大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)

1、<p>　　大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)</p><p>　　摘要：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅體量大，而且往往集成了多種商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、業(yè)態(tài)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求多樣、專業(yè)性強(qiáng)，造成建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)雜，這就要求商業(yè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅要考慮一般的建筑布局、構(gòu)造、功能要求，更要考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性需求。如果設(shè)計(jì)者在這方面的經(jīng)驗(yàn)不是都很豐富、意識(shí)淡薄，可能會(huì)造成商業(yè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)不能滿足今后商業(yè)招商

2、經(jīng)營(yíng)的需要。本文從一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能需求四個(gè)方面進(jìn)行了分析，希望能給從事相關(guān)工作的同行者帶來參考、借鑒。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍需求；商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求；商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局需求；商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能需求；結(jié)論 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： <

3、/p><p>　　引言：近些年來，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性強(qiáng)、收益可增長(zhǎng)性強(qiáng)、受國(guó)家調(diào)控小的特點(diǎn)，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)。本文對(duì)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能需求四個(gè)方面的問題進(jìn)行了剖析，并進(jìn)行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬平方米，地上分為5棟樓，該項(xiàng)目綜合了大型商業(yè)賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、休閑娛

4、樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求個(gè)性化較強(qiáng)、后期變動(dòng)較大，致使本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)難度比較大。 </p><p>　　一、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn) </p><p>　　概述：本項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)經(jīng)營(yíng)都需要一個(gè)濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，才能促進(jìn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營(yíng)氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的視

5、線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，才能促進(jìn)項(xiàng)目的成長(zhǎng)。 </p><p>　　比如在外廣場(chǎng)中心設(shè)置了一個(gè)圓形下沉式廣場(chǎng)，下沉廣場(chǎng)周圍設(shè)計(jì)了一圈與地下一層商場(chǎng)進(jìn)出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計(jì)上沒有充分考慮經(jīng)營(yíng)的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場(chǎng)與地下一層商場(chǎng)內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過經(jīng)營(yíng)方面的強(qiáng)烈要求，鋼制防

6、火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟(jì)、工期損失。總結(jié)以上問題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營(yíng)造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營(yíng)的重要手段。 </p><p>　　又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計(jì)為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計(jì)。但是在定材料時(shí)，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當(dāng)，

7、襯板顏色過淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過大，像是在外墻上打了補(bǔ)丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。 </p><p>　　還比如樓體外景觀照明設(shè)計(jì)過于依賴、相信效果圖，又對(duì)照明方案的深化設(shè)計(jì)、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強(qiáng)度不夠、色彩不正，致使商場(chǎng)夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實(shí)際效果與效果圖差別較大，在夜間無法形成濃厚

8、的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。 </p><p>　　結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對(duì)造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營(yíng)造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中通盤考慮，整體設(shè)計(jì)。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營(yíng)特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個(gè)漂亮的建筑，不一定是一個(gè)能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求、能充分創(chuàng)造商

9、業(yè)價(jià)值的成功商業(yè)建筑。 </p><p>　　二、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn) </p><p>　　概述：在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局中的動(dòng)線需求，要注重室內(nèi)外動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)顧客人流的引導(dǎo)作用、對(duì)商鋪連接的作用、對(duì)建筑群的展示作用，只有一個(gè)好的動(dòng)線設(shè)計(jì)才能促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，充分考慮動(dòng)線的設(shè)置。 <

10、;/p><p>　　例如本商業(yè)群樓呈U字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場(chǎng)，北側(cè)為廣場(chǎng)的敞開式U字形入口，緊臨這個(gè)區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場(chǎng)北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個(gè)地下通風(fēng)豎井出風(fēng)口，每個(gè)豎井口長(zhǎng)寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場(chǎng)中心，極大的破壞了廣場(chǎng)布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場(chǎng)以里的動(dòng)線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。經(jīng)過分析，這個(gè)問題是因?yàn)橐?guī)劃報(bào)審時(shí)間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與地

11、上工程規(guī)劃設(shè)計(jì)分開前后設(shè)計(jì)，沒有充分溝通，才致使以上問題，這是對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)整體性考慮不足造成的。 </p><p>　　原主樓商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機(jī)房、扶梯，簽約的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司認(rèn)為這嚴(yán)重影響了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)線布置，要求修改，修改后機(jī)房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費(fèi)用、工期損失。 </p><p>　　地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型超市，在此區(qū)域

12、的中心的位置原設(shè)計(jì)有一個(gè)通風(fēng)機(jī)房，超市運(yùn)營(yíng)公司簽約后，認(rèn)為此通風(fēng)機(jī)房在超市區(qū)域的中心，嚴(yán)重影響了超市主動(dòng)線的通暢，要求修改，造成了較大的費(fèi)用、工期損失。 </p><p>　　結(jié)論：商業(yè)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的動(dòng)線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計(jì)，做到動(dòng)線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動(dòng)線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動(dòng)線布置應(yīng)盡量把各個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域有機(jī)連接起來，把顧客人流帶向各個(gè)商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死

