畢業(yè)論文我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分析

1、<p><b>　　黑龍江東方學(xué)院</b></p><p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文</p><p>　　我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分析</p><p>　　學(xué) 部 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)部 </p><p>　　專 業(yè) </p><

2、p>　　姓 名 </p><p>　　學(xué) 號 084223204 </p><p>　　班 級 </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p>　　答辯日期

3、 </p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評語（一）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評語（二）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評語（三）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文任務(wù)書</p><p>　　本表一式三份，學(xué)生本人、指導(dǎo)教師、學(xué)部各一份。<

4、;/p><p>　　我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分析</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　由美國次貸危機引發(fā)的金融危機愈演愈烈，迅速從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達(dá)國家傳導(dǎo)到新興市場國家和發(fā)展中國家，從金融領(lǐng)域擴散到實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。當(dāng)前，中國政府提出把擴大內(nèi)需作為保增長的根本途徑，并且要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。

5、在這樣的背景下，總結(jié)美國次貸危機的經(jīng)驗教訓(xùn)、加強我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理、確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。</p><p>　　論文首先對個人房貸的風(fēng)險及其相關(guān)理論進(jìn)行了闡述，接著研究了我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的問題，進(jìn)而詳細(xì)分析了當(dāng)前我國個人房貸業(yè)務(wù)中存在的主要風(fēng)險及其管理現(xiàn)狀，有針對性地提出進(jìn)一步加強個人房貸風(fēng)險管理的對策和建議。商業(yè)銀行加強自身風(fēng)險管理是關(guān)鍵，完善法律法規(guī)，強化商業(yè)銀行

6、的管理制度，同時，監(jiān)管當(dāng)局等外部機構(gòu)應(yīng)在風(fēng)險管理中進(jìn)一步發(fā)揮作用，也要對借款人加強風(fēng)險教育，以便從源頭控制風(fēng)險。只有這樣，才能構(gòu)建一個完整的風(fēng)險防范體系，確保商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人；房貸；風(fēng)險</p><p>　　Business Risk Analysis of Commercial Bank Indiv

7、idual Home Mortgages in China</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The US subprime mortgage crisis caused by the financial crisis intensified rapidly. It developed from some areas to gl

8、obal range, transmited form the developed countries to emerging market countries and developing countries, spread from the financial sector to the entity economy. At present, Chinese government proposed that the fundamen

9、tal way of mantaining growth was to expand domestic demand in which the real state should play a positive role fully. In this context, it is very important to sum</p><p>　　First the paper introduces the risk

10、s dividual mortgages and its related theory, and then researches the problems in individual mortgages of commercial Banks in China.Finally, I give a detailed analysis on the main risks in our countres, and put forward th

11、e further countermeasures and suggestions on strengthen the management of the risks of individual mortgages. The key to the commercial banks is to strengthen its own risk management, to perfect the legal laws and regulat

12、ions, to intensify the ma</p><p>　　Keywords: Commercial Bank；Individual；Home Mortgage；Risk</p><p><b>　　目　　錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p>

13、　　AbstractII</p><p>　　第1章 我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)概述- 2 -</p><p>　　1.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的含義及特點- 2 -</p><p>　　1.1.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的含義- 2 -</p><p>　　1.1.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的特點- 2 -</p>

14、<p>　　1.1.3商業(yè)銀行開辦個人房貸業(yè)務(wù)的重要意義- 3 -</p><p>　　1.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的主要形式- 3 -</p><p>　　1.2.1個人住房公積金貸款- 3 -</p><p>　　1.2.2個人住房商業(yè)性貸款- 4 -</p><p>　　1.2.3個人住房組合貸款- 4 -<

15、;/p><p>　　1.3本章小結(jié)- 4 -</p><p>　　第2章 我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險- 5 -</p><p>　　2.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問題- 5 -</p><p>　　2.1.1缺乏完善、健全的房地產(chǎn)金融市場體系- 5 -</p><p>　　2.1.2房地產(chǎn)金融組

16、織體系有待深化和創(chuàng)新- 5 -</p><p>　　2.1.3商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)不合理- 6 -</p><p>　　2.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因- 6 -</p><p>　　2.2.1來自開發(fā)商的風(fēng)險。- 7 -</p><p>　　2.2.2 來自項目的風(fēng)險- 7 -</p><p>　　

17、2.2.3來自借款人的風(fēng)險- 7 -</p><p>　　2.2.4 來自抵押物的風(fēng)險- 8 -</p><p>　　2.2.5 來自銀行自身的風(fēng)險- 8 -</p><p>　　2.3本章小結(jié)- 9 -</p><p>　　第3章 促進(jìn)我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的對策- 10 -</p><p>　　3

18、.1完善法律法規(guī)，強化相關(guān)管理制度- 10 -</p><p>　　3.2建立貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)- 10 -</p><p>　　3.2.1 對個人的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)- 10 -</p><p>　　3.2.2 對行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)- 11 -</p><p>　　3.3盡快出臺個人住房貸款不良資產(chǎn)核銷辦法- 12 -</p>

19、<p>　　3.3.1加強貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)- 12 -</p><p>　　3.3.2加強貸后管理，防范個人住房貸款風(fēng)險- 12 -</p><p>　　3.3.3 積極利用保險、擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險- 13 -</p><p>　　3.4研究利用多種控制風(fēng)險的手段- 13 -</p><p>　　3.4.1更

20、好地完善個人征信系統(tǒng)- 13 -</p><p>　　3.4.2建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)管理體制。- 14 -</p><p>　　3.4.3建立健全保險、擔(dān)保體系。- 15 -</p><p>　　3.4.4積極推動個人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)化。- 15 -</p><p>　　3.5本章小結(jié)- 15 -</p><p>　

21、　結(jié) 論- 16 -</p><p>　　參考文獻(xiàn)- 17 -</p><p>　　致 謝- 18 -</p><p>　　我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分析</p><p>　　當(dāng)前金融風(fēng)險己成為影響最大的越來越集中的社會風(fēng)險，金融風(fēng)險的存在對于經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的危害巨大，它不但能使個別金融機構(gòu)蒙受巨額損失，而且還可能破壞一個國家

