣場(chǎng)、鄭州東建材燈飾廣場(chǎng)、名優(yōu)燈具廣場(chǎng)、香江燈具城4個(gè)形成了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)面積約為13.2萬(wàn)平米，此外新開(kāi)的天榮國(guó)際建材港燈具區(qū)5萬(wàn)平米，由于位置偏遠(yuǎn)等原因，經(jīng)營(yíng)狀況一般。（上文15頁(yè)指出“鄭州應(yīng)有燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模約為14

39、.3萬(wàn)平米，與現(xiàn)狀供應(yīng)面積有較大差距”，但目前的經(jīng)營(yíng)面積已經(jīng)為“13.2+5=18.2萬(wàn)平米”，已經(jīng)高出鄭州應(yīng)有燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模）</p><p>　　致ot從已經(jīng)開(kāi)業(yè)的4個(gè)燈具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，由于位置優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，很少有空置商鋪，而新開(kāi)的天榮建材港的燈具區(qū)，由于位置偏遠(yuǎn)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，空置率較高。</p><p>　　2、 鄭州燈具市場(chǎng)狀況</p>&

40、lt;p><b>　　2.1 營(yíng)業(yè)額</b></p><p>　　從營(yíng)業(yè)額狀況可以看出，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好、位置優(yōu)越的東建材燈具、名優(yōu)燈具和金泰成燈具營(yíng)業(yè)額較高，而位置偏遠(yuǎn)、市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱的天榮燈具營(yíng)業(yè)額較低。這也反映出各個(gè)市場(chǎng)的成熟度。</p><p><b>　　2.2經(jīng)營(yíng)面積</b></p><p>　　可見(jiàn)，除了金泰

41、成是1997年開(kāi)業(yè)的老市場(chǎng)，平均商戶規(guī)模較小以外，其他幾個(gè)市場(chǎng)的平均經(jīng)營(yíng)面積大多在200平米以上。</p><p>　　從平均租金和空置率水平來(lái)看，雖然東建材和名優(yōu)的租金單價(jià)水平和總價(jià)水平都較高，但空置率都非常低，金泰成由于經(jīng)營(yíng)歷史和位置的原因，也維持了較高的租金單價(jià)水平。而的天榮燈具，由于位置、經(jīng)營(yíng)歷史等原因，在極低的租金水平下，空置率仍然較高。</p><p>　　2.3 商戶經(jīng)營(yíng)級(jí)

42、別及經(jīng)營(yíng)面積</p><p>　　從目前鄭州的燈具經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)級(jí)別和面積來(lái)看，零散經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)面積在260平米以下的小商戶占到總數(shù)的90％左右，一級(jí)代理、廠家直營(yíng)的較大商戶只占10％左右，一方面反映了鄭州本地的生產(chǎn)廠家較少的現(xiàn)狀，另一方面，也反映出各大廠家和一級(jí)代理商，還沒(méi)有足夠重視到鄭州以及河南整體的燈具市場(chǎng)需求。</p><p><b>　　2.4經(jīng)營(yíng)模式</b>

43、</p><p>　　從燈具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，東建材、名優(yōu)和金泰成的商鋪都是自租不售（？），統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而天榮燈具市場(chǎng)的商鋪則是散售之后由有主自行租賃，這也是造成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況反差的一個(gè)原因。包括籌備中的香江燈具城也是采取只租不售的經(jīng)營(yíng)模式（16頁(yè)表格中顯示香江燈具城已經(jīng)開(kāi)業(yè)，入住商戶280戶）。因此，至少應(yīng)該保留市場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)</p><p><b>　　小結(jié)：</b&g

44、t;</p><p>　　◆地理位置是鄭州燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的第一要素；</p><p>　　◆市場(chǎng)氛圍對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況影響巨大，例如名優(yōu)燈具市場(chǎng)，雖然2005年才開(kāi)始營(yíng)業(yè)，但依靠自身建材市場(chǎng)和東建材市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，迅速取得了較大的市場(chǎng)份額；</p><p>　　◆統(tǒng)一的招商經(jīng)營(yíng)和宣傳，是市場(chǎng)成功的重要條件；</p><p>　　◆目前鄭州的燈

45、具類商業(yè)供應(yīng)以小面積單元，靈活組合的方式進(jìn)行招商的模式較為成功。</p><p>　　2．5 經(jīng)營(yíng)輻射范圍</p><p>　　從燈具經(jīng)營(yíng)的輻射范圍來(lái)看，本市和本省內(nèi)的客戶占到八成左右(本市卡號(hào)45%,本省內(nèi)占37%)，其他省外的客戶僅占兩成。這說(shuō)明輻射范圍主要以省會(huì)城市為中心，輻射全省范圍，附帶周邊省份距離自身省會(huì)城市較遠(yuǎn)的城市，是燈具市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。</p><

46、p>　　2．6 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源比例</p><p>　　從經(jīng)營(yíng)者的來(lái)源來(lái)看，鄭州本地的經(jīng)營(yíng)者占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到65%；江浙一帶的經(jīng)營(yíng)者也有相當(dāng)一部分看到了鄭州以及河南的市場(chǎng)，前來(lái)經(jīng)營(yíng)，占到20%。</p><p><b>　　小結(jié)：</b></p><p>　　◆從目前鄭州燈具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶狀況來(lái)看：</p><p>

