中房信-住宅項(xiàng)目前期定位思路

1、住 宅 項(xiàng) 目 前 期 定 位 思 路,現(xiàn)象一：龍湖滟瀾山&金地天境——不同企業(yè)、緊鄰項(xiàng)目，相似指標(biāo),關(guān)鍵詞：地中海風(fēng)格建筑、經(jīng)濟(jì)型別墅,關(guān)鍵詞：ArtDeco風(fēng)格建筑、豪宅、”平墅”,一線之隔,VS,現(xiàn)象二：深圳萬科第五園&萬科城——同一企業(yè)、相同區(qū)位，10分鐘車距,深圳稀缺的中式風(fēng)格建筑,現(xiàn)代中式文化社區(qū),歐式風(fēng)格建筑,多物業(yè)形態(tài),經(jīng)濟(jì)型住宅,現(xiàn)象三：深圳萬科清林徑&萬科棠樾——同一企業(yè)，不同區(qū)位，相似定位,

2、高端休閑度假別墅區(qū),度假養(yǎng)生生態(tài)住區(qū),現(xiàn)代中式建筑,歐式風(fēng)格建筑,棠樾,,,清林徑,,直線距離約30公里,總地價(jià)：35億，06年底地王指標(biāo)：商住綜合用地、110多萬平方米、容積率2.0以內(nèi)位置：武昌中北路、離東湖、沙湖、省政府都有一定距離項(xiàng)目特點(diǎn)：原武漢機(jī)床用地，項(xiàng)目從主干道無入口可進(jìn)入，包圍在周邊舊房中市場背景：周邊項(xiàng)目6500元/平米，但都有湖景資源甲方背景：集團(tuán)性企業(yè)、在武漢開發(fā)過一個項(xiàng)目但影響力小，未做過特大規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)

3、目甲方要求：要求IRR達(dá)到25%，地價(jià)高如何解決,甲方期望高，問題這么多，該從哪個角度思考？如何一步步解決問題。。。,思考：武漢某項(xiàng)目,,1 項(xiàng)目定位之5要素分析,2 項(xiàng)目定位之4大關(guān)鍵,3 定位報(bào)告常見4邏輯,4 定位報(bào)告常見問題,,PART 1 項(xiàng)目定位之5素分析,一個住宅項(xiàng)目定位思考過程：不斷逼定和耦合的過程,大膽假設(shè),一,二,三,小心求證,經(jīng)濟(jì)測算,,土地研究,一、土地研究——要點(diǎn)與方法,基本指標(biāo),區(qū)域環(huán)境,區(qū)域配套,區(qū)

4、域規(guī)劃,,占地面積,容積率,四至,總建筑面積,限高,……,,重點(diǎn)指標(biāo)：四至、容積率、總建,研究意義：產(chǎn)品空間初步確定項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)；根據(jù)地塊價(jià)值，初步預(yù)判產(chǎn)品檔次,,資源稟賦,人文環(huán)境,經(jīng)濟(jì)、治安,…….,,重點(diǎn)指標(biāo)：自然、人文資源,研究意義：資源好壞研判地塊價(jià)值，利用周邊資源，指導(dǎo)地塊規(guī)劃,,交通,商業(yè)、金融,教育、文體,醫(yī)療,…….,,重點(diǎn)指標(biāo)：商業(yè)、交通,研究意義：成熟度影響地塊價(jià)值，對配套的需求影響社區(qū)規(guī)劃，如商業(yè),其

5、他,研究方法,動態(tài)分析,比較分析,案例借鑒,此處動態(tài)分析主要是指是對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展過程所進(jìn)行的前瞻性分析，其特點(diǎn)是考慮時間因素的影響，把板塊發(fā)展變化當(dāng)作一個連續(xù)的過程來看待，可用于預(yù)測未來板塊價(jià)值。,此處比較分析法是把兩個相互聯(lián)系的指標(biāo)或?qū)ο筮M(jìn)行比較，從數(shù)量上展示和說明研究各對象指標(biāo)水平的高低，發(fā)展速度的快慢等，以及各種關(guān)系是否協(xié)調(diào)。,通過尋找類似區(qū)域環(huán)境、類似資源的成功案例進(jìn)行借鑒、對照，汲取經(jīng)驗(yàn)或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而找出項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)。,區(qū)