22、或地區(qū)，乃至世界經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，引發(fā)社會動蕩。</p><p>　　目前我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險也大幅提升。由此，我們今天面對全球金融危機更應(yīng)該未雨綢繆、居安思危，認(rèn)真研究我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)中存在的問題，分析潛在的風(fēng)險及其成因，進(jìn)一步反思、審視并改進(jìn)商業(yè)銀行個人房貸的風(fēng)險管理。這也正是本文研究的背景和意義所在。</p><p>　　住房貸款雖然相

23、對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本論文對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險存在問題及風(fēng)險產(chǎn)生原因進(jìn)行系統(tǒng)研究，對商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險，保證貸款安全，防止金融風(fēng)險的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實意義。</p><p>　　論文首先對與我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險有關(guān)的一些主要概念進(jìn)行了概述，對個人住房貸款風(fēng)險及風(fēng)險管理有所了解，為下一步的分析打下基礎(chǔ)。作為文章的主體，

24、在接下來的部分，緊密結(jié)合我國商業(yè)銀行開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)所遇到的實際問題，對個人住房貸款的風(fēng)險現(xiàn)狀及成因進(jìn)行了分析，最后如何防范和控制其風(fēng)險成為我國各商業(yè)銀行關(guān)注的核心，也成為影響房地產(chǎn)業(yè)在我國進(jìn)一步健康快速發(fā)展所亟待解決的一個問題。</p><p>　　第1章 我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)概述</p><p>　　1.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的含義及特點</p><p

25、>　　1.1.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的含義</p><p>　　商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過程中引入的一種金融產(chǎn)品，它是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人房貸時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，商業(yè)銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。</p><p>　　風(fēng)險的定義主要

26、有以下三種：第一，風(fēng)險是未來結(jié)果的不確定性；第二，風(fēng)險是損失的可能性；第三，風(fēng)險是未來結(jié)果(如投資的收益率)對期望的偏離，即波動性。由此，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險可以被定義為貸款未來收益或損失的不確定性。通常我們所說的貸款風(fēng)險更多的是指貸款未來損失的可能性，即銀行在經(jīng)營管理過程中，由于受到各種事先無法預(yù)料的不確定性因素影響，使貸款無法按預(yù)期收回本息或者正常周轉(zhuǎn)，銀行遭受資金損失的可能性。商業(yè)銀行個人房貸風(fēng)險可以被定義為由于借款人違約等各種不確定

27、因素影響，使得個人房貸無法正常收回本息而給銀行造成損失的可能性。</p><p>　　1.1.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的特點</p><p>　　我國商業(yè)銀行個人住房貸款呈現(xiàn)出滯后性、隱蔽性、多樣性和分散性等風(fēng)險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項業(yè)務(wù)。</p><p>　　1.1.2.1還款周期長</p><p&g

28、t;　　根據(jù)《中國人民個人住房管理辦法》規(guī)定，個人住房貸款大多為中長期貸款，期限一般在5年以上，最長達(dá)到30年，從風(fēng)險因素的產(chǎn)生到最終的釋放會經(jīng)歷較長的時間。按照國外個人住房金融發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，個人住房貸款的風(fēng)險高發(fā)期一般在貸款發(fā)放3—8年之后，而我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的大規(guī)模開展則是從最近幾年開始，目前只有小部分貸款進(jìn)入這個危險時段。隨著時間的推移，個人住房貸款的風(fēng)險將會日益凸顯。</p><p>　　1.1.2

29、.2流動性低</p><p>　　由于個人住房貸款的貸款時間長，同時大多以個人住房作抵押，這就決定了其流動性低，貸款周轉(zhuǎn)慢。</p><p>　　1.1.2.3政策性較強</p><p>　　個人住房公積金貸款是專用繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時申請的貸款，它不以盈利為目的，實行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強的政策性。</p

30、><p>　　1.1.2.4個人住房風(fēng)險具有累積性</p><p>　　由于個人貸款時間長，貸款風(fēng)險具有滯后性，同時于貸款對象的分散性和個體間較大的差異性，使貸款風(fēng)險反映滯后性和集中累積露發(fā)，一旦爆發(fā)，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金體系的安全。</p><p>　　1.1.2.5隱蔽性</p><p>　　個人住房貸款風(fēng)險發(fā)展速度緩

31、慢，因此在風(fēng)險爆發(fā)前具有表面平靜的假象，權(quán)益人易被蒙蔽。這種隱蔽性跟銀行與借款人之間的信息不對稱，經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長期漸變性有很大的關(guān)聯(lián)，風(fēng)險并非直接袒露在外，容易被忽視。</p><p>　　1.1.2.6分散性</p><p>　　相比公司貸款業(yè)務(wù)而言，個人住房貸款具有貸款對象分散、戶數(shù)多的特點，申請購房貸款的是廣大城市居民消費群體，由此形成風(fēng)險分散特征。</p><

32、p>　　1.1.3商業(yè)銀行開辦個人房貸業(yè)務(wù)的重要意義</p><p>　　隨著住房制度改革的不斷深化，個人住房貸款的重要作用日益凸顯。商業(yè)銀行開展個人房貸業(yè)務(wù)，首先，為居民解決購房資金提供了一個重要途徑，為改善居民生活條件發(fā)揮十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，在我國城市居民住房中約有35%通過個人住房貸款形式解決了居家問題，已成為居民購置個人住房所倚賴的重要工具。其次，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了十分重要的作用。沒有個

33、人住房貸款業(yè)務(wù)的開展，我國房地產(chǎn)的發(fā)展壯大幾乎是不可能的，正是有了為居民解決購房提供資金的重要途徑，才帶動了房地產(chǎn)的開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展。第三，個人住房貸款因低風(fēng)險、高收益的特性而成為銀行調(diào)整自身信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量的新寵而倍受青睞，為商業(yè)銀行大力發(fā)展個人信貸業(yè)務(wù)提供了一個巨大的市場空間，為此，我國各大商業(yè)銀行相繼推出了個人住房貸款業(yè)務(wù)。 </p><p>　　1.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的主要形式</