47、;　　◆中小面積的低級(jí)別經(jīng)營(yíng)者較多，一級(jí)代理、廠家進(jìn)駐大商戶較少；</p><p>　　但僅就中小面積的商戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類別的經(jīng)營(yíng)規(guī)模；</p><p>　　◆輻射區(qū)域基本以本省為主，兼顧部分省外城市；</p><p>　　◆本地以外商戶占到總商戶三成以上，說(shuō)明鄭州燈具市場(chǎng)的受關(guān)注度正在提高；</p><p>　　六 河南其

48、他城市燈具市場(chǎng)狀況</p><p>　　河南省其他城市燈具市場(chǎng)狀況</p><p>　　從河南主要城市的燈具市場(chǎng)的供應(yīng)狀況來(lái)看，全省燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模僅有不到16萬(wàn)平米，相當(dāng)于一個(gè)同等級(jí)別的省會(huì)城市的燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，供給嚴(yán)重不足。（前述中鄭州現(xiàn)有的5個(gè)燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積已經(jīng)為18.2萬(wàn)平米，本段全省才16萬(wàn)平米。）</p><p>　　2、 鄭州及周邊城市未來(lái)燈具市場(chǎng)

49、預(yù)測(cè)</p><p>　　由于燈具市場(chǎng)的主力是民用燈具市場(chǎng)，因此于住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)有著密切的關(guān)聯(lián)，因此重點(diǎn)從鄭州及周邊城市未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，來(lái)考察燈具市場(chǎng)的未來(lái)狀況。</p><p>　　隨著河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，至2007年初入市的住宅供應(yīng)面積就超過(guò)1400萬(wàn)平米，周邊主要城市也有近千萬(wàn)平米的供應(yīng)入市，這些住宅都將在未來(lái)的1～3年內(nèi)入住，屆時(shí)將產(chǎn)生對(duì)燈具市場(chǎng)的巨大需求。<

50、/p><p><b>　　總結(jié)：</b></p><p>　　●各省會(huì)級(jí)城市的燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好；</p><p>　　●鄭州燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模相對(duì)偏小，經(jīng)營(yíng)級(jí)別偏低，發(fā)展前景廣闊；</p><p>　　●燈具類商業(yè)經(jīng)營(yíng)形象好檔次高，經(jīng)營(yíng)垃圾少，便于打造市場(chǎng)形象；</p><p>　　●未來(lái)鄭州及

51、周邊地區(qū)燈具市場(chǎng)需求量巨大。</p><p>　　●燈具經(jīng)營(yíng)者對(duì)鄭州未來(lái)燈具市場(chǎng)普遍看好，愿意前來(lái)經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　●考慮到省會(huì)城市燈具市場(chǎng)人口比例，和省會(huì)城市燈具市場(chǎng)與全省人口的比例關(guān)系，以及鄭州區(qū)域核心城市地位和全省燈具市場(chǎng)的供應(yīng)狀況，鄭州至少應(yīng)該有22萬(wàn)平米（得出數(shù)據(jù)的依據(jù)？）以上的燈具市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，才能滿足本地和周邊輻射區(qū)域的燈具市場(chǎng)消費(fèi)需求</p><

52、;p>　　七 廣告材料市場(chǎng)分析</p><p>　　1、全國(guó)廣告行業(yè)發(fā)展概況</p><p>　　廣告業(yè)的發(fā)展被業(yè)內(nèi)稱為----中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，二者之間具有極其緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系.據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)共有廣告經(jīng)營(yíng)單位戶，比上年增加11722戶，增長(zhǎng)11.5%;廣告從業(yè)人員人，比上年增加42466人，增長(zhǎng)4.9%；廣告營(yíng)業(yè)額達(dá)1238.6億元，比上年增長(zhǎng)14.8%，占國(guó)

53、內(nèi)生產(chǎn)總值0.93%，占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2.9%。在廣告投放中，房地產(chǎn)廣告繼續(xù)保持投放量第一的位置，縱觀我國(guó)廣告業(yè)的走勢(shì)，從1979年以來(lái)本土廣告業(yè)一直高速增長(zhǎng)，目前已經(jīng)具備一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，并由原先的“低起點(diǎn)高速度”轉(zhuǎn)到當(dāng)前的“高起點(diǎn)低速度”，進(jìn)入了相對(duì)平穩(wěn)的成熟發(fā)展階段（僅抽取了2007年的情況，既不是最近一年的數(shù)據(jù)，也不是連續(xù)幾年的數(shù)據(jù)，沒(méi)有說(shuō)服力；）.</p><p>　　2、戶外廣告市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)</

54、p><p>　　全國(guó)戶外廣告市場(chǎng)近年來(lái)連續(xù)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，業(yè)內(nèi)人士甚至驚呼戶外廣告市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的“井噴”，戶外廣告市場(chǎng)高增長(zhǎng)引起了業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注，國(guó)際資本大舉進(jìn)入表明戶外廣告行業(yè)的投資價(jià)值正逐步被投資者發(fā)現(xiàn)。</p><p>　　隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，戶外廣告以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)幾年內(nèi)仍將保持較高的上升趨勢(shì).據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，被訪廣告業(yè)主對(duì)戶外廣告好感指數(shù)繼續(xù)上升，未

