淺析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理

1、<p>　　淺析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理</p><p>　　【摘 要】精裝修作為一種方便快捷的住房模式，在一、二線城市已受到大力推廣和普遍歡迎。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一就是毛坯時代的結(jié)束，精裝修成品房的問世。文章結(jié)合項目經(jīng)驗進(jìn)行闡述，從精裝修設(shè)計管理的內(nèi)涵到地產(chǎn)公司的系統(tǒng)化設(shè)計管理，并總結(jié)了設(shè)計管理的意義與價值，對住宅精裝修發(fā)展趨勢做出了展望。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地

2、產(chǎn)精裝修設(shè)計管理 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　一．引言 </b></p><p>　　隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，精裝修房在市場實踐中得到了廣泛的推廣，并隨著房地產(chǎn)市場的應(yīng)用需求而逐步成熟起來，在房地產(chǎn)市場上精裝修也越走越俏，這不僅僅是因為精裝修房減少了鄰里之間的干

3、擾與糾紛，更因為其很好地滿足了消費者“輕裝修重裝飾”的消費理念，有利于居住環(huán)境的健康和安全，是城市房地產(chǎn)的新亮點。 </p><p><b>　　精裝修設(shè)計管理 </b></p><p>　　精裝修的設(shè)計管理是近幾年才出現(xiàn)的新名詞，包括了兩個方面的內(nèi)容：精裝修、設(shè)計管理。 </p><p>　　精裝修設(shè)計管理就是“根據(jù)購房者的需求，有計劃有組織

4、地進(jìn)行設(shè)計研究與開發(fā)研究管理活動。有效地積極調(diào)動設(shè)計院的開發(fā)創(chuàng)造性思維，把市場與消費者的認(rèn)識轉(zhuǎn)換在住宅產(chǎn)品中，以更合理、更科學(xué)、更環(huán)保的方式影響和改變?nèi)藗兊纳?，并為企業(yè)自身獲得最大限度的利潤而進(jìn)行的一系列裝修設(shè)計策略與設(shè)計活動的管理。” </p><p>　　房地產(chǎn)精裝修的設(shè)計管理一般分為五個步驟：設(shè)計前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。 &

5、lt;/p><p>　　地產(chǎn)公司的系統(tǒng)化設(shè)計管理 </p><p>　　很多人都會認(rèn)為設(shè)計管理就是“管設(shè)計院”或者更有甚者，認(rèn)為設(shè)計管理就是“催圖”，這其實都是對設(shè)計管理的曲解，個人認(rèn)為，設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。 </p><p><b>　　1.任務(wù)管理 </b&g

6、t;</p><p>　　設(shè)計管理中的任務(wù)管理，作為地產(chǎn)公司的設(shè)計人員，區(qū)別于設(shè)計院設(shè)計人員最大的一點是前者是任務(wù)的制定者，后者是任務(wù)的執(zhí)行者。地產(chǎn)公司設(shè)計師對設(shè)計成果的評判標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計任務(wù)要求，但不一定等同于《設(shè)計任務(wù)書》，還包括設(shè)計過程中針對設(shè)計調(diào)整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。 </p><p><b>　　2.資源管理 </b></p>&l

7、t;p>　　資源管理的重點是設(shè)計單位管理，如何對設(shè)計單位進(jìn)行管理，除了通過合同、任務(wù)要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成“沖突”來解決問題。借助設(shè)計單位來管理設(shè)計單位，通過節(jié)點的穿插，讓每一個設(shè)計單位在進(jìn)行委托范圍工作的同時，也參與了其它設(shè)計單位的技術(shù)管理。 </p><p><b>　　3.進(jìn)度設(shè)計管理 </b></p>&l

8、t;p>　　設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進(jìn)行計劃、進(jìn)度管理?？傮w設(shè)計計劃絕不是各專業(yè)設(shè)計計劃的簡單疊加，要形成相應(yīng)的時間穿插，不僅僅是為了滿足縮短時間的需要，更重要的是要讓各專業(yè)設(shè)計形成有機(jī)的結(jié)合。 </p><p><b>　　4.技術(shù)管理 </b></p><p>　　在設(shè)計管理工作中，是以技術(shù)為前提的，