34、p><p>　　目前，我國商業(yè)銀行個人房貸的業(yè)務(wù)形式主要有以下幾種：</p><p>　　1.2.1個人住房公積金貸款</p><p>　　以住房公積金存款為來源，由住房公積金管理部門委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人房貸。中國建設(shè)銀行作為我國最早開展個人房貸業(yè)務(wù)、包括公積金房貸業(yè)務(wù)的銀行，將個人住房公積金貸的定義為：“按時足額繳存住房公積金的個人，在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造各類

35、型住房時，建設(shè)銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的公積金個人房貸”。</p><p>　　1.2.2個人住房商業(yè)性貸款</p><p>　　以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。中國建設(shè)銀行將其定義為：“個人房貸是中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款”。</p><p>　　1.2.3個人住房組合貸款&

36、lt;/p><p>　　指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是住房公積金貸款和自營貸款的組合。中國建設(shè)銀行的定義是：“個人住房組合貸款，是指借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業(yè)性貸款，兩者的組合，簡稱為組合貸款”。</p><p><b>　　1.3本章小結(jié)</b></p>

37、<p>　　本章首先介紹了我國商業(yè)銀行個人房貸及其風(fēng)險的定義。并著重介紹了我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的主要特點，其特點包括還款周期長、流動性低、政策性較強、有累積性、隱蔽性、多樣性、分散性，以及開辦商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的重要意義，最后區(qū)分了我國商業(yè)銀行個人房貸的主要業(yè)務(wù)形式，其中包括了個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房組合貸款，為全文打下了理論基礎(chǔ)。</p><p>　　第2章 我國商業(yè)

38、銀行個人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險</p><p>　　我國的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而房貸業(yè)務(wù)也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔(dān)風(fēng)險損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風(fēng)險，及時防范和化解風(fēng)險，銀行的“隱憂”就會變成“真憂”，到時淪為“房東”的恐怕就不止一家銀行了。</p><p>　　2.1我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)

39、展存在的問題</p><p>　　我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)是隨著城市住房制度和金融體制的改革而逐漸發(fā)展起來的。改革開放后，經(jīng)過30年的發(fā)展，房地產(chǎn)融資渠道從無到有初具規(guī)模，融資方式從單一的銀行信貸到上市和房地產(chǎn)信托投資等多樣化發(fā)展，融資主體從銀行單一主體向以銀行為主、金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)融資的多元主體轉(zhuǎn)變，已逐步形成了與我國現(xiàn)階段住房制度改革進(jìn)程和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)融資體系。但總體而言，我國房地產(chǎn)融資仍

40、存在以下三方面問題：</p><p>　　2.1.1缺乏完善、健全的房地產(chǎn)金融市場體系</p><p>　　房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金借貸、融通、有價值證券發(fā)行和交易以及投保人購買保單的場所。我國目前房地產(chǎn)信貸市場和證券市場等仍然處于起步階段，主要表現(xiàn)在如下方面：</p><p>　　首先，我國信貸市場欠發(fā)達(dá)、不規(guī)范。一是我國房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不大。二是信貸市場不規(guī)

41、范，違規(guī)貸款運作時有發(fā)生。其次，我國資本市場市場化程度不夠，融資效率不高。我國資本市場起步較晚，經(jīng)過20年的發(fā)展，其發(fā)展規(guī)模迅速擴大，然而監(jiān)管機制卻嚴(yán)重滯后，且受政府行政影響和控制程度高。但從資本市場的本質(zhì)屬性來看，其供給與需求本應(yīng)由其內(nèi)在的市場機制自主調(diào)節(jié)，這兩者之間的沖突導(dǎo)致了我國資本市場融資效率不高。</p><p>　　2.1.2房地產(chǎn)金融組織體系有待深化和創(chuàng)新</p><p>　

42、　我國房地產(chǎn)融資機構(gòu)設(shè)立的最初動因，是為適應(yīng)各地住房制度改革的需要，由各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況組建而成的。因此，房地產(chǎn)金融體系在發(fā)展之初便打下了許多政府行政干預(yù)的烙印，對后期發(fā)展產(chǎn)生了許多消極影響，主要表現(xiàn)在如下幾方面：</p><p>　　2.1.2.1房地產(chǎn)金融機構(gòu)的設(shè)置缺乏整體規(guī)劃，地區(qū)差異性大</p><p>　　最初，我國房地產(chǎn)金融商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)是為了適應(yīng)各地住房改革制度的

43、需要，由各地方政府根據(jù)具體情況負(fù)責(zé)組建的。由于信息不對稱和中間目標(biāo)不確定，中央政府在房改中制定實施了在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的設(shè)置缺乏整體規(guī)劃，也沒有硬性規(guī)定。因此，從整體看，各地現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融機構(gòu)的設(shè)置和組織形式千差萬別，形成了互相分割的區(qū)域性房地產(chǎn)金融組織和資金配置格局。</p><p>　　2.1.2.2金融機構(gòu)單一，管理體制不順</p><p>　　

44、房地產(chǎn)信貸部在經(jīng)營商也存在一些問題。首先，房地產(chǎn)信貸部機構(gòu)性質(zhì)不明確，關(guān)系未理順。各銀行房地產(chǎn)信貸部的機構(gòu)設(shè)置基本上是專業(yè)銀行的一套人馬兩套牌子，無法成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的獨立經(jīng)濟(jì)實體。其次，基本功能未能充分發(fā)揮。房地產(chǎn)信貸部的基本功能就是最大限度地促進(jìn)儲蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化。再次，多家專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部之間的競爭存在弊病。</p><p>　　2.1.2.3房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)宏觀管理體制亟待理順&l

45、t;/p><p>　　從房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)來看，目前我國政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營、能貫徹政策意圖的金融機構(gòu)，缺乏專門的保險機構(gòu)為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保證。眾多的金融機構(gòu)無法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。</p><p>　　2.1.3商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)不合理</p><p>　　在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中，我國

