中小房地產(chǎn)公司發(fā)展對策探析【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0 屆）</b></p><p>　　中小房地產(chǎn)公司發(fā)展對策探析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 市場營銷

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　目 錄</b>

3、</p><p>　　摘 要.....................................................1</p><p>　　Abstract...................................................1前 言.....................................................

4、1</p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的歷史與現(xiàn)狀....................................錯誤!未定義書簽。</p><p>　?。ㄒ唬┪覈康禺a(chǎn)行業(yè)的歷史狀況...............................錯誤!未定義書簽。</p><p>　?。ǘ┪覈康禺a(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀........................

5、................2</p><p>　　二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征............................................3</p><p>　　（一）企業(yè)規(guī)模較小決定企業(yè)只能選擇回報周期較短的項目..............3</p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的人員流動性較大..................

6、............4</p><p>　?。ㄈ┦袌鰻I銷模式有其獨特性.............. ......... .............4</p><p>　?。ㄋ模┳灾鹘⒐碴P(guān)系............................................4</p><p>　　（五）中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足市場多樣化的需求......

7、..............4</p><p>　?。┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項目上大多在二三線城市......................4</p><p>　　（七）中小房地產(chǎn)企業(yè)有其較好的靈活性和市場適應(yīng)性...................5</p><p>　　三、中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析................................

8、.......5</p><p>　?。ㄒ唬┰谕獠凯h(huán)境中主要表現(xiàn)在以下兩方面............................5</p><p>　?。ǘ┰趦?nèi)部環(huán)境中主要表現(xiàn)在以下.................................6</p><p>　　四、天陽置業(yè)發(fā)展模式啟示.................................

9、...........6</p><p>　　（一）企業(yè)概況和背景..............................................6</p><p>　?。ǘ┨礻栔脴I(yè)的成功因素分析........ ..............................6</p><p>　?。ㄈ┨礻栔脴I(yè)發(fā)展模式的啟示..............

10、........................7</p><p>　　五、結(jié)束語............................... .......... .................8</p><p>　　參考文獻(xiàn)............................................................8</p><p&

11、gt;　　[摘 要] 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，空前繁榮的房地產(chǎn)市場使得房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。然而房地產(chǎn)行業(yè)的熱點、重點、難點問題頻發(fā)。為了房地產(chǎn)行業(yè)中的中小型企業(yè)要在這復(fù)雜的環(huán)境中長久的生存，基于該行業(yè)現(xiàn)存的問題進(jìn)行研究并探討解決方法。本論文主要從國家宏觀調(diào)控、行業(yè)現(xiàn)狀、中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題等方面對我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究和分析，從而提出我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向。</p><

12、p>　　[關(guān)鍵詞]資金實力；宏觀調(diào)控；金融危機(jī)</p><p>　　[Abstract]In recent years, real estate has been highly developed， it is so prosperous that it becomes an important industry in National Economy. However, there are lots of

13、 problems in this fild. Based on the problems, this thesis studies macro-control, situations and problems to find solutions, especially for the small and medium size enterprise. Thus, put forward a better development for

14、 these small and medium size enterprise.</p><p>　　[Key words]Capital or cash; Macroscopic readjustment and control; Financial crisis</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　從1987年

15、理論界提出了住房商業(yè)化以來我過的房地產(chǎn)行業(yè)就不斷的蓬勃發(fā)展。在改革三十年的發(fā)展中房地產(chǎn)企業(yè)因其的高關(guān)聯(lián)度扮演著拉動GDP的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)為城市建設(shè)提供資金來源、改善居民生活條件、讓城市的總體規(guī)劃變成現(xiàn)實、為加快城市化進(jìn)程起著積極的作用。房地產(chǎn)的開發(fā)時一個綜合性的活動，涉及的參與方與很多，包括政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程監(jiān)管方和物業(yè)管理等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無疑是在眾多參與方中的主角，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要肩

