商業(yè)街地產項目的規(guī)劃設計

1、1商業(yè)街地產項目的規(guī)劃設計商業(yè)街地產項目的規(guī)劃設計商業(yè)地產項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的ShoppingMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做ShoppingMall，即購物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個ShoppingMall，但到目前為止，真正意義上的ShoppingMall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿

2、中心等，也可以叫做ShoppingMall，但國外意義上的ShoppingMall北京現(xiàn)在還沒有。從中反映出一個問題，國內發(fā)展商在商業(yè)地產開發(fā)方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經做了許多住宅項目的開發(fā)，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業(yè)地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百

3、應，實際上存在很大的問題。為什么說商業(yè)地產和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商如果作一個形象的比喻，我認為商業(yè)地產是傳銷，住宅項目是直銷。業(yè)地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力

4、店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產生非常大的壓力。發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認為ShoppingMall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的ShoppingMall。周末開車到

5、那里，連吃3己成立一個開發(fā)公司。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的ShoppingMall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，

6、總部設在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。主力店招商之前不應該進行建筑設計我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面

7、有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形