55、來(lái)對(duì)戶外廣告投入力度還會(huì)加強(qiáng)。</p><p>　　3、河南廣告行業(yè)及廣告材料業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　河南省是我國(guó)人口第一大省，人口9700萬(wàn)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量第5，省會(huì)鄭州是全國(guó)最重要的交通樞紐和貿(mào)易物流中心，各類大型專業(yè)市場(chǎng)林立，輻射周邊數(shù)省.河南省內(nèi)擁有各類廣告公司和廣告制作企業(yè)15000多家，數(shù)量位居全國(guó)前列，河南廣告材料專業(yè)市場(chǎng)也是全國(guó)最大廣告專業(yè)材料集散地，主要經(jīng)營(yíng)廣告設(shè)備

56、、廣告材料、戶外各類型寫(xiě)真噴繪、雕刻、吸塑、導(dǎo)向標(biāo)牌、展覽展示器材、交通安全設(shè)施、霓虹燈、LED等產(chǎn)品銷售、加工生產(chǎn).一年一度的廣告業(yè)展覽會(huì)在全國(guó)有較大的影響，是僅次于上海、廣州、北京的全國(guó)第四大廣告展覽會(huì)。</p><p>　　4、廣告材料商戶訪談</p><p>　　大部分商戶認(rèn)為廣告行業(yè)在中國(guó)是一個(gè)快速發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)前景廣闊.廣告材料行業(yè)處于快速發(fā)展階段，有很好的發(fā)展前景．和國(guó)

57、外的一些同類市場(chǎng)相比，我國(guó)的廣告材料市場(chǎng)還處于比較落后狀態(tài)，發(fā)展前景可觀.因?yàn)樵撌袌?chǎng)在國(guó)內(nèi)有一定影響，所以市場(chǎng)內(nèi)的大戶每年都要去參加在北京，上海，廣州舉行的廣告材料發(fā)展會(huì)議．提出一些關(guān)于行業(yè)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展的意見(jiàn)．此市場(chǎng)客戶源主要針對(duì)的是一些廣告公司、房地產(chǎn)公司、臨街商戶、裝飾公司等．</p><p><b>　　5、經(jīng)營(yíng)狀況</b></p><p>　　商戶經(jīng)營(yíng)種類主要有

58、：廣告材料、產(chǎn)品雕刻、吸塑、噴繪寫(xiě)真四大類.小型商戶業(yè)務(wù)以廣告材料零售、加工為主，中型商戶業(yè)務(wù)為批零經(jīng)營(yíng)廣告材料及產(chǎn)品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫(xiě)真等），大型商戶業(yè)務(wù)則以批發(fā)廣告材料、廣告設(shè)備，兼營(yíng)產(chǎn)品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫(xiě)真等）業(yè)務(wù).經(jīng)走訪大部分商戶得知該市場(chǎng)行業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況比較好，其營(yíng)業(yè)額大約為1500――2000萬(wàn)元／年。</p><p><b>　　6、大戶經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)</b></p

59、><p>　　●大商戶和市場(chǎng)簽定了五年合同，租金在65---150元／月／㎡。 </p><p><b>　　●大戶：</b></p><p>　　金龍：主要經(jīng)營(yíng)廣告材料和廣告設(shè)備</p><p>　　泰安：主要經(jīng)營(yíng)各種廣告材料、噴繪寫(xiě)真、物流服務(wù)</p><p>　　運(yùn)通：（主要經(jīng)營(yíng)畫(huà)框，噴繪和寫(xiě)真

60、）</p><p>　　金陽(yáng)光：主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為噴繪寫(xiě)真</p><p>　　宏翔：主要經(jīng)營(yíng)廣告材料和噴繪</p><p><b>　　●中戶：</b></p><p>　　源源：主要經(jīng)營(yíng)廣告裝飾材料噴繪材料</p><p>　　富港：主要經(jīng)營(yíng)廣告材料及廣告設(shè)備</p><p&g

61、t;<b>　　●輻射范圍：</b></p><p>　　鄭州及省內(nèi)各個(gè)市縣；</p><p>　　周邊省市（如河北、山西、湖北、山東等）</p><p>　　長(zhǎng)江以北的其它省份，（如新疆、甘肅、青海等）</p><p><b>　　●進(jìn)貨及運(yùn)輸：</b></p><p>　

62、　進(jìn)貨：市場(chǎng)商戶的產(chǎn)品進(jìn)貨渠道大部分來(lái)自廣東、上海等地。</p><p>　　運(yùn)輸：市場(chǎng)內(nèi)商戶的主要運(yùn)輸工具為貨車；</p><p>　　7、當(dāng)前市場(chǎng)存在的問(wèn)題：</p><p>　　◆鄭州最大的廣告材料市場(chǎng)屬臨時(shí)房，很快又面臨著全面拆遷的問(wèn)題。</p><p>　　◆市場(chǎng)消防設(shè)施不合格，存在消防隱患。</p><p>

63、;　　◆市場(chǎng)管理不規(guī)范，室外加工噪音污染嚴(yán)重。</p><p>　　8、商戶意見(jiàn)及建議新市場(chǎng)情況：</p><p>　　◎?qū)ξ覀冺?xiàng)目的區(qū)域比較認(rèn)可，大戶意見(jiàn)，我們建設(shè)新市場(chǎng)基本可行；（大戶意見(jiàn)作為決策的依據(jù)有些不妥）</p><p><b>　　◎市場(chǎng)管理要規(guī)范。</b></p><p>　　◎市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)大商戶號(hào)召力大，其

