中外房地產(chǎn)稅的功能和課征對象研究

1、<p>　　題目:中外房地產(chǎn)稅的功能和課征對象研究</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)稅在很多國家是作為地方政府的主要收入來源，我國地方財政收入一直以來比較依賴于“土地財政”。由于缺乏對房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)的課稅，中國房地產(chǎn)稅市場從物業(yè)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y市場，房價高漲，投機者靠“炒房”獲取高額利潤，人民的生活水平已經(jīng)受到很大影響。國

2、際上房地產(chǎn)稅是一個古老的稅種，不同國家的房地產(chǎn)相關(guān)稅種可以分為幾個大類，各國房地產(chǎn)稅的功能都有其相通之處。房地產(chǎn)稅一般能夠具有增加地方財政收入、有限地調(diào)節(jié)收入和有限地房地產(chǎn)價格調(diào)控功能。我國2011年對滬渝兩地進行房產(chǎn)稅改革，本文通過改革的政策和數(shù)據(jù)對課征對象以及改革后的作用進行了分析。在課征對象方面，上海僅針對于增量房課征，重慶近僅針對于高檔住宅課征。滬渝兩地的房產(chǎn)稅征收對于地方財政的貢獻以及對調(diào)控房價的作用不明顯。我國的房地產(chǎn)稅制現(xiàn)

3、狀還很不成熟，自1951年設(shè)立房地產(chǎn)稅稅種以來，實際征收的效率非常低。在房地產(chǎn)行業(yè)如此關(guān)乎民生的時代，我國房地產(chǎn)稅制應(yīng)該基于國情，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅“收益性”的原則。</p><p>　　本文主要從房地產(chǎn)稅的功能和課征對象角度出發(fā)，研究我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀以及存在的問題。并且結(jié)合上海、重慶房產(chǎn)稅試點的案例，參照外國房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗，對中國房地產(chǎn)稅制的改革提出優(yōu)化方案。</p><p>　　關(guān)

4、鍵詞：房地產(chǎn)稅、課征對象、稅收功能</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Real estate tax in many countries as a local government's main source of income, China's local fiscal revenue has been rel

5、atively dependent on the "land finance." Due to the lack of tax on real estate tax, China's real estate tax market from the property market into the investment market, housing prices, speculators rely on &q

6、uot;real estate" to obtain high profits, people's living standards have been greatly affected. International real estate tax is an ancient tax, different countries of the real e</p><p>　　This paper

7、mainly studies the current situation and existing problems of real estate tax system in China from the perspective of the function of real estate tax and the object of levy. And combined with Shanghai, Chongqing real est

8、ate tax pilot case, with reference to the experience of foreign real estate tax system, the reform of China 's real estate tax system to optimize the program.</p><p>　　Key words: Real estate tax ,Object

9、of Taxation, Tax function</p><p>　　中外房地產(chǎn)稅功能和課征對象研究</p><p><b>　　表索引</b></p><p>　　表一: 英國各地區(qū)市政稅評估級次表8</p><p>　　表二: 各類課征對象的代表國家10</p><p>　　表三: 部分

10、國家房地產(chǎn)稅占GDP、全國稅收收入、地方稅收收入的比重11</p><p><b>　　第一章 緒論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　稅收是政府為了滿足社會公共需要，憑借政治權(quán)利，強制、無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N形式。稅收是國家組織財收入的主要來源，組織財政收入是其最基本的

11、職能；是國家對經(jīng)濟實行宏觀調(diào)控的手段；調(diào)節(jié)個人收入差距，實現(xiàn)社會共同富裕；維護國家權(quán)益，促進國際經(jīng)濟交易。我國在1994年實施分稅制。分稅制是按稅種劃分中央和地方收入來源的一種財政管理體制，要求按照稅種實現(xiàn)“三分”：即分權(quán)、分稅、分管。所以，分稅制實質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財權(quán)關(guān)系，通過劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅(有時還有共享稅)兩大稅類進行管理而形成的一種財政管理體制。分稅制是中央實施宏觀

12、管理政策的財力保證，分稅制可以充分發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)經(jīng)濟配置資源的獨特作用。</p><p>　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，中國在售房地產(chǎn)價格從2004年到2014年的10年間，價格上漲幅度是77%，二手房的價格上漲幅度是57%。另外一項官方數(shù)據(jù)來自于國家住房與建設(shè)部，涵蓋的城市雖然比較少，但是該統(tǒng)計顯示了更大幅度的房價上漲。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，從2004年7月到2014年2月，樣本城市的房價上漲了150%。從兩個官方發(fā)

13、布的數(shù)據(jù)來看，相同時間段的增長比例就相差了近一倍，可見我國房價漲幅明顯可能被低估。國家采用被低估的數(shù)據(jù)，將會影響其出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，居民能夠受益的程度會偏低。房價大漲已經(jīng)成為21世紀以來，人們討論的熱點話題，甚至成為投機獲取收益的有利條件?！氨鄙蠌V深”房價漲幅最為大，其次是省會城市及廈門和蘇州等特例，最后依次是是地級市和縣級市。</p><p>　　1949年新中國成立，為了緩解財政壓力，加強稅收工作成了重要

14、任務(wù)。1950年一月頒布的《全國稅收實施要則》規(guī)定除農(nóng)業(yè)稅外，全國統(tǒng)一征收14種稅，其中包括房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。1950年6月調(diào)整稅收，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973 年實施工商稅制改革，將對國內(nèi)企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收， 而城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對房產(chǎn)管理部門、有房地產(chǎn)的個人和海外僑胞征收。 城市房地產(chǎn)稅雖然名義上仍作為一個稅種存在， 其經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能大大削弱， 這也充分反映了我國當時實行的單

15、一的計劃經(jīng)濟模式。1979 年黨的十一屆三中全會以后經(jīng)濟體制逐步由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，稅制也開始了全面改革，對工商稅制作了相應(yīng)調(diào)整。1982年公布的《中華人民共和國憲法》第十條指出：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?986年9月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，

16、征稅對象是房產(chǎn)，征稅依據(jù)是以房產(chǎn)原值一次減除 10％~30％</p><p><b>　　1.2 研究意義</b></p><p>　　稅收作為政府宏觀調(diào)控的手段之一，一方面可以增加國家財政收入，另一方面可以對市場經(jīng)濟起到調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，地方政府可以將該稅收收入用于公共支出，建設(shè)公共設(shè)施和改善公共環(huán)境，使得居民生活更加便利。隨著人們生活水平不斷地提高

17、，越來越多的企業(yè)和個人在房地產(chǎn)行業(yè)采取投機行為，因此制定符合國情的房地產(chǎn)稅稅收政策顯得尤為重要。在我國“北上廣深”及發(fā)展迅速的省會城市房價的高漲趨勢下，本文探究房地產(chǎn)稅與房價之間的聯(lián)系。征收房地產(chǎn)稅首先使購買者謹慎購買，導(dǎo)致房價下降。同時政府的稅收收入將會加強地方公共支出，比如優(yōu)化社會交通資源、文化資源、醫(yī)療資源及城市環(huán)境等，導(dǎo)致住房因此而更加供不應(yīng)求，房價上漲。所以房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房價形成一個相互關(guān)聯(lián)的狀態(tài)。在社會分配資源時，

18、若與公平性原則背道而馳，公民失去奮斗的激情和動力，合理的房地產(chǎn)稅稅收政策將激勵社會良性競爭，從而建設(shè)更加現(xiàn)代化的城市。研究國外房地產(chǎn)稅相關(guān)政策，從中找出成功案例所具備的共同特征，在失敗案例中總結(jié)經(jīng)驗，為建立更加完善的房地產(chǎn)稅稅收機制提高依據(jù)。我國房地產(chǎn)稅自2003起從試點到立法，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種,在地方組織收入和</p><p>　　房地產(chǎn)稅作為地方稅的一種，一方面增加力量地方財政的收入，而另一方面房