16、負(fù)的責(zé)任和意義也十分巨大。倪鵬飛認(rèn)為：“著眼于國家社會經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，中國住房發(fā)展必須確立實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，保持持續(xù)繁榮，帶動經(jīng)濟(jì)增長，增進(jìn)住有所居的均衡目標(biāo)?！彼灾行》康禺a(chǎn)也須確立實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。</p><p>　　房地產(chǎn)的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀</p><p>　　(一)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程</p><p>　　我國的房地產(chǎn)的發(fā)展基本可以分為以下三個階段：</

17、p><p>　　第一階段（1989－1993）：是我國的房地產(chǎn)企業(yè)初步的建立并發(fā)展的過程。我國的房地產(chǎn)的起步是從八十年代，也是伴隨著我國的住房體制改革，城市建設(shè)的初期發(fā)展模式開始出現(xiàn)。在八十年代房地產(chǎn)剛起步時期我國經(jīng)歷了兩次重要的歷史事件：①1989年的政治風(fēng)波；②鄧小平同志的南巡講話。</p><p>　　第二階段（1993－2003）：這一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的動蕩，一直處在一個比較低

18、迷狀態(tài)。1993年國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了第一次調(diào)控，主要是因為我國的深圳、珠海、海南、南方、惠州和北海等城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。就海南為例來說，在政策的調(diào)控下銀行斬斷了對海南房地產(chǎn)商的資金保障，瞬間泡沫破例，?？趪Q(mào)路上一度叫賣7000/平方米的房子最低谷的時期跌倒了800/平方米。當(dāng)時造就了一大批只能用10年的爛尾樓，在2003年在炸藥的巨大威力中消失了。在1993年的大力調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了冷靜期，市場進(jìn)一步恢復(fù)和發(fā)展。

19、97年中國又遇到了亞洲金融危機(jī)使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展又停止了腳步。從99年起我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了邁向開放市場化的新階段，因為在98年發(fā)生了一件標(biāo)志性的事件：我國徹底停止了住房分配的制度。這一政策的實施像是給房地產(chǎn)行業(yè)打了一針強心劑。緊接著03年的時候房地產(chǎn)行業(yè)又受到上市的影響，市場又進(jìn)一步得到發(fā)展。政府看到苗頭不對出臺了一系列干預(yù)措施，主要是對投資規(guī)模的控制，完善市場結(jié)構(gòu)，打擊投機(jī)勢頭，例如：2003年4月 121號文件中國人民銀行下發(fā)

20、《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理</p><p>　　第三階段（2004年以后）在這一階段房地產(chǎn)行業(yè)得到長足高速的發(fā)展。到了2004年以后房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)，最直觀的表現(xiàn)在房價上。2004年以來的房價一直處在以個快速上升階段，僅僅在2007年受到外部因素的影響出現(xiàn)了短暫的停頓。</p><p>　　在鄧小平同志南巡之后的三十年里，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展，政府也對其下足了功夫。政府首先

21、是就土地使用制度的改革，其實質(zhì)是將土地從無償無期限使用到有償有期限的使用，這為房地產(chǎn)市場的形成做好了前期鋪墊。87年深圳賣的第一塊地是制度改革的標(biāo)志性事件，現(xiàn)在我國已經(jīng)有了比較正規(guī)的制度 對土地的使用實行規(guī)定。其次是住房的制度的改革，它為房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展提供了廣闊的前景。這一制度的改革提高了城市居民的住房水平，實現(xiàn)住房供給、消費的市場化、社會化。</p><p>　　(二)我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀</p&g