46、房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，初步形成了多種融資方式并存的多元化融資體系。但是，與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)仍處于非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其表現(xiàn)在如下方面：</p><p>　　首先，間接融資與直接融資比例失調(diào)。伴隨我國證券融資方式的興起，直接融資發(fā)展速度較快，但在融資總量中所占比重仍然較小，銀行信貸融資的比重占絕對優(yōu)勢。</p><p>　　其次，間接融資方式中國有銀行信用占壟斷地位

47、。我國間接融資結(jié)構(gòu)中國有銀行信用居壟斷地位，缺乏一個與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的非國有銀行體系。</p><p>　　最后，銀行信貸資金來源結(jié)構(gòu)不合理。我國銀行信貸資金的來源是以儲蓄為基礎(chǔ)的，主要包括企業(yè)存款和個人儲蓄，后者又由強制儲蓄、合同儲蓄和資源儲蓄等形式所構(gòu)成。由于儲蓄來源分散、流動性強，致使銀行長期信貸資金來源不足和資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配。為了防范與控制風(fēng)險，銀行只能減少長期信貸資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重，那么表現(xiàn)在房

48、地產(chǎn)貸款方面，便是減少發(fā)放長期貸款或縮短貸款期限，由此造成的后果是嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　2.2我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因</p><p>　　從大的方面看，我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的主要非系統(tǒng)性風(fēng)險主要表現(xiàn)在：來自開發(fā)商的風(fēng)險，當(dāng)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)項目緊緊捆在一起的時候，如果擁抱的是優(yōu)質(zhì)項目

49、，則銀行可獲得預(yù)期的利潤；如果擁抱的是垃圾，銀行則會得到一大堆不良資產(chǎn)。</p><p>　　2.2.1來自開發(fā)商的風(fēng)險。</p><p>　　首先，虛假按揭，騙取銀行貸款。虛假按揭是目前對銀行造成影響最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險源。它一般發(fā)生在實力不強、信譽狀況較差的開發(fā)商的按揭項目上，尤其是在開發(fā)商急于項目竣工或盲目另行開發(fā)新項目，并且資金籌措出現(xiàn)缺口、樓盤銷預(yù)售情況欠佳時，更成為不

50、法開發(fā)商騙取銀行貸款的常用手段。這種以騙貸為目的的假按揭，在首付比例比較低的情況下，必然會把風(fēng)險轉(zhuǎn)給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險問題</p><p>　　其次，多種原因造成樓盤爛尾。開發(fā)商由于實力不濟(jì)，挪用貸款、售房款，涉及經(jīng)濟(jì)案件或聯(lián)合開發(fā)過程中相互之間發(fā)生糾紛等多種原因造成樓盤爛尾，無法按期向購房人交付所購樓宇，或雖交付使用，但相關(guān)配套設(shè)施卻遲遲不能完工，借款人因而遷怒于銀行，拒絕償還貸款本息。</p>

51、<p>　　再次，虛假廣告、承諾落空造成的風(fēng)險。開發(fā)商為促銷而以虛假廣告或過高的允諾相誘惑，日后不能實現(xiàn)，或出現(xiàn)質(zhì)量、面積、配套設(shè)施與售樓書不符等問題時，借款人往往不還款，造成銀行風(fēng)險。</p><p>　　2.2.2 來自項目的風(fēng)險</p><p>　　項目存在合法性瑕疵，形成風(fēng)險。有些項目施工時手續(xù)不全如拖欠地價款、配套費、工程款等或由于某客觀因素的影響，導(dǎo)致項目竣工交付

52、使用后存在合法性瑕疵，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，借款人就將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，停止還款，而作為我行抵押物的房產(chǎn)由于權(quán)利瑕疵也難以處置變現(xiàn)。</p><p>　　首先，項目市場前景黯淡造成的商業(yè)銀行風(fēng)險。項目的市場前景黯淡，一方面造成樓盤滯銷，開發(fā)商如果采取降價促銷則原置業(yè)者往往要求退房或退還部分房款，在要求無法滿足的情況下，部分置業(yè)停止償還銀行貸款，造成風(fēng)險；另一方面，市場前景黯淡會使我行抵押物價值下跌，處置過程中形成損失

53、。</p><p>　　其次，房屋品質(zhì)惡劣或有缺陷造成銀行風(fēng)險。房屋交付使用后，由于品質(zhì)惡劣或有缺陷造成購房人不滿，從而以不還款的方式對抗開發(fā)商，造成銀行風(fēng)險。</p><p>　　2.2.3來自借款人的風(fēng)險</p><p>　　2.2.3.1借款人能力風(fēng)險</p><p>　　借款人因某些變故導(dǎo)致收入水平下降，如所在單位不景氣或破產(chǎn)造成工資

54、收入無保障；借款人或其家庭成員疾病、死亡或發(fā)生其他意外需要較多支出等。類似情況的發(fā)生使借款人收入銳減，無力償還貸款，導(dǎo)致其長時間逾期甚至停止還款。</p><p>　　2.2.3.2借款人惡性違約</p><p>　　個別借款人由于品質(zhì)惡劣、信用觀念淡薄等原因在有還款能力的情況下惡性違約，造成銀行風(fēng)險。例如有些借款人購房是一種投資行為，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動時，市場價格下跌，房價縮水，當(dāng)

55、房價低至某個點時，借款人從投資的收益最大化角度出發(fā)可能會做出放棄還款的選擇。</p><p>　　2.2.3.3借款人的道德風(fēng)險</p><p>　　借款人的道德風(fēng)險是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對稱所引起的，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時掌握借款人經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法觀察到借款人的行為。借款人有可能出現(xiàn)的違約問題，一般來說可分為被迫違約與理性違約兩種類型。被迫違約是指借款人由于財力原因而無

56、力繼續(xù)還款而被銀行收回房產(chǎn)的違約行為。理性違約是指借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款反而可能帶來更大利益而導(dǎo)致的違約行為，這種情況一般發(fā)生在房價下跌時期，當(dāng)房價下跌幅度大于投入的資金及違約所必須承擔(dān)的其它成本時，理性借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)執(zhí)行合同可以減少損失時，違約便發(fā)生了。</p><p>　　2.2.4 來自抵押物的風(fēng)險</p><p>　　來自抵押物的風(fēng)險表現(xiàn)在幾個方面，一是抵押物價格高估的風(fēng)險，即

