基于特征價格模型的住宅項目前期策劃研究.pdf

1、在世界性金融危機和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的雙重壓力下,我國房地產(chǎn)業(yè)正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗。房地產(chǎn)策劃行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要環(huán)節(jié)和領(lǐng)域,在這場突如其來的金融風(fēng)暴的沖擊和磨礪下,必將在重生中走向成長、成熟。
　　撇開外界的金融大背景不談,我國的房地產(chǎn)策劃行業(yè)在多年發(fā)展過程中暴露出很多問題,從盲目開發(fā)到簡單模仿,從抽象的情景描述到難以實現(xiàn)的操作流程,“假、大、空”的策劃理念和策劃模式充斥著策劃市場。以目前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢和走

2、勢來看,如果房地產(chǎn)項目在開發(fā)初期,一味的只做定性假設(shè),而不引入一種科學(xué)合理的、定量化的分析手段,策劃行業(yè)則很難從根本上把握市場發(fā)展方向而有突破性的發(fā)展。
　　筆者在深入學(xué)習(xí)和研究特征價格理論及模型中發(fā)現(xiàn),若能將特征價格理論模型加以改進,應(yīng)用于房地產(chǎn)項目前期策劃中,通過對區(qū)域市場進行定量化的分析,借以在房地產(chǎn)策劃初期改進產(chǎn)品定位,同時較為合理的進行價格定位,那么策劃的成功率可能會大幅提高,促進房地產(chǎn)項目的成功,同時是房地產(chǎn)策劃行業(yè)能

3、夠理性增長,有效循環(huán)。
　　本文首先對住宅特征價格模型和理論在項目前期策劃中的適用性和可行性進行分析;隨后在根據(jù)已有研究成果的基礎(chǔ)上,通過訪談和實地調(diào)查的方法,確定合理的住宅市場特征變量,構(gòu)造住宅特征價格模型;結(jié)合石家莊住宅市場真實的調(diào)研數(shù)據(jù),得到可信的住宅特征價格,用以指導(dǎo)住宅項目前期策劃。
　　本文的研究內(nèi)容主要包括以下幾個方面:
　　特征價格運用于住宅項目前期策劃的理論可行性分析。由于特征價格理論在國內(nèi)運用的不甚

4、廣泛,且多作為一種市場分析手段,因此文章在對特征價格理論和項目前期策劃理論詳細闡述的基礎(chǔ)上,找到二者的共通之處,即住宅特征及其價格與前期策劃所涉及的產(chǎn)品和價格定位具備相似之處,以此為基點進行深入研究。
　　住宅特征變量的選擇和量化。從住宅特征的視角,結(jié)合前期策劃的需要確定住宅價格的影響因素,對獲得的住宅數(shù)據(jù)進行合理量化,為建立城市住宅特征價格模型打下良好的基礎(chǔ)。
　　住宅特征價格模型分析。以石家莊市區(qū)為例,建立住宅特征價格模