6、域規(guī)劃：土地研究的重點(diǎn)內(nèi)容,,研究意義,區(qū)域規(guī)劃預(yù)示了地塊的未來價(jià)值，人口、產(chǎn)業(yè)定位等變化將直接影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境，對物業(yè)定位起到重要制約作用,,研究指標(biāo),主要指標(biāo)：功能定位、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口,區(qū)域各版塊功能定位產(chǎn)業(yè)職能用地規(guī)劃人口規(guī)劃行政地位……,,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,基于區(qū)域價(jià)值平臺的營銷,,,,陌生區(qū)域，認(rèn)知度低,區(qū)域“嬰兒”期,區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值,區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可,,區(qū)域“少年

7、”期,區(qū)域“成年”期,“告訴別人她會長得很美 ”,重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象,“告訴別人她美得與眾不同 ”,基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品,“告訴別人她是完美的 ”,利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大,區(qū)域價(jià)值平臺決定了項(xiàng)目打造的方向,區(qū)域規(guī)劃：土地研究的重點(diǎn)內(nèi)容,挖掘區(qū)域價(jià)值的四種方法,資源稟賦分析法,案例類比法,區(qū)域價(jià)值,,A,,B,城市功能解析法,,D,價(jià)值嫁接法,,C,常用于大規(guī)模的區(qū)域項(xiàng)目?？诤５橄卑陡脑祉?xiàng)目、長沙

8、南湖新城項(xiàng)目,通過解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/再造的角度定義區(qū)域價(jià)值的方法河南怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目西安新鴻基曲江項(xiàng)目福州三盛南香湖項(xiàng)目……,“幸福的煩惱”、“被遺忘的角落”.復(fù)地武漢武重項(xiàng)目 地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目……,項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢資源，或現(xiàn)有的資源無法支撐既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。圣莫麗斯、星河丹堤金地香蜜山……,土地研究初步成果,通過對項(xiàng)目宗地的 指標(biāo)分析、區(qū)域環(huán)境、配套、規(guī)劃等方面的研究后，可以刻畫出項(xiàng)目的基本輪

9、廓，給出項(xiàng)目可能的發(fā)展方向：如用地面積、容積率決定了項(xiàng)目的總量、物業(yè)基本形態(tài)；而區(qū)域規(guī)劃和周邊環(huán)境決定了地塊價(jià)值進(jìn)而影響物業(yè)檔次定位；,初步成果,,物業(yè)形態(tài),物業(yè)檔次,配套需求,資源稟賦,……,項(xiàng)目可能的發(fā)展方向:,二、市場研究,三大研究重點(diǎn),事實(shí)－－觀點(diǎn)－－建議,結(jié)構(gòu)化分析,1、市場基本面分析,具體研究內(nèi)容如下：1. 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2. 宏觀房地產(chǎn)市場研究3. 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)分析 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資 施工、新開工

10、及竣工面積4. 土地市場研究 供求及價(jià)格 分區(qū)土地成交 土地成交價(jià)格 本區(qū)域土地成交詳情 (含項(xiàng)目本身)5. 商品房市場分析（住宅） 商品房存/增量分析 （供求分析）商品房銷售額與銷售面積商品房銷售價(jià)格 市場發(fā)展板塊及格局分析 成交產(chǎn)品特征客戶構(gòu)成分析6. 市場未來發(fā)展預(yù)期,,研究重點(diǎn)：市場特點(diǎn)：內(nèi)外需、市場階段　供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)(價(jià)格、產(chǎn)品、開發(fā)商)客戶及成交特點(diǎn)研究意義：宏、中觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整