64、可拉動(dòng)30%――40%的中小商戶。</p><p>　　◎大戶反映：如果建設(shè)新市場(chǎng)，他們?cè)敢庹w遷移到新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　◎新市場(chǎng)布局及建筑結(jié)構(gòu)建議</p><p>　　雕刻、吸塑集中設(shè)置在同一區(qū)域；廣告材料、廣告設(shè)備經(jīng)營(yíng)集中設(shè)置在同一區(qū)域；噴繪、寫(xiě)真集中設(shè)置在同一區(qū)域；</p><p>　　兩層結(jié)構(gòu)：第一層，層高4米，第二層常

65、規(guī)設(shè)計(jì)。</p><p><b>　　◎需求營(yíng)業(yè)面積：</b></p><p>　　大戶：500 ㎡ 倉(cāng)庫(kù)：2000㎡-- 3000 ㎡</p><p>　　中戶：300 ㎡ 倉(cāng)庫(kù)：400 ㎡</p><p>　　小戶：200 ㎡（上下各10

66、0 ㎡） 倉(cāng)庫(kù)：200 ㎡</p><p><b>　　◎其它要求</b></p><p>　　物流：要求物流公司在市場(chǎng)內(nèi)設(shè)點(diǎn)；</p><p>　　道路：寬度在15米以上；</p><p>　　一定要有完整的消防設(shè)施；</p><p>　　9．綜述（要么與本部分1合并，要么放在最后的結(jié)

67、論之前）：</p><p>　　廣告行業(yè)在中國(guó)是一個(gè)快速發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)快速發(fā)展的上升性行業(yè)，市場(chǎng)前景廣闊．中國(guó)戶外廣告市場(chǎng)近年來(lái)連續(xù)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，中國(guó)龐大的人口基數(shù)對(duì)戶外廣告市場(chǎng)快速增長(zhǎng)起到推波助瀾的作用。因此廣告材料行業(yè)依托戶外廣告市場(chǎng)近年來(lái)連續(xù)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，有很好的發(fā)展前景，未來(lái)需求量大。廣告材料市場(chǎng)在鄭州，甚至河南省僅此一家，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，且河南省廣告材料市場(chǎng)存在經(jīng)營(yíng)硬傷（貨運(yùn)交通受管制）

68、，并面臨拆遷，行業(yè)存在比較大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。</p><p>　　10．廣告材料行業(yè)適應(yīng)性分析：</p><p><b>　　有利因素：</b></p><p>　　市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)點(diǎn)；（A、缺少同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) B、老市場(chǎng)面臨拆遷）</p><p>　　老市場(chǎng)商戶對(duì)新市場(chǎng)的排斥性較小</p><p>&

69、lt;b>　　區(qū)域適應(yīng)性好</b></p><p>　　廣告材料行業(yè)發(fā)展前景比較好，屬于上升行業(yè)</p><p>　　商戶體量存在一定規(guī)模</p><p><b>　　不利因素：</b></p><p>　　新市場(chǎng)需要一定的培育期</p><p>　　項(xiàng)目位于城市新區(qū)，對(duì)于加工零

70、售戶有一定的影響</p><p><b>　　不利因素規(guī)避：</b></p><p><b>　　重點(diǎn)吸納大戶</b></p><p><b>　　加強(qiáng)推廣力度</b></p><p><b>　　總結(jié)：</b></p><p>　

71、　結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)條件，以及對(duì)市場(chǎng)狀況的調(diào)研分析，目前燈具、廣告材料市場(chǎng)二個(gè)細(xì)分行業(yè)，具有較強(qiáng)的可操作性！</p><p><b>　　八 項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┳诘厍闆r</b></p><p>　　××投資于2006年12月，在鄭州市鄭東新區(qū)通過(guò)招拍掛方式成功取得地

72、號(hào)為“ZD1-100-232”的土地使用權(quán)，使用權(quán)面積共計(jì)89441.5㎡,公用道路面積15479.3平方米.該地塊座落于鄭州市商都路南、西劉街北、七里河南路東（具體宗地四至及界址點(diǎn)坐標(biāo)祥見(jiàn)《出讓宗地界址圖》，該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。</p><p>　　宗地用途為倉(cāng)出物讓儲(chǔ)流用地，土地使用權(quán)出讓年限為50年，該地塊土地使用權(quán)出讓金總額為5367.44萬(wàn)元。</p><p><b>

73、　　(二)項(xiàng)目總體概述</b></p><p>　　××國(guó)際裝飾廣場(chǎng)位于鄭州市商都路（商都路，中原建材第一大道）與七里河南路交匯處，地屬政府規(guī)劃中州大道以東建材物流商圈的核心位置。沿線匯聚紅星美凱龍、居然之家、好百年、香江鄭東建材家居城、五洲精品陶瓷城等眾多建材家居市場(chǎng)，以325萬(wàn)平方米建材家居經(jīng)營(yíng)面積、超百億的年銷售額、月均600萬(wàn)人車量，成就中部五省規(guī)模最大、影響力最強(qiáng)、交易量