57、由于信息的不對稱，銀行容易高估抵押物業(yè)的價值，在這種情況下，即使借款人具備還款能力，但高估的價格使其還款意愿降低，銀行由于價格高估難以變現(xiàn)抵押物業(yè)，而造成銀行貸款的損失，銀行實際成了高價“房東”。二是抵押物處置過程中的風(fēng)險，當(dāng)前由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律等相關(guān)因素不配套等客觀原因?qū)е裸y行在處置抵押物過程中存在很多障礙，難以保全銀行資產(chǎn)的安全。三是抵押物價值下降的風(fēng)險。即由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、房地產(chǎn)市場蕭條、房地產(chǎn)市場供過于求等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)

58、價值縮水，從而銀行抵押物價值下跌，無法保障銀行債權(quán)。</p><p>　　2.2.5 來自銀行自身的風(fēng)險</p><p>　　主要包括：第一，流動性風(fēng)險。即個人住房貸款期限長、占用資金多、流動性差，可能導(dǎo)致銀行的資金不足以支持該項業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，目前這種風(fēng)險只在少數(shù)個人住房貸款占比較高的地區(qū)出現(xiàn)。第二，運營風(fēng)險。即由于銀行在數(shù)據(jù)采集、輸入、處理、計算等環(huán)節(jié)的失誤或電子系統(tǒng)錯誤、系統(tǒng)故障等原

59、因造成的風(fēng)險。第三，人力資源風(fēng)險，即銀行由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員所造成的風(fēng)險。第四，道德風(fēng)險，即銀行員工出于個人利益故意發(fā)放不符合條件的貸款。上述風(fēng)險一旦變?yōu)楝F(xiàn)實和爆發(fā)，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融體系的安全。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，如果宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)價格高估，銀行發(fā)放的住房抵押貸款以及其他類的房地產(chǎn)貸款數(shù)量往往會過快增長，質(zhì)量也會存在很大的隱患。</p><p><b>　　2.3本章小

60、結(jié)</b></p><p>　　我國目前房地產(chǎn)信貸市場和證券市場等仍然處于起步階段。本章從我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險進(jìn)行分析，主要分析我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的問題和風(fēng)險產(chǎn)生的原因。</p><p>　　第3章 促進(jìn)我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的對策</p><p>　　在商業(yè)銀行中，個人房貸被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程

61、度上，這也是近年來個人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展的一個重要的原因。但實際上，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的步步深入，以及個人住房貸款增幅一年來的持續(xù)放緩，近一時期的房貸市場出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險控制的角度看顯然不容盲目樂觀。 </p><p>　　防范個人住房信貸風(fēng)險，銀行一方面應(yīng)把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、市場風(fēng)險與自身經(jīng)營管理的各種因素，正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范之間的關(guān)系，保持個人房貸發(fā)

62、展的平穩(wěn)態(tài)勢；另一方面，要重新審視和評估個人住房貸款的風(fēng)險狀況，建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險評價體系，加強對個人住房貸款潛在風(fēng)險的預(yù)警和監(jiān)測，防止各種市場風(fēng)險和操作風(fēng)險的發(fā)生。</p><p>　　3.1完善法律法規(guī)，強化相關(guān)管理制度</p><p>　　商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)涉及到社會經(jīng)濟(jì)的方方面面，需要有良好的法律環(huán)境和立法支持，但我國個人住房貸款的法律制度環(huán)境不完善，使

63、銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)中面臨著極大的風(fēng)險。</p><p>　　因此，完善法律制度環(huán)境對于個人住房貸款的風(fēng)險防范有著重要的意義。具體措施可包括：建立健全相關(guān)的法律制度，如個人破產(chǎn)法、對個人欺詐方面的法律規(guī)定等，使個人住房貸款業(yè)務(wù)中的相關(guān)環(huán)節(jié)有法可依；改善銀行處置抵押物的法律制度環(huán)境，可建立專門處置銀行抵押資產(chǎn)的小額債權(quán)速審法庭，減少繁雜的手續(xù)和環(huán)節(jié)，增加其公平度和透明度，杜絕法院暗箱操作，提高處置抵押物的效率

64、。</p><p>　　3.2建立貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)</p><p>　　我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的建立可以以國外的做法為借鑒，初步設(shè)想是建立兩套預(yù)警系統(tǒng)。一套是針對個人的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，其主要目的是通過對借款人基本情況、信用狀況和還款情況的監(jiān)控對有問題的借款人及時預(yù)測、發(fā)現(xiàn)，并采取必要的措施防范風(fēng)險。另一套是針對行業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)，主要是通過各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，據(jù)此

65、調(diào)整個人住房貸款政策，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。</p><p>　　3.2.1 對個人的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)</p><p>　　源自于個人的風(fēng)險主要是還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險，因而對個人的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)也主要從這兩方面著手。還款能力主要受限于借款人的職業(yè)、職位、收入、家庭狀況、健康狀況等因素，這些因素的變動直接影響到借款人能否正常還款；還款意愿風(fēng)險則有理性違約和惡性違約兩方面，對理性違約的防范可從抵押品

66、價值與剩余貸款本金之比來考察如果抵押品價值不斷下滑致使借款人繼續(xù)還款會造成損失時，借款人很可能會選擇理性違約；而惡性違約風(fēng)險則可從借款人在其他方面的信用記錄來考察。因此對個人的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要可借助于以下幾個方面的指標(biāo)設(shè)計：</p><p>　　第一，還款記錄。主要考察借款人每月是否按時還款，出現(xiàn)拖延還款的次數(shù)、原因，延遲還款的時間等，這是判斷借款人風(fēng)險的最直接的依據(jù)。</p><p>　

67、　第二，借款人的基本情況變化。了解借款人所在單位的財務(wù)狀況、收入情況；了解借款人的職位變動、收入變動，是否有下崗、失業(yè)等風(fēng)險；了解借款人的家庭情況，健康狀況，是否有離婚、生病等引起還款能力下降等因素。</p><p>　　第三，抵押品的狀況。了解抵押品價值是否大幅度下降，能否抵償銀行貸款，能否引致借款人理性違約等。</p><p>　　3.2.2 對行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)</p>