11、體分析，反映房地產(chǎn)投資及發(fā)展環(huán)境，預(yù)測未來的競爭格局。通過研究判斷區(qū)域房地產(chǎn)走勢與開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，找到項(xiàng)目可能的目標(biāo)市場，初步確定發(fā)展戰(zhàn)略。通過區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)格、產(chǎn)品等成交情況分析，對產(chǎn)品的定位策略產(chǎn)生直接影響。,具體研究內(nèi)容如下：1. 競爭項(xiàng)目基本指標(biāo)對比2. 客戶定位3. 規(guī)模4. 營銷營銷節(jié)點(diǎn)和銷售情況核心賣點(diǎn)（競爭力）推廣活動推廣渠道成交客戶分析5. 產(chǎn)品房型特點(diǎn)社區(qū)建筑、規(guī)劃特色景觀特色配套情

12、況6. 價(jià)格情況（含各期價(jià)格走勢）,,2、競爭分析,研究重點(diǎn)：產(chǎn)品定位及核心賣點(diǎn)客戶定位及成交分析價(jià)格及推案研究意義：判斷對手的客戶、產(chǎn)品、營銷方式等重點(diǎn)信息，為項(xiàng)目發(fā)展的導(dǎo)向提供實(shí)際依據(jù)，增強(qiáng)項(xiàng)目自身的市場競爭力；分析中，應(yīng)著重分析對手的成交狀況、產(chǎn)品、營銷手段等核心價(jià)值信息，尋找出競爭對手值得借鑒的價(jià)值點(diǎn)，指導(dǎo)本項(xiàng)目未來的發(fā)展,競爭分析的工作要點(diǎn),研究方法,標(biāo)桿研究,趨勢研究,優(yōu)秀做法,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,發(fā)展趨勢,未來競爭點(diǎn),

13、暢銷產(chǎn)品,滯銷產(chǎn)品,規(guī)劃園林單體戶型……,兩大關(guān)鍵問題,總價(jià),產(chǎn)品,地段,“橫道圖”,……,如何界定競爭項(xiàng)目,競爭分析方法選擇,“波浪圖”,客群,……,資源,波特5力分析模型,因以下因素界定項(xiàng)目的可比性：,以下工具有利于競爭格局的表現(xiàn)與分析：,,,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,鏈接知識點(diǎn)1：SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,,,,,,戰(zhàn)略選擇,發(fā)揮優(yōu)勢搶占機(jī)會,利用機(jī)會克服劣勢,減少劣勢

14、避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會 O,威脅 T,劣勢 W,,XX一期,曲江XX,航天XX,金地XX,溪園,XXX湖畔,本項(xiàng)目,,XXX社區(qū),,,,,XX、XXX成為本項(xiàng)目核心競爭對手。,,,,,鏈接知識點(diǎn)2：競爭橫道圖,鏈接知識點(diǎn)3：波浪圖,鏈接知識點(diǎn)4：二維坐標(biāo)圖,鏈接知識點(diǎn)5：雷達(dá)圖：,,規(guī)劃,配套,格調(diào),安全,客戶,產(chǎn)品,,,,波托菲諾,,,,蛇口別墅,本項(xiàng)目,具體研究內(nèi)容如下：1. 同一城市房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品

15、發(fā)展水平2. 區(qū)域產(chǎn)品發(fā)展水平3. 典型項(xiàng)目產(chǎn)品研究房型特點(diǎn)社區(qū)建筑、規(guī)劃特色景觀特色配套設(shè)施建筑選材4. 消費(fèi)者產(chǎn)品接受度調(diào)查結(jié)果分析5. 產(chǎn)品發(fā)展趨勢,,3、產(chǎn)品分析,研究重點(diǎn)：主流房型社區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)建筑、園林等研究意義：了解地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展水平，市場接受度，發(fā)展趨勢等，指導(dǎo)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)；通過對競爭產(chǎn)品或標(biāo)桿項(xiàng)目的產(chǎn)品研究，趨利避害，制定本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,市場研究初步成果,通過對市場、產(chǎn)品、競爭項(xiàng)目的分析

