新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律約束探討

1、<p>　　新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與法律約束探討</p><p>　　進(jìn)入二十一世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的繁榮背后仍然存在諸多問(wèn)題需要法律規(guī)制，對(duì)于宏觀調(diào)控與法律的雙管齊下成為研究的重點(diǎn)問(wèn)題。如何用穩(wěn)定的、富有強(qiáng)制性的法律規(guī)定配合不同時(shí)期的宏觀調(diào)控是具有難度的，筆者就針對(duì)性的解決對(duì)策提出一些見(jiàn)解。 </p><p>　　一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 </

2、p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前整體上呈現(xiàn)出發(fā)展的熱潮。政府多次表示控制房?jī)r(jià)的信心和決心，實(shí)際上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)并沒(méi)有被徹底遏制，在很多城市，目前的房?jī)r(jià)都超越了金融危機(jī)爆發(fā)之前。從量上來(lái)看，房地產(chǎn)存量及其未來(lái)發(fā)展預(yù)期與需求量之間能夠逐步向相對(duì)吻合的方向進(jìn)軍；而從價(jià)上來(lái)看，各個(gè)需求層次人群的購(gòu)買(mǎi)力不同，在供給量保證的前提下，價(jià)格成為制約供給和需求吻合的主要矛盾。 </p><p>　　二、我國(guó)房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)控的主要環(huán)節(jié) </p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起和繁榮與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體步調(diào)是相對(duì)一致的，人們生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)的增強(qiáng)，都是房地產(chǎn)需求的來(lái)源。但行業(yè)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展的問(wèn)題必須通過(guò)科學(xué)的宏觀調(diào)控予以引導(dǎo)，從而盡快解決擺在面前的行業(yè)矛盾。 </p><p>　　價(jià)格過(guò)高是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題，而且是日益嚴(yán)重，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的增速遠(yuǎn)超過(guò)了人們工資的增速，廣大中低收人群體買(mǎi)不

4、起房，高收入群體以及“炒房團(tuán)”卻是“多買(mǎi)多得”，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力兩極分化嚴(yán)重，市場(chǎng)基本需求和剛性需求始終面臨壓力。 </p><p>　　三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控所需的法律支持 </p><p>　　在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各個(gè)需求層次都擁有被保障的權(quán)利，前提是合理的需求保障。法律允許房地產(chǎn)投資，但排斥的是惡意炒作。對(duì)需求層次的合理保障以及價(jià)格、土地出讓、市場(chǎng)秩序的調(diào)控都離不開(kāi)法律的支持。宏觀調(diào)控就

5、必須以更明確、更具體的規(guī)定踐行法律約束。這樣才能使各個(gè)時(shí)期的宏觀調(diào)控舉措發(fā)揮切實(shí)的影響力。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最新進(jìn)展，在法律層面需要對(duì)價(jià)格、土地出讓、市場(chǎng)秩序給予更多的約束支持。 </p><p><b>　?。ㄒ唬﹥r(jià)格約束 </b></p><p>　　《房地產(chǎn)管理法》對(duì)住宅商品價(jià)格的形成基礎(chǔ)做出了要求，第四章第三十三條規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的

6、重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布?！彼亲≌唐番F(xiàn)價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)。第四章第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”這是從管理層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)施的法律約束，但是在市場(chǎng)交易行為中，居民購(gòu)買(mǎi)住宅商品時(shí)很難從專業(yè)角度對(duì)上述各類(lèi)價(jià)格實(shí)施比較研究，他們直接接觸的實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的高價(jià)格，如何從法律角度穩(wěn)

7、定價(jià)格、抑制不合理價(jià)格的存在尤為緊迫。 </p><p>　　（二）土地出讓約束 </p><p>　　《房地產(chǎn)管理法》第二章第十條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃?！边@是從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約束，在我國(guó)，集體所有的情況大多存在于縣級(jí)、村級(jí)單位，即使在城市中，也會(huì)存在大量的行政村。當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)具有很強(qiáng)的“話語(yǔ)權(quán)”，有時(shí)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都難以干預(yù)。 <

8、;/p><p>　?。ㄈ┦袌?chǎng)秩序約束 </p><p>　　《房地產(chǎn)管理法》第六章第六十五條規(guī)定“違反本法第三十條 的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款?！边@一條款同樣存在法律責(zé)任可能過(guò)輕的問(wèn)題。非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得收入理應(yīng)沒(méi)收非法所得，并實(shí)行罰款。但對(duì)于此類(lèi)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，資金上的損失并不足以