68、<p>　　對行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險，它主要依賴于一些宏觀和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而使銀行能及早做出反映，避免大面積的損失。例如當(dāng)預(yù)測到房地產(chǎn)泡沫即將來臨時，可對個人住房貸款謹(jǐn)慎介入，或采用降低成數(shù)、出售貸款等方式盡可能規(guī)避風(fēng)險。</p><p>　　對行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要依賴于兩方面的指標(biāo)：一是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如國民經(jīng)濟(jì)增長率與國民收入、物價指數(shù)

69、與通貨膨脹率、中長期貸款利率、就業(yè)率等;二是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，如房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比、地價增長率與GDP增長率之比、房價與家庭平均收入之比、商品房銷售價格等。一是要建立一套風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，必要時要與相關(guān)監(jiān)管部門合作取得數(shù)據(jù)；二是要建立適應(yīng)本銀行實際的風(fēng)險預(yù)警模型，特別是對于預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等關(guān)鍵參數(shù)設(shè)置時要十分謹(jǐn)慎；三是要建立預(yù)警之后的快速反應(yīng)和預(yù)控機制，對發(fā)現(xiàn)的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時化解。我國由于個

70、人住房貸款發(fā)展時間較短，在經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累上很不充分，因而利用既往數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析的條件還不成熟，這為研究個人住房貸款質(zhì)量與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系帶來一定難度，也不利于風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的建立，因而這項工作的深入進(jìn)行還有待于個人住房貸款的進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的不斷完善。</p><p>　　3.3盡快出臺個人住房貸款不良資產(chǎn)核銷辦法</p><p>　　3.3.1加強貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)</

71、p><p>　　個人住房貸款的貸前調(diào)查可分為三大部分，一部分是對按揭合作開發(fā)商和項目的貸前調(diào)查，這有助于銀行將信譽不佳的開發(fā)商和前景堪憂的項目拒之門外，從而有效防范來自開發(fā)商和項目的風(fēng)險；第二部分是對借款人的貸前調(diào)查，也就是對貸款主體的盡職調(diào)查，它可以幫助銀行識別借款人的還款能力和信用狀況，從而合理確定為其提供的貸款金額和年限；第三部分是對抵押物的貸前調(diào)查，即合理評估抵押物的價值，確保第二還款來源的可靠性。</

72、p><p>　　3.3.2加強貸后管理，防范個人住房貸款風(fēng)險</p><p>　　3.3.2.1加強對開發(fā)商及項目運作情況的監(jiān)督檢查。</p><p>　　首先，加強資金監(jiān)管，嚴(yán)格保證金制度。實行資金監(jiān)管和項目封閉運行是防止開發(fā)商挪用貸款的有力手段。根據(jù)項目進(jìn)度撥付工程款，對項目資金的運用由銀行信貸人員進(jìn)行審核，按揭貸款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，實行封閉運行。此外，嚴(yán)格對開發(fā)商

73、的回購保證金制度，在開發(fā)商履行階段性保證擔(dān)保階段如有借款人出現(xiàn)連續(xù)不還款，即從開發(fā)商保證金賬戶扣還貸款。</p><p>　　其次，密切關(guān)注開發(fā)商財務(wù)狀況和項目進(jìn)度?？蛻艚?jīng)理要經(jīng)常深入企業(yè)，密切關(guān)注開發(fā)商的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，分析其財務(wù)是否穩(wěn)健，建設(shè)資金、銷(預(yù))售情況是否良好，資金周轉(zhuǎn)是否通暢，階段性或全程保證能力是否充足。另外還要經(jīng)常深入建設(shè)工地，了解按揭項目的建設(shè)進(jìn)度、資金使用、建筑商墊款、工程質(zhì)量等情況。

74、</p><p>　　最后，及時分析項目銷售前景。結(jié)合按揭貸款發(fā)放進(jìn)度及時向購房人了解對按揭樓盤的評價，分析項目銷售前景。對預(yù)售進(jìn)度差、拖欠建筑商工程墊款不還、建設(shè)資金可能存在缺口、虛假按揭進(jìn)而可能出現(xiàn)“爛尾”可能的樓盤，要及時解除按揭貸款協(xié)議，或提高按揭貸款門檻，防止風(fēng)險進(jìn)一步聚集。</p><p>　　3.3.2.2定期對借款人進(jìn)行貸后調(diào)查。</p><p>　

75、　對借款人的貸后檢查采取定期回訪的方式，其內(nèi)容主要包括：借款人或共有權(quán)人所在單位效益情況，是否存在改制或經(jīng)營出現(xiàn)劇烈波動；借款人職業(yè)、收入變化情況，還款資金與借款人家庭收入比是否過高，有無過高估計自身還款能力問題；評價借款人還款資金來源，分析是否存在開發(fā)商(建筑商等關(guān)系人)虛假按揭行為；是否面臨涉訴案件，案件性質(zhì)及對貸款償還可能產(chǎn)生的影響；對個體工商戶等私營業(yè)者，是否存在足以影響借款人正常生活的到期未清償債務(wù)，是否存在重大違規(guī)違法行為；

76、借款人是否存在與他人或組織的經(jīng)濟(jì)糾紛；是否以個人名義辦理公司辦公用房按揭貸款；是否發(fā)生不良信用紀(jì)錄;家庭成員是否面臨重大疾病、事故等經(jīng)濟(jì)困難；家庭是否存在離婚、破產(chǎn)等情況，財產(chǎn)如何分割；借款人聯(lián)系方式或住址是否發(fā)生變化；借款人償還貸款及接受銀行檢查的意愿等。對出現(xiàn)上述問題，可能影響正常還貸的借款人，客戶經(jīng)理要及時上門走訪，和借款人共同探討貸款償還安排，對出現(xiàn)暫時經(jīng)濟(jì)困難的借款人，可以通過改變借款條件的方式幫助借款人暫時度過危機；對可能從

