畢業(yè)論文我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、<p><b>　　黑龍江東方學(xué)院</b></p><p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　學(xué) 部 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)部 </p><p>　　專(zhuān) 業(yè) </p><

2、p>　　姓 名 </p><p>　　學(xué) 號(hào) 084223204 </p><p>　　班 級(jí) </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p>　　答辯日期

3、 </p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評(píng)語(yǔ)（一）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評(píng)語(yǔ)（二）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文評(píng)語(yǔ)（三）</p><p>　　黑龍江東方學(xué)院本科生畢業(yè)論文任務(wù)書(shū)</p><p>　　本表一式三份，學(xué)生本人、指導(dǎo)教師、學(xué)部各一份。<

4、;/p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)愈演愈烈，迅速?gòu)木植堪l(fā)展到全球，從發(fā)達(dá)國(guó)家傳導(dǎo)到新興市場(chǎng)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家，從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。當(dāng)前，中國(guó)政府提出把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑，并且要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

5、在這樣的背景下，總結(jié)美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理、確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。</p><p>　　論文首先對(duì)個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)及其相關(guān)理論進(jìn)行了闡述，接著研究了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，進(jìn)而詳細(xì)分析了當(dāng)前我國(guó)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及其管理現(xiàn)狀，有針對(duì)性地提出進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策和建議。商業(yè)銀行加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理是關(guān)鍵，完善法律法規(guī)，強(qiáng)化商業(yè)銀行

6、的管理制度，同時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局等外部機(jī)構(gòu)應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)一步發(fā)揮作用，也要對(duì)借款人加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育，以便從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能構(gòu)建一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，確保商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人；房貸；風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　Business Risk Analysis of Commercial Bank Indiv

7、idual Home Mortgages in China</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The US subprime mortgage crisis caused by the financial crisis intensified rapidly. It developed from some areas to gl

8、obal range, transmited form the developed countries to emerging market countries and developing countries, spread from the financial sector to the entity economy. At present, Chinese government proposed that the fundamen

9、tal way of mantaining growth was to expand domestic demand in which the real state should play a positive role fully. In this context, it is very important to sum</p><p>　　First the paper introduces the risk

10、s dividual mortgages and its related theory, and then researches the problems in individual mortgages of commercial Banks in China.Finally, I give a detailed analysis on the main risks in our countres, and put forward th

11、e further countermeasures and suggestions on strengthen the management of the risks of individual mortgages. The key to the commercial banks is to strengthen its own risk management, to perfect the legal laws and regulat

12、ions, to intensify the ma</p><p>　　Keywords: Commercial Bank；Individual；Home Mortgage；Risk</p><p><b>　　目　　錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p>

13、　　AbstractII</p><p>　　第1章 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)概述- 2 -</p><p>　　1.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的含義及特點(diǎn)- 2 -</p><p>　　1.1.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的含義- 2 -</p><p>　　1.1.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)- 2 -</p>

14、<p>　　1.1.3商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的重要意義- 3 -</p><p>　　1.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的主要形式- 3 -</p><p>　　1.2.1個(gè)人住房公積金貸款- 3 -</p><p>　　1.2.2個(gè)人住房商業(yè)性貸款- 4 -</p><p>　　1.2.3個(gè)人住房組合貸款- 4 -<

15、;/p><p>　　1.3本章小結(jié)- 4 -</p><p>　　第2章 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)- 5 -</p><p>　　2.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問(wèn)題- 5 -</p><p>　　2.1.1缺乏完善、健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系- 5 -</p><p>　　2.1.2房地產(chǎn)金融組

16、織體系有待深化和創(chuàng)新- 5 -</p><p>　　2.1.3商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)不合理- 6 -</p><p>　　2.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因- 6 -</p><p>　　2.2.1來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。- 7 -</p><p>　　2.2.2 來(lái)自項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)- 7 -</p><p>　　

17、2.2.3來(lái)自借款人的風(fēng)險(xiǎn)- 7 -</p><p>　　2.2.4 來(lái)自抵押物的風(fēng)險(xiǎn)- 8 -</p><p>　　2.2.5 來(lái)自銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)- 8 -</p><p>　　2.3本章小結(jié)- 9 -</p><p>　　第3章 促進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的對(duì)策- 10 -</p><p>　　3

18、.1完善法律法規(guī)，強(qiáng)化相關(guān)管理制度- 10 -</p><p>　　3.2建立貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)- 10 -</p><p>　　3.2.1 對(duì)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)- 10 -</p><p>　　3.2.2 對(duì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)- 11 -</p><p>　　3.3盡快出臺(tái)個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)核銷(xiāo)辦法- 12 -</p>

19、<p>　　3.3.1加強(qiáng)貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)- 12 -</p><p>　　3.3.2加強(qiáng)貸后管理，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)- 12 -</p><p>　　3.3.3 積極利用保險(xiǎn)、擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險(xiǎn)- 13 -</p><p>　　3.4研究利用多種控制風(fēng)險(xiǎn)的手段- 13 -</p><p>　　3.4.1更

20、好地完善個(gè)人征信系統(tǒng)- 13 -</p><p>　　3.4.2建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)管理體制。- 14 -</p><p>　　3.4.3建立健全保險(xiǎn)、擔(dān)保體系。- 15 -</p><p>　　3.4.4積極推動(dòng)個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)化。- 15 -</p><p>　　3.5本章小結(jié)- 15 -</p><p>　

21、　結(jié) 論- 16 -</p><p>　　參考文獻(xiàn)- 17 -</p><p>　　致 謝- 18 -</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)己成為影響最大的越來(lái)越集中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)的存在對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的危害巨大，它不但能使個(gè)別金融機(jī)構(gòu)蒙受巨額損失，而且還可能破壞一個(gè)國(guó)家

22、或地區(qū)，乃至世界經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。</p><p>　　目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也大幅提升。由此，我們今天面對(duì)全球金融危機(jī)更應(yīng)該未雨綢繆、居安思危，認(rèn)真研究我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題，分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)及其成因，進(jìn)一步反思、審視并改進(jìn)商業(yè)銀行個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)管理。這也正是本文研究的背景和意義所在。</p><p>　　住房貸款雖然相

23、對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本論文對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因進(jìn)行系統(tǒng)研究，對(duì)商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　論文首先對(duì)與我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的一些主要概念進(jìn)行了概述，對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理有所了解，為下一步的分析打下基礎(chǔ)。作為文章的主體，