9、在通過流程把過程規(guī)范的同時，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)應(yīng)用。通常的技術(shù)管理工作分為：技術(shù)研究、任務(wù)要求的編寫、技術(shù)方案對比、設(shè)計文件的審核、工程施工配合。 </p><p>　　總之，設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)，好的設(shè)計管理應(yīng)以流程制度為保障，以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)，在保障安全的基礎(chǔ)上，注重成本的優(yōu)化，關(guān)注項目定位、客戶需求，跳出設(shè)計談設(shè)計，方能起到良好的設(shè)計管理效果。 </p

10、><p>　　四．指導(dǎo)意義與實用價值 </p><p>　　1.房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值 </p><p>　　項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計管理人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段

11、更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。 </p><p><b>　　2.強(qiáng)化質(zhì)量管理 </b></p><p>　　隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和市場競爭的需要，質(zhì)量管理已越來越被人們所重視，并逐漸發(fā)展成為一門新興的學(xué)科。質(zhì)量管理作為企業(yè)管理的有機(jī)組成部分，它的發(fā)展也隨著企業(yè)管理的發(fā)展而發(fā)展。 </p>

12、<p><b>　　3.做好協(xié)調(diào)管理 </b></p><p>　　項目設(shè)計階段的協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作。如擬定好設(shè)計單位后，要對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工

13、設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。 </p><p>　　五．住宅精裝修發(fā)展趨勢 </p><p>　　伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，居住性消費比重已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)

14、超過了衣、食、行等其他方面，人們更加注重環(huán)境和居住空間的細(xì)節(jié)體驗，這也促進(jìn)了住宅裝修行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，成品房占據(jù)的市場份額相當(dāng)之大。可見，成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一。 </p><p>　　精裝修設(shè)計與一般住宅設(shè)計最大的不同是它要在整體建筑設(shè)計的前期介入，要求建筑設(shè)計布局符合后期精裝修設(shè)計要求，讓電氣、給排水、設(shè)備專業(yè)為裝修設(shè)計服務(wù)，設(shè)計一次到位。精裝修設(shè)計要

15、在符合國家規(guī)范前提下，做到美觀實用并存，滿足客戶的需求，它必須滿足產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、集成化的標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p><b>　　1.產(chǎn)業(yè)化 </b></p><p>　　精裝修房不應(yīng)該是開發(fā)商造完毛坯房后，再邀請裝修公司完成裝修設(shè)計和施工，相反，必須從一開始就讓裝修設(shè)計和配套產(chǎn)品介入到房產(chǎn)設(shè)計中。產(chǎn)業(yè)化體現(xiàn)在上下游的產(chǎn)業(yè)整合上，確切的說就是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)應(yīng)與精裝修產(chǎn)業(yè)

16、在建筑設(shè)計階段就互相參與，共同操作直直產(chǎn)品完成。 </p><p><b>　　2.標(biāo)準(zhǔn)化 </b></p><p>　　標(biāo)準(zhǔn)化主要體現(xiàn)在部品供應(yīng)上。 </p><p>　　精裝修房本身就是提高了開發(fā)商對于產(chǎn)品后期品質(zhì)的責(zé)任，這就要求開發(fā)商必須考慮使用全部材料的標(biāo)準(zhǔn)化，不僅提高精裝修房的品質(zhì)和效率，而且也便于后期的維修。材料的質(zhì)量、尺寸必須是標(biāo)

17、準(zhǔn)化的，以確保在制造，物流運輸、施工安裝和使用后的維護(hù)全過程中能夠達(dá)到統(tǒng)一的水準(zhǔn)，不但便于設(shè)計、施工，也便于將來的使用和維護(hù)。 </p><p><b>　　3.集成化 </b></p><p>　　集成化是一個住宅產(chǎn)業(yè)化的方式，一個生產(chǎn)的過程。集成化是住宅建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)上，為用戶提供優(yōu)良的集成部品和現(xiàn)場集成安裝，是在盡可能少的空間內(nèi)滿足盡可能多的功能，同時，集成化

18、是個系統(tǒng)工程，這就需要完整的考慮裝修過程中的各個細(xì)節(jié)。從一套房子的生命周期看精裝修，不僅要考慮開發(fā)成本，還要考慮居住者的生活成本和日常的使用成本。 </p><p><b>　　六．結(jié)束語 </b></p><p>　　中國房地產(chǎn)精裝修的發(fā)展正在步入一個全行業(yè)都在積極實踐的階段，對于精裝修管理而言，因為涉及的環(huán)節(jié)較多，操作的難度也很大。因此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確

19、立好時間安排，嚴(yán)格控制方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題，才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 王德力 《精裝修實用手冊》中國科技出版社 1998年 </p><p>　　[2]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊，2008,(23) &