22、t;<p>　　我國現(xiàn)在的住房狀況是初步建立了以商業(yè)住房為主 ，以經(jīng)濟(jì)適用房為社會保障，以廉租房為輔的住房體系。</p><p>　　1.房地產(chǎn)企業(yè)在我國的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為帶動經(jīng)濟(jì)增長的新的增長點。首先我國的住房水平還很低，需要大量的住房來補充；其次房地產(chǎn)行業(yè)是一個牽扯面很大的行業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展會帶動上游建材行業(yè)和下游物業(yè)、房產(chǎn)中介的一起發(fā)展；最后也增加了就業(yè)機(jī)會。在98年以來的發(fā)展過程

23、中，房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，對GDP的貢獻(xiàn)也非常顯著，房地產(chǎn)的增長在GDP的比重有5%左右。</p><p>　　2.房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。從04年開始房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速增長，這一趨勢一直延續(xù)到07年末，在08年初開始由于國家的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的未來前景不明了，不同的城市出現(xiàn)了不同的價格走勢，就現(xiàn)在看房地產(chǎn)市場的價格仍存在上揚的趨勢。在2010年就上海而言二手房房價的走勢如下圖1：</p><

24、;p>　　2010年房價整體上漲8.3%</p><p>　　圖1:2010年上海市二手房掛牌均價走勢圖</p><p>　　3.房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力不足，對銀行的信貸和預(yù)售收入有較大的依賴性。我國的大部分商品房是通過銀行的信貸來維持建造出來的，如果銀行一旦凍結(jié)了資金的輸出，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入進(jìn)退兩難的地步。我國的商品房還有很大一部分是通過預(yù)售的方式籌集資金建造出來的，這是一個很好的籌

25、集資金的方法商品房有很大一部分是通過預(yù)售的方式籌集資金建造出來的，這是一個很好的籌集資金的方法，但也同時為很多不法房地產(chǎn)商有一圈錢走人提供了條件。</p><p>　　4.我國住房的自由化比例還是比較高的。就深圳而言，深圳的當(dāng)?shù)厝丝谟袃汕f左右，其中有上億平方米是用于出租的，這意味著有超過一半的人是住在租來的房子里的。社會上也有一部分年輕一族認(rèn)為買房子還不如租房子，這一現(xiàn)象的蔓延不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。</

26、p><p>　　總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國GDP中占有較大比例。房地產(chǎn)的發(fā)展也引發(fā)了很多社會問題，政府正嘗試用宏觀調(diào)控來遏制投機(jī)商的抬頭，總體而言房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀還是十分良好的。</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征</p><p>　　我國的中小企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中擁有十分重要的地位，目前就我國在工商局注冊登記的中小企業(yè)就占全部注冊登記企業(yè)總數(shù)的90%以

27、上。我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有十分重要的地位，在行業(yè)中占有的比例也很大，所也中小房地產(chǎn)對整個房地產(chǎn)市場的有其重要的意義。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)以下特點：</p><p>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)規(guī)模較小決定企業(yè)只能選擇回報周期較短的項目</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量大，所以資金實力和企業(yè)規(guī)模在很大程度上決定了企業(yè)日常的戰(zhàn)略選擇。大型房地產(chǎn)企業(yè)無論是在銀

28、行還是股市都擁有相當(dāng)大的優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)可以通過控制土地和房產(chǎn)等方法制定最有利于自己的戰(zhàn)略，也具有較好的風(fēng)險抗擊能力。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，只能選擇回報周期短規(guī)模較小的項目，在土地投標(biāo)中處于劣勢地位。</p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的人員流動性較大</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)在人才招聘和儲備中不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，而無論在項目管理、房產(chǎn)設(shè)計還是企業(yè)管理上都較大型房地產(chǎn)

29、企業(yè)存在人才不足的現(xiàn)象。從而造成企業(yè)的成本控制，資金回籠，房產(chǎn)質(zhì)量等方面造成企業(yè)利潤的下降。但也因此不斷給公司注入新的理念和想法，一定意義上提高公司的活力。</p><p>　　（三）市場營銷模式有其獨特性</p><p>　　市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的主角，樹立樓盤的形象，提高樓盤的關(guān)注度是營銷的關(guān)鍵所在。中小房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面與大型房地產(chǎn)營銷方式有很大不同。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)在