19、地產(chǎn)稅其實是受益性質(zhì)的稅收。地方政府的支出也是用于公共服務(wù)的建設(shè)，提高地方的生活質(zhì)量，最終受益的也是納稅人自己。地方政府承擔著地方的經(jīng)濟建設(shè)任務(wù)，地方稅收基本來自于土地相關(guān)的稅收。房地產(chǎn)稅在地方稅收中占有較大比例，為地方的經(jīng)濟建設(shè)和各方面公共資源的完善能夠起到很大的作用。我國房地產(chǎn)的需求量大，且彈性小，在我國的國情之下，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)財富差距較為有效的稅種。并且房地產(chǎn)稅是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟分配的一個重要杠桿。房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)

20、為取得、持有和轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié)。我國開征房地產(chǎn)稅已經(jīng)提上立法和政策議程。</p><p>　　著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國居民的收入水平也逐漸拉開差距，其中一個重要的原因是財產(chǎn)性收入的差距。家庭財富是由實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)組成的，其中實物資產(chǎn)占較大的比重。而房產(chǎn)作為實物資產(chǎn)中最為常見的一種，具有特殊性。首先房產(chǎn)是生活必需品，在居民當中的持有率非常的高，居民對于房產(chǎn)的需求彈性非常小。房產(chǎn)作為財產(chǎn)中壽命較長，價值較高的一種，是具

21、有投資價值的一項財產(chǎn)。擁有房產(chǎn)既可以滿足住房需求，也可以作為投資的方式，房產(chǎn)具有雙重屬性，是家庭積累財富的一個不錯的選擇。在擁有了第一套居住的房產(chǎn)后，有經(jīng)濟條件的家庭會購買第二套預(yù)期其升值的房產(chǎn)，作為積累財富的手段，這樣的行為將導(dǎo)致居民貧富差距進一步拉大。人們擁有房產(chǎn)升值帶來的財富效應(yīng)將會提高家庭的收入水平，從而促進家庭的消費支出，消費是體現(xiàn)人們基本生存發(fā)展需求的重要體現(xiàn)形式。為了縮小貧富差距，具體為縮小收入、消費和財富的差距，征收房地

22、產(chǎn)稅在當下的房產(chǎn)大熱環(huán)境下，成為勢在必行的一項舉措。</p><p><b>　　1.3 文獻綜述</b></p><p>　　滿燕云、何楊和劉威《各國稅收縱橫》期刊中發(fā)表了關(guān)于房地產(chǎn)稅功能方面的研究，他們提出第一，對于國際經(jīng)驗要進行分類吸收，不同類型的房地產(chǎn)稅稅制體現(xiàn)了功能定位的不同考慮 ；第二，保有環(huán)節(jié)按年征收的房地產(chǎn)稅不應(yīng)該承擔過多的調(diào)節(jié)功能，其主要功能應(yīng)該是為

23、基層地方政府的公共服務(wù)融資，而調(diào)節(jié)作用可以通過流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)特別稅收實現(xiàn) ；第三，房地產(chǎn)稅重要性的體現(xiàn)，即占地方稅收收入的比重不是絕對的，而是與地方政府的職能密切相關(guān)。我國的房地產(chǎn)稅改革可以借鑒國外經(jīng)驗，我國自 1994 年分稅制改革以來，地方稅種大多比較零散，不易征收，地方財政收入難得到保障，這與社會、居民、企業(yè)對地方公共服務(wù)日益增長的需求相矛盾。因此，地方政府依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”。</p>

24、;<p>　　我國近幾年的房地產(chǎn)稅相關(guān)研究多為理論分析和實證研究等，一方面圍繞外國的先進經(jīng)驗，結(jié)合我國的制度背景，為房地產(chǎn)稅在我國的開征提出建議。關(guān)于滬渝房產(chǎn)稅改革，楊繼瑞和馬永坤在《滬渝房產(chǎn)稅改革試點的思考與對策》提到滬渝房產(chǎn)稅改革試點作為一項長遠的制度建設(shè)，對當前我國財稅體系改革、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)控和收入分配的調(diào)節(jié)都有著重要的意義。 房產(chǎn)稅不能削減房價構(gòu)成，僅僅是擠出了部分投機性與投資性購房需求，推移了部分消費性購房需

25、求釋放的周期。 因此，從中長期軌跡透析，在房產(chǎn)稅開征的情況下，房價仍有上漲的推動力。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須常態(tài)化、系統(tǒng)化，以形成調(diào)控的長效機制。 房產(chǎn)稅改革的實施需要相法律、政策和市場的合力作用，才能達到預(yù)期目標。傅樵在《房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗借鑒與稅基取向》提出以房地產(chǎn)的市場價值為課稅基礎(chǔ)，綜觀國外房產(chǎn)稅的規(guī)定，其計稅依據(jù)一般為房產(chǎn)的市場評估價值，并且征稅范圍廣，除對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房產(chǎn)實行免征外，其余的房產(chǎn)所有者或占有者均為納稅

26、對象。稅基寬廣的結(jié)果是，依據(jù)市場價值評估之后的應(yīng)稅房地產(chǎn)價值總額增大，在房地產(chǎn)稅收總額既定的情況下，房地產(chǎn)稅的稅率就相應(yīng)降低。 鑒于房地產(chǎn)稅應(yīng)稅范圍</p><p>　　1.4 研究方法及研究內(nèi)容</p><p>　　本文采取理論和實證研究相聯(lián)合的方法，區(qū)分了房地產(chǎn)稅相關(guān)的概念，從稅收原作為出發(fā)點，結(jié)合中外房地產(chǎn)稅征收的歷史經(jīng)驗和現(xiàn)狀，探索中國房地產(chǎn)稅制的合理方案。在實證研究方面主要對滬渝

27、房產(chǎn)稅改革進行了分析，結(jié)合兩個城市的發(fā)展水平和房產(chǎn)稅征收情況，得到一些房地產(chǎn)稅制改革方面的啟示。</p><p>　　本文具體研究思路如下：</p><p>　　第一章為緒論，這一章主要論述了這篇文章的選題背景、研究意義，介紹本文的研究思路和研究內(nèi)容，以及文獻綜述，主要是對在研究中參考的文獻內(nèi)容進行回顧和梳理,總結(jié)為本文研究提供有用觀點的文獻內(nèi)容，概述前人在相關(guān)研究中的學(xué)術(shù)成果。</

28、p><p>　　第二章首先對房地產(chǎn)稅的相關(guān)概念進行了介紹，并從房地產(chǎn)稅的課征對象和功能角度對我國房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀進行理論分析。我國房地產(chǎn)稅的功能主要分為增加地方財政收入、合理分配資源和調(diào)控房價三個方面。</p><p>　　第三章為實際案例部分，對我國滬渝房地產(chǎn)稅改革的情況進行回顧和分析，得到設(shè)計房地產(chǎn)稅制的啟示。</p><p>　　第四章對國際上典型國家的房地產(chǎn)稅制進

29、行理論分析，結(jié)合國家的制度，對房地產(chǎn)稅的功能和課征對象進行對比分析。</p><p>　　第五章為我國房地產(chǎn)稅征收功能及課征對象設(shè)計方案，結(jié)合本文中外房地產(chǎn)稅的功能和課征對象方面的經(jīng)驗，對我國的房地產(chǎn)稅制進行優(yōu)化設(shè)計。</p><p>　　第六章為本文研究結(jié)論。</p><p><b>　　1.5 可能的創(chuàng)新</b></p>&l