74、最大的建材家居集散地。××國(guó)際裝飾廣場(chǎng)，雄踞中原建材家居集散地核心區(qū)位，以“中原燈飾總經(jīng)銷大本營(yíng)”的前瞻定位、五星級(jí)燈飾賣(mài)場(chǎng)的國(guó)際規(guī)劃，填補(bǔ)鄭州商圈內(nèi)高檔燈飾行業(yè)的市場(chǎng)空白，引領(lǐng)中原燈飾行業(yè)完美升級(jí)，推動(dòng)建材家居黃金商圈煥發(fā)新的生機(jī)和活力。</p><p>　　項(xiàng)目緊臨商都路，地理位置優(yōu)越。14路、25路、26路、43路、47路、48路、51路、52路、85路、114路、115路、K206路、

75、221路、305路等多條公交線路直達(dá)市中心的各個(gè)角落，向西通向鄭州城市中心，向外連接中州大道、310國(guó)道、連霍高速、京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速，汽車客運(yùn)東站已建成并投入運(yùn)營(yíng)，鄭東火車東站、地鐵正在建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，內(nèi)外物流連接通暢。</p><p>　　作為××投資進(jìn)軍中原商業(yè)地產(chǎn)的扛鼎之作，憑借××公司雄厚的實(shí)力、良好的信譽(yù)及政府的信任和扶持，××國(guó)際裝

76、飾廣場(chǎng)從一開(kāi)始就得到了中原建材市場(chǎng)的特別關(guān)注，項(xiàng)目自身也立足于打造填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展空白的中原燈飾、廣告材料總經(jīng)銷大本營(yíng)為發(fā)展目標(biāo)，聯(lián)合國(guó)內(nèi)外行業(yè)優(yōu)秀品牌，打造在鄭州乃至全國(guó)廣告材料和燈飾的品牌總部基地。</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃用地157.381畝，總建筑面積.75平米，由大賣(mài)場(chǎng)、聯(lián)體復(fù)合式商鋪、配套的酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)組合，包括有××燈飾·界和廣告材料中心兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。<

77、;/p><p>　　預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，市場(chǎng)將形成覆蓋晉冀魯豫四省，輻射兩億消費(fèi)人群的批零基地，一個(gè)全球共享的廣告材料、燈飾展示交易平臺(tái)將呈現(xiàn)在人們面前，值得期待！</p><p><b>　?。ㄈ╉?xiàng)目定位</b></p><p>　　根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的充分調(diào)研論證，項(xiàng)目定位為：①以“燈”為主題，定位為“××燈·

78、;飾界--中原高檔燈飾總經(jīng)銷大本營(yíng)”；②另外劃分一個(gè)市場(chǎng)區(qū)域?qū)I(yè)定位為：中原廣告材料市場(chǎng)總部基地。 即：</p><p>　　◆××燈·飾界-----中原燈飾總經(jīng)銷大本營(yíng)</p><p>　　××燈·飾界，雄踞商都路中原建材家居黃金商圈核心區(qū)位，緊鄰汽車客運(yùn)東站、鄭東火車東站，向西連通繁華二七商圈，對(duì)外連接中州大道、310國(guó)道、

79、連霍高速、京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速，內(nèi)外連接通暢。</p><p>　　××燈·飾界為單體獨(dú)立賣(mài)場(chǎng)，由美國(guó)ADG建筑師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，總建筑面積9萬(wàn)平方米。內(nèi)設(shè)有中央空調(diào)、16部手扶電梯、5部客梯、2部觀光電梯、2部大型貨梯、1部消防電梯及智能化控制系統(tǒng)。經(jīng)營(yíng)范圍涉及藝術(shù)花燈、照明光源、電工電料等行業(yè)，是以燈飾產(chǎn)品的展示交易為主線，集批發(fā)、零售、展覽、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)加工、物流配送、商業(yè)配套

80、為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、復(fù)合性商貿(mào)物流中心。</p><p>　　項(xiàng)目建成后將成為中原燈飾的潮流領(lǐng)地，形成覆蓋中部五省、輻射三億消費(fèi)人群（與31頁(yè)的敘述矛盾）的批零基地。</p><p><b>　　◆××廣告材料中心</b></p><p>　　××廣告材料中心，中原廣告材料總經(jīng)銷大本營(yíng)，市場(chǎng)總經(jīng)銷、總

81、代理、生產(chǎn)廠家齊聚，減少了流通環(huán)節(jié)，直接降低了商品成本，為中原消費(fèi)者提供品種更全、價(jià)格更低、質(zhì)量更有保障的服務(wù)。相信不久的將來(lái)，××廣告材料中心必將成為中原乃至全國(guó)聞名的廣告材料、設(shè)備、制作、安裝“一站式”平臺(tái)。</p><p>　　（四）、目標(biāo)客戶定位</p><p>　　●××燈-飾界目標(biāo)客戶定位：</p><p>　　&

82、#215;×燈-飾界奉行“最短供應(yīng)鏈”原則，以“中原燈飾總經(jīng)銷大本營(yíng)”的前瞻定位，只對(duì)“總經(jīng)銷、總代理、廠家直銷代表”開(kāi)放。項(xiàng)目選擇信譽(yù)良好、具備實(shí)力、意向拓展中原市場(chǎng)的品牌商家共同打造燈飾產(chǎn)品的總經(jīng)銷大本營(yíng)，飛利浦、雷士、三雄極光、嘉美、TCL、銀雨、佛山照明、歐普、希莉娜、文行等國(guó)內(nèi)外知名燈具品牌，以及正林燈飾、之江、永安、琪朗、開(kāi)元、賽月等行業(yè)大戶的意向入駐，使其成為國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀燈飾品牌在鄭州乃至中原地區(qū)的品牌總部基地。&