30、銷售人員的培養(yǎng)不足，大型房地產(chǎn)公司手中所掌握的樓盤較多有較多的空間給予銷售人員施展其才華，同時也更能鍛煉出優(yōu)秀的銷售人員，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有有限的樓盤，還可能在某一時期手中沒有樓盤，所以導(dǎo)致銷售人員的培訓(xùn)不夠系統(tǒng)甚至不能連續(xù)。其次，大型房地產(chǎn)企業(yè)在消費者普遍認(rèn)識和消費傾向中大型房地產(chǎn)企業(yè)更具有口碑和被信賴度。在條件差距不大時消費者更樂意接受大型房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤。這種種原因?qū)е轮行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項目大多在二三線城市，其營銷的對象是二三線城市

31、的居民，投資商較少。其方式也以當(dāng)?shù)仄矫鎻V告為主，在成本上有很大的優(yōu)勢。</p><p>　　（四）自主建立公共關(guān)系</p><p>　　因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個牽扯面比較多的行業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的公共關(guān)系也很重要。在這一方面大型房地產(chǎn)企業(yè)有它天生的優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)都有正規(guī)化程度很高的公關(guān)部門專門針對企業(yè)在外部的公共關(guān)系。中小企業(yè)的公共關(guān)系一般都由企業(yè)主自行建立，相對大型企業(yè)的靈活性較大。&

32、lt;/p><p>　?。ㄎ澹┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)更容易滿足市場多樣化的需求</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤規(guī)模較小，所以本身就有規(guī)模小、個性化、差異化的特點也就跟容易滿足需要個性化的消費者。因為在我國個性化的消費者還屬于小部分群體，所以大型房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面不會對中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的競爭壓力。</p><p>　?。┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項目上大多在二三線城市

33、</p><p>　　大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有其自身的優(yōu)勢把企業(yè)的開發(fā)項目鎖定在回報率比較高的商業(yè)地產(chǎn)、高級寫字樓和高級別墅群等地，由此，普通的住宅市場就成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的空白。中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以致力于普通住宅市場的挖掘和開發(fā)。我國還有大部分的二三線城市，這些二三線城市的市場也是大型房地產(chǎn)企業(yè)很少涉及的市場。中小房地產(chǎn)企業(yè)可在這些市場發(fā)展旅游地產(chǎn)等利潤相對較高的項目。</p><p>　?。?/p>

34、七）中小房地產(chǎn)企業(yè)有其較好的靈活性和市場適應(yīng)性</p><p>　　這幾年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)十分頻繁，在政策的突然變化時，中小房地產(chǎn)企業(yè)因為規(guī)模較小可以隨著政策的變化及時的改變企業(yè)的發(fā)展方向。然而對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因為其項目的規(guī)模大、周期長、資金占用大須制定長期的規(guī)劃，所以不能及時改變企業(yè)發(fā)展方向，在企業(yè)的發(fā)展靈活性方面遠(yuǎn)不如中小房地產(chǎn)企業(yè)。</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)

35、外環(huán)境分析</p><p>　　美國和日本的房地產(chǎn)市場都較為成熟，在全球有一定的代表意義。有關(guān)學(xué)者對美日的房地產(chǎn)市場分析得知其市場如同宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律一樣呈現(xiàn)周期性特征，有一定的規(guī)律性。不同的國家所呈現(xiàn)出的規(guī)律有所不同，也表現(xiàn)出周期長短不同的特征。美國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出的周期較長，一般在18年左右。從1870年開始，美國的房地產(chǎn)總共經(jīng)歷了8個周期，所一有較為有效的說服力。相對美國而言日本的周期較短，一般10年一個周期