30、t;p>　　設(shè)計適合我國的房地產(chǎn)稅收制度，包括利用大數(shù)據(jù)建立房地產(chǎn)價值評估體系，將我國房地產(chǎn)信息登記在系統(tǒng)內(nèi)，精確地計量房地產(chǎn)稅收。</p><p>　　第二章 重要國家的房地產(chǎn)稅功能和課征對象研究</p><p>　　2.1 國際上房地產(chǎn)稅的主要類別</p><p>　　房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中

31、國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。其中房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。</p><p>　　在國外房地產(chǎn)稅制中，在不同的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅的課征對象不同。比如作為資本，房地產(chǎn)買賣和經(jīng)營產(chǎn)生的收入會被征收所得稅或者資本利得稅；作為商品，房地產(chǎn)交易額會被征貨物和勞務(wù)稅或增值稅

32、以及印花稅；作為財產(chǎn)，房地產(chǎn)的保有會被征收房地產(chǎn)稅，一些國家對房地產(chǎn)等財產(chǎn)的繼承和贈與還要征收遺產(chǎn)和贈與稅；作為資源，房地產(chǎn)稅中通常包括的對土地的課稅，在某種程度上也可以理解為對土地資源的課稅。</p><p>　　房地產(chǎn)稅是一個古老的稅種，擁有著豐富的歷史淵源。每個國家的房地產(chǎn)稅制與其歷史因素多多少少有些關(guān)聯(lián)。其中最熟悉的一類房地產(chǎn)稅是英式房地產(chǎn)稅主要包括英國以及曾經(jīng)屬于英國殖民地的美國、新加坡、印度、南非、馬

33、來西亞及中國香港地區(qū)。英式房地產(chǎn)稅制度的主要問題在于，由于納稅人“用腳投票”問題的存在，如何保證地方房地產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定性成為了長期困擾地方政府的難題。為了防止稅源流失，這些國家（地區(qū)）大部分的做法是將大部分財政收入用于提供能夠提高土地價值的公共物品，從而將征收房地產(chǎn)稅的政治成本降到最低。還有一類具有代表性的房地產(chǎn)稅是包括日本、韓國在內(nèi)的東亞國家，其在長期的歷史發(fā)展中遵循著自身對房地產(chǎn)的征稅方式。近代以來，這些國家都受到西方制度的沖擊，引

34、進了一些西方的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制，但仍然希望通過房地產(chǎn)稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場，稅制變動也較大。如日本在開征保有環(huán)節(jié)的固定資產(chǎn)稅的同時，又先后通過土地價值稅和特別土地持有稅來試圖抑制房地產(chǎn)泡沫。韓國除了保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅，先后開征了不動產(chǎn)控制稅和綜合房地產(chǎn)持有稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。但日韓等國試圖通過稅收工具調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的實踐效果并不盡如人意。第四類主要是指俄羅斯、保</p><p>　　房地產(chǎn)稅政策在人類發(fā)展的歷史長河中

35、不斷地被改善，房地產(chǎn)稅是直接對自然人征收的一種稅，課征對象為自然人的財產(chǎn)。所以在不同的國家，房地產(chǎn)稅體現(xiàn)著不同的功能，在發(fā)達國家，如美國、英國和加拿大等國家，房地產(chǎn)稅收也是作為財產(chǎn)稅的一種，為政府的財政收入提供了較大比例的支持。由于不同的國家有著不同的國情、歷史和文化信仰等，這些差異化的因素都會影響自然人對于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)稅收的認知。我們可以借鑒國外一些房地產(chǎn)稅收改革經(jīng)驗，從他們的房地產(chǎn)稅改革中分析房地產(chǎn)稅的功能，以及課征對象有何差異。

36、最后還是要充分結(jié)合我國國情，更加全面地認識房地產(chǎn)稅。</p><p>　　2.2 重要國家的房地產(chǎn)稅制度</p><p><b>　　2.2.1 美國</b></p><p>　　美國是土地私有為主的國家，國土面積937.26萬平方公里，其中私有土地占到58％的比例。美國設(shè)立了土地發(fā)展權(quán)制度，土地發(fā)展權(quán)是指讓土地在不同用途發(fā)揮作用的權(quán)利，比如使

37、得農(nóng)田變?yōu)榻ㄖ玫氐臋?quán)利和國家征用土地建設(shè)公共區(qū)域的權(quán)利等。并且土地發(fā)展權(quán)歸土地所有者所有，分為土地發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)和土地發(fā)展權(quán)征購兩種形式。前者是指土地所有者轉(zhuǎn)讓土地發(fā)展權(quán)，并獲得一定的轉(zhuǎn)讓費。后者是指由政府出資向土地所有者購買土地發(fā)展權(quán)，用于保護農(nóng)地、保護有意義的建筑和新建公共場所等。美國大約有200萬英畝耕地是通過征購?fù)恋匕l(fā)展權(quán)來實現(xiàn)的，為此地方政府花了15億美元。（劉國臻，2007；丁成日，2008）。政府利用專項基金或非營利組織捐贈

38、資金來征購?fù)恋匕l(fā)展權(quán)，一方面補償了土地所有者的利益，一方面保護了公共用地。土地發(fā)展權(quán)的舉措使得土地土地所有者的私有利益和土地保護的公眾利益都得到了有效地保障。</p><p>　　美國的房地產(chǎn)稅屬于“財產(chǎn)稅”類別中，直接針對土地和房屋征收房地產(chǎn)稅，其計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估價值10％-20％的比例，房地產(chǎn)稅收入的95％有地方政府自行立稅法并征收，各州的不動產(chǎn)稅率不同，區(qū)間在1％-3％。其課征對象主要是居民住宅，對于自

39、住用的住宅實行部分減免的政策，主要實施途徑是減少稅基或低估財產(chǎn)價值。</p><p><b>　　2.2.2 英國</b></p><p>　　英國目前對保有不動產(chǎn)征收的稅種包括市政稅和營業(yè)房產(chǎn)稅。市政稅是對居民住宅按其評估價值課征的財產(chǎn)稅種。市政稅的課征對象包括樓房、平房、公寓、活動住宅和船宅等。納稅人為年滿18周歲的住房者和租房者。英國對居民住宅按其評估價值分為A

40、至I 9個等級，從低到高依次排列，每個等級的稅收乘數(shù)也從低到高依次排列。征收市政稅時，以D級房屋的應(yīng)納稅額為基準，分別乘以各個級別住宅的稅收乘數(shù)，得到各類住宅的應(yīng)納稅額。</p><p>　　表一 英國各地區(qū)市政稅評估級次表 （單位：英鎊）</p><p>　　營業(yè)房產(chǎn)稅的課征對象是經(jīng)營、辦公和工廠等非居住用的房產(chǎn)，對宗教及慈善機構(gòu)等非營利性房產(chǎn)免征營業(yè)房產(chǎn)稅。其課稅依據(jù)為房屋的租金收益，

41、每五年評估一次。政府設(shè)定了“過渡期限額”政策，若按照重估的房產(chǎn)租金收益計算出的應(yīng)納稅額高于上一年實繳稅額的一定比率，則該比率為當年納稅額實際增長率的限額。政府規(guī)定每年的增長率不得超過當年的通貨膨脹率。</p><p><b>　　2.2.3 日本</b></p><p>　　1949年，日本的經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，稅收制度近乎癱瘓。1950年公布房地產(chǎn)稅行業(yè)相關(guān)稅收政策，內(nèi)容