77、根本上影響到借款人償債能力的情況，要及時探討妥善處置抵押物，維護(hù)資產(chǎn)安全。</p><p>　　3.3.2.3定期對抵押物進(jìn)行貸后檢查。</p><p>　　結(jié)合抵押物周邊市政規(guī)劃變化等情況，檢查抵押物是否存在嚴(yán)重縮水可能；借款人是否存在擅自轉(zhuǎn)讓或出租、出售、饋贈抵押物行為；是否存在重復(fù)抵押；共有權(quán)人對借款及抵押房產(chǎn)的態(tài)度；抵押物權(quán)利是否完整、有無瑕疵；抵押物是否發(fā)生事故；是否有嚴(yán)重?fù)p壞抵

78、押物建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)而可能影響抵押物價值等行為；是否按規(guī)定續(xù)辦保險，有無銀行被迫代墊保險費的情況或可能。</p><p>　　3.3.3 積極利用保險、擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險</p><p>　　對于影響借款人正常還款的各種意外，可利用保險的方式減少風(fēng)險。包括產(chǎn)險和壽險在內(nèi)的多項保險可免去因借款人及其抵押房產(chǎn)的意外而導(dǎo)致的銀行風(fēng)險，有關(guān)住房按揭貸款的更多品種的保險也正在探索之中，銀行可積極利用這

79、種方式規(guī)避風(fēng)險。另外隨著住房置業(yè)擔(dān)保公司的逐漸規(guī)范，銀行又多了一種可供選擇的風(fēng)險防范方式。</p><p>　　3.4研究利用多種控制風(fēng)險的手段</p><p>　　完善我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范機制不只是商業(yè)銀行的事，它關(guān)系到社會的方方面面。首先，住房消費在當(dāng)前和今后相當(dāng)長的一段時向內(nèi)是中國經(jīng)濟(jì)重要的拉動力量，因而個人房貸作為支持住房消費的金融產(chǎn)品對經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。其次，個人房

80、貸與億萬中國居民購房置業(yè)息息相關(guān)，對廣大人民改善居住環(huán)境和生活水平有著重要的意義。第三，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度連帶性且高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對整個金融體系以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。因此，相關(guān)各部門都應(yīng)密切配合和共同努力，為個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范提供良好的社會機制。所以我認(rèn)為，完善我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范機制需要的配套措施主要有：</p><p>　　3.4.1更好地完善個人征信系統(tǒng)

81、</p><p>　　目前由于我國還沒有完善全國統(tǒng)一的個人征信系統(tǒng)，因而對借款人的還款能力、還款意愿等的把握存在一定的困難，主要體現(xiàn)在：首先，對還款能力的判斷依據(jù)主要是根據(jù)借款人收入來源證明，但單位提供的收入來源證明不夠嚴(yán)肅，借款人偽造收入證明的現(xiàn)象也時有發(fā)生，使收入證明無法反映借款人的真實收入狀況，其他可供判斷借款人收入水平的證明不易獲得。其次，部分借款人難以提供收入證明，如個體工商業(yè)者、私營企業(yè)主等，或雖能提

82、供收入證明，但銀行還需其他資料加以佐證，如個人納稅憑證、銀行卡月結(jié)單等，這些類似的憑證無法方便獲得。再次，對借款人的品行、信用狀況、以往借貸經(jīng)歷、既往工作經(jīng)歷等情況很難了解，無法評價借款人的還款意愿風(fēng)險。</p><p>　　針對這一情況，我國應(yīng)分步驟、有重點地完善個人征信系統(tǒng)。首先，完善個人信用檔案制度。通過一個固定的號碼，將個人信用資料鎖定存檔，以供銀行查看，從而衡量借款人的償還能力，減少信用風(fēng)險。對于信用記

83、錄好的借款人可相應(yīng)提高貸款額度，反之則嚴(yán)格控制貸款成數(shù)。其次，采集完善個人征信數(shù)據(jù)。按照數(shù)據(jù)的不同來源可分為官方信息、銀行信息、公共媒介信息和委托第三方調(diào)查的信息，其中最主要的是官方信息和銀行信息。官方信息主要是指法院、公安、社保和其他公共管理部門的信息；銀行信息是銀行個人消費信貸和信用卡客戶較詳細(xì)的信用記錄以及儲戶的一些動態(tài)付款記錄信息。然后，完善多層次個人信用調(diào)查與評估制度。依托稅收、財政、審計等部門建立專門從事個人信用調(diào)查的機構(gòu)，

84、對個人信用檔案進(jìn)行分析、評估，以此更加完善以政府部門為主、銀行信息相協(xié)助、社會中介機構(gòu)相輔助的多層次個人信用調(diào)查體系。再次，完善個人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)，將各種個人征信數(shù)據(jù)和資源整合起來，實現(xiàn)共享。最后，完善個人信用監(jiān)控體系和預(yù)警系統(tǒng)，個人信用法律環(huán)境和技術(shù)手段。</p><p>　　3.4.2建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)管理體制。</p><p>　　目前由于我國的房地產(chǎn)管理體制不嚴(yán)格給商業(yè)銀

85、行個人房貸業(yè)務(wù)帶來了很大的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：首先，抵押登記不規(guī)范。如有些地區(qū)由于土地和房屋權(quán)屬登記分屬兩個部門管理，造成抵押登記程序復(fù)雜、辦件時間冗長；有些地區(qū)辦理抵押登記故意拖延，效率低下；有些地區(qū)不為期房辦理抵押預(yù)登記；還有些地區(qū)因房地產(chǎn)管理部門信息不對稱造成重復(fù)抵押等。所有這些在抵押登記方面存在的問題直接影響到銀行抵押權(quán)的落實狀況，進(jìn)而影響到個人住房貸款的安全性。其次，發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。如有些地區(qū)的建設(shè)部門規(guī)定發(fā)放預(yù)售許可證的標(biāo)準(zhǔn)是