36、，日本共經(jīng)過了6個周期。而我國的房地產(chǎn)起源較晚，從1987年深圳賣的第一塊地開始，我國的房地產(chǎn)共經(jīng)歷了23年。87年~93年是我國的房地產(chǎn)起步階段，在93年達(dá)到高峰；由于93年政府調(diào)控，93年~03年房地產(chǎn)市場一直處在恢復(fù)階段；03年到現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場一直處在高速發(fā)展中，就此可以初步判斷我國的房地產(chǎn)市場周期為10年，由此可以判斷現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展時期，由于我國的房地產(chǎn)發(fā)展時間較短這數(shù)字不能很準(zhǔn)確的表示我國房地產(chǎn)市場的周期

37、。但對于了解我國的房地產(chǎn)市場規(guī)律，掌握市場的未來發(fā)展趨勢還是有一定的借鑒意義。但在這高速發(fā)展時期，我國的房地產(chǎn)市場也面臨著較大的考驗。</p><p>　?。ㄒ唬┰谕獠凯h(huán)境中主要表現(xiàn)在以下兩方面</p><p>　　1.金融危機(jī)帶給我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。2007年美國次貸風(fēng)險全面暴露，隨著美國第二大次貸組織新世紀(jì)金融宣布破產(chǎn)以來，次貸所造成的影響在全球掀起了一股金融風(fēng)暴。在次貸危機(jī)的影響下

38、，2007年8月5日美國第五大投資銀行貝爾斯銀行宣布旗下兩只基金申請破產(chǎn)；9日法國的巴黎銀行宣布凍結(jié)旗下3只與美國次貸有關(guān)的基金的申購；10月后花旗、美林、摩根士丹利、瑞銀等金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)公布利潤下滑、虧損、大規(guī)模裁員等負(fù)面消息；08年3月貝爾斯被迫出售給摩根大通；9月雷曼兄弟申請破產(chǎn)保護(hù)，美林被美國銀行收購；同月高盛、摩根士丹利轉(zhuǎn)型為銀行控股公司，就此美國前五大投行高盛、摩根士丹利、美林、雷曼兄弟和貝爾斯已“全軍覆沒”。次貸危機(jī)對我國房

39、地產(chǎn)的威脅主要有兩方面：1、我國是美國次貸的最大債主，因此我國受次貸危機(jī)影響對大的是金融行業(yè)，從而直接導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度明顯下滑。本身我國的房地產(chǎn)行業(yè)就存在資金過于依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)的問題，因此08年以來房價出現(xiàn)一定的下滑。受次貸危機(jī)的影響，各地的房價出現(xiàn)不穩(wěn)定的態(tài)勢，房地產(chǎn)問題也越加顯著。2、08年投資商對市場的信心大減直接導(dǎo)致我國股市大跌，上市的房地產(chǎn)企業(yè)</p><p>　　2．政府宏

40、觀控制。近幾年，由于房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展出現(xiàn)一定的泡沫化，政府出臺了各種政策用于控制房地產(chǎn)市場。從06年4月國家上調(diào)房貸利率開始國家對房地產(chǎn)實行緊縮政策；同年7月規(guī)定發(fā)布預(yù)售廣告必須取得預(yù)售許可證，9月發(fā)改委就房地產(chǎn)交易秩序進(jìn)行專項整治；07年央行五次加息，九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，并出臺第二套住房首付比例不得低于50%；08年貨幣政策再次抓緊，央行繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，商品房開發(fā)不得超過3年，3部委加緊

41、廉租房計劃，9月受金融危機(jī)的影響央行首次宣布下降一年期貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。從08年9月份開始房地產(chǎn)市場在政策上贏來了短暫的喘息時間。10年開始從土地和貸款兩方面著手，3月10日國土資源部出臺了19條土地新政，4月又再次提出第二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并暫停了對第三套及三套以上住房的貸款發(fā)放。</p><p>　　我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的市場是在普通住房這一塊，無論是金