42、包括廢除地租，開征以資本價格為計稅依據(jù)的固定資產(chǎn)稅，稅率為1.75%。1992年被調(diào)整為1.4%，在這期間下調(diào)了兩次稅率，分別為1.7%、1.6%。</p><p>　　目前日本仍然征收固定資產(chǎn)稅，課征對象包括土地和住房。其中土地包括農(nóng)田、山林、牧場等所有類型的土地，房屋包括住宅、工廠、倉庫、商店等建筑物。固定資產(chǎn)稅對土地和建筑物采取分別評估征收的方式，其納稅人為在固定資產(chǎn)征稅臺賬上注冊登記的權(quán)益人，臺賬上的固定

43、資產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)。固定資產(chǎn)的評估每三年進行一次，1980年至2003年日本固定資產(chǎn)稅的實際稅率0.11%，實際稅率的偏低源于固定資產(chǎn)的評估價值遠遠低于市場價格。1991年日本進行了稅收改革，使得評估價值達到了公示地價的70%左右。</p><p><b>　　2.2.4 巴西</b></p><p>　　巴西關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅是農(nóng)村土地稅和城市不動產(chǎn)稅。20

44、世紀巴西就提出了征收大莊園主閑置的土地，分配給平民。，但是遭到大莊園主的反對而未果。巴西的幅員遼闊，但是人口分配不均，導(dǎo)致許多土地被閑置。農(nóng)村土地稅的計稅依據(jù)為征收單位的土地收益，實行0.2%到3.5%共22個級次的累進稅率。農(nóng)村土地稅由巴西聯(lián)邦政府征收，收入與稅收所屬地方政府五五分成。</p><p>　　城市不動產(chǎn)稅分為城市土地稅和城市房地產(chǎn)稅，其課征對象是分別是城鎮(zhèn)的土地和建筑物，其計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的市場價

45、值。城市土地稅的稅率為5%-6%，作為財產(chǎn)稅的一種，納稅人為城市空地的所有者。城市房地產(chǎn)稅的稅率一般不超過1.2%。與大部分國家一樣，巴西也對政府、軍隊、醫(yī)院等非營利組織實行免征政策，并且對于收入極低者的不動產(chǎn)免征稅。</p><p>　　2.2.5 國外房地產(chǎn)稅制度帶來的啟示</p><p>　　各國房地產(chǎn)稅課稅范圍不盡相同，但是對于非營利房地產(chǎn)，如政府機構(gòu)公務(wù)、教堂寺廟等宗教、教育科研

46、、慈善事業(yè)等用途的房地產(chǎn)，都有稅收豁免規(guī)定。對這類房地產(chǎn)稅收豁免的理論依據(jù)主要有兩個：非營利房地產(chǎn)是作為公共服務(wù)提供者單純地用于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的一種資源，不應(yīng)當作為房地產(chǎn)稅的課稅對象；對非營利房地產(chǎn)的稅收豁免是一種對公共產(chǎn)品和服務(wù)提供者的補貼。下表列舉了房地產(chǎn)稅各類課征對象的代表國家。</p><p>　　表二 各類課征對象的代表國家</p><p>　　可見國際上大部分國家房地產(chǎn)稅的

47、課征對象是土地和建筑物，土地和建筑物均是當下有限的資源，尤其在我國的國情之下，對土地和建筑物征收房地產(chǎn)稅更是理所應(yīng)當。由于土地與房屋的性質(zhì)和用途都不同，所以應(yīng)采取不同的稅率和計稅依據(jù)進行征收。許多國家的房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)均為房地產(chǎn)的市場評估價值，并且稅基寬廣。這樣一來稅收收入的價值也比較大，一般占地方財政收入的較大比例，為公共設(shè)施的建提供了穩(wěn)定的稅收來源。但是存在的問題是評估價值的衡量是否合理，如果評估價值低于市價太多，將會導(dǎo)致稅收效率下

48、降，并且無法起到稅收調(diào)控的作用。所以在我國的房地產(chǎn)稅制度制定過程中若以評估價值作為計稅依據(jù)，建立真實、有效的評估體系顯得尤為重要。</p><p>　　各個國家的房地產(chǎn)稅稅率差別比較大，有的國家是中央政府統(tǒng)一制定房地產(chǎn)稅率，有的國家是由地方政府自主制定。美國采用的是各個州和地方政府自主制定財產(chǎn)稅稅率，從而各個州和地方政府的稅率是不相同的，稅率的范圍在1％至3％之間。英國市政稅的分級政策非常我國值得借鑒，對評估價值

49、進行明確的劃分，不同檔次的房地產(chǎn)采用不同的稅率，這是公平性原則非常直接的體現(xiàn)。日本的固定資產(chǎn)稅稅率是根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置確定的，稅率的范圍在1.4%-2.1%之間。在日本的經(jīng)濟泡沫破滅之前，由于對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負過低，即使1991年推出地價稅改革，也已經(jīng)錯過了開征的最佳時機。巴西與中國的共同點在于幅員遼闊，但是不同的是中國的人口密集，巴西對于收入極低者的不動產(chǎn)有減免政策，同樣適用于我國的國情。一方面夠保障了極低收入人群正常應(yīng)有房地產(chǎn)

50、的利益，一方面也要注意抑制人民利用政策，提供虛假的收入水平證明。中國香港的差餉稅率為5%，值得一提的是中國香港的物業(yè)稅率為16%，物業(yè)稅是對房地產(chǎn)出租收入征收的一種稅，對于調(diào)節(jié)貧富差距和增強房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有重要意義。我國的房地產(chǎn)稅率自征收一來保持在1％左右，與國際上的稅率水平相近。低稅率有</p><p>　　2.3 國外房地產(chǎn)稅的功能</p><p>　　2.3.1 增加地方政府財

51、政收入</p><p>　　房地產(chǎn)稅稅收收入與其計稅依據(jù)和稅率直接相關(guān)，美國、日本、韓國采用市場評估價值，德國采用地籍價值、法國和英國采用租金價值。下表為部分國家房地產(chǎn)稅占GDP、全國稅收收入、地方稅收收入的比重：（單位：美元、％）</p><p>　　表三 部分國家房地產(chǎn)稅占GDP、全國稅收收入、地方稅收收入的比重</p><p>　　從表中的數(shù)據(jù)我們可以分析房地

52、產(chǎn)稅在不同收入水平的國家功能體現(xiàn)各不相同，在高收入國家的房地產(chǎn)稅收入占GDP的比重明顯高于中高、中低、中等收入水平的國家。以GDP作為一個衡量標準，可見高收入國家的房地產(chǎn)稅是其非常重要的稅源，為地方政府提供的財政收入貢獻很大。同樣在高收入國家范圍中，值得關(guān)注的是房地產(chǎn)稅占全國稅收收入比重較高（超過10％）的國家，分別是加拿大、英國、美國和日本。由于房地產(chǎn)稅是地方稅，其收入歸于地方政府的財政收入中。房地產(chǎn)稅稅收收入占全國稅收收入的比例高，

53、也說明地方政府可獲得的財政收入水平是非常可觀的，地方政府能行駛的地方政權(quán)也相對獨立，體現(xiàn)了“地方自治”以及地方-中央財政分權(quán)的理念。這四個國家的共同點是都屬于發(fā)達國家，發(fā)達國家的民主程度一般來說較高，地方政府的職權(quán)能夠有效執(zhí)行，將稅收收入直接用于公共支出。由此可見房地產(chǎn)稅稅收效率的高水平，直接反映了國家收入與支出之間的平衡情況。在房地產(chǎn)稅占地方稅收比重這一項指標中，澳大利亞和英國的數(shù)據(jù)為100％。房地產(chǎn)稅在這兩個國家已經(jīng)成為了地方政府財