16、可以基本明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向，如社區(qū)整體檔次、物業(yè)選型等，并對項(xiàng)目在營銷階段的可能面臨的競爭做初步預(yù)判，從而在產(chǎn)品定位階段做差異化競爭設(shè)計(jì)；,初步成果,,整體檔次,物業(yè)選型,差異化設(shè)計(jì),房型、配套的大致范圍,……,產(chǎn)品定位方向：,市場研究報(bào)告案例,客戶研究,客戶來源,結(jié)構(gòu)特征,需求特點(diǎn),,客戶地圖,……,,重點(diǎn)指標(biāo)：客戶區(qū)域來源,研究意義：分析核心客源、次要、輔助和偶得客源的來源地；定量地分析實(shí)際客源的構(gòu)成比例,,家庭

17、結(jié)構(gòu),職業(yè)、收入,置業(yè)經(jīng)歷,…….,,重點(diǎn)指標(biāo)：家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)經(jīng)歷、關(guān)注要素、職業(yè)收入,研究意義：分析可能的主力戶型和面積，包括小區(qū)配套、景觀規(guī)劃等，并對營銷推廣提供參考,,產(chǎn)品需求特點(diǎn),價(jià)格接受度,附加值需求（配套等）,…….,,重點(diǎn)指標(biāo)：價(jià)格、產(chǎn)品、配套需求,研究意義：明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)，配套等個性化需求，有利于產(chǎn)品差異化,三、客戶研究——要點(diǎn)與方法,置業(yè)目的,關(guān)注要素,年齡、學(xué)歷,媒介偏好,客戶研究方法： 客戶訪談、專業(yè)訪談

18、、專家訪談,客戶研究,客戶訪談,專業(yè)訪談,競品操盤手訪談,三級門店業(yè)務(wù)員訪談,專家訪談,,主流產(chǎn)品線,,高端及度假產(chǎn)品,客戶細(xì)分：家庭生命周期,⑩,,低收入（1類）經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí),中產(chǎn)階級（12類）,,富貴家庭（3類）,富裕家庭,富貴家庭,,兩代同住,學(xué)前家庭,小學(xué)家庭,中學(xué)家庭,成熟家庭,青年持家,中年持家,空巢,,三代同住,青年三代,中年三代,老年三代,富豪家庭,CRIC的客戶細(xì)分維度按照收入與家庭結(jié)構(gòu)將客群分為16類,客戶細(xì)分：置業(yè)周

19、期,客戶細(xì)分：支付能力,將月平均消費(fèi)支出、房產(chǎn)情況與家庭年收入對應(yīng),,中產(chǎn)階級,,,高端客戶,低端客戶,,,,,滿足以下條件之一且月消費(fèi)支出與高端客戶差距在兩個檔次之內(nèi)的可升級：,擁有2套或2套以上房產(chǎn)擁有價(jià)值15萬以上的私家車,滿足以下條件之一且且月消費(fèi)支出與中產(chǎn)客戶差距在兩個檔次之內(nèi)的可升級：,擁有2套或2套以上房產(chǎn)擁有價(jià)值15萬以上的私家車,<1500元（%）,1500-3000元（%）,3000元以上（%）,家庭

20、月消費(fèi)支出,,家庭年收入,,5萬以下,5-12萬,12萬元以上,,,,注：以上劃分標(biāo)準(zhǔn)僅為示例，具體根據(jù)不同城市而變化,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶地圖案例：南京碧桂園,客戶研究初步成果,初步成果,,房型、面積,功能區(qū)設(shè)計(jì),社區(qū)配套,定價(jià)范圍,……,產(chǎn)品細(xì)化設(shè)計(jì)：,在對目標(biāo)客