86、多層封頂、高層達(dá)到形象進(jìn)度的2/3，與銀行發(fā)放按揭貸款的要求一致，減少了銀行風(fēng)險；而另外一些地區(qū)只要取得了其他三證就可輕松拿到預(yù)售許可證，樓盤形象進(jìn)度通常只能達(dá)到正負(fù)零，這樣的商品房預(yù)售容易在當(dāng)?shù)厥袌鲆馃o序競爭，銀行如貿(mào)然進(jìn)入將面臨很大風(fēng)險；更有甚者開發(fā)商憑借關(guān)系就可拿到預(yù)售許可證，使樓盤“四證齊全”對銀行而言成為一句毫無意義的空話，給個人住房貸款造成很大的風(fēng)險隱患。然后，辦理竣工驗收不規(guī)范。有些地區(qū)辦理竣工驗收需要很長時間，致使房屋

87、無法及時辦理產(chǎn)權(quán)證和他項權(quán)證，造成銀行抵押權(quán)無法盡快落實：有些地區(qū)竣工驗收工作</p><p>　　3.4.3建立健全保險、擔(dān)保體系。</p><p>　　我國目前雖已建立了個人住房貸款的保險擔(dān)保體系，但由于發(fā)展時間短，還存在很多問題。例如我國現(xiàn)階段的住房保險以財產(chǎn)損失保險為主，保險品種單一，對銀行債權(quán)的保障作用有限，另外還存在保險費率偏高、保險金額確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，保險繳費方式不合理等問題

88、。在個人住房貸款的擔(dān)保方面我國目前還沒有建立起全國性的擔(dān)保機構(gòu)，還存在諸如相關(guān)的法規(guī)政策不配套、擔(dān)保公司的資信水平和擔(dān)保能力令人懷疑、缺乏對擔(dān)保公司的有效監(jiān)管等問題。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，建立一套完善的保險擔(dān)保體系對于防范個人住房貸款風(fēng)險，支持中低收入家庭購房有著積極的作用，因而我國應(yīng)盡快建立健全個人住房貸款的保險擔(dān)保機制，降低和分散銀行住房信貸風(fēng)險，調(diào)動銀行放貸的積極性，促進(jìn)個人住房貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。</p><p

89、>　　3.4.4積極推動個人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)化。</p><p>　　個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化在避免惡性競爭、規(guī)范業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款風(fēng)險、推行證券化等方面都有著積極的意義，應(yīng)加快推行個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。在貸款標(biāo)準(zhǔn)的掌握、準(zhǔn)入條件、合同文本、貸后管理、檔案資料等各方面盡量實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。</p><p><b>　　3.5本章小結(jié)</b></p><p&

90、gt;　　針對我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的問題和產(chǎn)生的風(fēng)險，本章從完善法律法規(guī)，強化相關(guān)管理制度；建立貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)；盡快出臺個人住房貸款不良資產(chǎn)核銷辦法；研究利用多種控制風(fēng)險的手段四個方面促進(jìn)了我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　近幾年來，個人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長點，但隨

91、著該業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展、貸款規(guī)模的急劇膨脹，個人住房貸款的風(fēng)險問題已日益凸現(xiàn)。本文對我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險問題進(jìn)行了系統(tǒng)性研究，以定性分析的方式，在概要性論述了個人住房貸款的相關(guān)概念、風(fēng)險特征、存在的問題以及風(fēng)險產(chǎn)生的原因等方面的基礎(chǔ)上，突出了我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的表現(xiàn)及成因，在文章最后，提出了關(guān)于促進(jìn)我國商業(yè)銀行個人房貸風(fēng)險業(yè)務(wù)發(fā)展的對策。</p><p>　　個人住房貸款業(yè)務(wù)作為個人銀行業(yè)務(wù)的一種

92、，是各大商業(yè)銀行重要的一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)開展的如何，貸款質(zhì)量以及能否安全回收，與銀行盈利能力的高低及銀行的社會形象息息相關(guān)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是融資渠道多樣化的今天，其風(fēng)險點及風(fēng)險防范的措施亦越來越復(fù)雜。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快健全個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范管理體系，加強對個人住房貸款業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險、道德風(fēng)險、市場風(fēng)險等可能招致造成資產(chǎn)損失的風(fēng)險進(jìn)行有效控制。進(jìn)一步加強企業(yè)文化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立科學(xué)的個人住房信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)

93、，從而實現(xiàn)銀行經(jīng)濟(jì)價值的最大化。</p><p>　　美國次貸危機深刻影響了全球經(jīng)濟(jì)，對其認(rèn)真總結(jié)反思十分必要，我國商業(yè)銀行既不能盲目自大，也不應(yīng)妄自菲薄，客觀冷靜地分析研究次貸的教訓(xùn)，為我所用才是本文的立意和價值所在。我國房貸業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，專業(yè)化管理體系目前處于摸索階段，外部政策部門、銀行自身以及借款主體在房貸風(fēng)險管理方面均任重道遠(yuǎn)。本文著重從商業(yè)銀行自身管理角度，提出風(fēng)險管理對策，也對相關(guān)政府職能部門提出了建

94、議。</p><p>　　個人房貸業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分，個人房貸業(yè)務(wù)同樣要建立全面風(fēng)險控制體系。體系建設(shè)不是推倒重來，而是在銀行現(xiàn)有風(fēng)控制體系基礎(chǔ)上，通過歸納、總結(jié)、充實而來。體系建設(shè)本身不是目標(biāo)，其目標(biāo)是樹立全員風(fēng)險管控意識，通過各類個人貸款風(fēng)險控制工具的運用，達(dá)成覆蓋個人房貸業(yè)務(wù)全流程以及全部風(fēng)險的風(fēng)險控制體系。</p><p>　　要強調(diào)風(fēng)險管理與業(yè)務(wù)發(fā)展的統(tǒng)一性。任何業(yè)

95、務(wù)都存在風(fēng)險，風(fēng)險管理的任務(wù)是尋找業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險點，平衡業(yè)務(wù)過程中的風(fēng)險容忍度，積極尋找并發(fā)展風(fēng)險防范和化解的方法，在防控風(fēng)險的同時從風(fēng)險管理中創(chuàng)造收益。風(fēng)險管理和業(yè)務(wù)發(fā)展有機統(tǒng)一，相互協(xié)調(diào)，為個人房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)健經(jīng)營提供基本保障，風(fēng)險管理的過程和業(yè)務(wù)發(fā)展同樣都是創(chuàng)造價值的過程。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 周洛華，宋暉同.

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