13、角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。 </p><p>　　三、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn) </p><p>　　概述：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑布局設(shè)計(jì)要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)代性、招商變動(dòng)性需求，在建設(shè)前期會(huì)根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式確定各個(gè)區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計(jì)、施工，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式就會(huì)被相對(duì)固定，不利于后期

14、招商的靈活變動(dòng)，所以要預(yù)留合理的招商變動(dòng)空間。而且要充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計(jì)要緊隨時(shí)代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求接軌，要盡量符合當(dāng)前市場(chǎng)主流設(shè)計(jì)，以免設(shè)計(jì)出來后就落后于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需求。 </p><p>　　例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型高檔商場(chǎng)，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場(chǎng)內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無法相互呼應(yīng)、互動(dòng)，不符合當(dāng)前中高檔商場(chǎng)的主流經(jīng)營(yíng)需求，在后期簽約的

15、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的強(qiáng)烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問題，但造成了很大的費(fèi)用、工期損失。 </p><p>　　又例如其中一個(gè)樓的頂層5-6層設(shè)計(jì)為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動(dòng)需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進(jìn)行了參考設(shè)計(jì)，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的

16、影院走廊、門口、看臺(tái)、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動(dòng)，致使影院結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大量修改，造成較大的費(fèi)用、工期損失。 </p><p>　　結(jié)論：在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域的建筑布局設(shè)計(jì)中，要盡量跟隨當(dāng)前市場(chǎng)主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計(jì)，做到各個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營(yíng)造一個(gè)溫馨、通暢的購(gòu)物環(huán)境。而對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)，通過招商很可能后期發(fā)生較大變動(dòng)的區(qū)域的建筑布局設(shè)計(jì)，要預(yù)留變動(dòng)空間，建筑布局盡量設(shè)計(jì)成一個(gè)可調(diào)整、變換的

17、形式，等到最終商家確定后，再進(jìn)行深化設(shè)計(jì)、施工。 </p><p>　　四、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn) </p><p>　　概述：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑功能設(shè)計(jì)要充分考慮實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，不要僅從參考資料、以前類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資料、初步市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)項(xiàng)目的功能需求，更要充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來的在建筑功能需求上巨大的增長(zhǎng)變化。而且要與經(jīng)營(yíng)方充分溝通，

18、使建筑功能設(shè)計(jì)與實(shí)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要相符，要考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)往往可能在某時(shí)間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的可能，功能設(shè)計(jì)要留出經(jīng)營(yíng)發(fā)展的余量。 </p><p>　　比如本商業(yè)項(xiàng)目其中一個(gè)樓，規(guī)劃設(shè)計(jì)有營(yíng)業(yè)到晚上2點(diǎn)的KTV、娛樂城，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨(dú)規(guī)劃設(shè)計(jì)此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運(yùn)行項(xiàng)目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營(yíng)業(yè)的需求，設(shè)計(jì)方在甲方要求下對(duì)該空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行了單獨(dú)設(shè)計(jì)，但

19、是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨(dú)立的空調(diào)制冷機(jī)組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運(yùn)行項(xiàng)目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達(dá)到該樓晚上營(yíng)業(yè)的空調(diào)運(yùn)行需求，大大增加了空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，這對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)造成了很大資源、費(fèi)用浪費(fèi)。 </p><p>　　又比如原設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的用電量估計(jì)不足，原設(shè)計(jì)用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項(xiàng)目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場(chǎng)，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實(shí)際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)

20、用電量嚴(yán)重不足和不均勻，因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個(gè)性化要求較高，并且項(xiàng)目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計(jì)不足，不得不在后期對(duì)電量進(jìn)行增容和從新分配，和原來一次性電量設(shè)計(jì)、申請(qǐng)到位相比，費(fèi)用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)溝通不足造成的。 </p><p>　　在本商業(yè)項(xiàng)目中一個(gè)樓的6-7層，設(shè)計(jì)為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排

21、油煙風(fēng)口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時(shí)，大量油煙無法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計(jì)為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過多，設(shè)計(jì)又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營(yíng)。 </p><p>　　結(jié)論：在建筑功能設(shè)計(jì)中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，要盡量符合實(shí)際需求，不要想當(dāng)然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式多樣性的特

22、點(diǎn)，在功能設(shè)計(jì)上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式的需求。而對(duì)于隨時(shí)代發(fā)展而增長(zhǎng)變化較大的經(jīng)營(yíng)需求，要充分考察市場(chǎng)的實(shí)際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實(shí)際現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)需求，在建筑功能設(shè)計(jì)上，要留有充分發(fā)展提高的空間。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)具有強(qiáng)烈的商業(yè)特色，需要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需