24、在接下來(lái)的部分，緊密結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所遇到的實(shí)際問(wèn)題，對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及成因進(jìn)行了分析，最后如何防范和控制其風(fēng)險(xiǎn)成為我國(guó)各商業(yè)銀行關(guān)注的核心，也成為影響房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)進(jìn)一步健康快速發(fā)展所亟待解決的一個(gè)問(wèn)題。</p><p>　　第1章 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)概述</p><p>　　1.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的含義及特點(diǎn)</p><p

25、>　　1.1.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的含義</p><p>　　商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是我國(guó)福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過(guò)程中引入的一種金融產(chǎn)品，它是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人房貸時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，商業(yè)銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)的定義主要

26、有以下三種：第一，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)結(jié)果的不確定性；第二，風(fēng)險(xiǎn)是損失的可能性；第三，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)結(jié)果(如投資的收益率)對(duì)期望的偏離，即波動(dòng)性。由此，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)可以被定義為貸款未來(lái)收益或損失的不確定性。通常我們所說(shuō)的貸款風(fēng)險(xiǎn)更多的是指貸款未來(lái)?yè)p失的可能性，即銀行在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，由于受到各種事先無(wú)法預(yù)料的不確定性因素影響，使貸款無(wú)法按預(yù)期收回本息或者正常周轉(zhuǎn)，銀行遭受資金損失的可能性。商業(yè)銀行個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)可以被定義為由于借款人違約等各種不確定

27、因素影響，使得個(gè)人房貸無(wú)法正常收回本息而給銀行造成損失的可能性。</p><p>　　1.1.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出滯后性、隱蔽性、多樣性和分散性等風(fēng)險(xiǎn)特征，給貸款實(shí)際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。</p><p>　　1.1.2.1還款周期長(zhǎng)</p><p&g

28、t;　　根據(jù)《中國(guó)人民個(gè)人住房管理辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款大多為中長(zhǎng)期貸款，期限一般在5年以上，最長(zhǎng)達(dá)到30年，從風(fēng)險(xiǎn)因素的產(chǎn)生到最終的釋放會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。按照國(guó)外個(gè)人住房金融發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期一般在貸款發(fā)放3—8年之后，而我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的大規(guī)模開(kāi)展則是從最近幾年開(kāi)始，目前只有小部分貸款進(jìn)入這個(gè)危險(xiǎn)時(shí)段。隨著時(shí)間的推移，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)日益凸顯。</p><p>　　1.1.2

29、.2流動(dòng)性低</p><p>　　由于個(gè)人住房貸款的貸款時(shí)間長(zhǎng)，同時(shí)大多以個(gè)人住房作抵押，這就決定了其流動(dòng)性低，貸款周轉(zhuǎn)慢。</p><p>　　1.1.2.3政策性較強(qiáng)</p><p>　　個(gè)人住房公積金貸款是專(zhuān)用繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，建造、翻建、大修自住住房時(shí)申請(qǐng)的貸款，它不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性。</p

30、><p>　　1.1.2.4個(gè)人住房風(fēng)險(xiǎn)具有累積性</p><p>　　由于個(gè)人貸款時(shí)間長(zhǎng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)具有滯后性，同時(shí)于貸款對(duì)象的分散性和個(gè)體間較大的差異性，使貸款風(fēng)險(xiǎn)反映滯后性和集中累積露發(fā)，一旦爆發(fā)，便會(huì)迅速擴(kuò)展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金體系的安全。</p><p>　　1.1.2.5隱蔽性</p><p>　　個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展速度緩

31、慢，因此在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前具有表面平靜的假象，權(quán)益人易被蒙蔽。這種隱蔽性跟銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長(zhǎng)期漸變性有很大的關(guān)聯(lián)，風(fēng)險(xiǎn)并非直接袒露在外，容易被忽視。</p><p>　　1.1.2.6分散性</p><p>　　相比公司貸款業(yè)務(wù)而言，個(gè)人住房貸款具有貸款對(duì)象分散、戶(hù)數(shù)多的特點(diǎn)，申請(qǐng)購(gòu)房貸款的是廣大城市居民消費(fèi)群體，由此形成風(fēng)險(xiǎn)分散特征。</p><

32、p>　　1.1.3商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的重要意義</p><p>　　隨著住房制度改革的不斷深化，個(gè)人住房貸款的重要作用日益凸顯。商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，首先，為居民解決購(gòu)房資金提供了一個(gè)重要途徑，為改善居民生活條件發(fā)揮十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)城市居民住房中約有35%通過(guò)個(gè)人住房貸款形式解決了居家問(wèn)題，已成為居民購(gòu)置個(gè)人住房所倚賴(lài)的重要工具。其次，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了十分重要的作用。沒(méi)有個(gè)

33、人住房貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展壯大幾乎是不可能的，正是有了為居民解決購(gòu)房提供資金的重要途徑，才帶動(dòng)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展。第三，個(gè)人住房貸款因低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性而成為銀行調(diào)整自身信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量的新寵而倍受青睞，為商業(yè)銀行大力發(fā)展個(gè)人信貸業(yè)務(wù)提供了一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間，為此，我國(guó)各大商業(yè)銀行相繼推出了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。 </p><p>　　1.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的主要形式</

34、p><p>　　目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸的業(yè)務(wù)形式主要有以下幾種：</p><p>　　1.2.1個(gè)人住房公積金貸款</p><p>　　以住房公積金存款為來(lái)源，由住房公積金管理部門(mén)委托商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人房貸。中國(guó)建設(shè)銀行作為我國(guó)最早開(kāi)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)、包括公積金房貸業(yè)務(wù)的銀行，將個(gè)人住房公積金貸的定義為：“按時(shí)足額繳存住房公積金的個(gè)人，在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造各類(lèi)

35、型住房時(shí)，建設(shè)銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的公積金個(gè)人房貸”。</p><p>　　1.2.2個(gè)人住房商業(yè)性貸款</p><p>　　以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。中國(guó)建設(shè)銀行將其定義為：“個(gè)人房貸是中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)型住房的自然人發(fā)放的貸款”。</p><p>　　1.2.3個(gè)人住房組合貸款&

36、lt;/p><p>　　指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，是住房公積金貸款和自營(yíng)貸款的組合。中國(guó)建設(shè)銀行的定義是：“個(gè)人住房組合貸款，是指借款人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需資金時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款，兩者的組合，簡(jiǎn)稱(chēng)為組合貸款”。</p><p><b>　　1.3本章小結(jié)</b></p>

