對房地產項目管理的實踐與體會

1、<p>　　對房地產項目管理的實踐與體會</p><p>　　[摘 要]在房地產項目管理的過程中，難免會出現這樣那樣的問題，也是考驗一個開發(fā)公司、一個項目團隊、一個項目經理好壞的關鍵。只有提高認識、落實責任制、搞好協調組織與團隊管理，項目管理工作是簡單的、是具有積極意義的。 </p><p>　　[關鍵詞]房地產項目‘項目管理；實踐 </p><p>　　

2、中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）15-0070-01 </p><p><b>　　1.引言 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此

3、顯得尤其重要。 </p><p>　　具體講，房地產項目開發(fā)建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業(yè)、服務、環(huán)

4、境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協調開發(fā)項目的全過程和確保總體目標的實現。 </p><p>　　2.房地產項目管理的原則與制度要求 </p><p>　　房地產開發(fā)項目具有周期長、牽連環(huán)節(jié)多的特點，一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地

5、產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。在這個過程中，應當遵循的制度有：（1）必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。（2）房地產開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%.（3）項目開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。（4）房地產開發(fā)項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設。（5）

6、轉讓房地產開發(fā)項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。（6）轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。（7）房地產開發(fā)項目應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質量、安全標準和技術規(guī)范。（8）房地產開發(fā)項目

7、經竣工驗收合格后方可</p><p>　　3.房地產開發(fā)項目工程管理的兩個關鍵環(huán)節(jié) </p><p>　　3.1 項目建設工程的施工管理 </p><p>　　房地產開發(fā)項目的控制管理的意義，在于有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施

8、，對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 </p><p>　　任何一個項目，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執(zhí)行相關法律和法規(guī)，對工程的各個方面進行嚴格控制： </p><p>　　3.1.1 施工合同的管理 </p><p>　　施工企業(yè)

9、同房地產項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據。該合同的訂制是施工管理的首要任務。除了國家規(guī)定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。 </p><p>　　3.1.2 施工質量的控制 </p><p>　　對施工質量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產項目開發(fā)中

10、，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下三項主要任務：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔該質量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關規(guī)定進行監(jiān)督。對關鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術的標準驗收。第二，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。第三，對工程所用材料要管理得當。根據國家相關法規(guī)，運用招標的形式選擇質量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。 </p

11、><p>　　3.1.3 經濟成本的控制 </p><p>　　通常，政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設計費用、小區(qū)建設費用、建安造價等構成了一個房產開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三

12、級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。 </p><p>　　3.1.4 工期的控制 </p><p>　　工期的控制在房地產開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計?？梢越ㄗh施工

13、單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查，確保對工程工期的控制。 </p><p>　　3.1.5 安全的控制 </p><p>　　房地產開發(fā)商和施工單位應該對地產開發(fā)的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。 </p><p>　　3.2 項目的工程

14、建設竣工驗收 </p><p>　　竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業(yè)，通過投入使用，房地產開發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規(guī)定和質量標準，組織竣工驗收。 </p><p>　　在堅持房屋建設項目的一

15、般竣工驗收標準的情況下，建議：（1）工程建設完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。（2）開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。（3）共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。（4）編制工程決算?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發(fā)商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工

16、后，承包商在向開發(fā)商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。（5）編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據。開發(fā)項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設檔案館。 </p><p><b>　　4 結束語 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目的工程管理是

17、指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現。在這一過程中，難免會出現這樣那樣的問題，也是考驗一個開發(fā)公司、一個項目團隊、一個項目經