42、融危機(jī)還是政府的宏觀調(diào)控主要的影響都是我國的普通房市場，其主用的范圍主要是我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)。</p><p>　?。ǘ┰趦?nèi)部環(huán)境中主要表現(xiàn)在以下</p><p>　　1．開發(fā)商以往的不良作風(fēng)，給消費者帶來負(fù)面影響。通過全國近幾年的3.15投訴信息來看，住房投訴成為投訴的熱點。如質(zhì)量低劣、面積縮水、房屋漏水、竣工交付后遲遲拿不到房產(chǎn)證、配套設(shè)施不能及時兌現(xiàn)等問題。這樣一來給消費者帶來很

43、大的不便，也使消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生負(fù)面的影響。受這一影響最大的是中小房地產(chǎn)企業(yè)，因為知名度的不足，消費者在購買房子是總是帶有很強的戒備心。</p><p>　　2．中小房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的設(shè)計上的不足。開發(fā)商在開發(fā)一個樓盤之前要先根據(jù)地形確立房屋的布局以及戶型組合。中小房地產(chǎn)企業(yè)大多在戶型上模仿大型房地產(chǎn)企業(yè)的戶型進(jìn)行設(shè)計缺乏自己的思想。中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身的素質(zhì)，不斷建立在消費者心中的形象。</p&

44、gt;<p>　　天陽置業(yè)發(fā)展模式啟示 </p><p>　　（一）企業(yè)概況和背景</p><p>　　天陽置業(yè)成立于2001年，歷經(jīng)9年的發(fā)展，天陽置業(yè)目前在杭州主要以精品住宅和商業(yè)地產(chǎn)外主，并不斷向集團(tuán)化邁進(jìn)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，向物業(yè)管理、公共建設(shè)、商業(yè)經(jīng)營等方向開拓的經(jīng)營之道。從杭州延安路上黃金商圈的天陽明珠商業(yè)中心到城西的天陽明珠公寓，從城北的天陽棕櫚灣到三

45、墩的天陽美林灣，從運河畔的天陽上河到丁橋的美鄰嘉苑，天陽在杭州已經(jīng)逐漸站穩(wěn)腳跟。天陽置業(yè)主要致力于高性價比的住房，不斷改善服務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品，努力營造和諧、優(yōu)質(zhì)的小區(qū)生活環(huán)境，為客戶帶來最大的便捷。在短短的幾年時間里，天陽置業(yè)已經(jīng)在杭州樹立優(yōu)質(zhì)的形象。天陽置業(yè)在自己不斷的努力下已榮獲“杭州最具活力成長性企業(yè)”、“浙江省行業(yè)放心消費十佳企業(yè)”、“2007年中國值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè)”等榮譽。天陽置業(yè)確立以“品牌整合，擴(kuò)展規(guī)模；立足本土強勢，拓

46、展外部空間”為企業(yè)的戰(zhàn)略方針，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)卓越品牌。</p><p>　　（二）天陽置業(yè)的成功因素分析</p><p>　　1．天陽置業(yè)的人才原則。天陽置業(yè)為每個員工搭建實現(xiàn)自身價值的平臺，并將老板與雇員的企業(yè)層級概念弱化到極點這樣使得每個人都能發(fā)揮自己最大的才能。企業(yè)一直認(rèn)為花大量的時間和精力在員工的培養(yǎng)所得到的回報是最大的。天陽置業(yè)認(rèn)為贏利的目的是提高雇員的工作水平和生活水平最終

47、達(dá)到實現(xiàn)自身價值。</p><p>　　2．天陽置業(yè)在恰當(dāng)?shù)臅r候得到了很好的發(fā)展。天陽置業(yè)成立于2001年，當(dāng)時國家剛經(jīng)歷了98年的金融危機(jī)，天陽置業(yè)就成立于房地產(chǎn)行業(yè)了穩(wěn)定發(fā)展的時期。到了03年，全國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時期，天陽就在這一時期長大。</p><p>　　3．天陽置業(yè)在成長的路途上找準(zhǔn)了自己的方向。天陽一開始就致力于高性價比的住宅，同時不斷提高自身的服務(wù)，在杭州本土