37、<p>　　本章首先介紹了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸及其風(fēng)險(xiǎn)的定義。并著重介紹了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn)，其特點(diǎn)包括還款周期長(zhǎng)、流動(dòng)性低、政策性較強(qiáng)、有累積性、隱蔽性、多樣性、分散性，以及開(kāi)辦商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的重要意義，最后區(qū)分了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸的主要業(yè)務(wù)形式，其中包括了個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合貸款，為全文打下了理論基礎(chǔ)。</p><p>　　第2章 我國(guó)商業(yè)

38、銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴(lài)銀行資金，而房貸業(yè)務(wù)也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個(gè)人住房貸款，任何一頭出問(wèn)題，最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行的“隱憂(yōu)”就會(huì)變成“真憂(yōu)”，到時(shí)淪為“房東”的恐怕就不止一家銀行了。</p><p>　　2.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)

39、展存在的問(wèn)題</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是隨著城市住房制度和金融體制的改革而逐漸發(fā)展起來(lái)的。改革開(kāi)放后，經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，房地產(chǎn)融資渠道從無(wú)到有初具規(guī)模，融資方式從單一的銀行信貸到上市和房地產(chǎn)信托投資等多樣化發(fā)展，融資主體從銀行單一主體向以銀行為主、金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)融資的多元主體轉(zhuǎn)變，已逐步形成了與我國(guó)現(xiàn)階段住房制度改革進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)融資體系。但總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)融資仍

40、存在以下三方面問(wèn)題：</p><p>　　2.1.1缺乏完善、健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系</p><p>　　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金借貸、融通、有價(jià)值證券發(fā)行和交易以及投保人購(gòu)買(mǎi)保單的場(chǎng)所。我國(guó)目前房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)等仍然處于起步階段，主要表現(xiàn)在如下方面：</p><p>　　首先，我國(guó)信貸市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)、不規(guī)范。一是我國(guó)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不大。二是信貸市場(chǎng)不規(guī)

41、范，違規(guī)貸款運(yùn)作時(shí)有發(fā)生。其次，我國(guó)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化程度不夠，融資效率不高。我國(guó)資本市場(chǎng)起步較晚，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，其發(fā)展規(guī)模迅速擴(kuò)大，然而監(jiān)管機(jī)制卻嚴(yán)重滯后，且受政府行政影響和控制程度高。但從資本市場(chǎng)的本質(zhì)屬性來(lái)看，其供給與需求本應(yīng)由其內(nèi)在的市場(chǎng)機(jī)制自主調(diào)節(jié)，這兩者之間的沖突導(dǎo)致了我國(guó)資本市場(chǎng)融資效率不高。</p><p>　　2.1.2房地產(chǎn)金融組織體系有待深化和創(chuàng)新</p><p>　

42、　我國(guó)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)設(shè)立的最初動(dòng)因，是為適應(yīng)各地住房制度改革的需要，由各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況組建而成的。因此，房地產(chǎn)金融體系在發(fā)展之初便打下了許多政府行政干預(yù)的烙印，對(duì)后期發(fā)展產(chǎn)生了許多消極影響，主要表現(xiàn)在如下幾方面：</p><p>　　2.1.2.1房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)置缺乏整體規(guī)劃，地區(qū)差異性大</p><p>　　最初，我國(guó)房地產(chǎn)金融商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)是為了適應(yīng)各地住房改革制度的

43、需要，由各地方政府根據(jù)具體情況負(fù)責(zé)組建的。由于信息不對(duì)稱(chēng)和中間目標(biāo)不確定，中央政府在房改中制定實(shí)施了在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)置缺乏整體規(guī)劃，也沒(méi)有硬性規(guī)定。因此，從整體看，各地現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)置和組織形式千差萬(wàn)別，形成了互相分割的區(qū)域性房地產(chǎn)金融組織和資金配置格局。</p><p>　　2.1.2.2金融機(jī)構(gòu)單一，管理體制不順</p><p>　　

44、房地產(chǎn)信貸部在經(jīng)營(yíng)商也存在一些問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)信貸部機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確，關(guān)系未理順。各銀行房地產(chǎn)信貸部的機(jī)構(gòu)設(shè)置基本上是專(zhuān)業(yè)銀行的一套人馬兩套牌子，無(wú)法成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其次，基本功能未能充分發(fā)揮。房地產(chǎn)信貸部的基本功能就是最大限度地促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化。再次，多家專(zhuān)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部之間的競(jìng)爭(zhēng)存在弊病。</p><p>　　2.1.2.3房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)宏觀管理體制亟待理順&l

45、t;/p><p>　　從房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)來(lái)看，目前我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保證。眾多的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。</p><p>　　2.1.3商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)不合理</p><p>　　在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，我國(guó)

46、房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，初步形成了多種融資方式并存的多元化融資體系。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)仍處于非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其表現(xiàn)在如下方面：</p><p>　　首先，間接融資與直接融資比例失調(diào)。伴隨我國(guó)證券融資方式的興起，直接融資發(fā)展速度較快，但在融資總量中所占比重仍然較小，銀行信貸融資的比重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　其次，間接融資方式中國(guó)有銀行信用占?jí)艛嗟匚?/p>

47、。我國(guó)間接融資結(jié)構(gòu)中國(guó)有銀行信用居壟斷地位，缺乏一個(gè)與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的非國(guó)有銀行體系。</p><p>　　最后，銀行信貸資金來(lái)源結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)銀行信貸資金的來(lái)源是以?xún)?chǔ)蓄為基礎(chǔ)的，主要包括企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄，后者又由強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、合同儲(chǔ)蓄和資源儲(chǔ)蓄等形式所構(gòu)成。由于儲(chǔ)蓄來(lái)源分散、流動(dòng)性強(qiáng)，致使銀行長(zhǎng)期信貸資金來(lái)源不足和資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配。為了防范與控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能減少長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重，那么表現(xiàn)在房

48、地產(chǎn)貸款方面，便是減少發(fā)放長(zhǎng)期貸款或縮短貸款期限，由此造成的后果是嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　2.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因</p><p>　　從大的方面看，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的主要非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目緊緊捆在一起的時(shí)候，如果擁抱的是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

49、，則銀行可獲得預(yù)期的利潤(rùn)；如果擁抱的是垃圾，銀行則會(huì)得到一大堆不良資產(chǎn)。</p><p>　　2.2.1來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　首先，虛假按揭，騙取銀行貸款。虛假按揭是目前對(duì)銀行造成影響最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險(xiǎn)源。它一般發(fā)生在實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)狀況較差的開(kāi)發(fā)商的按揭項(xiàng)目上，尤其是在開(kāi)發(fā)商急于項(xiàng)目竣工或盲目另行開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，并且資金籌措出現(xiàn)缺口、樓盤(pán)銷(xiāo)預(yù)售情況欠佳時(shí)，更成為不