54、政收入的直接且唯一的來源。英國房地產(chǎn)稅制的主要特征是房地產(chǎn)稅直接為基層地方政府公共服務(wù)籌集收</p><p>　　房地產(chǎn)稅之所以成為地方政府重要的稅收收入來源，主要原因在于房地產(chǎn)稅具有以下幾個特點 ：第一，稅收收入與支出的對應(yīng)性強。房地產(chǎn)稅收的支出主要用于為本地區(qū)提供社區(qū)衛(wèi)生、道路、照明、綠化等居民能夠直接享受到的公共服務(wù)，稅收與公共服務(wù)具有很強的直接對應(yīng)性。這種當?shù)囟愂沼糜诋數(shù)毓卜?wù)的機制能夠有效地滿足當?shù)孛?/p>

55、眾對公共服務(wù)的需求 ；第二，房地產(chǎn)稅稅源具有可觀察性，便于公眾對其實行嚴格監(jiān)控，既實現(xiàn)稅收公平，又提高稅收征收率 ；第三，房地產(chǎn)稅更易于征管。因為，房地產(chǎn)是看得見的和不能移動的，即房地產(chǎn)稅的稅源是難以對稅務(wù)機關(guān)隱藏的 ；第四，穩(wěn)定性是房地產(chǎn)稅的又一個優(yōu)勢。與所得稅或流轉(zhuǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為評估價值，并且存在著評估周期，因此在經(jīng)濟周期中波動小于商品價格和現(xiàn)金收入，從而使得房地產(chǎn)稅收入相對穩(wěn)定。因此，與其他稅種相比，無論是從財政原則

56、、效率原則還是公平原則來看，房地產(chǎn)稅不失為地方政府理想的收入來源。房地產(chǎn)稅占地方稅收收入的比重高低也與地方政府的職能及收入水平密切相關(guān)。一般來說，越高的國民收入水平，房地產(chǎn)稅占 GDP 的比重越高，越是地方政府稅收的主要來源。</p><p>　　2.3.2 具有有限的收入調(diào)節(jié)功能</p><p>　　除了有效籌集地方政府收入外，房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，可以起到調(diào)節(jié)財產(chǎn)分配的作用。由于房

57、地產(chǎn)具有資源的屬性，且具有民生性，如果僅靠市場調(diào)節(jié)，很可能會產(chǎn)生大量房地產(chǎn)資源集中在少數(shù)人手中的現(xiàn)象，從而造成資源分配的不均以及隨之而來的社會問題。通過房地產(chǎn)稅，可以有效提高房地產(chǎn)保有成本，促進房地產(chǎn)資源的流通，促進資源分配的公平。根據(jù)理論研究，房地產(chǎn)稅具有累進性，可以縮小房地產(chǎn)資產(chǎn)的“貧富”差異。但是隨著居民擁有財產(chǎn)的多元化，房地產(chǎn)稅的收入調(diào)節(jié)作用正在逐步降低。</p><p>　　2.3.3 對于房地產(chǎn)價格的

58、調(diào)節(jié)作用有限</p><p>　　房地產(chǎn)稅對房價的影響主要是基于稅收的資本化原理。資本化是指政府對財產(chǎn)的征稅行為影響了潛在購買者對這一財產(chǎn)的出價。如果在一個透明、公開的市場環(huán)境下，開征房地產(chǎn)稅一方面由于資本化效應(yīng)，降低一部分資產(chǎn)價值 ；另一方面如果房地產(chǎn)稅收入用于公共支出，又會增加一部分資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)稅對于房價的影響取決于這兩個方面的均衡結(jié)果。期望通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)財產(chǎn)和資源的做法比較典型的有韓國和日本。

59、韓國綜合房地產(chǎn)持有稅開征于2004 年，征收對象是超過國民平均標準的住宅及其坐落的土地（僅針對住宅和土地，不包括其他類型財產(chǎn)）。綜合房地產(chǎn)持有稅以納稅人為單位，將其名下全部應(yīng)稅住宅和土地公示價值匯總，減去政府規(guī)定的減免額度后再乘以市場價值比率作為綜合房地產(chǎn)持有稅稅基。綜合房地產(chǎn)持有稅稅率采用累進制，根據(jù)課稅對象的不同有不同的稅率。住宅房地產(chǎn)稅率范圍為 0.5%~2%，一般土地稅率范圍為0.5%~2%，特殊土地稅率范圍為 0.5%~0.7

60、%。研究發(fā)現(xiàn)，韓國推出的綜合房地產(chǎn)稅可能對部分高端房產(chǎn)造成一定影響，但對長期房價并沒有起到明顯的抑制作用。日本的特別土地持有稅同樣也沒有達到預(yù)期的調(diào)控價格效果，已于 2003年停</p><p>　　第三章 滬渝房產(chǎn)稅改革帶來的的啟發(fā)</p><p>　　2011年1月28日，上海、重慶兩市作為房產(chǎn)稅改革試點，為新一輪的房地產(chǎn)稅改革帶來了新的啟發(fā)。兩市在中央的部署下開始了對個人住房征收房產(chǎn)

61、稅試點工作，“個人房地產(chǎn)稅”這個字眼開始與我們的生活息息相關(guān)，在改革的條例中“個人住房房產(chǎn)稅法律制度”主要指國家制定的調(diào)整個人住房房產(chǎn)稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)的法律制度，從而區(qū)別于其他稅收法律制度”。 </p><p>　　上海市以居民在本市新購且屬于第二套及以上的住房為征收對象，同時也包括非本市居民在本市新購的住房; 而重慶市則主要包括個人擁有的獨棟商品住宅、新近購買的高檔住房，同時也包括無戶籍、無企業(yè)、無

62、工作的個人新近購買的第二套( 含) 以上的普通住房。特別需要注意的是，針對存量房的稅收，上海一律不征收，重慶只對獨棟住宅征收。兩試點的適用稅率不同。上海根據(jù)不同情況，按0.4%和 0.6%征收;重慶根據(jù)不同情況，按 0.5%、1% 和 1.2% 征收。免稅面積規(guī)定不同。上海市以“人均面積”衡量，并針對上海戶籍及持有居住證的免稅事宜做了具體規(guī)定。重慶則以“戶面積”來衡量，并規(guī)定在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅

63、面積。由此，個人住房房產(chǎn)稅則可表述為以個人住房為征稅對象，并由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的財產(chǎn)稅。此次房產(chǎn)稅試點改革的課征對象是個人住房，不僅是國家房地產(chǎn)稅制改革的試金石，也是直接與人民生活密切相關(guān)的一次嘗試。當人們談?wù)撈饘ψ》孔≌魇辗慨a(chǎn)稅，從不同的角度看有著不同的功能。</p><p>　　3.1 從稅收功能角度</p><p>　　對于政府而言，房產(chǎn)稅作為地方稅的一種，上海、重慶的房產(chǎn)稅改革能夠

64、增加地方政府的財政收入。由于個人住宅在房地產(chǎn)中占據(jù)較大比例，增加了個人住宅這一房產(chǎn)稅征收對象，相當于擴大了其稅收范圍。上海、重慶試點實施房產(chǎn)稅改革的數(shù)據(jù)為我們提供了一些研究依據(jù)，2011年重慶市在個人住房保守環(huán)節(jié)征收的稅收收入為一億元，一億元僅僅占同期地方財政收入的0.03％，占一般預(yù)算收入的百分之0.11％。可見試點改革在增加財政收入方面的成效非常微小，我們反觀重慶房產(chǎn)稅改革的課征對象是存量獨棟、別墅和高檔住宅，稅基較窄是成效不顯著的