83、lt;/p><p>　　●廣告材料市場(chǎng)目標(biāo)客戶定位：項(xiàng)目選擇信譽(yù)良好、具備實(shí)力的品牌商家如泰安、紅葉、源源、三原色、光達(dá)、廣盛源、力寶、金龍、伸美等材料商，以及一品、天地、榮成、大邦、東圣、天藝、金億帆、能達(dá)等一大批知名生產(chǎn)廠家，共同打造廣告行業(yè)的總經(jīng)銷大本營(yíng)。</p><p>　　九 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況分析</p><p>　?。ㄒ唬?、項(xiàng)目周邊行業(yè)現(xiàn)狀分析</

84、p><p>　　項(xiàng)目周邊以紅星美凱龍、居然之家、好百年等名星商家進(jìn)駐而聞名中原，這一片區(qū)也形成了家具建材商圈。目前這些商家的經(jīng)營(yíng)狀況非常好，人氣旺、商戶入駐率高，且商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍較好。</p><p>　　（二）鄭州燈飾及廣告材料市場(chǎng)現(xiàn)狀分析</p><p>　　1、鄭州燈飾市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　鄭州照明行業(yè)發(fā)展比較早，但目前在全國(guó)

85、只是處于中游水平。鄭州市目前有專業(yè)燈具市場(chǎng)四家，分別是鳳凰名優(yōu)燈飾廣場(chǎng)、金泰成燈飾廣場(chǎng)、東建材燈飾廣場(chǎng)以及天榮金泰成燈具市場(chǎng)。共有400余家商戶，總經(jīng)營(yíng)面積為9萬(wàn)多平米。</p><p>　　以金泰成燈飾廣場(chǎng)和東建材廣場(chǎng)占居主導(dǎo)，金泰成主要以批發(fā)為主，兩層框架結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪，單店面積燈具80--150平米，建筑面積2.5萬(wàn)余平方米，自97年9月建成運(yùn)行良好。年銷售額近10億元，輻射周邊省市地區(qū)；東建材：獨(dú)立商鋪結(jié)構(gòu)

86、，分為單層、兩層和三層，面積40-300平米，位于鄭州最早和成熟建材市場(chǎng)，大部分商鋪為倉(cāng)庫(kù)改建；一期以零售為主、二三期則以批發(fā)為主。</p><p>　　2、 鄭州市廣告材料市場(chǎng)現(xiàn)狀</p><p>　　金三角廣告材料市場(chǎng) </p><p>　　玉鳳路老市場(chǎng)拆遷后部分商戶遷至原金三角建材市場(chǎng)（現(xiàn)本項(xiàng)目東邊），并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)部改造，而后作為新的廣告材料市場(chǎng)。鋼架結(jié)

87、構(gòu)，兩層，局部一層，加上庫(kù)區(qū)三萬(wàn)多平方，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，而且隨著糧食儲(chǔ)備庫(kù)的搬遷該市場(chǎng)必將淘汰。</p><p>　　中力廣告材料市場(chǎng)（原來(lái)的麥德隆,即現(xiàn)本項(xiàng)目的西邊）：</p><p>　　現(xiàn)有商鋪三百余套，分A、B、C三個(gè)區(qū)，三層聯(lián)體商鋪，盡管商戶對(duì)其商鋪結(jié)構(gòu)、道路規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬混亂等方面并不滿意，但迫于玉鳳路老市場(chǎng)的拆遷壓力，不少商戶已經(jīng)在中力開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。</p><p&

88、gt;<b>　　十 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</b></p><p><b>　　（一）建筑規(guī)劃方案</b></p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃用地面積.8㎡,公用道路面積15479.3平方米. 使用權(quán)面積89441.5平米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建筑面積.75㎡,其中商務(wù)酒店面積9700平方米。</p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要技術(shù)指標(biāo)如下：<

89、;/p><p>　　十一 投資估算（11－17、19合并為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）</p><p>　　應(yīng)增加基本預(yù)備費(fèi)用、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、其他費(fèi)用等科目</p><p>　　十二 商務(wù)酒店收益</p><p>　　商務(wù)酒店共投入9700平方米來(lái)使用，實(shí)行整體對(duì)外承包出租的經(jīng)營(yíng)模式，酒店內(nèi)部的裝修配套及布置由承包方來(lái)承擔(dān)，目前××公司正與幾

90、家商務(wù)酒店承包方洽談的整體承包方案。</p><p>　　按正常的市場(chǎng)情況及與幾家商務(wù)酒店承包洽談的價(jià)格是每天每平方米1.2-1.5元，整體出租15年-20年。</p><p>　　現(xiàn)按最保守的方案每天最低價(jià)為1.2元/平方米，則該商務(wù)酒店的年收益是424.86萬(wàn)元，即：1.2 X 9700 X365天=424.86萬(wàn)元</p><p>　　則15年的總體收益是：4

91、24.86萬(wàn)元/年X15年=6372.9萬(wàn)元</p><p><b>　　十三 投資收益分析</b></p><p>　　投資收益分析(含租金價(jià)格敏感性分析沒(méi)有相應(yīng)的內(nèi)容，另外敏感性分析與盈虧平衡分析都屬于不確定分析的內(nèi)容)</p><p><b>　　注：</b></p><p>　　1、營(yíng)業(yè)稅及