50、法開(kāi)發(fā)商騙取銀行貸款的常用手段。這種以騙貸為目的的假按揭，在首付比例比較低的情況下，必然會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題</p><p>　　其次，多種原因造成樓盤(pán)爛尾。開(kāi)發(fā)商由于實(shí)力不濟(jì)，挪用貸款、售房款，涉及經(jīng)濟(jì)案件或聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中相互之間發(fā)生糾紛等多種原因造成樓盤(pán)爛尾，無(wú)法按期向購(gòu)房人交付所購(gòu)樓宇，或雖交付使用，但相關(guān)配套設(shè)施卻遲遲不能完工，借款人因而遷怒于銀行，拒絕償還貸款本息。</p>

51、<p>　　再次，虛假?gòu)V告、承諾落空造成的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)而以虛假?gòu)V告或過(guò)高的允諾相誘惑，日后不能實(shí)現(xiàn)，或出現(xiàn)質(zhì)量、面積、配套設(shè)施與售樓書(shū)不符等問(wèn)題時(shí)，借款人往往不還款，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.2.2 來(lái)自項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　項(xiàng)目存在合法性瑕疵，形成風(fēng)險(xiǎn)。有些項(xiàng)目施工時(shí)手續(xù)不全如拖欠地價(jià)款、配套費(fèi)、工程款等或由于某客觀因素的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工交付

52、使用后存在合法性瑕疵，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，借款人就將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，停止還款，而作為我行抵押物的房產(chǎn)由于權(quán)利瑕疵也難以處置變現(xiàn)。</p><p>　　首先，項(xiàng)目市場(chǎng)前景黯淡造成的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的市場(chǎng)前景黯淡，一方面造成樓盤(pán)滯銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商如果采取降價(jià)促銷(xiāo)則原置業(yè)者往往要求退房或退還部分房款，在要求無(wú)法滿(mǎn)足的情況下，部分置業(yè)停止償還銀行貸款，造成風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，市場(chǎng)前景黯淡會(huì)使我行抵押物價(jià)值下跌，處置過(guò)程中形成損失

53、。</p><p>　　其次，房屋品質(zhì)惡劣或有缺陷造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。房屋交付使用后，由于品質(zhì)惡劣或有缺陷造成購(gòu)房人不滿(mǎn)，從而以不還款的方式對(duì)抗開(kāi)發(fā)商，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.2.3來(lái)自借款人的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　2.2.3.1借款人能力風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　借款人因某些變故導(dǎo)致收入水平下降，如所在單位不景氣或破產(chǎn)造成工資

54、收入無(wú)保障；借款人或其家庭成員疾病、死亡或發(fā)生其他意外需要較多支出等。類(lèi)似情況的發(fā)生使借款人收入銳減，無(wú)力償還貸款，導(dǎo)致其長(zhǎng)時(shí)間逾期甚至停止還款。</p><p>　　2.2.3.2借款人惡性違約</p><p>　　個(gè)別借款人由于品質(zhì)惡劣、信用觀念淡薄等原因在有還款能力的情況下惡性違約，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。例如有些借款人購(gòu)房是一種投資行為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下跌，房?jī)r(jià)縮水，當(dāng)

55、房?jī)r(jià)低至某個(gè)點(diǎn)時(shí)，借款人從投資的收益最大化角度出發(fā)可能會(huì)做出放棄還款的選擇。</p><p>　　2.2.3.3借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)所引起的，即貸款合同發(fā)生后，銀行無(wú)法隨時(shí)掌握借款人經(jīng)濟(jì)條件的變化，無(wú)法觀察到借款人的行為。借款人有可能出現(xiàn)的違約問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)可分為被迫違約與理性違約兩種類(lèi)型。被迫違約是指借款人由于財(cái)力原因而無(wú)

56、力繼續(xù)還款而被銀行收回房產(chǎn)的違約行為。理性違約是指借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款反而可能帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致的違約行為，這種情況一般發(fā)生在房?jī)r(jià)下跌時(shí)期，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌幅度大于投入的資金及違約所必須承擔(dān)的其它成本時(shí)，理性借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)執(zhí)行合同可以減少損失時(shí)，違約便發(fā)生了。</p><p>　　2.2.4 來(lái)自抵押物的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　來(lái)自抵押物的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在幾個(gè)方面，一是抵押物價(jià)格高估的風(fēng)險(xiǎn)，即

57、由于信息的不對(duì)稱(chēng)，銀行容易高估抵押物業(yè)的價(jià)值，在這種情況下，即使借款人具備還款能力，但高估的價(jià)格使其還款意愿降低，銀行由于價(jià)格高估難以變現(xiàn)抵押物業(yè)，而造成銀行貸款的損失，銀行實(shí)際成了高價(jià)“房東”。二是抵押物處置過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律等相關(guān)因素不配套等客觀原因?qū)е裸y行在處置抵押物過(guò)程中存在很多障礙，難以保全銀行資產(chǎn)的安全。三是抵押物價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。即由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)

58、價(jià)值縮水，從而銀行抵押物價(jià)值下跌，無(wú)法保障銀行債權(quán)。</p><p>　　2.2.5 來(lái)自銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　主要包括：第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。即個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)、占用資金多、流動(dòng)性差，可能導(dǎo)致銀行的資金不足以支持該項(xiàng)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，目前這種風(fēng)險(xiǎn)只在少數(shù)個(gè)人住房貸款占比較高的地區(qū)出現(xiàn)。第二，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。即由于銀行在數(shù)據(jù)采集、輸入、處理、計(jì)算等環(huán)節(jié)的失誤或電子系統(tǒng)錯(cuò)誤、系統(tǒng)故障等原

59、因造成的風(fēng)險(xiǎn)。第三，人力資源風(fēng)險(xiǎn)，即銀行由于缺少相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員所造成的風(fēng)險(xiǎn)。第四，道德風(fēng)險(xiǎn)，即銀行員工出于個(gè)人利益故意發(fā)放不符合條件的貸款。上述風(fēng)險(xiǎn)一旦變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)和爆發(fā)，便會(huì)迅速擴(kuò)展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融體系的安全。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，如果宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格高估，銀行發(fā)放的住房抵押貸款以及其他類(lèi)的房地產(chǎn)貸款數(shù)量往往會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，質(zhì)量也會(huì)存在很大的隱患。</p><p><b>　　2.3本章小