21、戶進(jìn)行系統(tǒng)深入的分析后，對產(chǎn)品定位有了更為明確的界定，細(xì)化到房型、面積、功能區(qū)設(shè)計(jì)要求、配套等。同時對客戶媒介偏好、本體特點(diǎn)方面的分析也將有利于項(xiàng)目在營銷推廣、價(jià)格定位等方面制定切實(shí)可行的方案。經(jīng)過市場、競品、客戶三方面的分析后，項(xiàng)目的產(chǎn)品描摹躍然紙上，然而定位的最終確定還要經(jīng)過企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和類似成功案例的檢驗(yàn)。,營銷通路,通過土地、市場、客戶三方面的研究,各自導(dǎo)出產(chǎn)品定位的某些方面特征，據(jù)此可以初步描摹產(chǎn)品定位輪廓，制定若干方案

22、，再經(jīng)過對企業(yè)目標(biāo)、相關(guān)案例作證進(jìn)行篩選，最終得出切實(shí)可行的項(xiàng)目定位。,項(xiàng)目定位可能方向,方案一,方案二,方案三,……,企業(yè)分析類比案例,定位過濾,,項(xiàng)目定位,,目標(biāo)結(jié)論,企業(yè)特點(diǎn),一般來講，企業(yè)的產(chǎn)品線戰(zhàn)略是項(xiàng)目定位的指導(dǎo)方針；不同企業(yè)的不同發(fā)展階段，即使對于同一塊土地，所需要承擔(dān)的企業(yè)使命也不同，因此需要不同的開發(fā)思路。對企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行充分了解和分析，以使項(xiàng)目目標(biāo)契合企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展要求。,全國性大型品牌房企，如萬科、保利,本土地方

23、性中小型房企,國資背景輔業(yè)型中小房企,,四、企業(yè)分析,企業(yè)分析,企業(yè)對項(xiàng)目的要求,企業(yè)自身具備條件,,,效益方面,品牌方面,開發(fā)經(jīng)驗(yàn),資金、技術(shù)實(shí)力,…….,……,…….,品牌影響力,,五、類比案例,案例借鑒,一手訪談＋二手網(wǎng)絡(luò)＋實(shí)地考察,研究意義,市場成功案例佐證定位觀點(diǎn),提煉規(guī)律，開拓思路，提供問題的解決思路,案例選擇,根據(jù)所要解決的問題選擇合適案例,,,PART 2 項(xiàng)目定位之4 大關(guān)鍵,項(xiàng)目定位可能方向,方案一,方案二,方案三,

24、……,企業(yè)分析案例借鑒,定位過濾,,項(xiàng)目定位,根據(jù)項(xiàng)目5個要素分析，定位結(jié)論基本成形,定位結(jié)論,,形象定位,客戶定位,檔次定位,產(chǎn)品定位,定位要回答“給什么人、提供什么樣的社區(qū)/產(chǎn)品”,45,形象定位：成都復(fù)地項(xiàng)目住宅地塊,形象定位：上海仁恒森蘭項(xiàng)目定位方案,形象定位：金華城北項(xiàng)目定位,形象定位：成都牧馬山項(xiàng)目形象定位,形象定位：國貿(mào)天琴灣形象定位,項(xiàng)目定位之客戶定位內(nèi)容,最直觀的表達(dá)是客戶地圖，同時兼顧項(xiàng)目不同物業(yè)類型針對目標(biāo)客戶的

25、不同來源,1、客戶區(qū)域來源,2、客戶消費(fèi)力,即客戶資金實(shí)力、收入情況、總價(jià)承受范圍等有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的定位,3、客戶身份形象,4、客戶置業(yè)目的、家庭特點(diǎn)等輔助特征,主要根據(jù)客戶職業(yè)特點(diǎn)，在營銷推廣中對客戶形象的表述使目標(biāo)客群具有有身份認(rèn)同感或感召力,,基本特征,需求特點(diǎn),,1、產(chǎn)品需求：如別墅、多層,2、配套需求：如學(xué)校、醫(yī)療,3、地段需求：如市中心、郊區(qū),……,客戶定位：太原星河灣,客戶定位：太原星河灣,客戶定位：太原星河灣,市場增