92、附加=總收入X5.5% </p><p>　　2、折舊=總投資成本38000萬(wàn)元/45年（折舊計(jì)提有明確規(guī)定，不能按照總投資計(jì)提）</p><p>　　3、維護(hù)費(fèi)=總投資成本X1% </p><p>　　4、土地使用稅=8元/ m2/年 </p><p>　　5、管理費(fèi)=總收入X2% （建議列出明細(xì)計(jì)算，比如工資

93、、各種保險(xiǎn)。福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等）</p><p>　　6、財(cái)務(wù)費(fèi)用=貸款額度X5.76%</p><p>　　7、總成本=營(yíng)業(yè)稅及附加 +折舊+維護(hù)費(fèi)+土地使用稅 +管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+房產(chǎn)稅</p><p>　　8、房產(chǎn)稅=（商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入）X12% </p><p>　　9、物業(yè)管理收入=商業(yè)面積X2元/平米X相對(duì)應(yīng)年度

94、的出租率和出租天數(shù)</p><p>　　10、總收入=商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入+物業(yè)管理收入</p><p>　　11、稅前利潤(rùn)=總收入-總成本 </p><p>　　12、所得稅=稅前利潤(rùn)×25% </p><p>　　13、稅后利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)-所得稅</p><p>　　14、凈現(xiàn)

95、金流=稅后利潤(rùn)+折舊</p><p>　　15、總收入=商業(yè)+酒店+物業(yè)管理收入 </p><p>　　16、凈投資收益率=稅后利潤(rùn)/50年/38000萬(wàn)元的總投資額（到2056年即50年的總投資收益率）</p><p>　　十四 盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡點(diǎn)數(shù)學(xué)原理： 總收入-總成本=0 </p>

96、<p>　　在每年出租率一定的情況下租金的盈虧平衡點(diǎn)情況如下：</p><p>　　1、在出租率一定的情況下租金價(jià)格的盈虧平衡情況如下表（一）：</p><p>　　注：在出租率一定的情況下：租金價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)主要受出租時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用這兩項(xiàng)的影響。</p><p>　　上表反映出，在出租率一定的情況下，盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格會(huì)逐年降低。另外也反映出，出租率越高，

97、其盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格會(huì)越低。</p><p>　　2、在租金一定的情況下出租率的盈虧平衡情況如下表（二）</p><p>　　注：在租金價(jià)格一定的情況下：出租率的盈虧平衡點(diǎn)主要受出租時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用這兩項(xiàng)的影響。</p><p>　　上表反映出在租金價(jià)格一定的情況下，出租率的盈虧平衡點(diǎn)會(huì)逐漸變小。如在租金50元/平米不變的情況下，出租率的盈虧平衡點(diǎn)會(huì)2010年的82.9%

98、減少至2014年的37.5%。</p><p>　　另外，上表也反映出：租金價(jià)格越高，其出租率盈虧平衡點(diǎn)會(huì)越低。</p><p>　　十五 資金占用峰值分析</p><p>　　從上圖表中可看出，2006年底公司拿地用去5367.44萬(wàn)元的土地征用款；隨后到2007年等待政府拆遷，這期間公司需要用更多的時(shí)間對(duì)本地塊產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，故此年度需要

99、占用的資金量較小。</p><p>　　從2008年-2009年，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目，需要的資金量逐漸加大，預(yù)計(jì)到2009年底是資金需要量最高峰的時(shí)間。具體詳看上表。 </p><p>　　十六 凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時(shí)間</p><p>　　現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時(shí)間</p><p>　　從上表可看出：從2010年下半年現(xiàn)金開(kāi)始正向流入，隨

100、著市場(chǎng)的成熟，客戶的入駐率和租金的逐漸提高，稅后凈利潤(rùn)的增加，凈現(xiàn)金流會(huì)越來(lái)越大。</p><p><b>　　十七 投資回收期</b></p><p>　　分析：稅后凈利潤(rùn)從2010年到2016年總計(jì)為35299.75494萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流入從2010年下半年到2016年累積金額為45174.8828萬(wàn)元；總的土建投資成本為38000萬(wàn)元，45174.8828-38

101、000=7174.8828萬(wàn)元。也就是說(shuō)累積現(xiàn)金流的總額足以充抵總建投資成本的時(shí)間是10年。</p><p>　　十八 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（重點(diǎn)是列出風(fēng)險(xiǎn)因素、發(fā)生的可能性程度、危害及其應(yīng)對(duì)措施）</p><p>　　本項(xiàng)目從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)需要長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間，投資額達(dá)到38000萬(wàn)元，對(duì)于這個(gè)投資巨大的項(xiàng)目，我們必須要考慮到它的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從各個(gè)方面去規(guī)避它的風(fēng)險(xiǎn)，或做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避預(yù)案。具體

102、是： </p><p>　　行業(yè)發(fā)展前景（與題目不一致）</p><p>　　中國(guó)的城市化進(jìn)程與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的80%相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程還不到30%，據(jù)國(guó)家權(quán)威數(shù)據(jù)顯示中國(guó)城市化發(fā)展最起碼還有30年的歷程，隨著國(guó)家的大力發(fā)展建設(shè)和大量人口的進(jìn)城，各種辦公家具、裝飾材料的需求也會(huì)隨之劇增，因此行業(yè)發(fā)展前景比較樂(lè)觀。</p><p>　　項(xiàng)目地理位置和項(xiàng)目定位<