60、結(jié)</b></p><p>　　我國(guó)目前房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)等仍然處于起步階段。本章從我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，主要分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。</p><p>　　第3章 促進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的對(duì)策</p><p>　　在商業(yè)銀行中，個(gè)人房貸被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程

61、度上，這也是近年來(lái)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展的一個(gè)重要的原因。但實(shí)際上，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的步步深入，以及個(gè)人住房貸款增幅一年來(lái)的持續(xù)放緩，近一時(shí)期的房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看顯然不容盲目樂(lè)觀。 </p><p>　　防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行一方面應(yīng)把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與自身經(jīng)營(yíng)管理的各種因素，正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范之間的關(guān)系，保持個(gè)人房貸發(fā)

62、展的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；另一方面，要重新審視和評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷(xiāo)、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和監(jiān)測(cè)，防止各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。</p><p>　　3.1完善法律法規(guī)，強(qiáng)化相關(guān)管理制度</p><p>　　商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面，需要有良好的法律環(huán)境和立法支持，但我國(guó)個(gè)人住房貸款的法律制度環(huán)境不完善，使

63、銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　因此，完善法律制度環(huán)境對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的意義。具體措施可包括：建立健全相關(guān)的法律制度，如個(gè)人破產(chǎn)法、對(duì)個(gè)人欺詐方面的法律規(guī)定等，使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的相關(guān)環(huán)節(jié)有法可依；改善銀行處置抵押物的法律制度環(huán)境，可建立專(zhuān)門(mén)處置銀行抵押資產(chǎn)的小額債權(quán)速審法庭，減少繁雜的手續(xù)和環(huán)節(jié)，增加其公平度和透明度，杜絕法院暗箱操作，提高處置抵押物的效率

64、。</p><p>　　3.2建立貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立可以以國(guó)外的做法為借鑒，初步設(shè)想是建立兩套預(yù)警系統(tǒng)。一套是針對(duì)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，其主要目的是通過(guò)對(duì)借款人基本情況、信用狀況和還款情況的監(jiān)控對(duì)有問(wèn)題的借款人及時(shí)預(yù)測(cè)、發(fā)現(xiàn)，并采取必要的措施防范風(fēng)險(xiǎn)。另一套是針對(duì)行業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)，主要是通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，據(jù)此

65、調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3.2.1 對(duì)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)</p><p>　　源自于個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)主要是還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)也主要從這兩方面著手。還款能力主要受限于借款人的職業(yè)、職位、收入、家庭狀況、健康狀況等因素，這些因素的變動(dòng)直接影響到借款人能否正常還款；還款意愿風(fēng)險(xiǎn)則有理性違約和惡性違約兩方面，對(duì)理性違約的防范可從抵押品

66、價(jià)值與剩余貸款本金之比來(lái)考察如果抵押品價(jià)值不斷下滑致使借款人繼續(xù)還款會(huì)造成損失時(shí)，借款人很可能會(huì)選擇理性違約；而惡性違約風(fēng)險(xiǎn)則可從借款人在其他方面的信用記錄來(lái)考察。因此對(duì)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要可借助于以下幾個(gè)方面的指標(biāo)設(shè)計(jì)：</p><p>　　第一，還款記錄。主要考察借款人每月是否按時(shí)還款，出現(xiàn)拖延還款的次數(shù)、原因，延遲還款的時(shí)間等，這是判斷借款人風(fēng)險(xiǎn)的最直接的依據(jù)。</p><p>　

67、　第二，借款人的基本情況變化。了解借款人所在單位的財(cái)務(wù)狀況、收入情況；了解借款人的職位變動(dòng)、收入變動(dòng)，是否有下崗、失業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)；了解借款人的家庭情況，健康狀況，是否有離婚、生病等引起還款能力下降等因素。</p><p>　　第三，抵押品的狀況。了解抵押品價(jià)值是否大幅度下降，能否抵償銀行貸款，能否引致借款人理性違約等。</p><p>　　3.2.2 對(duì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)</p>

68、<p>　　對(duì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它主要依賴(lài)于一些宏觀和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而使銀行能及早做出反映，避免大面積的損失。例如當(dāng)預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)泡沫即將來(lái)臨時(shí)，可對(duì)個(gè)人住房貸款謹(jǐn)慎介入，或采用降低成數(shù)、出售貸款等方式盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　對(duì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要依賴(lài)于兩方面的指標(biāo)：一是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與國(guó)民收入、物價(jià)指數(shù)

69、與通貨膨脹率、中長(zhǎng)期貸款利率、就業(yè)率等;二是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，如房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比、地價(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)與家庭平均收入之比、商品房銷(xiāo)售價(jià)格等。一是要建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，必要時(shí)要與相關(guān)監(jiān)管部門(mén)合作取得數(shù)據(jù)；二是要建立適應(yīng)本銀行實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，特別是對(duì)于預(yù)警區(qū)間、警戒線(xiàn)以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等關(guān)鍵參數(shù)設(shè)置時(shí)要十分謹(jǐn)慎；三是要建立預(yù)警之后的快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)發(fā)現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)化解。我國(guó)由于個(gè)

70、人住房貸款發(fā)展時(shí)間較短，在經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累上很不充分，因而利用既往數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析的條件還不成熟，這為研究個(gè)人住房貸款質(zhì)量與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系帶來(lái)一定難度，也不利于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立，因而這項(xiàng)工作的深入進(jìn)行還有待于個(gè)人住房貸款的進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的不斷完善。</p><p>　　3.3盡快出臺(tái)個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)核銷(xiāo)辦法</p><p>　　3.3.1加強(qiáng)貸前調(diào)查，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)</

71、p><p>　　個(gè)人住房貸款的貸前調(diào)查可分為三大部分，一部分是對(duì)按揭合作開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的貸前調(diào)查，這有助于銀行將信譽(yù)不佳的開(kāi)發(fā)商和前景堪憂(yōu)的項(xiàng)目拒之門(mén)外，從而有效防范來(lái)自開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；第二部分是對(duì)借款人的貸前調(diào)查，也就是對(duì)貸款主體的盡職調(diào)查，它可以幫助銀行識(shí)別借款人的還款能力和信用狀況，從而合理確定為其提供的貸款金額和年限；第三部分是對(duì)抵押物的貸前調(diào)查，即合理評(píng)估抵押物的價(jià)值，確保第二還款來(lái)源的可靠性。</