65、重要原因。兩市均采用了房地產(chǎn)的交易價格作為計稅依據(jù)，交易價格容易受市場影響，計稅依據(jù)無法真實體現(xiàn)房產(chǎn)的價值。上海的減免過寬，上海規(guī)定人均60平方米以內(nèi)免征房產(chǎn)稅，一般三口之家也要180平方米以上的房子才需要繳納房產(chǎn)稅。在經(jīng)濟條件較好的家庭可能需要承受房產(chǎn)稅的負擔，這一點與稅收職能中的縮小貧富差距相吻合。但是能夠在寸土寸金的上海擁有180平方米以上房產(chǎn)的畢竟是少數(shù)人群，房產(chǎn)稅的實際征收情況就會存在稅收范圍過窄，無法到達減少不合理住房的效果

66、。</p><p><b>　　3.1.1 稅率</b></p><p>　　上海采用4％稅率進行征收的是對于應(yīng)稅住房每平方米的交易價格不高于本市上年度新建商品住宅平均銷售價格的兩倍的住宅。不符合以上要求的按照6％的稅率進行征收。上海的政策中對稅率的劃分共為兩檔稅率。重慶采取了多檔累進稅率。對于房價高于當?shù)仄骄鶅r格三倍以下的房產(chǎn)，按照房產(chǎn)價值的0.5％征稅，對于房價高

67、于平均價格的三至四倍的房產(chǎn)，按房產(chǎn)價值的1％征稅，房價達到當?shù)胤績r四倍以上的房產(chǎn)，按照1.2％征收。</p><p><b>　　3.1.2 稅基</b></p><p>　　在上海、重慶試點的計稅依據(jù)都是房屋市值，自2011年以來，房價不斷上漲，計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定也做出相應(yīng)的調(diào)整。2013年，在新建商品住宅的平均售價變動的情況下，上海試點的房產(chǎn)稅稅率分界線有所提高。

68、從2011年的26896元/平方米提高到2013年的27740元/平方米，高于27740元/平方米的住宅，按照6％的稅率進行征收。重慶試點的應(yīng)稅價格也從2011年的12152元/平方米提高到2013年的12779/平方米。</p><p>　　3.2 從納稅主體的角度</p><p>　　上海、重慶的房產(chǎn)稅試點關(guān)于納稅主體的規(guī)定明顯不同。首先，兩市在減免政策上存在相似的一點，都對是否本市戶

69、籍作出了區(qū)分，在征收政策上也有不同程度的減免。上海規(guī)定本地戶籍的人群在購買第二套房時應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，而非本市戶籍的人群在第一次購買住房的情況下，就需要繳納房產(chǎn)稅。往往非本市戶籍的人群第一次購買的房產(chǎn)是用為居住需求所用的，是滿足其在上?；旧钏降呢敭a(chǎn)。根據(jù)是否本地戶籍來制定相關(guān)減免政策，未免有些不公平，與稅收功能的初衷相違背?，F(xiàn)在正是高水平人才緊缺的時代，人們賴以生存的居住用房都被標上“本地”和“外地”的明確劃分，是對外地在上海工作的人

70、才不尊重的行為，有違公平性原則。房產(chǎn)稅作為受益性質(zhì)的稅收，相關(guān)的稅收收入是將用于公共設(shè)施的建設(shè)，也包括各項社會福利更好地得到完善。是否本市戶籍的區(qū)分，實際上也直接加重了外地人員的稅負，但是長期以來享受社會資源和福利的確實本地戶籍的人群。上海的蓬勃發(fā)展與每一位為城市貢獻自己力量的人才密切相關(guān)。在上海這樣多元化的城市，應(yīng)當更加注重城市多元化的發(fā)展，在房產(chǎn)相關(guān)的政策應(yīng)當以從更成熟的角度去制定減免政策，減免政策的目的是使社會資源能夠更有效的分配

71、，而不是讓房產(chǎn)成為</p><p>　　3.3 從房產(chǎn)稅的課征對象角度</p><p>　　上海的政策對本地戶籍的第二套及以上住房和外地戶籍的新購住房征收。上海只對新購住房的交易環(huán)節(jié)征收個人住房房產(chǎn)稅，不涉及存量房及新購住房的保有環(huán)節(jié)，在客觀上袒護了持有多套住房產(chǎn)權(quán)人的既得利益，側(cè)重對交易環(huán)節(jié)征稅將在一定程度上抑制二手房的增量，或?qū)⒔灰篆h(huán)節(jié)稅收最終轉(zhuǎn)嫁于購房者; 重慶課征對象包括獨棟商品住

72、宅、個人新購買的高檔住宅以及無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套以上普通住宅。可見主要課征對象是存量的獨棟商品住宅，并未觸及擁有中高檔住房或多套一般住房產(chǎn)權(quán)人的既得利益。關(guān)于對房產(chǎn)稅的課征對象做出規(guī)定，目的在于限制已擁有居住房產(chǎn)的人群購買多套住房，這些人群的目的多在于投資房產(chǎn)，積累財富。這樣的投機行為不僅破壞力房產(chǎn)市場的正常交易，還對房產(chǎn)資源的分配造成了障礙，所以在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅應(yīng)當?shù)玫街匾暋?lt;/p>&

73、lt;p>　　第四章 我國房地產(chǎn)稅制度</p><p>　　4.1 我國房地產(chǎn)稅的課征對象</p><p>　　在我國，房地產(chǎn)稅是屬于財產(chǎn)稅的一種。財產(chǎn)稅的課征對象是納稅人所擁有或支配的財產(chǎn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅有很多種，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅等，各個稅種的課征對象也不盡相同。其中城鎮(zhèn)土地使用稅的課征對象是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的土地。土

74、地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的增值部分征稅。房產(chǎn)稅的征稅對象是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，指有圍護結(jié)構(gòu)的房屋，能夠供人們生活、學(xué)習、工作、居住和儲藏物資等場所。城市房地產(chǎn)稅的課征是針對于有外資注入的企業(yè)，課征對象為中外合資、中外合作的企業(yè)，以及外資企業(yè)和外商的房屋和土地。</p><p>　　房地產(chǎn)稅收是貫穿在獲得土地使用權(quán)、開發(fā)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、持有房地產(chǎn)這些環(huán)節(jié)之中，對

75、于不同的納稅人和課征對象有不同程度的減免征收。城鎮(zhèn)土地使用稅的免征對象包括國家機關(guān)、宗教團體、軍隊自用的土地，公園、廣場、綠化地帶等公共用地，直接用于農(nóng)、林、牧、漁的生產(chǎn)用地，以及經(jīng)批準開山填海整治和改造的廢棄土地，從使用的月份起免征土地使用稅5至10年。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率為30％、40％、50％和60％不等，對于納稅人建筑的普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20％的，免征土地增值稅。對轉(zhuǎn)讓自用住房，居住年限大于或

76、等于五年的，免征土地增值稅。房產(chǎn)稅的免征對象是國家機關(guān)、軍隊自用的房產(chǎn)，寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)的房產(chǎn)，以及由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。</p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，在2012年的數(shù)據(jù)中可以看出二者占我國房地產(chǎn)稅收總額的20.4％。契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅是在交易環(huán)節(jié)征收的稅種，占2012年房地產(chǎn)稅收總額的49.1％。土地增值稅

77、是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)都要征收的稅種，占2012年房地產(chǎn)稅收總額的19.1％?？梢娢覈诮灰篆h(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收要遠遠大于保有環(huán)節(jié)。</p><p>　　4.2 房地產(chǎn)稅課征的原則</p><p><b>　　4.2.1 公平性</b></p><p>　　房地產(chǎn)稅作為一種狹義的財產(chǎn)稅，在新中國成立以來，經(jīng)歷了多次各種改革。從1951年對于房