103、/p><p>　　本項(xiàng)目位于鄭州新區(qū)大區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，雄據(jù)于鄭州交通大動(dòng)脈鄭汴路與中州大道交匯處東一公里的鄭汴?yáng)|路上，位于三大商圈交匯之核心，挾五大客流主干線交通之便利，地理位置得天獨(dú)厚。周邊有紅星美凱龍、居然之家、好百年等新興市場(chǎng)，區(qū)域已形成中原地區(qū)規(guī)模最大、影響力最強(qiáng)、交易量最大的建材家具成熟商圈。</p><p>　　本項(xiàng)目在對(duì)鄭州乃中原地區(qū)進(jìn)行全面科學(xué)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研后，認(rèn)為高檔燈飾是鄭州

104、行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)或薄弱點(diǎn)，所以定位為“以高檔燈飾為主題”的燈飾電料一站式購(gòu)物中心，其次選擇一個(gè)區(qū)域?qū)I(yè)做廣告材料市場(chǎng)，廣告業(yè)的發(fā)展在未來(lái)是不可估量的，但鄭州原有的廣告材料市場(chǎng)進(jìn)行三次大型的遷移后馬上又面臨著嚴(yán)酷的拆遷事實(shí)，鄭州之大，但競(jìng)沒(méi)有他們長(zhǎng)久立身之地，因此另一個(gè)區(qū)域定位為廣告材料市場(chǎng)；另外一個(gè)業(yè)態(tài)是：“以家居裝飾”為主題，定位為“百姓家居特色賣(mài)場(chǎng)”，此三種業(yè)態(tài)突出特色和專一，形成鄭州市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且此三種業(yè)態(tài)的組合如果在招商

105、困難時(shí)也可進(jìn)行相互替補(bǔ)，防止風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　從項(xiàng)目所處商圈位置和項(xiàng)目自身定位來(lái)看，我們基本把這些風(fēng)險(xiǎn)盡可能最小化或規(guī)避。</p><p>　　招商情況與商戶的合同期</p><p>　　從前期大量的客戶走訪調(diào)研、意向客戶的登記及招商訂金交納的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，目前已有85%的客戶即468位客戶簽訂了意向書(shū)。我們預(yù)計(jì)2010年上半年全部免租金以吸引商戶入駐，到

106、2010年下半年開(kāi)始正式收租金，且下半年租金每平米只收50元/月，同等地理位置與周邊紅星美凱龍、居然之家每平米140元/月相比，我們的租金足以吸引更多商家入駐。</p><p>　　另外：按照行業(yè)慣例，商家要與經(jīng)營(yíng)的商戶簽訂三年期的合同和要交一定的保證金，租金是按季度來(lái)收的，而且商戶一般不會(huì)輕易換地方，否則會(huì)損失大量客戶。因此從這招商情況與商戶層面來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)也是很小的。</p><p>　　

107、十九 融資的歸還能力分析</p><p>　　從上述的投資風(fēng)險(xiǎn)分析和投資回報(bào)分析表、現(xiàn)金流量、稅后凈利潤(rùn)和投資收益率等的分析可看出，××國(guó)際裝飾廣場(chǎng)是一個(gè)投資效益不錯(cuò)的項(xiàng)目。具體詳見(jiàn)下表： </p><p>　　通過(guò)上表可看出，從2010年下半年該項(xiàng)目的現(xiàn)金就開(kāi)始正向流入，到2014年底累積凈現(xiàn)金流量為24074.4391萬(wàn)元；所以到2014年底××

108、;公司還清項(xiàng)目貸款23000萬(wàn)元是沒(méi)有問(wèn)題的。</p><p><b>　　二十 主要結(jié)論</b></p><p>　　(一) ××投資在2007年01月16日，在鄭州市鄭東新區(qū)通過(guò)招拍掛方式成功取得地號(hào)為：ZD1-100-232的土地使用權(quán)，使用權(quán)面積共計(jì)89441.5㎡,公用道路面積15479.3平方米.該地塊座落于鄭州市商都路南、西劉街北、

109、七里河南路東。</p><p>　　(二)本項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商都路南、西劉街北、七里河南路東，位置優(yōu)越，交通便捷。</p><p>　?。ㄈ?#215;×公司信譽(yù)好，沒(méi)有任何不良貸款記錄，自有資金一億五仟多萬(wàn)元。 </p><p>　?。ㄋ模╉?xiàng)目規(guī)劃用地面積.8㎡,公用道路面積15479.3平方米. 使用權(quán)面積89441.5平米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建筑面積.75㎡

110、,其中商務(wù)酒店面積9700平方米。</p><p>　　（五）本項(xiàng)目市場(chǎng)前景好，招商非常成功，商業(yè)已預(yù)訂85%訂滿，且商業(yè)部分現(xiàn)已有一半商戶入住經(jīng)營(yíng)，商務(wù)酒店整體對(duì)外承包15年也已基本確定。本項(xiàng)目資金回?cái)n快，投資風(fēng)險(xiǎn)小。 </p><p>　　(六)本項(xiàng)目投資收率高，利潤(rùn)豐厚；從2010年至2014年累積凈現(xiàn)金流為24074.4391萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)達(dá)20274.4391萬(wàn)元。</p