72、p><p>　　3.3.2加強(qiáng)貸后管理，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　3.3.2.1加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目運(yùn)作情況的監(jiān)督檢查。</p><p>　　首先，加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)格保證金制度。實(shí)行資金監(jiān)管和項(xiàng)目封閉運(yùn)行是防止開(kāi)發(fā)商挪用貸款的有力手段。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度撥付工程款，對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)用由銀行信貸人員進(jìn)行審核，按揭貸款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)行封閉運(yùn)行。此外，嚴(yán)格對(duì)開(kāi)發(fā)商

73、的回購(gòu)保證金制度，在開(kāi)發(fā)商履行階段性保證擔(dān)保階段如有借款人出現(xiàn)連續(xù)不還款，即從開(kāi)發(fā)商保證金賬戶(hù)扣還貸款。</p><p>　　其次，密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目進(jìn)度。客戶(hù)經(jīng)理要經(jīng)常深入企業(yè)，密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，分析其財(cái)務(wù)是否穩(wěn)健，建設(shè)資金、銷(xiāo)(預(yù))售情況是否良好，資金周轉(zhuǎn)是否通暢，階段性或全程保證能力是否充足。另外還要經(jīng)常深入建設(shè)工地，了解按揭項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、資金使用、建筑商墊款、工程質(zhì)量等情況。

74、</p><p>　　最后，及時(shí)分析項(xiàng)目銷(xiāo)售前景。結(jié)合按揭貸款發(fā)放進(jìn)度及時(shí)向購(gòu)房人了解對(duì)按揭樓盤(pán)的評(píng)價(jià)，分析項(xiàng)目銷(xiāo)售前景。對(duì)預(yù)售進(jìn)度差、拖欠建筑商工程墊款不還、建設(shè)資金可能存在缺口、虛假按揭進(jìn)而可能出現(xiàn)“爛尾”可能的樓盤(pán)，要及時(shí)解除按揭貸款協(xié)議，或提高按揭貸款門(mén)檻，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步聚集。</p><p>　　3.3.2.2定期對(duì)借款人進(jìn)行貸后調(diào)查。</p><p>　

75、　對(duì)借款人的貸后檢查采取定期回訪(fǎng)的方式，其內(nèi)容主要包括：借款人或共有權(quán)人所在單位效益情況，是否存在改制或經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)；借款人職業(yè)、收入變化情況，還款資金與借款人家庭收入比是否過(guò)高，有無(wú)過(guò)高估計(jì)自身還款能力問(wèn)題；評(píng)價(jià)借款人還款資金來(lái)源，分析是否存在開(kāi)發(fā)商(建筑商等關(guān)系人)虛假按揭行為；是否面臨涉訴案件，案件性質(zhì)及對(duì)貸款償還可能產(chǎn)生的影響；對(duì)個(gè)體工商戶(hù)等私營(yíng)業(yè)者，是否存在足以影響借款人正常生活的到期未清償債務(wù)，是否存在重大違規(guī)違法行為；

76、借款人是否存在與他人或組織的經(jīng)濟(jì)糾紛；是否以個(gè)人名義辦理公司辦公用房按揭貸款；是否發(fā)生不良信用紀(jì)錄;家庭成員是否面臨重大疾病、事故等經(jīng)濟(jì)困難；家庭是否存在離婚、破產(chǎn)等情況，財(cái)產(chǎn)如何分割；借款人聯(lián)系方式或住址是否發(fā)生變化；借款人償還貸款及接受銀行檢查的意愿等。對(duì)出現(xiàn)上述問(wèn)題，可能影響正常還貸的借款人，客戶(hù)經(jīng)理要及時(shí)上門(mén)走訪(fǎng)，和借款人共同探討貸款償還安排，對(duì)出現(xiàn)暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難的借款人，可以通過(guò)改變借款條件的方式幫助借款人暫時(shí)度過(guò)危機(jī)；對(duì)可能從

77、根本上影響到借款人償債能力的情況，要及時(shí)探討妥善處置抵押物，維護(hù)資產(chǎn)安全。</p><p>　　3.3.2.3定期對(duì)抵押物進(jìn)行貸后檢查。</p><p>　　結(jié)合抵押物周邊市政規(guī)劃變化等情況，檢查抵押物是否存在嚴(yán)重縮水可能；借款人是否存在擅自轉(zhuǎn)讓或出租、出售、饋贈(zèng)抵押物行為；是否存在重復(fù)抵押；共有權(quán)人對(duì)借款及抵押房產(chǎn)的態(tài)度；抵押物權(quán)利是否完整、有無(wú)瑕疵；抵押物是否發(fā)生事故；是否有嚴(yán)重?fù)p壞抵

78、押物建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)而可能影響抵押物價(jià)值等行為；是否按規(guī)定續(xù)辦保險(xiǎn)，有無(wú)銀行被迫代墊保險(xiǎn)費(fèi)的情況或可能。</p><p>　　3.3.3 積極利用保險(xiǎn)、擔(dān)保等方式防范貸款風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　對(duì)于影響借款人正常還款的各種意外，可利用保險(xiǎn)的方式減少風(fēng)險(xiǎn)。包括產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)在內(nèi)的多項(xiàng)保險(xiǎn)可免去因借款人及其抵押房產(chǎn)的意外而導(dǎo)致的銀行風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)住房按揭貸款的更多品種的保險(xiǎn)也正在探索之中，銀行可積極利用這

79、種方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另外隨著住房置業(yè)擔(dān)保公司的逐漸規(guī)范，銀行又多了一種可供選擇的風(fēng)險(xiǎn)防范方式。</p><p>　　3.4研究利用多種控制風(fēng)險(xiǎn)的手段</p><p>　　完善我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不只是商業(yè)銀行的事，它關(guān)系到社會(huì)的方方面面。首先，住房消費(fèi)在當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)向內(nèi)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的拉動(dòng)力量，因而個(gè)人房貸作為支持住房消費(fèi)的金融產(chǎn)品對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。其次，個(gè)人房

80、貸與億萬(wàn)中國(guó)居民購(gòu)房置業(yè)息息相關(guān)，對(duì)廣大人民改善居住環(huán)境和生活水平有著重要的意義。第三，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度連帶性且高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)金融體系以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。因此，相關(guān)各部門(mén)都應(yīng)密切配合和共同努力，為個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范提供良好的社會(huì)機(jī)制。所以我認(rèn)為，完善我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制需要的配套措施主要有：</p><p>　　3.4.1更好地完善個(gè)人征信系統(tǒng)