48、樹立了良好的形象。</p><p>　　現(xiàn)在無疑天陽置業(yè)已經(jīng)成為本土知名的房地產(chǎn)企業(yè)，作為一個浙江民營企業(yè)能發(fā)展如此地步離不開企業(yè)良好的管理和時機(jī)的掌握。</p><p>　?。ㄈ┨礻栔脴I(yè)發(fā)展模式的啟示</p><p>　　1．中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向</p><p>　　①中小房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚發(fā)展時間也較短，但

49、我國的房地產(chǎn)企業(yè)也開始從勞動密集型企業(yè)向技術(shù)型企業(yè)的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型階段，企業(yè)對信息、技術(shù)、人才等十分渴望。商品房是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要開發(fā)的市場,在商品房的開發(fā)上企業(yè)要追求外形的時尚和結(jié)構(gòu)的合理性，在銷售上要追求方式的多樣性和創(chuàng)新性。所以未來中小房地產(chǎn)要朝著提高自身企業(yè)素質(zhì)發(fā)展。</p><p>　?、谥行》康禺a(chǎn)企業(yè)的上下游聯(lián)合。隨著中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)是將自己的

50、業(yè)務(wù)規(guī)模局限于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與上游建材企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)來緩解資金壓力和保證建筑材料的及時供應(yīng)。在與下游裝飾企業(yè)的聯(lián)合可以使消費者享受到購房、裝潢設(shè)計、完整裝潢一整套的服務(wù)，能提高房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平。這樣上下游聯(lián)合的模式，會提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，使中小房地產(chǎn)在與競爭對手競爭時不單單只有商品房還具有一整套的服務(wù)體系的配合。</p><p>　　③品牌的建設(shè)?，F(xiàn)在我國很多中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開

51、始在各種媒體中宣傳自己的品牌。隨著商品房市場的不斷發(fā)展，我國的中小房地產(chǎn)市場正朝著更加自由化的方向發(fā)展，所以品牌的建設(shè)也越來越得到各個企業(yè)的重視。在未來的發(fā)展中，消費者會慢慢對某一品牌建立一定的忠誠度。在未來的市場品牌是一個很重要的元素，中小房地產(chǎn)企業(yè)要未雨綢繆加強自身企業(yè)的品牌建設(shè)。品牌是企業(yè)長期發(fā)展的基本，天陽置業(yè)在杭州可謂是小有名氣，正向著周邊二三線城市發(fā)展，力求把自己的品牌打出去。</p><p>　?、?/p>

52、商品房吸收發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的技術(shù)。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)開發(fā)中商品混泥土的使用量已達(dá)到70%～80%、現(xiàn)代化設(shè)備的運用程度也很高、勞動力的需求呈下降趨勢。國外在房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展中實行一個核心，三個原則：以節(jié)約地球資源和保護(hù)地球環(huán)境為核心；以節(jié)約資源和能源、資源的再利用、充分利用廢棄資源為原則。我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)要努力學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家追求房地產(chǎn)的綠色化開發(fā)。在高氣密性、隔音技術(shù)、綠色油漆、住房采光、墻體隔熱等技術(shù)方面西方發(fā)達(dá)國家以積累了大量

53、的經(jīng)驗。在中國與世界接軌的同時我們的中小房地產(chǎn)企業(yè)也要努力與世界接軌。</p><p>　?、菰陂_發(fā)模式上進(jìn)行一定的改進(jìn)。在注重技術(shù)與質(zhì)量的同時還要對現(xiàn)有的開發(fā)模式進(jìn)行一定的改進(jìn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是改變居民的住房條件，所以在房地產(chǎn)開發(fā)模式上要能讓居民得到更優(yōu)質(zhì)、更實惠、更能讓居民滿意才是企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的追求。在商品房的設(shè)計中要充分了解居民的需求，在商品房的建設(shè)上要節(jié)約各種資源，在銷售上要更加