9、使他們放棄非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投機(jī)心理，更重要的是開(kāi)發(fā)活動(dòng)實(shí)施后，后續(xù)問(wèn)題的解決也比較復(fù)雜，直接影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。法律條款缺少刑事責(zé)任規(guī)定，無(wú)形中會(huì)增加當(dāng)事人的投機(jī)心理。另外在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中涉足的金融合作領(lǐng)域、市場(chǎng)交易限制方面也需要具體的規(guī)定來(lái)調(diào)整市場(chǎng)秩序。 </p><p>　　四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的法律對(duì)策 </p><p>　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需求以及現(xiàn)有法律存在的問(wèn)題，在法律對(duì)

10、策方面，政府應(yīng)注重強(qiáng)化《房地產(chǎn)管理法》的指導(dǎo)作用，加強(qiáng)指導(dǎo)的全面性，并為該法與其他法律法規(guī)的關(guān)聯(lián)提供支持，共同規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 </p><p>　?。ㄒ唬┓韶?zé)任定性 </p><p>　　運(yùn)用《房地產(chǎn)管理法》協(xié)助市場(chǎng)調(diào)控，首要的是法律約束和法律責(zé)任的進(jìn)一步吻合，即法律責(zé)任應(yīng)延伸至刑事范疇，在刑事責(zé)任方面要有更深的追根溯源的要求。但是經(jīng)過(guò)多年洗禮仍屹立于行業(yè)之中的房地產(chǎn)企業(yè)，其

11、所獲利潤(rùn)足以支撐非法用地可能遭受的罰款。地方政府出于各種利益考慮，也會(huì)存在和企業(yè)聯(lián)合的意愿。 </p><p>　　企業(yè)、地方政府和國(guó)家相關(guān)部門(mén)之間就會(huì)產(chǎn)生博弈，所以在沒(méi)有刑事責(zé)任的壓力下，經(jīng)濟(jì)損失和單純的行政處罰不足以影響企業(yè)、地方政府對(duì)利益最優(yōu)化的博弈選擇。而《房地產(chǎn)管理法》中一旦涉足刑事責(zé)任，那么對(duì)當(dāng)事人的審查就會(huì)進(jìn)入更深的層面，是否存在行賄受賄問(wèn)題都將被明朗化，《房地產(chǎn)管理法》從法律約束到法律責(zé)任之間也將

12、取得更完善的對(duì)應(yīng)。 </p><p>　?。ǘ﹥r(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題會(huì)產(chǎn)生一系列的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，從價(jià)格環(huán)節(jié)進(jìn)行宏觀調(diào)控具有現(xiàn)實(shí)意義?！斗康禺a(chǎn)管理法》并沒(méi)有排斥對(duì)具體指標(biāo)的約束。市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在科學(xué)調(diào)研、分析基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，并經(jīng)過(guò)評(píng)估后得出的結(jié)論，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否過(guò)高還是過(guò)低的一種認(rèn)定參考標(biāo)準(zhǔn)，也是政府信息公示的重要內(nèi)容。 &

13、lt;/p><p>　?。ㄈ┦袌?chǎng)秩序引導(dǎo) </p><p>　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的專屬法律，《房地產(chǎn)管理法》有責(zé)任對(duì)市場(chǎng)秩序加以約束，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待規(guī)范的今天，市場(chǎng)秩序的法律約束更是具有深刻的指導(dǎo)意義。首先進(jìn)一步闡明地區(qū)建設(shè)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的度量，然后從審批進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程開(kāi)始，對(duì)銀行、擔(dān)保等金融領(lǐng)域的審批和限制條件詳細(xì)列明。最后再對(duì)購(gòu)買(mǎi)交易行為提出符合地方實(shí)際的要求，便于

14、政府宏觀調(diào)控各個(gè)時(shí)期的舉措實(shí)施。 </p><p>　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)行業(yè)審計(jì) </p><p>　　我國(guó)《審計(jì)法》對(duì)政府和企業(yè)的審計(jì)工作已有具體規(guī)定，但從《房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確審計(jì)監(jiān)督工作，對(duì)確立房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的地位、推動(dòng)各個(gè)時(shí)期的宏觀調(diào)控，都具有非常積極的意義。 </p><p>　　值得注意的是行業(yè)審計(jì)是一項(xiàng)持續(xù)、穩(wěn)定的工作，在任何宏觀調(diào)控時(shí)期都離不開(kāi)行業(yè)