78、地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅，到2009年按房地產(chǎn)原值進行征收。這一計稅依據(jù)的改變也是公平性原則正在我國的稅收改革中逐漸被重視起來的一種體現(xiàn)。由于稅收是取之于民，用之于民的一類由國家征收并支配的款項，其作用之一是縮小貧富差距。如何在使用公平的稅收手段調(diào)節(jié)貧富差距，并且不打擊國民的奮斗激情顯得尤為重要。所謂稅收中的公平，很重要的一點是稅負合理，納稅人應(yīng)交的相關(guān)稅金與其實際房產(chǎn)價值存在直接的關(guān)系。不公平的政策往往體現(xiàn)在減免的范圍中，所以無

79、在論在哪個領(lǐng)域的公平，少一些特殊人群的減免或優(yōu)惠政策。使得政策更加容易理解和透明。但是由于在我國不同地域之間的房價和收入之間的比例存在較大差距，這種比例體現(xiàn)的是納稅人對于房地產(chǎn)稅的納稅能力。納稅額度不同，在不同地域享受到的公共服務(wù)也相差較大，所以不能使用完全一致的房地產(chǎn)稅收政策通用全國。在復(fù)雜國情和市場實際情況下，應(yīng)該如何最大程度的體現(xiàn)公平稅收原則成為房地產(chǎn)稅制的一個難點。若存在過多的特殊人群區(qū)分或減免優(yōu)惠范圍，將會引起公民對于房地產(chǎn)稅

80、稅收不同情況的對比，不同的征收方式</p><p>　　我們可以采用逆向思維來思考，從公民應(yīng)該承受符合自己實際納稅能力的房地產(chǎn)稅，若不具備該稅的納稅能力將選擇不購買房地產(chǎn)。把大家能感受到公平的稅收作為目的，反過來研究房地產(chǎn)稅的征收方式、稅率和減免情況等具體辦法。不同發(fā)展程度的城市競爭壓力分為不同等級，買房也是體現(xiàn)其競爭能力的一種形式，競爭優(yōu)勢大的人群往往是納稅能力較強的。每個人會根據(jù)自己的市場競爭力，自由選擇是否

81、持有各類財產(chǎn)，所以能力強者理應(yīng)獲得更好的社會資源，房地產(chǎn)也作為其中一種資源，付出相應(yīng)的代價就可購買，而房地產(chǎn)稅就包括在代價的范圍之內(nèi)。這樣一來，由競爭優(yōu)勢決定誰來擁有房地產(chǎn)，一方面能夠繳納與其納稅能力相符的房地產(chǎn)稅。從另一個方面來看，為城市建設(shè)做出貢獻的人，也應(yīng)該享受到其應(yīng)有的公共資源。但是在城市建設(shè)者中，還有一部分經(jīng)濟收入較低的人群，他們也為城市建設(shè)和設(shè)施的優(yōu)化作出了貢獻，但是他們的收入可能支付不起房地產(chǎn)的價格，如果再加上房地產(chǎn)稅的負

82、擔，這類人群就更加難以獲得一個用于居住的房地產(chǎn)了。每一位為城市建設(shè)做出貢獻的人都應(yīng)該有權(quán)利享受相應(yīng)的公共資源，可見特殊人群的劃分和減免政策不可或缺，但需要極為謹慎的制定，從而最大程度地體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收</p><p>　　4.2.2 經(jīng)濟效率</p><p>　　在房地產(chǎn)稅的實施中，還需要充分考慮稅收的經(jīng)濟效率。在一項稅收制度實施中，有些投機者會根據(jù)稅收制度的改革，對自己的投機行為做出改變

83、。甚至市場上的投機人群會做出扭曲的行為，根據(jù)他們對于房地產(chǎn)價值的預(yù)期以及對稅收制度漏洞的研究，他們會利用這些內(nèi)容做出投機行為，這種扭曲的獲利行為將會導(dǎo)致市場的畸形。他們購買的房地產(chǎn)不是用來居住，而是相當于商品的倒買倒賣。這些用來購買非居住用房地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定的房地產(chǎn)歸其所有，導(dǎo)致很多資金被套在房產(chǎn)中，無法投入到實體經(jīng)濟中，導(dǎo)致實體經(jīng)濟的發(fā)展速度減緩，規(guī)模減小。這樣的投機人群擴大對于經(jīng)濟的發(fā)展起到了反作用，浪費了社會資源。而稅收中的效

84、率就是指最大程度的減少這種投機行為的發(fā)生。從我國近些年的實際情況來看，“炒房熱”成為了很多家庭積累財產(chǎn)的方式大家都想以“炒房”的方式在幾年內(nèi)將房地產(chǎn)價值翻倍，這就是投機行為。經(jīng)濟效率也是征收房地產(chǎn)稅需要充分衡量的一個重要依據(jù)，盡量不使應(yīng)稅人為了避稅而改變應(yīng)有的經(jīng)濟行為。</p><p>　　4.3 我國房地產(chǎn)稅的功能</p><p>　　4.3.1 增加地方稅收收入，加強地方財政職能<

85、;/p><p>　　1994年分稅制改革后，中央上收了大量財權(quán)，但是地方財政支出的責任并沒有因此減少。地方稅承擔著地方的經(jīng)濟建設(shè)任務(wù)，地方政府不僅需要承擔建設(shè)性支出、非公益性支出和行政性支出等,還要承擔各種社會保障支出、企業(yè)虧損補貼和價格補貼等。地方財政收支難以平衡。營業(yè)稅是地方稅的主體稅，但是“營改增”之后的地方稅難以維持各項財政支出。政府除了以各種途徑舉債融資之外，還依靠于“土地財政”。這兩種方式都存在著很大的隱

86、患，前者容易導(dǎo)致負債規(guī)模不斷擴大，政府對于債務(wù)風險的控制能力尤為重要。后者將會導(dǎo)致地價沖高，出現(xiàn)許多“地王”，對于實體經(jīng)濟的發(fā)展沒有促進作用。在這種情況下，地方稅中房地產(chǎn)稅的功能就非常重要。我國房地產(chǎn)行業(yè)熱度不減，開征房地產(chǎn)稅可以保證政府每年可獲得穩(wěn)定的稅收收入，政府可在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)獲得現(xiàn)金流。開征房地產(chǎn)稅一方面可以增強地方財力，促進地方經(jīng)濟建設(shè)以及公共服務(wù)的完善；另一方面可以為地方債務(wù)減壓，緩解“土地財政”問題。</p>

87、;<p>　　4.3.2 促進房地產(chǎn)資源的合理配置</p><p>　　開征房地產(chǎn)稅將會提高房地產(chǎn)的持有成本，尤其是不用于自己居住的非必需房產(chǎn)。在房地產(chǎn)稅負的壓力下，市場上一些房地產(chǎn)消費者對于房地產(chǎn)價值的預(yù)期也會重新權(quán)衡，將會改變他們的經(jīng)濟行為。他們可能為了降低房地產(chǎn)的持有成本，提高房地產(chǎn)的投資回報率，不得不對閑置的房地產(chǎn)加以合理的利用。同時對房地產(chǎn)課稅也可以優(yōu)化房地產(chǎn)投資和其他資本產(chǎn)品投資之間的組

88、合關(guān)系,減少房地產(chǎn)投機,適當增加一般商品的消費量,促進有效需求的擴張,從而刺激經(jīng)濟增長,促進社會資源的合理配置。</p><p>　　房地產(chǎn)稅能夠最直接地影響房地產(chǎn)的造價成本，從而使得房地產(chǎn)的資源配置得到優(yōu)化。房地產(chǎn)稅收政策往往會改變房地產(chǎn)供求雙方在市場上的經(jīng)濟行為，雙方的相關(guān)投資收益會有所變動，消費者的需求選擇也會更加謹慎，房價也隨著供求關(guān)系的變化發(fā)生波動。所以房地產(chǎn)稅有著優(yōu)化資源分配的功能，使得資源能夠物盡其