81、</p><p>　　目前由于我國(guó)還沒(méi)有完善全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人征信系統(tǒng)，因而對(duì)借款人的還款能力、還款意愿等的把握存在一定的困難，主要體現(xiàn)在：首先，對(duì)還款能力的判斷依據(jù)主要是根據(jù)借款人收入來(lái)源證明，但單位提供的收入來(lái)源證明不夠嚴(yán)肅，借款人偽造收入證明的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，使收入證明無(wú)法反映借款人的真實(shí)收入狀況，其他可供判斷借款人收入水平的證明不易獲得。其次，部分借款人難以提供收入證明，如個(gè)體工商業(yè)者、私營(yíng)企業(yè)主等，或雖能提

82、供收入證明，但銀行還需其他資料加以佐證，如個(gè)人納稅憑證、銀行卡月結(jié)單等，這些類(lèi)似的憑證無(wú)法方便獲得。再次，對(duì)借款人的品行、信用狀況、以往借貸經(jīng)歷、既往工作經(jīng)歷等情況很難了解，無(wú)法評(píng)價(jià)借款人的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　針對(duì)這一情況，我國(guó)應(yīng)分步驟、有重點(diǎn)地完善個(gè)人征信系統(tǒng)。首先，完善個(gè)人信用檔案制度。通過(guò)一個(gè)固定的號(hào)碼，將個(gè)人信用資料鎖定存檔，以供銀行查看，從而衡量借款人的償還能力，減少信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于信用記

83、錄好的借款人可相應(yīng)提高貸款額度，反之則嚴(yán)格控制貸款成數(shù)。其次，采集完善個(gè)人征信數(shù)據(jù)。按照數(shù)據(jù)的不同來(lái)源可分為官方信息、銀行信息、公共媒介信息和委托第三方調(diào)查的信息，其中最主要的是官方信息和銀行信息。官方信息主要是指法院、公安、社保和其他公共管理部門(mén)的信息；銀行信息是銀行個(gè)人消費(fèi)信貸和信用卡客戶(hù)較詳細(xì)的信用記錄以及儲(chǔ)戶(hù)的一些動(dòng)態(tài)付款記錄信息。然后，完善多層次個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度。依托稅收、財(cái)政、審計(jì)等部門(mén)建立專(zhuān)門(mén)從事個(gè)人信用調(diào)查的機(jī)構(gòu)，

84、對(duì)個(gè)人信用檔案進(jìn)行分析、評(píng)估，以此更加完善以政府部門(mén)為主、銀行信息相協(xié)助、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)相輔助的多層次個(gè)人信用調(diào)查體系。再次，完善個(gè)人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)，將各種個(gè)人征信數(shù)據(jù)和資源整合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)共享。最后，完善個(gè)人信用監(jiān)控體系和預(yù)警系統(tǒng)，個(gè)人信用法律環(huán)境和技術(shù)手段。</p><p>　　3.4.2建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)管理體制。</p><p>　　目前由于我國(guó)的房地產(chǎn)管理體制不嚴(yán)格給商業(yè)銀

85、行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：首先，抵押登記不規(guī)范。如有些地區(qū)由于土地和房屋權(quán)屬登記分屬兩個(gè)部門(mén)管理，造成抵押登記程序復(fù)雜、辦件時(shí)間冗長(zhǎng)；有些地區(qū)辦理抵押登記故意拖延，效率低下；有些地區(qū)不為期房辦理抵押預(yù)登記；還有些地區(qū)因房地產(chǎn)管理部門(mén)信息不對(duì)稱(chēng)造成重復(fù)抵押等。所有這些在抵押登記方面存在的問(wèn)題直接影響到銀行抵押權(quán)的落實(shí)狀況，進(jìn)而影響到個(gè)人住房貸款的安全性。其次，發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。如有些地區(qū)的建設(shè)部門(mén)規(guī)定發(fā)放預(yù)售許可證的標(biāo)準(zhǔn)是

86、多層封頂、高層達(dá)到形象進(jìn)度的2/3，與銀行發(fā)放按揭貸款的要求一致，減少了銀行風(fēng)險(xiǎn)；而另外一些地區(qū)只要取得了其他三證就可輕松拿到預(yù)售許可證，樓盤(pán)形象進(jìn)度通常只能達(dá)到正負(fù)零，這樣的商品房預(yù)售容易在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)引起無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，銀行如貿(mào)然進(jìn)入將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)；更有甚者開(kāi)發(fā)商憑借關(guān)系就可拿到預(yù)售許可證，使樓盤(pán)“四證齊全”對(duì)銀行而言成為一句毫無(wú)意義的空話(huà)，給個(gè)人住房貸款造成很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。然后，辦理竣工驗(yàn)收不規(guī)范。有些地區(qū)辦理竣工驗(yàn)收需要很長(zhǎng)時(shí)間，致使房屋

87、無(wú)法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證，造成銀行抵押權(quán)無(wú)法盡快落實(shí)：有些地區(qū)竣工驗(yàn)收工作</p><p>　　3.4.3建立健全保險(xiǎn)、擔(dān)保體系。</p><p>　　我國(guó)目前雖已建立了個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)擔(dān)保體系，但由于發(fā)展時(shí)間短，還存在很多問(wèn)題。例如我國(guó)現(xiàn)階段的住房保險(xiǎn)以財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)為主，保險(xiǎn)品種單一，對(duì)銀行債權(quán)的保障作用有限，另外還存在保險(xiǎn)費(fèi)率偏高、保險(xiǎn)金額確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，保險(xiǎn)繳費(fèi)方式不合理等問(wèn)題

88、。在個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方面我國(guó)目前還沒(méi)有建立起全國(guó)性的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，還存在諸如相關(guān)的法規(guī)政策不配套、擔(dān)保公司的資信水平和擔(dān)保能力令人懷疑、缺乏對(duì)擔(dān)保公司的有效監(jiān)管等問(wèn)題。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立一套完善的保險(xiǎn)擔(dān)保體系對(duì)于防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持中低收入家庭購(gòu)房有著積極的作用，因而我國(guó)應(yīng)盡快建立健全個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，降低和分散銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)銀行放貸的積極性，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。</p><p

89、>　　3.4.4積極推動(dòng)個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)化。</p><p>　　個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化在避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款風(fēng)險(xiǎn)、推行證券化等方面都有著積極的意義，應(yīng)加快推行個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。在貸款標(biāo)準(zhǔn)的掌握、準(zhǔn)入條件、合同文本、貸后管理、檔案資料等各方面盡量實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。</p><p><b>　　3.5本章小結(jié)</b></p><p&