54、人性化。天陽置業(yè)在建立之初就確立了已建設(shè)高信價比的住宅為導(dǎo)向。像天陽美林灣、天陽棕櫚灣、天陽上河等都在該板塊中性價比較高的樓盤。</p><p>　　⑥發(fā)展企業(yè)電子商務(wù)。21世紀(jì)是信息的時代，現(xiàn)有的中小房地產(chǎn)企業(yè)在電子商務(wù)上只有自己公司的介紹信息，而缺少一般的人工客服等人性化的服務(wù)?，F(xiàn)在我國的計算機(jī)已經(jīng)得到普及，在很多方面都可以通過網(wǎng)絡(luò)得到解決。中小房地產(chǎn)需要完善自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，主要是在自己的網(wǎng)站官方頁面建立

55、服務(wù)支持平臺用以解決售前咨詢、售中跟隨、售后服務(wù)以及顧客意見的收集。</p><p>　?、呷瞬诺呐囵B(yǎng)。就我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的人才是十分缺乏的。對于企業(yè)管理人員、設(shè)計人員和銷售人員是十分重要的。企業(yè)要為其搭建展示自我的平臺，將人才的培養(yǎng)放在第一位，實行內(nèi)部提升機(jī)子，激勵員工的積極性。天陽置業(yè)在人才的培養(yǎng)上十分注重，不斷引進(jìn)外部新思想，并在公司內(nèi)部設(shè)立優(yōu)秀員工評選，每年根據(jù)公司盈利狀況安排優(yōu)秀員工去國內(nèi)

56、外不同地區(qū)旅游和資金獎勵。</p><p>　　2．中小房地產(chǎn)企業(yè)趨勢</p><p>　　我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)中很多都走上了上市的步伐，正朝著正規(guī)化、集團(tuán)化發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的集中度明顯加快。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金消耗巨大同時行業(yè)風(fēng)險也很大，所以要在殘酷的競爭中長久穩(wěn)定的生存和發(fā)展就必須具有強大的資金實力和風(fēng)險抵御能力。2010年建筑人工價格大幅度上漲

57、，提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，進(jìn)一步提出了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化的要求。從全球房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史來看房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。從03年起我國的房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了高速發(fā)展時期，在此期間中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)積累了一部分資金，企業(yè)已經(jīng)具備了向集團(tuán)化轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)保障。目前正是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)實力都在迅速增加，要在殘酷的競爭中生存就必須在這一關(guān)鍵時期使企業(yè)向著集團(tuán)化發(fā)展，形成自己的核心能力。</p&g

58、t;<p><b>　　五、結(jié)束語</b></p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱，在行業(yè)的健康發(fā)展上起著重要的作用?，F(xiàn)在正是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時期，企業(yè)要有自己的抓住這一時期迅速擴(kuò)大自己的產(chǎn)業(yè)，向著大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。從國外較成熟的房地產(chǎn)市場來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)基本是由幾個大型房地產(chǎn)企業(yè)控制，我國已經(jīng)存在向綠城、萬科和萬達(dá)等大型房地產(chǎn)企業(yè)，所以中小房地

59、產(chǎn)企業(yè)要利用這一時期在市場還沒完全成熟前躋身其中。中小房地產(chǎn)企業(yè)主要是在人才的培養(yǎng)、技術(shù)的引進(jìn)、品牌的發(fā)展和企業(yè)的轉(zhuǎn)型等方面努力。</p><p><b>　　[參考文獻(xiàn)]</b></p><p>　　[1]倪鵬飛.中國住房發(fā)展報告[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009：14-26.</p><p>　　[2][英]羅納德·麥吉爾

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