89、用，而不是被少數(shù)人占有著。作為收益性質(zhì)的稅收，房地產(chǎn)稅最終是服務(wù)于居民的，為國家建設(shè)做出貢獻的人們都應(yīng)當有權(quán)利享受其應(yīng)有的公共資源。</p><p>　　房地產(chǎn)稅也會影響社會資源配置。課征房地產(chǎn)稅將引起房地產(chǎn)價格波動,改變居民的住房消費模式,改變住房消費和其他消費之間的比例等。</p><p>　　4.3.3 征收房地產(chǎn)稅對調(diào)控房價的作用</p><p>　　隨著人

90、們生活水平不斷地提高，越來越多的企業(yè)和個人在房地產(chǎn)行業(yè)采取投機行為，因此制定符合國情的房地產(chǎn)稅稅收政策顯得尤為重要。在我國“北上廣深”及發(fā)展迅速的省會城市房價的高漲趨勢下，本文探究房地產(chǎn)稅與房價之間的聯(lián)系。征收房地產(chǎn)稅首先使購買者謹慎購買，導(dǎo)致房價下降。同時政府的稅收收入將會加強地方公共支出，比如優(yōu)化社會交通資源、文化資源、醫(yī)療資源及城市環(huán)境等，導(dǎo)致住房因此而更加供不應(yīng)求，房價上漲。所以房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房價形成一個相互關(guān)聯(lián)的狀態(tài)

91、。在社會分配資源時，若與公平性原則背道而馳，公民失去奮斗的激情和動力，合理的房地產(chǎn)稅稅收政策將激勵社會良性競爭，從而建設(shè)更加現(xiàn)代化的城市。房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種,在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用。</p><p>　　國內(nèi)外學(xué)者對于房地產(chǎn)稅與房價之間的聯(lián)系做了很多探討。其中一類是利用現(xiàn)代資產(chǎn)價格理論和受益論等為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系進行定性研究。

92、從現(xiàn)代資產(chǎn)定價理論出發(fā),認為對房地產(chǎn)征稅會降低人們對房地產(chǎn)未來收益的預(yù)期,消費者的行為將會更加謹慎。房地產(chǎn)稅的征收使得一些以投資為目的的人群在選擇是否購買房地產(chǎn)時，不得不衡量政府的稅收政策將會對自己的投資房地產(chǎn)價值產(chǎn)生怎樣的影響。房地產(chǎn)的需求受到稅收的影響，導(dǎo)致現(xiàn)期房地產(chǎn)價格下降。從住房成本和資產(chǎn)收益角度分析,由于購房者需求彈性小不論從資產(chǎn)收益的角度還是從住房成本的角度看,稅收在短期內(nèi)都會提高房價，基于財產(chǎn)稅的受益稅性質(zhì)出發(fā),財產(chǎn)稅資本

93、化和房產(chǎn)價值負相關(guān),地方公共支出和房產(chǎn)價值正相關(guān)。房產(chǎn)價值到底是降低、升高還是不變,則取決于財產(chǎn)稅與地方公共支出的轉(zhuǎn)換系數(shù)即地方公共支出的效率系數(shù)。</p><p>　　房地產(chǎn)稅的征收對于房價的影響是上漲還是下降，我們也許無法下定論，房價在不同的國家，不同發(fā)展程度的城市等都有著不同的衡量依據(jù)，影響因素非常復(fù)雜且具有地域特色。征收房地產(chǎn)稅更重要的目的是使得房地產(chǎn)的價格與其實際價值盡可能地相近，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控能夠在

94、房地產(chǎn)行業(yè)有效進行。房價高于實際價值水平過多，會帶來泡沫經(jīng)濟，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展難以控制，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)作為公共資源，應(yīng)當由廣大范圍內(nèi)為社會做出貢獻的人們享受，而不應(yīng)助長不良的“炒房”風氣，房價水平的調(diào)控非常有必要。房地產(chǎn)投機者隊伍一旦越來越壯大，這些投機者僅占著房地產(chǎn)資源為投資標的物，為了購買房地產(chǎn)的而花費的財產(chǎn)沒能為實體經(jīng)濟建設(shè)做出貢獻，是對資源的一種浪費行為，也使得實體經(jīng)濟失去應(yīng)有的活力。</p>

95、<p>　　第五章 我國房地產(chǎn)稅征收功能及課征對象設(shè)計方案</p><p>　　5.1 從房地產(chǎn)稅的功能角度</p><p>　　各個國家出于不同的稅收目的，房地產(chǎn)稅所能帶來的征收功能也不同。一些國家把房地產(chǎn)稅收收入作為地方政府的一般財政收入來源，征收房地產(chǎn)稅的功能是對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整以及對經(jīng)濟的調(diào)控。還有一些國家是將房地產(chǎn)稅作為地方政府財政收入的主要來源，比如美國的房地產(chǎn)稅

96、稅收收入占地方財政收入的50%-80%，直接為地方政府的各項開支提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，地方政府一般將這部分稅收收入用于社會公共設(shè)施的建設(shè)和公共資源的完善。對比我國的房地產(chǎn)稅稅收收入對地方政府的財政收入的貢獻是非常低的，僅占2.9%。國家作為城鎮(zhèn)土地的所有者，對于附著于土地之上的房地產(chǎn)也是歸屬于國家的財產(chǎn)，在政企不分和產(chǎn)權(quán)不明的情況下，財稅體系不夠完善，導(dǎo)致目前我國對房地產(chǎn)稅只是象征性地征收。借鑒國外關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收功能的經(jīng)驗，結(jié)合當下

97、我國財政收入來源和房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況。我國房地產(chǎn)稅制改革的目的在于增強地方政府稅收來源以及調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟，其中調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟包括控制房價增長幅度。</p><p>　　5.1.1 擴大征收范圍</p><p><b>　?。?）合并小稅種</b></p><p>　　我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收難以適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的時期

98、，房地產(chǎn)稅的改革并沒有跟上時代的步伐。我國設(shè)立了近20種房地產(chǎn)稅，應(yīng)當合并一些意義相近的稅種，降低征收和管理房地產(chǎn)稅的成本，提高稅收效率。</p><p>　　（2）注重保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收</p><p>　　我國歷史上對的房地產(chǎn)稅征收中注重于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，輕視了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收工作。我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的人群非常廣泛，加強對這一環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，對地方財政收入的貢獻很大。同時也

99、要注意涉及的納稅人范圍大，應(yīng)當注意在過渡階段采取特殊的措施，逐步擴大保有階段稅收占總房地產(chǎn)稅收入的比例。對房地產(chǎn)市場的投機者囤積房地產(chǎn)的行為設(shè)立障礙，增加投機者的保有成本和風險。</p><p>　?。?）擴大土地增值稅的征收范圍</p><p>　　我國地方政府的房地產(chǎn)稅稅收主要依賴于土地財政，我國目前的土地增值稅只對買賣土地使用權(quán)、房地產(chǎn)征稅，還應(yīng)該考慮到土地土地使用權(quán)的出租、土地租賃

100、過程中的增值和自然增值以及土地保有階段等產(chǎn)生的增值，應(yīng)當對這些產(chǎn)生增值的部分增收相應(yīng)的土地增值稅，擴大土地增值稅的范圍。土地增值稅方面的改革主要的功能不只是增強地方財政收入，也在于減少投機行為，對于無償取得土地或低于市場價格取得土地并從中獲取暴利額行為進行抑制。</p><p>　　5.1.2建立完善的房地產(chǎn)價值評估體系</p><p>　?。?） 房地產(chǎn)信息登記</p>&