26、長率,項(xiàng)目定位之產(chǎn)品定位內(nèi)容,2、物業(yè)形態(tài)定位,1、項(xiàng)目檔次定位,成功的月牙環(huán)——最佳模式保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán)。 對于企業(yè)來說，如果能同時具有問題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類，就有希望保持企業(yè)當(dāng)前的利潤和長遠(yuǎn)利潤的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，維持資金平衡。,例：根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合,,3、戶型定位,4、其他配套定位：　商業(yè)、會所、學(xué)校、車庫……,產(chǎn)品定位之物業(yè)形態(tài),1、容積

27、率確定2、容積率下物業(yè)形態(tài)的配比,產(chǎn)品定位之物業(yè)形態(tài),戶型定位的關(guān)鍵-----與定位相匹配,定總價(jià)戶型區(qū)隔的標(biāo)準(zhǔn)------面積差異與總價(jià)差異戶型區(qū)隔的原則------戶型之間必須不可替代,產(chǎn)品定位之戶型定位,定位之最終評判：以經(jīng)濟(jì)測算判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益,盈利評價(jià)指標(biāo)：,利潤（凈利潤和稅后利潤）利潤率（成本利潤率、自有資金回報(bào)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,投入評價(jià)指標(biāo)：,投資峰值資金缺口,評價(jià)體系：,現(xiàn)金流分析負(fù)債（資金來源）分析不確定

28、性分析,項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。,測算意義示例：判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益,5111,5111,10222,,,,,,,,,二階段銷售收入,,,,3414,3414,6829,5122,5122,10243,,,一階段銷售收入,11999,11328,10254,1787,764,1451,1099,1284,820,400,650,累計(jì)資金盈余,

29、671,1075,8467,1023,-687,351,-185,465,420,-250,650,項(xiàng)目資金平衡情況,,,,,,7000,2000,,,,,其他融資,,,,,,,6000,3000,1000,,,銀行貸款支付,,,,,,,,,4000,5000,11000,自有資金支付,671,1075,8467,1023,-687,-6649,-8185,-2535,-4580,-5250,-10350,,,,,700,,,,700,

30、,,,財(cái)務(wù)費(fèi)用,286,286,572,191,191,382,287,287,574,,,銷售稅金,229,200,100,150,219,300,200,300,859,500,,營銷推廣,172,150,100,50,158,160,120,120,257,50,,不可預(yù)見費(fèi),100,100,83,100,175,100,100,150,183,100,100,管理費(fèi),,,,,1768,500,,,300,500,,室外環(huán)境,33

31、41,3000,500,100,500,1935,2500,3000,2941,500,,建安費(fèi)用,132,200,300,600,90,100,100,100,510,300,100,市政代收費(fèi),180,100,100,500,,,,,200,300,150,前期工程費(fèi),,,,,1000,3000,3000,3000,2000,,,回遷建設(shè)費(fèi),,,,,,7000,7000,,,,10000,補(bǔ)償費(fèi),,,,,,,,,7000,3000,

32、,道路建設(shè),4440,4036,1755,2391,4101,13477,13307,7657,14824,5250,10350,現(xiàn)金支出,5111,5111,10222,3414,3414,6829,5122,5122,10243,0,0,現(xiàn)金收入,4Q,3Q,2Q,1Q,4Q,3Q,2Q,1Q,4Q,3Q,2Q,,2008年,2007年,2006年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,結(jié)論：

33、2007年資金壓力大，特別在年中兩個季度項(xiàng)目資金缺口約為1億在彌補(bǔ)2007年的資金缺口以后，基本上從2008年初現(xiàn)金流開始平衡,注：粉紅色現(xiàn)金流入數(shù)據(jù)——預(yù)測的銷售收入粉紅色現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)——范圍內(nèi)可機(jī)動的支出銷售收入發(fā)生時點(diǎn)為房屋的銷售時間工程建設(shè)款支付與工程進(jìn)度一致,測算意義：判斷資金缺口,一,二,三,經(jīng)濟(jì)測算,,定位的過程及重點(diǎn),定位的過程及重點(diǎn),一,二,三,,PART 3 定位報(bào)告常見4邏輯,要點(diǎn)：基于供求和價(jià)格,1