90、gt;　　針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題和產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，本章從完善法律法規(guī)，強(qiáng)化相關(guān)管理制度；建立貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)；盡快出臺(tái)個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)核銷(xiāo)辦法；研究利用多種控制風(fēng)險(xiǎn)的手段四個(gè)方面促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　近幾年來(lái)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)點(diǎn)，但隨

91、著該業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展、貸款規(guī)模的急劇膨脹，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已日益凸現(xiàn)。本文對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)性研究，以定性分析的方式，在概要性論述了個(gè)人住房貸款的相關(guān)概念、風(fēng)險(xiǎn)特征、存在的問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因等方面的基礎(chǔ)上，突出了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及成因，在文章最后，提出了關(guān)于促進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的對(duì)策。</p><p>　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為個(gè)人銀行業(yè)務(wù)的一種

92、，是各大商業(yè)銀行重要的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的如何，貸款質(zhì)量以及能否安全回收，與銀行盈利能力的高低及銀行的社會(huì)形象息息相關(guān)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是融資渠道多樣化的今天，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范的措施亦越來(lái)越復(fù)雜。因此，我國(guó)商業(yè)銀行必須盡快健全個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等可能招致造成資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立科學(xué)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)

93、，從而實(shí)現(xiàn)銀行經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。</p><p>　　美國(guó)次貸危機(jī)深刻影響了全球經(jīng)濟(jì)，對(duì)其認(rèn)真總結(jié)反思十分必要，我國(guó)商業(yè)銀行既不能盲目自大，也不應(yīng)妄自菲薄，客觀冷靜地分析研究次貸的教訓(xùn)，為我所用才是本文的立意和價(jià)值所在。我國(guó)房貸業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，專(zhuān)業(yè)化管理體系目前處于摸索階段，外部政策部門(mén)、銀行自身以及借款主體在房貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面均任重道遠(yuǎn)。本文著重從商業(yè)銀行自身管理角度，提出風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，也對(duì)相關(guān)政府職能部門(mén)提出了建

94、議。</p><p>　　個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)同樣要建立全面風(fēng)險(xiǎn)控制體系。體系建設(shè)不是推倒重來(lái)，而是在銀行現(xiàn)有風(fēng)控制體系基礎(chǔ)上，通過(guò)歸納、總結(jié)、充實(shí)而來(lái)。體系建設(shè)本身不是目標(biāo)，其目標(biāo)是樹(shù)立全員風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，通過(guò)各類(lèi)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)控制工具的運(yùn)用，達(dá)成覆蓋個(gè)人房貸業(yè)務(wù)全流程以及全部風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。</p><p>　　要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理與業(yè)務(wù)發(fā)展的統(tǒng)一性。任何業(yè)

95、務(wù)都存在風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)是尋找業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，平衡業(yè)務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)容忍度，積極尋找并發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防范和化解的方法，在防控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)從風(fēng)險(xiǎn)管理中創(chuàng)造收益。風(fēng)險(xiǎn)管理和業(yè)務(wù)發(fā)展有機(jī)統(tǒng)一，相互協(xié)調(diào)，為個(gè)人房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供基本保障，風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程和業(yè)務(wù)發(fā)展同樣都是創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 周洛華，宋暉同.

96、商業(yè)銀行個(gè)人房貸模型設(shè)計(jì)——基于次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)反思[J].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，（06）:12-16</p><p>　　[2] 蘿莉.房?jī)r(jià)波動(dòng)中商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J].金融發(fā)展研究，2009，（03）:2-5</p><p>　　[3] 張文戈.個(gè)人房貸信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其規(guī)避方法[J].太原科技，2009，（12）:3-5</p><p>

97、;<b>　　……………………</b></p><p>　　[15] 林玲，葛玉輝，趙桂增.次債風(fēng)波的影響及房貸金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究綜述[J].統(tǒng)計(jì)與決策， 2009，(01):23-24</p><p>　　[16] 楊育謀.房貸危機(jī)離中國(guó)還有多遠(yuǎn)?[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2008，(02):35-37 </p><p>　　[17] 陳向東.當(dāng)

98、前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策[J].濟(jì)南金融，2007，(02):22-23</p><p>　　[18] 劉文萍.我國(guó)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].中國(guó)商貿(mào)，2009，(07) :19-20</p><p>　　[19] 卜壯志.從美國(guó)次貸危機(jī)看我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2007，(19):31-32 </p><p>　　[20] 鄭媛

99、.商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010，(16):36-37</p><p>　　[21] Ming-Long Lee,Ming-Te Lee,Kevin C.H. Chiang.Real Estate Risk Exposure of Equity Real Estate Investment Trusts[J]. 2008,(2):165～181</p><p&g

100、t;　　[22] Robert Buckley,Gulmira Karaguishiyeva,Robert Order,Laura Vecvagare. Mortgage credit risk in EU countries: Constraints on exploiting the single currency market[J]. European Journal of Law and Economics, 2006,21,

101、(1) </p><p>　　[23] Gregory Mankiw. Principles of Economics[M] .Cambridge: Harvard Press, 2006, :214-215 </p><p>　　[24] Robert A. Eisenbeis,W. Scott Frame,Larry D. Wall. An Analysis of the System

102、ic Risks Posed by Fannie Mae and Freddie Mac and An Evaluation of the Policy Options for Reducing Those Risks[J] .Journal of Financial Services Research, 2007,31, (2-3) </p><p>　　[25] Brian A. Ciochetti,Jame

103、s D. Shilling. Loss Recoveries, Realized Excess Returns, and Credit Rationing in the Commercial Mortgage Market[J] The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007,34, (4) </p><p>　　[26] Patrick M. Foy

104、e. Anal nerve risks with paracoccygeal lumbosacral fixation[J] 2010,(8)</p><p>　　[27] José R. Rodríguez-Mancilla. Living on the edge: how risky is it to operate at the limit of the tolerated risk?[

105、J]. 2009,(1)</p><p>　　[28] Marius Hofert,Matthias Scherer,Rudi Zagst.Modeling the evolution of implied CDO correlations[J]. 2010,(3)</p><p>　　[29] Li Li,Zhang Yu.The Impact of Derivatives Activi

106、ty on Commercial Banks: Evidence from U.S. Bank Holding Companies[J]. 2010,(3)</p><p>　　[30] Norvald Instefjord,Kouji Sasaki.Proprietary trading losses in banks: do banks invest sufficiently in control[J].20